1. Kopen in een gebied dat niet voldoet aan uw huidige of toekomstige behoeften
Het makkelijkste in Spanje is om verliefd te worden op een gebied tijdens de vakantie. Veel populaire bestemmingen, vooral aan de kust van Spanje, zijn levendig in de zomer maar verliezen in de winter 90% of meer van hun bevolking. Als u van plan bent om het hele jaar door in een gebied te wonen, is het essentieel om een zeer goed idee te krijgen van hoe het gebied functioneert tijdens de rustigere maanden.
U moet het gebied bezoeken in het laagseizoen, met de lokale bevolking praten en Facebookgroepen gebruiken om belangrijke vragen te stellen over economie, infrastructuur, onderwijs, enz. Zoek naar gebieden met een permanente bevolking en een goede variëteit aan het hele jaar door diensten en activiteiten.
2. Het kiezen van de verkeerde oriëntatie van het pand
In Spanje heeft de richting waarin uw pand staat (oriëntatie) en de hoeveelheid zonlicht die uw hoofdramen ontvangen, een enorme impact op comfort en waarde.
Op het zuiden gericht is meestal de meest gevraagde oriëntatie omdat het de hele dag zon ontvangt en ideaal is voor warmte in de winter. U kunt wat van die warmte in de zomer reflecteren door reflecterende raamfolie te gebruiken of door buitenzonweringoplossingen te installeren zoals zonneschermen, pergola’s of buitenjaloezieën.
Op het oosten gericht is perfect voor veel ochtendlicht.
Op het westen gericht biedt warmere avonden.
Op het noorden gericht heeft de voorkeur van de lokale bevolking in warmere gebieden, vooral in het zuiden van Spanje.
U kunt Google Maps gebruiken of de makelaar vragen om de oriëntatie te controleren. Overweeg in welke periodes van het jaar u de woning zult bewonen. Als dit voornamelijk in de winter is, is een zuidelijke oriëntatie essentieel, maar als u het hele jaar door in het gebied zult wonen, past een oostelijke oriëntatie misschien beter om oververhitting in de zomer te voorkomen.
3. Het onderschatten van de uiteindelijke aankoopkosten
Het is een veelvoorkomende fout om alleen het verkoopbedrag te begroten. In werkelijkheid kunnen alleen al de onroerendgoedbelastingen tussen de 6% en 10% toevoegen aan de aankoopprijs, afhankelijk van de regio van Spanje. Bijkomende kosten zoals notariskosten, juridische kosten en registratiekosten kunnen de totale aankoopkosten op ongeveer 10-15% van de aankoopprijs brengen.
U moet ook rekening houden met jaarlijks terugkerende kosten zoals:
IBI (jaarlijkse onroerendgoedbelasting)
Verenigingskosten (voor gedeelde voorzieningen zoals zwembaden, liften, automatische poorten, schilderen, reparaties, enz.)
Rekeningen van nutsbedrijven
Inkomstenbelasting op huur (indien u de woning verhuurt)
Vraag uw makelaar om informatie over eerdere rekeningen om verrassingen te voorkomen.
4. Niet onderhandelen
Sommige buitenlandse kopers – en gebaseerd op de koopcultuur in hun thuisland – gaan ervan uit dat de prijzen van Spaans onroerend goed vastliggen. In Spanje verwachten verkopers doorgaans biedingen onder de vraagprijs.
Wees niet bang om 5-10% onder de vermelde prijs te bieden, vooral bij bestaande woningen. Uw makelaar moet een idee hebben van wat de eigenaren verwachten.
5. Niet controleren op schulden of juridische kwesties
Het is belangrijk om te overwegen dat in Spanje schulden verbonden blijven met het onroerend goed, en niet met de verkoper van het onroerend goed. Dat omvat onbetaalde gemeenschapskosten, IBI-belastingen of verborgen hypotheekleningen.
Zorg ervoor dat de makelaar u voorziet van:
Een Nota Simple (juridische samenvatting van het eigendom).
Een certificaat van gemeenschapsschuld.
Bevestiging dat de IBI volledig is betaald.
Het is belangrijk dat u uw eigen advocaat gebruikt, vooral bij de aankoop van bankbeslag of verlaten woningen.
6. Geen onafhankelijke advocaat gebruiken
Het lijkt misschien handig om een advocaat aanbevolen door de verkoper of makelaar te gebruiken, maar het is riskant. Ze vertegenwoordigen mogelijk niet volledig uw belangen.
Huur een onafhankelijke advocaat, afkomstig uit de regio, vloeiend in uw taal, en ervaren met vastgoedrecht en buitenlandse kopers. Ze weten precies waar ze op moeten letten. Laat hen schulden controleren, en contracten en documentatie bekijken.
7. Geen controle van stedelijke planning en grondbestemming
Niet alle eigendommen in Spanje zijn legaal gebouwd of goedgekeurd. Sommige bevinden zich op rustiek (niet-bebouwbaar) land, en andere hebben geen bouwvergunning of bevinden zich in beschermde zones.
Zorg ervoor dat uw advocaat een bouwcertificaat voor het pand aanvraagt bij de gemeente, de bestemmingsplannen controleert en ervoor zorgt dat eventuele uitbreidingen of renovaties zijn goedgekeurd.
Neem niet aan dat het pand legaal is alleen omdat het er compleet uitziet.
8. Geen Bewoonbaarheidscertificaat
Het bewoonbaarheidscertificaat (Licencia de Primera Ocupación of Cédula) bewijst dat het pand veilig en wettelijk bewoonbaar is. Zonder dit certificaat kunt u mogelijk geen nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit of gas aansluiten.
Vraag om een geldig certificaat en laat uw advocaat dit verifiëren. In sommige regio’s kan een vernieuwing of tweede bewoningvergunning nodig zijn voor oudere panden. Als het pand er geen heeft, kan regularisatie kostbaar of onmogelijk zijn.
Bent u van plan een pand in Spanje te kopen, of heeft u er al een gekocht? Wat zijn uw ervaringen tot nu toe? Laat het ons weten in de reacties hieronder.
