1. Kupowanie nieruchomości w miejscu, które nie spełnia obecnych ani przyszłych wymagań
Najłatwiej jest zakochać się w miejscu podczas wakacji w Hiszpanii. Wiele popularnych destynacji, zwłaszcza na wybrzeżu Hiszpanii, jest tętniących życiem latem, ale traci 90% lub więcej swojej populacji zimą. Jeśli planujesz mieszkać przez cały rok w danym miejscu, konieczne jest zdobycie bardzo dobrego pojęcia o tym, jak obszar funkcjonuje podczas cichszych miesięcy.
Musisz odwiedzić miejsce poza sezonem, porozmawiać z mieszkańcami, skorzystać z grup na Facebooku, aby zadać istotne pytania dotyczące gospodarki, infrastruktury, szkolnictwa, itp. Szukaj obszarów z stałą populacją i różnorodnością usług i aktywności przez cały rok.
2. Wybór niewłaściwej orientacji nieruchomości
W Hiszpanii kierunek, w którym znajduje się twoja nieruchomość (orientacja), oraz ilość światła słonecznego, które otrzymują twoje główne okna, mają ogromny wpływ na komfort i wartość.
Z orientacją na południe jest zazwyczaj najbardziej pożądaną orientacją, ponieważ otrzymuje ona słońce przez cały dzień i jest idealna dla zimowego ciepła. Możesz chcieć odbić trochę tego ciepła latem, stosując odbijające światło naklejki na okna lub instalując zewnętrzne rozwiązania cieniowania, takie jak markizy, pergole lub zewnętrzne rolety.
Z orientacją na wschód jest idealna dla obfitości porannego światła.
Z orientacją na zachód oferuje cieplejsze wieczory.
Z orientacją na północ jest preferowana przez mieszkańców w gorących obszarach, zwłaszcza na południu Hiszpanii.
Możesz skorzystać z Google Maps lub poprosić agenta o sprawdzenie orientacji. Rozważ, w jakich okresach roku będziesz zajmować dom. Jeśli głównie zimą, to orientacja na południe jest kluczowa, jednak jeśli będziesz mieszkać przez cały rok w danym obszarze, to być może orientacja na wschód będzie dla ciebie lepsza, aby uniknąć przegrzania się latem.
3. Zbyt niska ocena ostatecznych kosztów zakupu
To powszechny błąd, że budżetuje się jedynie cenę sprzedaży. W rzeczywistości podatki od nieruchomości same mogą dodać od 6% do 10% do ceny zakupu, w zależności od regionu Hiszpanii. Dodatkowe koszty, takie jak opłaty notarialne, opłaty prawne i koszty rejestracyjne, mogą sprawić, że łączne koszty zakupu wyniosą około 10–15% ceny zakupu.
Musisz także uwzględnić coroczne opłaty powtarzające się, takie jak:
IBI (roczny podatek od nieruchomości)
Opłaty wspólnotowe (za wspólne udogodnienia, takie jak baseny, windy, bramy automatyczne, malowanie, naprawy, itp.)
Rachunki za media
Podatki od dochodów z najmu (jeśli wynajmujesz nieruchomość)
Poproś swojego agenta o informacje dotyczące poprzednich rachunków, aby uniknąć niespodzianek.
4. Nie negocjowanie
Niektórzy zagraniczni nabywcy – bazując na kulturze zakupów w ich krajach macierzystych – zakładają, że ceny nieruchomości w Hiszpanii są ustalone. W Hiszpanii sprzedający zazwyczaj oczekują ofert poniżej ceny wywoławczej.
Nie bój się zaoferować 5–10% poniżej ceny wywoławczej, szczególnie w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Twój agent powinien mieć pojęcie, czego oczekują właściciele.
5. Nie sprawdzanie długów ani problemów prawnych
Ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że w Hiszpanii długi pozostają związane z nieruchomością, a nie ze sprzedającym nieruchomość. Dotyczy to niezapłaconych opłat za wspólnotę, podatków IBI czy ukrytych hipotek.
Upewnij się, że agent dostarczy Ci:
Nota Simple (podsumowanie prawne nieruchomości).
Zaświadczenie o długu wspólnoty.
Potwierdzenie, że IBI jest opłacone w całości.
Ważne jest, aby skorzystać z usług własnego prawnika, szczególnie przy zakupie nieruchomości z zajęć bankowych lub opuszczonych.
6. Nie skorzystanie z niezależnego prawnika
Może się wydawać wygodne skorzystanie z prawnika polecane przez sprzedającego lub agenta, ale jest to ryzykowne. Mogą oni nie w pełni reprezentować Twoje interesy.
Zatrudnij niezależnego prawnika, pochodzącego z regionu, biegłego w Twoim języku i przygotowanego w prawie nieruchomości i obsłudze nabywców zagranicznych. Będą dokładnie wiedzieć, na co zwrócić uwagę. Pozwól im sprawdzić długi oraz przejrzeć umowy i dokumentację.
7. Nie sprawdzanie planowania przestrzennego i zagospodarowania terenu
Nie wszystkie nieruchomości w Hiszpanii są legalnie zbudowane lub zatwierdzone. Niektóre znajdują się na terenach wiejskich (niezabudowalnych), a inne nie mają pozwolenia na budowę lub znajdują się w strefach chronionych.
Upewnij się, że Twój prawnik prosi o zaświadczenie o planowaniu przestrzennym dla nieruchomości od gminy, strefę zagospodarowania oraz sprawdza, czy jakiekolwiek rozbudowy lub remonty zostały zatwierdzone.
Nie zakładaj, że nieruchomość jest legalna tylko dlatego, że wydaje się kompletna.
8. Brak Certyfikatu Mieszkalnego
Certyfikat mieszkalny (Licencia de Primera Ocupación lub Cédula) potwierdza, że nieruchomość jest bezpieczna i legalnie zamieszkalna. Bez niego możesz mieć trudności z podłączeniem jakichkolwiek mediów, takich jak woda, prąd czy gaz.
Poproś o ważny certyfikat i sprawdź go przez prawnika. W niektórych regionach może być konieczne odnowienie lub uzyskanie drugiego pozwolenia na zamieszkanie dla starszych nieruchomości. Jeśli nieruchomość go nie posiada, uregulowanie sytuacji może być kosztowne lub niemożliwe.
Czy planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii, czy może już ją zakupiłeś? Jakie są Twoje doświadczenia? Daj nam znać w komentarzach poniżej.
