Veel regio’s in Spanje hebben te maken met aanhoudende problemen met ongeautoriseerde bouw. Corruptie en onjuiste planning spelen vaak een grote rol bij de bouw van illegale woningen in beschermde gebieden. Dit brengt niet alleen milieurisico’s met zich mee, maar legt ook een zware druk op natuurlijke hulpbronnen zoals water, en kan nietsvermoedende kopers vaak opzadelen met juridische complicaties en verwoestende financiële verliezen.
Er zijn bepaalde provincies en steden in Spanje die door de jaren heen het meest problematisch zijn geweest en waar het kopen van een woning mogelijk grotere risico’s met zich meebrengt.
Hoog Risico Gebieden Voor Het Kopen Van Een Huis in Spanje
1. Almería, Almanzora-vallei
Er zijn bijna 13.000 illegale woningen verspreid over plaatsen zoals Albánchez, Albox, Arboleas, Cantoria, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa en Zurgena. Ongeveer 920 van deze woningen bevinden zich op beschermd land en staan op de nominatie voor sloop.
2. Cádiz
- El Palmar (Vejer de la Frontera): Meer dan 2.400 illegale woningen, waarvan vele worden gebruikt voor toerisme, wat milieuproblemen veroorzaakt.
- Chiclana de la Frontera en Conil de la Frontera: Bekend om ongeautoriseerde landelijke woningen.
- Barbate: Vooral getroffen in kustzones.
3. Málaga, Marbella
Ongeveer 30.000 illegale eigendommen uit het tijdperk van Jesús Gil (voormalig burgemeester van Marbella), inclusief gebouwen zoals Edificio Belmonsa en Banana Beach.
- Regio Axarquía (Vélez-Málaga, Torre del Mar): Tussen de 10.000 en 20.000 illegale woningen, voornamelijk in landelijke gebieden die populair zijn bij expats.
4. Sevilla
- Morón de la Frontera: Onlangs zijn ongeveer 770 woningen geregulariseerd.
- Villaverde del Río: Ongeveer 662 illegale woningen in clusters zoals Haza Espino Las Calderas en Los Algarrobos La Regenta.
- Andere plaatsen: El Cuervo (156 woningen), Fuentes de Andalucía (37 woningen), en Pilas (52 woningen).
5. Canarische Eilanden
Telde en San Bartolomé de Tirajana hebben een groeiend aantal illegale woningen, vooral nabij stedelijke centra.
6. Madrid (voorsteden)
- El Molar: Recent zijn hier woningen gesloopt in beschermde gebieden.
- Andere steden zoals Chinchón, Mejorada del Campo, Colmenar de Oreja en Fuente el Saz staan bekend om landelijke illegale bouw.
7. Jaén en Córdoba
Bekend om clusters van ongeautoriseerde landelijke woningen.
8. Huelva
Heeft aanhoudende problemen met illegale woningen, vooral in minder ontwikkelde gebieden.
9. Provincie Valencia
- Kust- en landelijke zones van Valencia: Hotspots voor illegale ontwikkelingen, vooral populair bij expats.
- Alicante (Costa Blanca): Bekend om verspreide ongeautoriseerde ontwikkelingen.
- Jalón-vallei, vooral Llíber, heeft honderden illegale landelijke woningen die juridische complicaties hebben veroorzaakt voor internationale kopers.
10. Balearen (Mallorca)
- Palma: Hoge niveaus van ongeautoriseerde landelijke bouw, vooral in Algaida (102 sloopacties sinds 2017), Marratxí en Felanitx. Deze gebieden ondergaan regelmatige sloopacties om het milieu te beschermen.
Deze regio’s zijn emblematisch voor de uitdagingen van Spanje met illegale bouw, wat lokale bewoners en internationale kopers beïnvloedt door eerdere planningsproblemen en in sommige gevallen corruptie in stedelijk beheer.
De Hoofdredenen Voor Illegale Bebouwing in Spanje
Illegale bouw in Spanje is vaak geworteld in een combinatie van regelgevingsuitdagingen, culturele attitudes, economische motivaties en vaak ook corruptie.
Regelgevingshiaten en beperkte handhaving
Spanje heeft historisch gezien te maken gehad met inconsistente landgebruikregels, vooral in landelijke en kustgebieden, wat juridische ambiguïteit creëert. De handhaving van deze regels is ook inconsistent geweest, met lokale overheden die soms een duidelijk mandaat missen voor strikte controle.
Corruptie in lokale overheden
In verschillende spraakmakende zaken zijn lokale ambtenaren betrokken geweest bij omkoping en andere vormen van corruptie. Methoden omvatten onder andere:
- Toestaan van bouw in beschermde gebieden of landbouwzones.
- Het uitgeven van dubbele kadastrale registraties.
- Het wijzigen van bestemmingsplannen van beschermd land.
- Uitgifte van valse of teruggedateerde bouwvergunningen.
- Toestaan van bouwcodeovertredingen (zoals overschrijding van maximale hoogte of totale bouwoppervlakte).
- Goedkeuring van ongeautoriseerde aansluitingen op nutsvoorzieningen.
- Samenwerking met projectontwikkelaars.
- Vervalsen van milieu-effectrapportages.
- Gebruik van toerismelicenties als mazen in de wet (toestemming voor toeristisch of tijdelijk gebruik met minder restricties).
Deze praktijken dragen niet alleen bij aan Spanje’s aanzienlijke probleem met illegale bouw, maar brengen ook huiseigenaren in gevaar doordat zij hun eigendommen kunnen verliezen als er juridische actie wordt ondernomen.
Economische prikkels door toerisme
De inkomsten uit toerisme hebben veel grote grondeigenaren ertoe aangezet om landbouwgrond om te zetten in vakantieverhuur, vooral in kustgebieden met hoge vraag. Deze ongeautoriseerde omzettingen missen vaak de juiste infrastructuur.
Milieu-impact van Illegale Bebouwing in Spanje
Illegale bebouwing in beschermde, agrarische en niet-goedgekeurde gebieden brengt vaak milieurisico’s met zich mee en legt een grotere druk op bestaande essentiële infrastructuur en hulpbronnen.
Omdat milieu-effectrapportages of stedelijke planning meestal worden overgeslagen, blijven de gevolgen voor bestaande infrastructuur vaak onbekend. Denk hierbij aan:
- Elektriciteit, gas, riolering, regenwaterbeheer, wegen, verkeer, enzovoort.
- Natuurlijke hulpbronnen zoals water, bossen, biodiversiteit, bodemkwaliteit en erosie.
Ongecontroleerde groei kan leiden tot uitputting van hulpbronnen, overbelasting van lokale infrastructuur en blijvende ecologische schade.
Hoe Kun Je Jezelf Beschermen Bij Het Kopen Van Een Huis in Spanje?
Buitenlandse kopers worden vaak geconfronteerd met complexe eigendomsregels bij het kopen van een huis in Spanje. Zonder onafhankelijke juridische begeleiding kunnen ze zich niet bewust zijn van mogelijke niet-naleving van de woning die ze willen kopen.
Gebruik een Onafhankelijke Advocaat
Vermijd advocaten die worden aanbevolen door de makelaar, ontwikkelaar of verkoper. Ze handelen mogelijk niet in jouw belang. Huur je eigen advocaat in, iemand die jouw taal spreekt en zeer ervaren is in de regio en de Spaanse eigendomswetgeving.
Vraag een “Nota Simple” aan
De Nota Simple, beschikbaar via het Spaanse eigendomsregister, onthult essentiële details over een eigendom, waaronder schulden, pandrechten en juridische bevelen (zoals sloopbevelen). Bekijk de Nota Simple zorgvuldig of laat je advocaat eventuele waarschuwingen uitleggen.
Controleer bouwvergunningen en bestemmingsplannen
Dit is vooral belangrijk voor landelijke eigendommen. Bevestig bij de gemeente dat het eigendom legaal is gebouwd en voldoet aan lokale bestemmingsplannen. Controleer of het gebouw alle benodigde vergunningen heeft, vooral in gebieden met grote stukken beschermd, landelijk of agrarisch land.
Voer een grondig onderzoek uit
Gebruik officiële kanalen om te controleren op gerechtelijke uitspraken of lopende juridische acties met betrekking tot het eigendom. In landelijke of kustgebieden komen ongeautoriseerde omzettingen veel voor.
Vermijd woningen zonder infrastructuur
Hoewel woningen met septic tanks vrij gebruikelijk zijn in Spanje, kunnen woningen zonder toegang tot water of elektriciteit vaak illegaal zijn. Controleer nutsvoorzieningen bij de lokale gemeente en vraag bewijs van registratie.
Wees voorzichtig met agrarisch land
Agrarisch land heeft vaak beperkingen voor woongebouwen. Vermijd aanbiedingen waarin staat dat het eigendom kan worden geregistreerd als residentieel of omgezet kan worden naar residentieel. Als dit mogelijk was, zou het al zijn gedaan, aangezien de eigenaar dan een hogere verkoopprijs zou behalen.
Van alle adviezen is het meest belangrijk dat je een hooggewaardeerde vastgoedadvocaat gebruikt. Vraag om aanbevelingen in lokale Facebook-groepen en expatforums.
