1. Acheter dans une zone qui ne répond pas à vos besoins actuels ou futurs
Le plus facile en Espagne est de tomber amoureux d’une zone pendant les vacances. De nombreuses destinations populaires, surtout sur la côte espagnole, sont animées en été mais perdent 90% ou plus de leur population en hiver. Si vous prévoyez de vivre toute l’année dans une région, il est essentiel d’avoir une très bonne idée de son fonctionnement pendant les mois plus calmes.
Vous devrez visiter la région en basse saison, parler aux habitants, et utiliser des groupes Facebook pour poser des questions importantes concernant l’économie, l’infrastructure, l’éducation, etc. Recherchez des zones avec une population permanente et une bonne variété de services et activités toute l’année.
2. Choisir une mauvaise orientation de la propriété
En Espagne, l’orientation de votre propriété et la quantité de lumière solaire que reçoivent vos fenêtres principales ont un impact énorme sur le confort et la valeur.
Une orientation plein sud est généralement la plus demandée car elle reçoit le soleil toute la journée et est idéale pour la chaleur en hiver. Vous voudrez peut-être réfléchir à une partie de cette chaleur en été en utilisant des films adhésifs réfléchissants pour les fenêtres ou en installant des solutions d’ombrage extérieures comme des auvents, des pergolas ou des stores extérieurs.
Une orientation à l’est est parfaite pour beaucoup de lumière du matin.
Une orientation à l’ouest offre des soirées plus chaudes.
Une orientation au nord est préférée par les habitants dans les régions plus chaudes, surtout dans le sud de l’Espagne.
Vous pouvez utiliser Google Maps ou demander à l’agent de vérifier l’orientation. Considérez les périodes de l’année pendant lesquelles vous occuperez la maison. Si c’est principalement en hiver, une orientation au sud est essentielle, cependant si vous allez vivre toute l’année dans la région, une orientation à l’est vous conviendra peut-être mieux pour éviter la surchauffe en été.
3. Sous-estimer les coûts finaux d’achat
C’est une erreur courante de ne budgéter que le prix de vente. En réalité, les impôts fonciers seuls peuvent ajouter entre 6% et 10% au-dessus du prix d’achat, selon la région d’Espagne. Des coûts supplémentaires tels que les frais de notaire, les honoraires d’avocat et les frais d’enregistrement peuvent porter les coûts totaux d’achat à environ 10 à 15% du prix d’achat.
Vous devrez également prendre en compte les frais récurrents annuels comme :
L’IBI (taxe foncière annuelle)
Les frais de copropriété (pour les équipements communs comme les piscines, les ascenseurs, les portails automatiques, la peinture, les réparations, etc.)
Les factures d’électricité
Les impôts sur les revenus locatifs (si vous louez la propriété)
Demandez à votre agent des informations sur les factures passées pour éviter les surprises.
4. Ne pas négocier
Certains acheteurs étrangers – et en fonction de la culture d’achat dans leur pays d’origine – supposent que les prix des biens immobiliers espagnols sont fixes. En Espagne, les vendeurs s’attendent généralement à des offres inférieures au prix demandé.
N’hésitez pas à proposer 5 à 10 % de moins que le prix de vente, surtout pour les biens de revente. Votre agent devrait avoir une idée de ce que les propriétaires attendent.
5. Ne pas vérifier les dettes ou les problèmes juridiques
Il est important de considérer qu’en Espagne, les dettes restent liées à la propriété, et non au vendeur de la propriété. Cela inclut les frais de copropriété impayés, les impôts fonciers (IBI) ou les hypothèques cachées.
Assurez-vous que l’agent vous fournisse :
Un Nota Simple (résumé légal de la propriété).
Un certificat de dette de la copropriété.
Confirmation que l’IBI est entièrement payé.
Il est important d’utiliser votre propre avocat, surtout lors de l’achat de saisies bancaires ou de maisons abandonnées.
6. Ne pas utiliser un avocat indépendant
Il peut sembler pratique d’utiliser un avocat recommandé par le vendeur ou l’agent, mais c’est risqué. Ils pourraient ne pas défendre pleinement vos intérêts.
Engagez un avocat indépendant, originaire de la région, fluent dans votre langue, et expérimenté en droit immobilier et avec les acheteurs étrangers. Ils sauront exactement quoi vérifier. Laissez-les vérifier les dettes, et examiner les contrats et la documentation.
7. Ne pas vérifier l’urbanisme et le zonage du terrain
Toutes les propriétés en Espagne ne sont pas construites ou approuvées légalement. Certaines se trouvent sur des terrains rustiques (non constructibles), d’autres n’ont pas de permis de construire ou se situent dans des zones protégées.
Assurez-vous que votre avocat demande un certificat d’urbanisme pour la propriété à la municipalité, le zonage, et vérifie que toutes les extensions ou rénovations ont été approuvées.
Ne supposez pas que la propriété est légale simplement parce qu’elle semble complète.
8. Absence de Certificat d’habitation
Le certificat d’habitation (Licencia de Primera Ocupación ou Cédula) prouve que la propriété est sûre et légalement habitable. Sans cela, vous pourriez ne pas pouvoir vous connecter aux services publics tels que l’eau, l’électricité ou le gaz.
Demandez un certificat valide et faites vérifier par votre avocat. Dans certaines régions, un renouvellement ou une seconde licence d’occupation peut être nécessaire pour les anciennes propriétés. Si la propriété n’en a pas, la régularisation peut être coûteuse, voire impossible.
Envisagez-vous d’acheter une propriété en Espagne, ou l’avez-vous déjà fait ? Quelles ont été vos expériences ? Faites-le nous savoir dans les commentaires ci-dessous.
