Hoe de nieuwe toerismewetten in Valencia invloed hebben op vakantiehuiseigenare

Op 7 augustus 2024 werd Besluit-Wet 9/2024 geïntroduceerd in de Valenciaanse Gemeenschap. Deze nieuwe wet brengt aanzienlijke wijzigingen aan in de vereisten en het beheer van toeristisch gebruikte accommodaties in de regio. De Valenciaanse Gemeenschap geeft aan dat de wet wordt ingevoerd om duurzaam toerisme te bevorderen, transparantie in de sector te vergroten, toeristische activiteiten in balans te brengen met de bewoners, ervoor te zorgen dat vakantieverhuur voldoet aan bepaalde wettelijke en kwaliteitsnormen, en de kwaliteit van leven van lokale bewoners te beschermen. Er zijn verdeelde meningen over de nieuwe wet. Sommigen vinden dat deze voornamelijk in het voordeel is van grote hotelketens, terwijl anderen vinden dat het weinig doet om belangrijke lokale problemen zoals geluidsoverlast en verstoringen aan te pakken.

Het decreet op de website van de Spaanse regering: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2024-90168

Wat zijn de belangrijkste wijzigingen in de regelgeving voor vakantieverhuur

1. Huurduur en gebruik van het pand

   a) Vakantieverhuur kan nu slechts aan dezelfde persoon worden verhuurd voor een maximum van 10 opeenvolgende dagen. Deze wet onderscheidt toeristische accommodaties verder van traditionele langetermijnverhuur en kortetermijnverhuur die niet voor toerisme bedoeld is.
   b) Zodra een pand is geregistreerd als toeristische accommodatie, mag het niet worden gebruikt voor woon- of seizoensverhuur tijdens de opgegeven verhuurperiode die u met de Valenciaanse autoriteiten bent overeengekomen.

2. Advertentievereisten

   Advertenties voor vakantieverhuur moeten het adres van het pand en het registratienummer bevatten. Het pand moet ook dit registratienummer samen met het officiële logo van de Valenciaanse Gemeenschap tonen, hetzij bij de ingang van het pand, hetzij binnen in het pand. Het niet opnemen van de vereiste informatie in advertenties kan leiden tot boetes tot €100.000.

3. Geen individuele kamers mogen worden verhuurd binnen een pand

   Panden die zijn geregistreerd als toeristische accommodaties moeten als geheel worden verhuurd. Het verhuren van individuele kamers is strikt verboden.
   Opmerking: Volgens artikel 93, punt 6, van Besluitwet 9/2024 kunnen ernstige overtredingen, zoals het verhuren van kamers binnen een pand, leiden tot boetes tot €600.000.

4. Eigendom identificatie en documentatie

   Elk toeristisch pand moet een unieke kadastrale referentie hebben die overeenkomt met het nationale kadaster. Als deze kadastrale referentie ontbreekt in uw huidige licentiedocumentatie, moet deze vóór 31 december 2024 worden ingediend, anders kan uw toeristenvergunning worden ingetrokken.
   Alle panden moeten ook een energielabel hebben om te voldoen aan duurzaamheidseisen.

5. Registratie en verlenging

   Registraties in het toeristenregister zijn nu 5 jaar geldig. Eigenaren kunnen verlengen door:
   a) het indienen van een nieuwe verklaring die naleving van de regelgeving bevestigt, en
   b) opnieuw het kadastrale referentienummer, de opgegeven toeristische verhuurperiode en een bijgewerkt rapport over gemeentelijke compatibiliteit te verstrekken.
   Verlengingsaanvragen moeten worden ingediend binnen een maand voordat de registratie verloopt. Voor panden met bestaande toeristische vergunningen die vóór 7 augustus 2024 zijn geregistreerd, zijn de registraties geldig tot 8 augustus 2029.

6. Eigendomsoverdracht

   Kunnen toeristische vergunningen worden overgedragen?
   Nee, toeristische vergunningen kunnen niet langer worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar bij verkoop van het pand.
   Als de nieuwe eigenaar het gekochte pand ook als toeristische verhuur wil gebruiken, moet hij:
   a) een nieuwe verklaring indienen,
   b) een bijgewerkt rapport over stedelijke compatibiliteit indienen,
   c) het kadastrale referentienummer verstrekken, en
   d) de exclusieve toeristische verhuurperiode indienen.
   De procedure is dezelfde als bij een nieuwe registratie.

7. Compatibiliteitsrapporten en vergunningen

   Eigenaren moeten goedkeuring krijgen van hun lokale gemeente (Ayuntamiento) om te bevestigen dat hun pand voldoet aan de vereisten voor toeristisch gebruik. Voor panden in gedeelde gebouwen of urbanisaties is een certificaat van de betreffende vereniging van eigenaren vereist om te bevestigen dat toeristische verhuur is toegestaan.

8. Inactiviteit

   Panden die langer dan een jaar inactief zijn, worden automatisch uitgeschreven uit het toeristenregister.

9. Operationele normen

   Eigenaren of hun beheerders moeten een adequate receptiedienst leveren voor hun gasten. Het gebruik van sleutelboxen in openbare ruimtes is niet toegestaan. Eigenaren of hun beheerders moeten de gasten persoonlijk ontvangen om het in- en uitcheckproces te beheren.
   De identiteit van gasten moet worden geverifieerd (bijv. via een ID- of paspoortcontrole) en de huisregels, gebruiksrichtlijnen en noodprocedures moeten direct aan de gasten worden uitgelegd.

Minimale Vereisten voor Toeristische Verhuurwoningen in Valencia (BIJLAGE III)

1. Toegang en Communicatie

• Evacuatieplan of Noodinstructies:
  U moet een evacuatieplan op de deur van het pand plaatsen, of als alternatief noodinstructies verstrekken in meerdere talen.
• Liftvereiste:
  Een lift is verplicht in gebouwen met een begane grond en 5 of meer verdiepingen.
• Gasteningang op de Begane Grond:
  Eigenschappen op de begane grond moeten een duidelijk gedefinieerde gasteningang voor klanten hebben.
• 24-Uurs Noodcontact:
  Een 24-uurs noodtelefoonnummer moet beschikbaar zijn voor gasten.

2. Faciliteiten en Diensten

De volgende faciliteiten en diensten zijn verplicht:

• Warm Water: Zorg voor een betrouwbare warmwatervoorziening.
• Voltage Indicatoren:
  • Borden die het voltage aangeven moeten naast stopcontacten worden geplaatst.
  • Alternatief moet een algemene voltage-indicatie duidelijk zichtbaar worden weergegeven.
• Lijst met Noodnummers: Een zichtbare lijst met noodtelefoonnummers is verplicht.
• Klimaatregeling:
  • Een koelsysteem voor warmere maanden en een verwarmingssysteem voor koudere maanden moet aanwezig zijn in ten minste de woon-eetkamer.
  • Systemen moeten voldoen aan energiebesparingsvoorschriften.
• Internettoegang: Zorg voor internettoegang, tenzij de woning zich in een gebied zonder dekking bevindt.
• EHBO-Kit: Een basis EHBO-kit moet beschikbaar zijn.
• Informatie Medisch Centrum: Vermeld het adres en de contactgegevens van het dichtstbijzijnde medisch centrum.
• Check-in en Check-out Service: Een receptie of check-in/check-out-service is verplicht (sleutelkasten in openbare ruimtes zijn verboden).
• Schoonmaak en Onderhoud: Bied schoonmaak-, linnenwissel- en onderhoudsdiensten aan volgens de huurovereenkomst.
• Schone en Goede Staat: Het pand moet altijd in een schone en goede staat aan gasten worden opgeleverd.

3. Minimale Afmetingen

• Voldoende Leefruimte:
  Elke toeristische huurwoning en de kamers moeten voldoen aan de minimale groottevereisten volgens de lokale huisvestingswetten voor reguliere woningen.

4. Meubilair en Voorzieningen

• Kledingkast in de Slaapkamer: Elke slaapkamer moet een kledingkast hebben, ofwel binnen of in de nabijheid.
• Meubilair en Benodigdheden:
  Eigenschappen moeten bevatten:
  • Meubilair, gebruiksvoorwerpen, bestek en linnengoed geschikt voor de gastcapaciteit van het pand.
  • Een internetverbinding (tenzij geen dekking beschikbaar is).
  • Een televisie.
• Wasserijfaciliteiten:
  • Een automatische wasmachine moet aanwezig zijn.
  • Indien de woning deel uitmaakt van een complex met gedeelde wasserijfaciliteiten, moet het gebouw wasmachines en drogers bevatten.
• Keukenapparatuur:
  De keuken moet bevatten:
  • Koelkast
  • Elektrische grill
  • Oven of magnetron
  • Afzuigkap (bijvoorbeeld een kap)
  • Elektrische kookplaten:
    • 2 kookplaten voor woningen met een capaciteit tot 4 personen.
    • 3 of meer kookplaten voor woningen met een capaciteit van 5+ personen.

Veelgestelde Vragen over de Nieuwe Regels voor Toeristische Verhuur in Valencia

Hoe lang zijn de nieuwe toeristische verhuurlicenties geldig?

De registratie is geldig voor vijf jaar. Als u deze periode wilt verlengen, heeft u een bijgewerkt gemeentelijk compatibiliteitsrapport en een nieuwe licentiedeclaratie nodig. Dit moet binnen een maand vóór de vervaldatum worden ingediend.

Kun je winterverhuur combineren met je toeristische verhuurlicentie?

Ja. De woning kan worden geregistreerd als toeristische verhuur en exclusief worden gebruikt voor kortetermijnverhuur tijdens de toeristische verhuurperiode(s) die u als eigenaar heeft opgegeven in uw licentieregistratie.

Buiten uw opgegeven toeristisch-gebruik periodes (bijvoorbeeld winterverhuur), mag de woning worden gebruikt voor persoonlijk gebruik of langdurige verhuur. Langdurige verhuur moet nog steeds voldoen aan de Spaanse Urban Leases Act (LAU), die huurcontracten langer dan 31 dagen regelt.

OPMERKING: Het is cruciaal om ervoor te zorgen dat uw opgegeven toeristisch-gebruik periode(s) niet overlappen met langdurige verhuurperiodes. Dit zou de exclusiviteitsvereiste onder Besluitwet 9/2024 schenden. Toeristische eigendommen mogen toeristische verhuur en andere vormen van verhuur niet mengen binnen de opgegeven toeristisch-gebruik periode.

Zijn huiseigenaren aansprakelijk voor de acties van hun vakantieverhuuragentschap?

Ja, huiseigenaren zijn uiteindelijk aansprakelijk als het verhuuragentschap (of geregistreerde commerciële beheerder) de regels overtreedt, maar deze aansprakelijkheid is subsidiair.
Dit betekent dat de commerciële beheerder, als geregistreerde exploitant van het toeristische eigendom, primair verantwoordelijk is voor naleving van de toerismewetgeving (bijvoorbeeld: advertentieregels, verhuurlimieten en legale exploitatie).
Als de huiseigenaar echter de beheerder niet kan identificeren of een niet-geregistreerd of niet-aansprakelijk bedrijf heeft ingehuurd om zijn eigendom te beheren, wordt de eigenaar aansprakelijk voor eventuele overtredingen.

Moet je het kadastrale nummer opnemen in je advertenties?

Nee. Het toeristische licentienummer en adres zijn vereist in uw advertenties. Het kadastrale nummer is vereist voor uw licentieaanvraag bij het toerismeregister van de Valenciaanse gemeenschap.

Wat is de aanpassingsperiode voor eigenaren met bestaande toeristische verhuurlicenties?

Alle vakantieverhuur die al geregistreerd is in het Valenciaanse Toerismeregister vóór de ingangsdatum van Besluitwet 9/2024 (augustus 2024) krijgt 5 jaar om hun vakantieverhuur in overeenstemming te brengen met de nieuwe vereisten gespecificeerd in Bijlage III.

Zie hierboven: Minimale Vereisten voor Toeristische Verhuurobjecten in Valencia (BIJLAGE III)

Kunnen lokale gemeenten nog steeds vergunningen voor vakantieverhuur uitgeven?

Nee. In het verleden speelden veel lokale ayuntamientos (gemeenten) een actieve rol bij de verwerking van toeristische verhuurregistraties.
Sommige fungeerden als tussenpersoon tussen eigenaren en de regionale overheid door aanvragen te beoordelen of compatibiliteitsrapporten af te geven. In bepaalde gevallen gaven sommige ayuntamientos rechtstreeks vergunningen of licenties af, met name in gebieden waar gemeentelijke betrokkenheid vereist was voor naleving van het stedelijk beleid.

Volgens de nieuwe wet is het Toerismeregister van de Valenciaanse Gemeenschap nu de primaire autoriteit en volledig verantwoordelijk voor de goedkeuring en registratie van toeristische verhuurobjecten.
Hoewel de ayuntamientos niet langer verantwoordelijk zijn voor het afgeven van toeristische verhuurlicenties, spelen zij nog steeds een belangrijke rol in het waarborgen van naleving van stedelijke compatibiliteit en bestemmingsplannen, en het afgeven van gemeentelijke compatibiliteitsrapporten.

Bezorgdheden over de nieuwe toerismewetgeving

Behandelen de nieuwe wetten zaken zoals lawaai, overlast, gebrek aan parkeergelegenheid, enz.?

Nee, de nieuwe wetten richten zich voornamelijk op de administratieve regulering van vakantieverhuur. Ze behandelen geen geluidsklachten, luid gedrag, of conflicten tussen toeristen en lokale bewoners, wat vaak de grootste zorgen zijn in verband met toeristische accommodaties.

Wat met privacyzorgen over de verplichte publicatie van adressen van eigendommen?

Het publiceren van het adres van een toeristische huurwoning in Spanje roept aanzienlijke privacyzorgen op onder de Europese wetgeving inzake gegevensbescherming, met name de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Hoewel transparantie belangrijk is voor de regulering van toeristische verhuur, is er een argument dat dit in balans moet worden gebracht met privacyrechten.

Wat met veiligheidszorgen over de publicatie van adressen van eigendommen?

Het publiceren van het exacte adres van een vakantiehuis kan onbedoeld vakantieverhuurwoningen blootstellen aan verhoogde risico’s van diefstal en vandalisme. Vooral in het laagseizoen, wanneer deze woningen vaak leeg staan, is dit zorgwekkend. Het is goed gedocumenteerd dat veel kustgebieden in Spanje een toename in inbraken ervaren die gericht zijn op tweede huizen en toeristische accommodaties tijdens perioden van verminderde bezetting.

Een rapport van Estamos Seguros (gepubliceerd door UNESPA) benadrukte dat tijdens de COVID-19-pandemie inbrekers zich richtten op tweede huizen in de kustregio’s van Spanje als gevolg van lockdowns en reisbeperkingen, wat leidde tot een stijging van het aantal inbraken in deze gebieden.
https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-in-spain/2021/03/24/8873-covid-19-causes-an-increase-in-burglaries-in-spanish-coastal-homes

In december 2023 namen bewoners van Pinar de Campoverde aan de Costa Blanca het initiatief tot buurtpatrouilles in reactie op een significante toename van woninginbraken, wat de kwetsbaarheid van eigendommen in minder bevolkte perioden benadrukt.

Als adressen van vakantieverhuur publiekelijk worden weergegeven, kan dit dienen als een routekaart voor inbrekers, die deze woningen kunnen monitoren om perioden van leegstand te identificeren, vooral tijdens het laagseizoen.

Hoe vraag je een toeristenlicentie aan in de Valenciaanse Gemeenschap?

1. Vereiste Documenten

– Een kadastraal identificatienummer van uw woning. Dit kunt u vinden op uw onroerendgoedbelasting (IBI) of op de officiële Catastro-website.

– Een gemeentelijk compatibiliteitsrapport van uw lokale ayuntamiento (gemeente) waarin wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de stedelijke regelgeving en geschikt is voor toeristisch gebruik.

– Indien van toepassing, een Certificaat van de Vereniging van Eigenaren. Voor woningen binnen gedeelde gebouwen of urbanisaties heeft u een certificaat nodig van de vereniging waarin wordt bevestigd dat toeristische verhuur is toegestaan.

– Een geldig **Energieprestatiecertificaat (CEE)** waarin de energie-efficiëntie van de woning wordt vermeld.

– Een zelfverklaring waarin u bevestigt dat uw woning aan alle wettelijke en technische eisen voor toeristisch verhuur voldoet.

– Bewijs van eigendom, zoals een kadastraal certificaat (**Certificado Catastral**), een onroerendgoedbelasting (IBI) of een notariële kopie van de eigendomsakte waarin u als eigenaar wordt geïdentificeerd.

Voor meer informatie kunt u de volgende websites bezoeken:
https://www.turisme.gva.es
en
https://www.gva.es/en/inicio/procedimientos?id_proc=G19207

2. Dien uw aanvraag in

Ga naar de officiële website van het toeristenregister van de Generalitat Valenciana.
https://cindi.gva.es/es/web/turisme/registre-de-turisme

U kunt inloggen met een geldig digitaal certificaat of een PIN (clave).
U kunt een PIN aanvragen via: https://clave.gob.es/clave_Home/PIN24H.html

Aanvraagformulier hier: https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207
Vul het aanvraagformulier in met details over uw woning, inclusief het kadastrale referentienummer, adres, de opgegeven verhuurperiodes (bijv. seizoensgebonden of het hele jaar door) en de maximale bezetting.
Upload de vereiste documenten.
Na indiening ontvangt u een bevestiging van de succesvolle indiening.