Nieuw Toerismevergunningmodel van Spanje
In tegenstelling tot de traditionele vakantieverhuur regeling waarbij een privé-eigenaar zijn eigen toerismevergunning heeft en beheert, heeft Delfín Natura een model geïntroduceerd waarbij de ontwikkelaar, Goya Real Estate, centraal de verhuurvergunningen beheert namens de appartementeigenaars.
Eigenaars zullen over het algemeen niet in staat zijn om hun eigen onafhankelijke vergunningen te verkrijgen of te behouden. Dit komt doordat de nieuwe wet op de toeristische vergunningen van Spanje expliciete toestemming van de Vereniging van Eigenaren vereist. Eigenaars zullen effectief vastzitten in het door de ontwikkelaar beheerde systeem en zullen de controle over het eigendom aan de ontwikkelaar moeten overdragen. Deze centralisatie concentreert de macht in handen van het managementbedrijf, vermindert de individuele autonomie en creëert afhankelijkheid van een enkele bedrijfsentiteit.
Hoewel de exacte commissiebedragen die Delfín in rekening brengt niet openbaar worden gemaakt, suggereren branchenormen dat beheerskosten tussen 15% en 30% van de huurinkomsten gebruikelijk zijn in dergelijke opstellingen.
Dit monopolie over het beheer van verhuurvergunningen opent de deur naar mogelijke prijsstijgingen en tariefverhogingen zonder instemming van de eigenaar. Eigenaars hebben beperkte mogelijkheden om te onderhandelen of alternatief beheer te zoeken, waardoor ze afhankelijk zijn van de voorwaarden van Delfín. Dit gebrek aan transparantie en controle brengt het inkomen en de flexibiliteit van de eigenaars in gevaar.
Eigenaarsautonomie en Beperkingen
In dit model kunnen eigenaren hun appartementen niet zelfstandig verhuren zonder goedkeuring van Delfín. Deze beperking beperkt de vrijheid van eigenaren en eigendomsrechten ernstig.
Hun huurinkomstenpotentieel zal nauw verbonden zijn met het managementbeleid en de prijsstructuren van de ontwikkelaar, die mogelijk de bedrijfswinsten boven individuele eigenaarsbelangen stellen.
De centralisatie van toerismevergunningen is niet uniek voor Delfín Natura. In de kustgebieden van Spanje hebben we een toename gezien van toerismevergunningen in de portefeuilles van grote ontwikkelingen of bedrijfseigenaren.
Regelgevende veranderingen en marktdruk, zoals strengere vergunningsregels en administratieve barrières, hebben het voor kleine particuliere verhuurders moeilijk gemaakt om vergunningen te verkrijgen of te behouden. Veel eigenaren hebben weinig andere optie dan hun eigendommen toe te vertrouwen aan bedrijfsmanagers, waardoor deze trend naar monopolistische controle wordt aangewakkerd.
Invloed op de huizenmarkt en de lokale gemeenschap
Deze concentratie van controle heeft bredere gevolgen. Naarmate bedrijven de huurmarkt gaan domineren, zal de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting verslechteren voor lokale bewoners.
De prijzen van vastgoed en huur zullen stijgen, de huurmarkt zal minder divers en competitiever worden, en we zullen zien dat meer langdurige gemeenschapsleden goedkopere huisvesting elders zoeken.
Voeg aan deze druk de groeiende angst onder vastgoedeigenaren voor illegale bezetting (okupas) toe. Lange en ingewikkelde uitzettingsprocedures ontmoedigen eigenaren om hun eigendom aan te bieden als langetermijnverhuur. Deze angst duwt eigenaren verder in kortetermijn, door bedrijven beheerde verhuurprogramma’s zoals die van Delfín Natura. Het vermindert het aanbod van betaalbare langetermijnhuisvesting en verergert de lokale huisvestingsstress.
Beperkte reactie van lokale en regionale overheden
Ondanks het ernstige woningtekort in Spanje hebben lokale en regionale overheden weinig gedaan om de crisis te verlichten. De centrale overheid beloofde meer dan 244.000 nieuwe sociale woningen te bouwen in 2024, maar tegen het einde van het jaar waren er slechts ongeveer 350 sociale woningen voltooid!
Gezien de enorme hoeveelheden belastingen die nieuwe eigenaren moeten betalen bij de aankoop van een huis (tot 13% in sommige provincies) en de enorme inkomsten die dit oplevert voor de overheid, is de reactie van de autoriteiten minder dan indrukwekkend.
Deze mislukking om te voorzien in huisvesting verstoort het fragiele evenwicht tussen de economische voordelen van buitenlandse investeringen en de dringende behoefte aan betaalbare huisvesting voor lokale bewoners.
Er is een kritieke behoefte aan duidelijkere regelgeving die de rechten van particuliere eigenaren beschermt en tevens het monopolistische controle van toerismevergunningen voorkomt. We hebben een balans nodig tussen de belangen van investeerders en die van kleine eigenaren en lokale gemeenschappen.
Delfín Natura is slechts een ander voorbeeld van hoe gemakkelijk de controle over toerismevergunningen kan verschuiven van particuliere handen naar grote bedrijfseenheden. Dit project brengt de grotere zorgen over eigenaarsautonomie, markteerlijkheid en het beperkte aanbod van sociale woningen aan het licht.
