Buitenlandse hypotheken zijn nu een cruciaal onderdeel van de vastgoedmarkt in Spanje. Hoewel ze slechts ongeveer 3,5 procent uitmaken van de totale hypotheekactiviteit in het hele land, is het effect in kustgebieden zoals de regio Valencia, Andalusië en Catalonië veel zichtbaarder. Duitsers geven de voorkeur aan gebieden zoals de Balearen, Costa Blanca Noord en bepaalde binnenlandse steden die rust en een hogere levensstandaard bieden. Britse kopers blijven sterk aanwezig aan de Costa del Sol en Costa Blanca Zuid, waar gevestigde gemeenschappen en Engelstalige diensten goed ontwikkeld zijn.
Het is vermeldenswaard dat de inkomensniveaus van buitenlandse hypotheekaanvragers nog steeds ver boven het Spaanse gemiddelde liggen. Het typische niet-residentiële huishouden heeft een maandelijks inkomen van ongeveer €6.550 in vergelijking met €3.380 voor Spaanse kopers. Zwitserse en Amerikaanse kopers staan bovenaan de lijst met gemiddelde maandelijkse inkomens van meer dan €9.000. Deze nationaliteiten zorgen vaak voor transacties met hoge waarden, waarbij leningen van meer dan €200.000 worden verstrekt. Daarentegen melden Duitsers huishoudinkomens van ongeveer €5.700, maar bieden ze grotere aanbetalingen vooraf om hun schuldenlast te beperken.
Een andere verschuiving die zich heeft voorgedaan op de Spaanse vastgoedmarkt is de dominantie van vaste rente hypotheken onder buitenlanders. Vaste rentes maken nu bijna 85 procent uit van alle hypotheken voor niet-ingezetenen. Voor Duitse, Zwitserse, Britse en Amerikaanse kopers zijn vaste termijn hypotheken belangrijk omdat ze helpen blootstelling aan renteschommelingen en valutaschommelingen te verminderen. Deze voorkeur voor voorspelbare betalingen komt overeen met de risicomijdende strategie die vaak wordt gezien bij Europese kopers die gelden verplaatsen naar de vastgoedsector van Spanje.
Een vraag die veel mensen stellen is of de buitenlandse vraag druk kan uitoefenen op de lokale huizenprijzen. Het korte antwoord is ja, en het probleem verergert wanneer de Spaanse overheid verzuimt belastinginkomsten uit vastgoedtransacties te herinvesteren in betaalbare huisvesting voor lokale bewoners, terwijl zij grote bedrijven (zowel buitenlands als binnenlands) toestaat te profiteren van lagere belastingen die verdere vastgoedspeculatie aanmoedigen. Er is veel bezorgdheid voor jonge Spaanse gezinnen en starters die het moeilijk hebben in deze competitieve en vaak oneerlijke markten.
Nieuwe belastingvoorstellen van de Spaanse overheid zouden in de nabije toekomst invloed kunnen hebben op buitenlandse investeringsbeslissingen. Plannen om de btw op toeristische verhuur te verhogen en extra belastingen op leegstaande panden in te voeren, zijn in theorie bedoeld om korte termijn verhuur en speculatieve aankopen (door particulieren) te ontmoedigen. Het moet echter nog blijken of deze maatregelen de vraag zullen verminderen of simpelweg zullen verschuiven naar modellen voor langduriger bezetting. Deze maatregelen zouden zelfs speculatieve aankopen kunnen verhogen. De omstandigheden zouden gunstig kunnen zijn voor grote vastgoedinvesteringsbedrijven wiens modus operandi is om meerdere eenheden aan te kopen en ze te exploiteren als ‘hotelappartementen’, en zo nieuwe overheidsvoorschriften te omzeilen.
Vragen over het hypotheekgoedkeuringsproces komen ook vaak voor. Hypotheken voor niet-ingezetenen in Spanje gaan meestal gepaard met strengere voorwaarden dan die voor de lokale bevolking. Banken vragen om hogere aanbetalingen, vaak rond de 30 tot 40 procent, met uitgebreid bewijs van inkomen en vertaalde financiële overzichten. Aanvragers uit het Verenigd Koninkrijk, de VS en Zwitserland worden ook geconfronteerd met post-Brexit- of niet-EU-documentatievereisten. Ondanks deze obstakels blijven de goedkeuringspercentages hoog voor goed voorbereide kopers die voldoen aan de inkomens- en documentatiestandaarden van de banken.
Vooruitkijkend lijkt de Duitse dominantie op de buitenlandse hypotheekmarkt in Spanje waarschijnlijk aan te houden tot 2025 en 2026. Stabiele inkomens, conservatieve leenbedragen en een duidelijke voorkeur voor hoogwaardige kustwoningen houden de positie van Duitsland sterk. Ondertussen blijven Britse, Zwitserse en Amerikaanse kopers belangrijke spelers in de buitenlandse vraag. Voor agenten, investeerders en beleidsmakers is het belangrijk om deze huidige trendverschuiving te begrijpen, zodat je een beter idee hebt van wat de toekomst brengt voor de Spaanse vastgoedmarkt.
Blijf op de hoogte van vastgoednieuws op cbsage.com
