Spaniens Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Auswirkungen auf Eigentümergemeinschaften und Investoren

Spaniens Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ist kein neues Gesetz, sondern regelt schon lange die Beziehungen zwischen Eigentümern in gemeinsamen Wohnanlagen. Neue Auslegungen und Urteile, insbesondere in Bezug auf kurzfristige Touristenvermietungen, könnten erhebliche Konsequenzen für Immobilieninvestoren, Hausbesitzer und Eigentümergemeinschaften haben.

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Ein Beispiel aus der Praxis, wie das Gesetz kürzlich umgesetzt wurde: Eine Eigentümergemeinschaft im Eixample-Viertel von Barcelona stimmte dafür, kurzfristige Vermietungen innerhalb ihres Gebäudes zu verbieten. Auf Grundlage der Ley de Propiedad Horizontal (LPH) verlangte die Gemeinschaft eine 3/5-Mehrheit, um das Verbot zu beschließen.
Das Verbot wurde von einem Vermieter im Gebäude, der ein Airbnb betrieb, angefochten, da er der Meinung war, dass es seine Eigentumsrechte verletzte.
Der Fall ging vor Gericht, und nach den Grundsätzen, die vom Obersten Gerichtshof klargestellt wurden, wurde das Verbot der Gemeinschaft bestätigt. Das Gericht entschied, dass das Verbot im Einklang mit dem Ziel des Gesetzes steht, Störungen zu verringern, den wohnlichen Charakter zu bewahren und die „soziale Funktion des Eigentums“ zu priorisieren.

Was sagt die Ley de Propiedad Horizontal?

Die LPH, wie sie durch die jüngsten Urteile des Obersten Gerichtshofs interpretiert wird, erlaubt es Eigentümergemeinschaften (comunidades de propietarios), kurzfristige Touristenvermietungen mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit zu regulieren oder zu verbieten. Dies gilt gemäß Artikel 17.12, der besagt:

Gemeinschaften können kurzfristige Vermietungen einschränken, Bedingungen stellen oder verbieten, wenn drei Fünftel aller Eigentümer und drei Fünftel der Eigentumsanteile zustimmen. (Es sind 3/5 der Eigentumsanteile, da ein Vermieter mehrere Ferienwohnungen in einem Gebäude oder Komplex besitzen könnte.)
Einstimmigkeit ist nicht erforderlich, was es den Gemeinschaften erleichtert, Einschränkungen umzusetzen.

Diese Auslegung erweitert die Rechtsvorschrift, indem klargestellt wird, dass „Einschränkungen oder Bedingungen“ auch ein direktes Verbot umfassen können. Die Begründung besteht darin, die Eigentumsrechte mit der sozialen Funktion des Eigentums in Einklang zu bringen, wobei die Harmonie der Gemeinschaft und die langfristige Nutzung der Wohnräume priorisiert werden.

Wie das Gesetz Immobilieninvestitionen, Hausbesitzer und Gemeinschaften betrifft

  1. Einfache Beschränkung von Ferien- und Kurzzeitvermietungen
    Gemeinschaften haben nun einen vereinfachten Prozess, um Touristenvermietungen zu beschränken oder zu verbieten. Diese neue Auslegung des Gesetzes verhindert, dass einzelne Eigentümer Entscheidungen der Gemeinschaft blockieren, und stärkt die Macht der Gemeinschaften, die wohnliche Harmonie zu bewahren.

  2. Eigentumsrechte sind nicht absolut
    Der Oberste Gerichtshof Spaniens betonte, dass Eigentumsrechte rechtlichen und gemeinschaftlich auferlegten Beschränkungen unterliegen. Eigentümer können ihre Eigentümerrechte nicht in einer Weise nutzen, die im Widerspruch zu den gesellschaftlichen Zielen oder den Zielen der Gemeinschaft steht.

  3. Priorisierung von langfristigen Vermietungen
    Das Gesetz fördert die langfristige Nutzung von Wohnraum und soll Spaniens Wohnungsprobleme wie steigende Preise und begrenzte Verfügbarkeit für lokale Bewohner angehen.

  4. Regionale und lokale Unterschiede
    Während die LPH einen nationalen Rahmen bietet, können regionale Regierungen und Kommunen zusätzliche Regeln erlassen. Zum Beispiel:

  • Barcelona hat strenge Zonierungsgesetze, die Touristenvermietungen in bestimmten Stadtteilen einschränken.
  • Die Valencianische Gemeinschaft erfordert spezifische Lizenzen für Kurzzeitvermietungen.

Auswirkungen auf Eigentümer von Ferienwohnungen

  1. Verlust von Mieteinnahmen
    Eigentümer, die auf Kurzzeitvermietungen angewiesen sind, könnten bei der Einführung von Beschränkungen durch ihre Gemeinschaft reduzierte Einnahmen sehen. Sie könnten auf Langzeitvermietungen oder Mittelfristmietverträge umsteigen müssen, was zu einem Einkommensrückgang führen könnte.

  2. Verminderte Immobilienwerte
    Immobilien in Gemeinschaften mit strengen Mietbeschränkungen könnten für einen gesamten Sektor von Immobilieninvestoren an Attraktivität verlieren, was sich wiederum negativ auf den Wiederverkaufswert auswirken könnte.

  3. Einhaltung von Vorschriften
    Das Einholen von Lizenzen, das Befolgen lokaler Vorschriften und das Erfüllen der Bedingungen der Gemeinschaft bringen administrative und finanzielle Belastungen mit sich.

Auswirkungen auf den Tourismus

Das Gesetz scheint mit Spaniens Ziel des nachhaltigen Tourismus übereinzustimmen und soll regulierte Unterkünfte gegenüber „nicht regulierten“ kurzfristigen Vermietungen priorisieren.

Obwohl dies einigen lokalen Gemeinschaften und langfristigen Bewohnern zugutekommen könnte, wird es voraussichtlich:

  • Das Angebot an touristischen Unterkünften verringern und die Kosten für Besucher erhöhen (größere Nachfrage und weniger Angebot).
  • Die Nachfrage wird sich auf lizensierte Hotels und alternative Übernachtungsoptionen verschieben.
    Natürlich haben keine der großen nationalen Hotelketten in Spanien politisch für striktere Sanktionen gegenüber „nicht regulierten“ Touristenunterkünften lobbyiert. Definitiv nicht.

Chancen für Immobilieninvestoren

Trotz der Herausforderungen gibt es noch einige Chancen für clevere Investoren.

  • Investieren Sie in freistehende Häuser und einzelstehende Immobilien, die nicht den Beschränkungen der Gemeinschaft unterliegen.
  • Fokussieren Sie sich auf Immobilien in Gebieten, die explizit für Tourismus zoniert sind, um diese Beschränkungen zu vermeiden.
  • Stabile, langfristige Vermietungen in vielen Küstengebieten sind weniger reguliert, haben hohe Nachfrage und bieten konstante Einkünfte.
  • Erkunden Sie Mittelfristmietverträge, die digitale Nomaden, Expats und saisonale Arbeiter ansprechen. Mietverträge von 1 bis 6 Monaten umgehen oft die Gemeinschaftsregeln.

Neue Strategien für Immobilieninvestoren in Spanien

  1. Untersuchen Sie die Gemeinschaft vor dem Kauf
    Überprüfen Sie die Gemeinschaftsregeln und Protokolle von Besprechungen, um potenzielle Beschränkungen zu identifizieren.
    Konzentrieren Sie sich auf Gebiete und Gemeinschaften mit klaren und günstigen Vorschriften für Ihre beabsichtigte Vermietungsstrategie.

  2. Investieren Sie in Neubauprojekte
    Frühe Investoren können die Gemeinschaftsregeln beeinflussen und dafür sorgen, dass richtlinienfreundliche Regelungen für Ferienvermietungen umgesetzt werden.

  3. Kaufen Sie Immobilien mit bestehenden Ferienvermietungslizenzen
    Immobilien mit bestehenden Touristenvermietungslizenzen sparen Ihnen Zeit und stellen sicher, dass die Vorschriften in Gebieten mit strengen Lizenzanforderungen eingehalten werden. Achten Sie darauf, dass die Vermietungslizenz auf einen neuen Eigentümer übertragbar ist. Einige sind es nicht!

  4. Zielen Sie auf Gebäude oder Komplexe ab, die von Ferienvermietungseigentümern dominiert werden
    Wenn die Mehrheit der Eigentümer auf Ferienvermietungen angewiesen ist, ist es weniger wahrscheinlich, dass eine 3/5-Mehrheit für ein Verbot oder eine Einschränkung der Vermietungen stimmt. Dennoch sollten Sie prüfen, ob die Lage und die Ausstattung des Gebäudes mit den entwickelnden Tourismustrends übereinstimmen.

Da Spanien weiterhin versucht, den Tourismus und den Wohnungsbedarf in Einklang zu bringen, ist es wichtig, informiert zu bleiben, um in diesem dynamischen Markt erfolgreich zu sein. Bleiben Sie mit uns in Kontakt auf CBSAGE.COM für die neuesten Nachrichten und Gesetze zum spanischen Immobilienmarkt.