Viele Regionen in Spanien kämpfen weiterhin mit Problemen durch illegale Bebauung
Korruption und unzureichende Planung spielen oft eine bedeutende Rolle bei der Errichtung illegaler Häuser in geschützten Gebieten. Dies birgt nicht nur Umweltrisiken, sondern belastet auch natürliche Ressourcen wie Wasser und bringt oft rechtliche Komplikationen und finanzielle Verluste für ahnungslose Käufer mit sich.
Es gibt bestimmte Provinzen und Städte in Spanien, die im Laufe der Jahre besonders problematisch waren und ein höheres Risiko beim Immobilienkauf darstellen können.
Hochrisikogebiete für den Immobilienkauf in Spanien
1. Almería, Almanzora-Tal.
Es gibt fast 13.000 illegale Häuser in Städten wie Albánchez, Albox, Arboleas, Cantoria, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa und Zurgena. Etwa 920 dieser Häuser befinden sich auf geschütztem Land und sind von Abriss bedroht.
2. Cádiz, El Palmar (Vejer de la Frontera).
Hier gibt es über 2.400 illegale Häuser, die häufig für den Tourismus genutzt werden und Umweltprobleme verursachen.
- Chiclana de la Frontera und Conil de la Frontera sind für nicht genehmigte ländliche Häuser bekannt.
- Barbate ist besonders in den Küstenzonen betroffen.
3. Málaga, Marbella.
Etwa 30.000 illegale Immobilien aus der Ära von Jesús Gil (ehemaliger Bürgermeister von Marbella), darunter Gebäude wie Edificio Belmonsa und Banana Beach.
- Region Axarquía (Vélez-Málaga, Torre del Mar): Zwischen 10.000 und 20.000 illegale Häuser, hauptsächlich in ländlichen Gebieten, die bei Auswanderern beliebt sind.
4. Sevilla, Morón de la Frontera.
Hier wurden kürzlich etwa 770 Häuser legalisiert.
- Villaverde del Río: Etwa 662 illegale Häuser in Ansiedlungen wie Haza Espino Las Calderas und Los Algarrobos La Regenta.
- Weitere Städte: El Cuervo (156 Häuser), Fuentes de Andalucía (37 Häuser) und Pilas (52 Häuser).
5. Kanarische Inseln.
Telde und San Bartolomé de Tirajana verzeichnen eine zunehmende Zahl illegaler Häuser, vor allem in der Nähe von Stadtzentren.
6. Vororte von Madrid.
- El Molar hat kürzlich Hausabrisse in geschützten Gebieten erlebt.
- Chinchón, Mejorada del Campo, Colmenar de Oreja und Fuente el Saz sind für illegale ländliche Bauten bekannt.
7. Jaén und Córdoba.
In diesen Provinzen gibt es zahlreiche nicht genehmigte ländliche Häuser.
8. Huelva.
Hier bestehen weiterhin Probleme mit illegalen Häusern, insbesondere in weniger entwickelten Gebieten.
9. Provinz Valencia.
- Küsten- und ländliche Zonen in Valencia sind Hotspots für illegale Bebauung, besonders in bei Auswanderern beliebten Gegenden.
- Alicante (Costa Blanca) ist bekannt für verstreute illegale Bauten.
- Jalón-Tal, insbesondere Llíber: Hunderte von illegalen ländlichen Häusern haben zu rechtlichen Komplikationen für internationale Käufer geführt.
10. Balearische Inseln (Mallorca).
- Palma hat hohe Raten an illegalen ländlichen Bauten, besonders in Algaida (102 Abrisse seit 2017), Marratxí und Felanitx.
- Diese Gebiete unterliegen regelmäßigen Abrissen zum Schutz der Umwelt.
Diese Regionen sind beispielhaft für die Herausforderungen Spaniens mit illegaler Bebauung, die lokale Einwohner und internationale Käufer aufgrund von Planungsmängeln und in einigen Fällen Korruption im städtischen Management beeinträchtigt haben.
Hauptursachen für illegale Bebauung in Spanien
Illegale Bebauung in Spanien hat oft mehrere Ursachen, darunter regulatorische Herausforderungen, kulturelle Einstellungen, wirtschaftliche Motive und häufig auch Korruption.
Regulatorische Lücken und begrenzte Durchsetzung
Spanien hat historisch gesehen mit uneinheitlichen Flächennutzungsregeln zu kämpfen, insbesondere in ländlichen und Küstengebieten. Diese Gesetzeslücken schaffen rechtliche Unsicherheiten. Auch die Durchsetzung dieser Vorschriften war oft uneinheitlich, da einigen lokalen Behörden klare Befugnisse zur strikten Kontrolle fehlten.
Korruption in lokalen Regierungen
In mehreren prominenten Fällen waren lokale Beamte in Bestechung und andere Formen der Korruption verwickelt. Beispiele dafür sind:
- Ignorieren von Bauten in geschützten oder landwirtschaftlich genutzten Gebieten
- Doppelte Katastereinträge und unerlaubte Änderungen von Zonenplänen für geschützte Flächen
- Ausstellung gefälschter oder rückdatierter Baugenehmigungen
- Genehmigung illegaler Versorgungsanschlüsse
- Absprachen mit Immobilienentwicklern
- Fälschung von Umweltgutachten
- Nutzung von Tourismuslizenzen als Schlupflöcher für weniger strenge Vorschriften
Diese Praktiken tragen nicht nur zur erheblichen Problematik der illegalen Bebauung in Spanien bei, sondern setzen auch Immobilienbesitzer einem Risiko aus, ihre Grundstücke zu verlieren, wenn rechtliche Maßnahmen ergriffen werden.
Wirtschaftliche Anreize durch den Tourismus
Einnahmen aus dem Tourismus haben viele Großgrundbesitzer dazu veranlasst, landwirtschaftliche Flächen in Ferienimmobilien umzuwandeln, insbesondere in stark nachgefragten Küstenregionen. Diese Umwandlungen erfolgen oft ohne die notwendige Infrastruktur.
Umweltfolgen illegaler Bebauung in Spanien
Illegale Bebauung in geschützten, landwirtschaftlichen und nicht genehmigten Zonen birgt oft erhebliche Umweltrisiken und belastet die vorhandene Infrastruktur sowie die Ressourcen. Da Umweltverträglichkeitsprüfungen oder städtische Planungen in der Regel umgangen werden, bleiben die Auswirkungen auf:
- Infrastruktur (Elektrizität, Gas, Abwasser, Regenwasser, Straßen, Verkehr)
- Natürliche Ressourcen (Wasser, Wälder, Biodiversität, Bodenqualität, Bodenerosion)
oft unbekannt.
Unkontrolliertes Wachstum kann zu Ressourcendepletion, einer Überlastung der lokalen Infrastruktur und langfristigen ökologischen Schäden führen.
Wie können Sie sich beim Kauf eines Hauses in Spanien schützen?
Ausländische Käufer sehen sich oft mit komplizierten Immobilienvorschriften konfrontiert, wenn sie in Spanien ein Haus kaufen. Ohne unabhängige rechtliche Beratung könnten sie unwissentlich ein nicht rechtskonformes Haus erwerben.
Einen unabhängigen Anwalt beauftragen
Vermeiden Sie Anwälte, die vom Immobilienmakler, Entwickler oder Verkäufer empfohlen werden. Diese könnten nicht in Ihrem besten Interesse handeln (wer hätte das gedacht?). Beauftragen Sie stattdessen einen eigenen Anwalt, der Ihre Sprache spricht und sehr erfahren in der Region und im spanischen Immobilienrecht ist.
Fordern Sie eine “Nota Simple” an
Die Nota Simple, die über das spanische Grundbuchamt erhältlich ist, enthält wichtige Details über eine Immobilie, darunter Schulden, Pfandrechte und rechtliche Anordnungen (wie Abrissanordnungen), die mit der Immobilie verbunden sind. Überprüfen Sie die Nota Simple sorgfältig oder lassen Sie sie von Ihrem Anwalt auf mögliche Warnsignale überprüfen.
Baugenehmigungen und Zonenpläne überprüfen
Dies ist besonders wichtig für ländliche Immobilien. Bestätigen Sie bei der örtlichen Gemeinde (ayuntamiento), dass das Grundstück legal bebaut wurde und den örtlichen Zonenplänen entspricht. Stellen Sie sicher, dass das Gebäude alle erforderlichen Genehmigungen hat, insbesondere in Gebieten mit großen geschützten, ländlichen oder landwirtschaftlichen Flächen.
Eine gründliche Immobiliensuche durchführen
Nutzen Sie offizielle Kanäle, um nach Gerichtsurteilen oder ausstehenden rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit der Immobilie zu suchen. In ländlichen oder Küstenregionen sind nicht genehmigte Umnutzungen häufig.
Vorsicht bei Immobilien ohne Infrastruktur
Während Immobilien mit Klärgruben in Spanien relativ häufig vorkommen, sind diejenigen ohne Zugang zu Wasser oder Strom weniger verbreitet und möglicherweise illegal gebaut. Überprüfen Sie die Versorgungsanschlüsse bei der örtlichen Verwaltung und fordern Sie Nachweise über die Versorgungsregistrierung an.
Vorsicht bei landwirtschaftlichen Flächen
Auf landwirtschaftlichen Flächen bestehen oft Einschränkungen für Wohngebäude. Vermeiden Sie Immobilienangebote, die versprechen, dass das Grundstück als Wohngebiet registriert oder umgewandelt werden kann. Wenn dies möglich wäre, hätte der Eigentümer dies in der Regel bereits getan, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Von all diesen Ratschlägen ist der wichtigste, einen hoch bewerteten Immobilienanwalt zu beauftragen. Fragen Sie in lokalen Facebook-Gruppen und Expat-Foren nach Empfehlungen.
