Dans un exemple concret de la mise en œuvre récente de la loi, une communauté de propriétaires dans le quartier de l’Eixample à Barcelone a voté pour interdire les locations de courte durée au sein de leur immeuble. En utilisant les dispositions de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la communauté a exigé une majorité de 3/5 pour adopter la restriction.
La restriction a été contestée par un propriétaire dans l’immeuble qui exploitait un Airbnb, arguant que cela violait ses droits de propriété.
L’affaire a été portée devant les tribunaux et, après que les principes aient été clarifiés par la Cour Suprême, l’interdiction de la communauté a été confirmée. Le tribunal a jugé que l’interdiction était conforme à l’intention de la loi visant à réduire les perturbations, à préserver le caractère résidentiel et à privilégier la fonction sociale de la propriété.
Que dit la Ley de Propiedad Horizontal ?
La LPH, telle qu’interprétée par les récentes décisions de la Cour Suprême, permet aux communautés de propriétaires (comunidades de propietarios) de réglementer ou d’interdire les locations touristiques de courte durée par un vote à la majorité des trois cinquièmes. Cela s’applique en vertu de l’Article 17.12, qui stipule que :
Les communautés peuvent limiter, conditionner ou interdire les locations de courte durée si trois cinquièmes de tous les propriétaires ET trois cinquièmes des parts de propriété sont d’accord. (C’est 3/5 des parts de propriété, car un propriétaire pourrait détenir plusieurs unités de location saisonnière dans un immeuble ou un complexe résidentiel.)
L’unanimité n’est pas requise, ce qui facilite la mise en place de restrictions par les communautés.
Cette interprétation étend le langage de la loi, clarifiant que « limiter ou conditionner » les locations peut inclure une interdiction pure et simple. La logique est de trouver un équilibre entre les droits de propriété et la fonction sociale de la propriété, en donnant la priorité à l’harmonie communautaire et à l’utilisation résidentielle à long terme.
Comment la loi impacte les investissements immobiliers, les propriétaires et les communautés
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Il est plus facile de restreindre les locations saisonnières et de courte durée
Les communautés disposent désormais d’un processus simplifié pour restreindre ou interdire les locations touristiques. Cette nouvelle interprétation de la loi empêche les propriétaires individuels de mettre leur veto aux décisions communautaires et permet aux communautés de maintenir l’harmonie résidentielle. -
Les droits de propriété ne sont pas absolus
La Cour Suprême d’Espagne a souligné que les droits de propriété sont soumis à des limites légales et imposées par la communauté. Les propriétaires ne peuvent pas utiliser leurs biens d’une manière qui contredit des objectifs sociaux ou communautaires plus larges. -
Une priorisation des locations à long terme
La loi encourage l’utilisation résidentielle à long terme et vise à résoudre les défis du marché immobilier en Espagne, tels que l’augmentation des prix et la disponibilité limitée pour les résidents locaux. -
Variations régionales et locales
Bien que la LPH fournisse un cadre national, les gouvernements régionaux et les municipalités peuvent imposer des règles supplémentaires. Par exemple :
- Barcelone dispose également de lois strictes sur le zonage qui limitent les locations touristiques dans certains quartiers.
- La Communauté Valencienne exige des licences spécifiques pour les locations de courte durée.
Implications pour les propriétaires d’appartements de vacances
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Perte de revenus locatifs
Les propriétaires dépendant des locations de courte durée pourraient voir leurs revenus réduits si leur communauté impose des restrictions. Ils pourraient devoir se tourner vers des locations à long terme ou des baux de moyen terme, ce qui pourrait diminuer leurs revenus. -
Baisse de la valeur immobilière
Les propriétés dans des communautés avec des restrictions de location strictes peuvent perdre de leur attrait pour un secteur entier d’investisseurs immobiliers, ce qui pourrait affecter la valeur de revente. -
Exigences de conformité
Obtenir des licences, respecter les réglementations locales et satisfaire aux conditions communautaires ajoute des charges administratives et financières.
Implications pour le tourisme
La loi semble s’aligner avec l’objectif de l’Espagne de promouvoir un tourisme durable, en privilégiant les hébergements réglementés par rapport aux locations touristiques non réglementées.
Bien que cela puisse bénéficier à certaines communautés locales et résidents à long terme, cela entraînera probablement :
- Une réduction de l’offre d’hébergements touristiques et une augmentation des coûts pour les visiteurs. (Plus de demande, moins d’offre.)
- Un décalage de la demande vers des hôtels sous licence et des options d’hébergement alternatives.
Naturellement, aucune des grandes chaînes hôtelières nationales en Espagne n’a fait pression sur les politiciens pour des sanctions plus strictes contre les hébergements touristiques non réglementés. Certainement pas. Aucun doute.
Opportunités pour les investisseurs immobiliers
Malgré les défis, il existe encore des opportunités pour les investisseurs avertis.
- Investir dans des maisons individuelles et des propriétés indépendantes qui ne sont pas soumises aux restrictions communautaires.
- Cibler des propriétés dans des zones explicitement destinées au tourisme pour éviter ces limitations.
- Les locations à long terme stables, dans de nombreuses zones côtières, sont moins régulées, ont une forte demande et offrent des revenus réguliers.
- Explorer les locations à moyen terme destinées aux nomades numériques, expats et travailleurs saisonniers. Les baux de 1 à 6 mois contourneront souvent les règles communautaires.
Nouvelles stratégies pour les investisseurs immobiliers en Espagne
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Recherchez la communauté avant d’acheter
Consultez les règles communautaires et les procès-verbaux des réunions pour identifier les restrictions potentielles.
Concentrez-vous sur des zones et des communautés avec des régulations claires et favorables pour votre stratégie de location envisagée. -
Investissez dans des projets de nouvelles constructions
Les premiers investisseurs peuvent influencer les règles communautaires et garantir des politiques favorables aux locations saisonnières. -
Achetez des propriétés avec des licences de location de vacances existantes
Les propriétés avec des licences de location touristique existantes vous font gagner du temps et assurent également la conformité dans les zones à réglementation stricte. Assurez-vous que la licence de location est bien transférable à un nouveau propriétaire. Certaines ne le sont pas ! -
Ciblez les bâtiments ou complexes dominés par des propriétaires de locations saisonnières
Si la majorité des propriétaires dépendent des locations de vacances, il est moins probable qu’une majorité des trois cinquièmes vote pour restreindre ou interdire les locations. Cela dit, vous devez toujours considérer si l’emplacement et les installations de l’immeuble correspondent aux évolutions des tendances touristiques.
Alors que l’Espagne continue d’équilibrer les besoins en matière de tourisme et de logement, il est important de rester informé pour prospérer sur ce marché dynamique. Restez en contact avec nous sur CBSAGE.COM pour les dernières nouvelles et lois concernant le marché immobilier résidentiel en Espagne.
