W rzeczywistym przykładzie implementacji prawa niedawno społeczność właścicieli nieruchomości w dzielnicy Eixample w Barcelonie zagłosowała, aby zakazać krótkoterminowych wynajmów w swoim budynku. Korzystając z przepisów ustawy o współwłasności nieruchomości (Ley de Propiedad Horizontal – LPH), społeczność wymagała 3/5 większości głosów, aby wprowadzić ograniczenie.
Ograniczenie zostało zaskarżone przez właściciela w budynku, który prowadził Airbnb, argumentując, że narusza to jego prawa własności.
Sprawa trafiła do sądu, a zgodnie z zasadami wyjaśnionymi przez Sąd Najwyższy, zakaz społeczności został utrzymany. Sąd orzekł, że zakaz jest zgodny z intencją prawa, aby zmniejszyć zakłócenia, zachować charakter mieszkalny i priorytetowo traktować „społeczną funkcję własności”.
Co mówi ustawa o wspólności nieruchomości?
LPH, zgodnie z ostatnimi orzeczeniami Sądu Najwyższego, pozwala wspólnotom właścicieli nieruchomości (comunidades de propietarios) regulować lub zakazywać krótkoterminowych wynajmów turystycznych większością trzech piątych głosów. Dotyczy to Artykułu 17.12, który stanowi:
Wspólnoty mogą ograniczyć, warunkować lub zakazać krótkoterminowych wynajmów, jeśli zgadza się trzy piąte wszystkich właścicieli I trzy piąte udziałów własnościowych. (To 3/5 udziałów własnościowych, ponieważ jeden właściciel może posiadać kilka jednostek do wynajmu w budynku lub kompleksie mieszkalnym.)
Nie jest wymagana jednomyślność, co ułatwia wprowadzanie ograniczeń przez wspólnoty.
Ta interpretacja rozszerza język prawa, wyjaśniając, że „ograniczenie lub warunkowanie” wynajmów może obejmować całkowity zakaz. Celem jest zachowanie równowagi między prawami własności a społeczną funkcją nieruchomości, priorytetem jest harmonia społeczna i długoterminowe użytkowanie mieszkalne.
Jak prawo wpływa na inwestycje w nieruchomości, właścicieli domów i społeczności.
1. Łatwiej jest ograniczyć wynajem na wakacje i krótkoterminowy
Społeczności mają teraz uproszczony proces ograniczania lub zakazywania wynajmu turystycznego. Nowa interpretacja prawa uniemożliwia jednemu właścicielowi zawetowanie decyzji społeczności i umożliwia społecznościom utrzymanie harmonii mieszkaniowej.
2. Prawa własności nie są absolutne
Hiszpański Sąd Najwyższy podkreślił, że prawa własności podlegają ograniczeniom prawny i narzucanym przez społeczność. Właściciele nie mogą korzystać ze swoich nieruchomości w sposób sprzeczny z szerszymi celami społecznymi lub społecznościowymi.
3. Priorytet dla wynajmu długoterminowego
Prawo zachęca do długoterminowego użytkowania mieszkań i ma na celu rozwiązanie wyzwań mieszkaniowych Hiszpanii, takich jak rosnące ceny i ograniczona dostępność dla mieszkańców lokalnych.
4. Regionalne i lokalne zróżnicowania
Podczas gdy LPH zapewnia krajową strukturę, rządy regionalne i samorządy mogą wprowadzać dodatkowe zasady. Na przykład:
Barcelona ma również surowe przepisy dotyczące strefowania, które ograniczają wynajem turystyczny w określonych dzielnicach.
Wspólnota Walencka wymaga konkretnych licencji na krótkoterminowy wynajem.
Konsekwencje dla właścicieli apartamentów wakacyjnych
1. Utrata dochodów z najmu
Właściciele polegający na krótkoterminowych wynajmach mogą zobaczyć zmniejszone dochody, jeśli ich społeczność nałoży ograniczenia. Mogą być zmuszeni do zmiany na długoterminowe wynajmy lub umowy średnioterminowe, co może obniżyć dochody.
2. Zmniejszona wartość nieruchomości
Nieruchomości w społecznościach z surowymi ograniczeniami wynajmu mogą stracić atrakcyjność dla całego sektora inwestorów nieruchomości, co z kolei może wpłynąć na wartość odsprzedaży.
3. Wymagania dotyczące zgodności
Uzyskiwanie licencji, przestrzeganie lokalnych przepisów i spełnianie warunków społeczności dodaje obciążeń administracyjnych i finansowych.
Konsekwencje dla turystyki
Prawo wydaje się korespondować z celem Hiszpanii dotyczącym zrównoważonego turystyki oraz priorytetem dla regulowanych zakwaterowań nad 'nierozregulowanymi’ krótkoterminowymi wynajmami.
Mimo że może to przynieść korzyści niektórym społecznościom lokalnym i mieszkańcom długoterminowym, najprawdopodobniej spowoduje:Zmniejszenie podaży zakwaterowania turystycznego oraz zwiększenie kosztów dla odwiedzających. (Większe Zapotrzebowanie i Mniejsza Podaż.)Przekierowanie popytu w kierunku hotelów z licencją oraz alternatywnych opcji zakwaterowania. Naturalnie żadna z głównych krajowych sieci hotelowych w Hiszpanii nie 'lobbowała’ polityków o surowsze sankcje wobec 'nierozregulowanych’ zakwaterowań turystycznych. Zdecydowanie nie. Nie ma szans.
Możliwości dla inwestorów w nieruchomościach
Mimo wyzwań, nadal istnieją pewne możliwości dla sprytnego inwestora.
- Zainwestuj w domki jednorodzinne oraz nieruchomości wolnostojące, które nie podlegają ograniczeniom społeczności.
- Wybierz nieruchomości w obszarach wyraźnie przeznaczonych pod turystykę, aby uniknąć tych ograniczeń.
- Stabilne, długoterminowe wynajmy w wielu nadmorskich miejscowościach są mniej regulowane, cieszą się dużym popytem i oferują stały dochód.
- Badaj wynajmy średnioterminowe, które są skierowane do nomadów cyfrowych, emigrantów i pracowników sezonowych. Umowy najmu na 1–6 miesięcy często omijają zasady społeczności.
Nowe strategie dla inwestorów w nieruchomości w Hiszpanii
1. Zbadaj społeczność przed zakupem
Przejrzyj zasady społeczności oraz protokoły zebrania, aby zidentyfikować potencjalne ograniczenia.
Skup się na obszarach i społecznościach z klarownymi i korzystnymi przepisami dla twojej zamierzonej strategii wynajmu.
2. Inwestuj w nowe projekty deweloperskie
Wczesni inwestorzy mogą wpływać na zasady społeczności i zapewnić polityki przyjazne dla wynajmu wakacyjnego.
3. Kupuj nieruchomości z istniejącymi licencjami na wynajem wakacyjny
Nieruchomości z istniejącymi licencjami na wynajem turystyczny oszczędzają czas oraz zapewniają zgodność w obszarach o surowych wymaganiach licencyjnych. Upewnij się, że licencja na wynajem jest faktycznie przenośna na nowego właściciela. Niektóre z nich nie są!
4. Celuj w budynki lub kompleksy zdominowane przez właścicieli wynajmujących na wakacje
Jeśli większość właścicieli polega na wynajmie wakacyjnym, mniej prawdopodobne jest, że trzy piąte większości zagłosuje za ograniczeniem lub zakazem wynajmu. Niemniej jednak, powinieneś wciąż rozważyć, czy lokalizacja budynku i udogodnienia są zgodne z ewoluującymi trendami turystycznymi.
W miarę jak Hiszpania nadal balansuje pomiędzy potrzebami turystyki i mieszkaniowymi, ważne jest, aby być na bieżąco, aby móc odnieść sukces na tym dynamicznym rynku. Pozostań w kontakcie z nami na CBSAGE.COM, aby być na bieżąco z najnowszymi wiadomościami i przepisami dotyczącymi hiszpańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
