In een praktisch voorbeeld van hoe de wet recent is toegepast, stemde een gemeenschap van huiseigenaren in de Eixample-wijk van Barcelona in met het verbod op kortetermijnverhuur binnen hun gebouw. Gebruikmakend van de bepalingen van de Ley de Propiedad Horizontal (LPH), vereiste de gemeenschap een 3/5 meerderheid om de beperking door te voeren.
De beperking werd betwist door een verhuurder in het gebouw die een Airbnb beheerde, en hij stelde dat het zijn eigendomsrechten schond.
De zaak werd voor de rechter gebracht, en na de principes die door het Hoge Hof werden verduidelijkt, werd het verbod van de gemeenschap gehandhaafd. De rechtbank oordeelde dat het verbod in lijn was met de bedoeling van de wet om verstoring te verminderen, het residentiale karakter te behouden en de sociale functie van eigendom te prioriteren.
Wat zegt de Ley de Propiedad Horizontal?
De LPH, zoals geïnterpreteerd door recente uitspraken van het Hoge Hof, stelt gemeenschappen van huiseigenaren (comunidades de propietarios) in staat om kortetermijn toeristische verhuur te reguleren of te verbieden met een drie-vijfde meerderheid. Dit geldt onder Artikel 17.12, dat stelt:
Gemeenschappen kunnen kortetermijnverhuur beperken, voorwaardes stellen of verbieden als drie vijfde van alle eigenaren EN drie vijfde van de eigendomsaandelen instemmen. (Het gaat om 3/5 van de eigendomsaandelen, omdat één verhuurder meerdere vakantieverhuur eenheden in een gebouw of complex kan bezitten.)
Unanimiteit is niet vereist, wat het voor gemeenschappen gemakkelijker maakt om beperkingen door te voeren.
Deze interpretatie breidt de taal van de wet uit en verduidelijkt dat “beperken of voorwaardes stellen” verhuur kan omvatten die volledig wordt verboden. Het rationale is om eigendom rechten in balans te brengen met de sociale functie van eigendom, waarbij gemeenschaps-harmonie en langdurig residentieel gebruik worden gepromoot.
Hoe de wet vastgoedbeleggingen, huiseigenaren en gemeenschappen beïnvloedt
-
Het is gemakkelijker om vakantie- en kortetermijnverhuur te beperken
Gemeenschappen hebben nu een gestroomlijnd proces om toeristenverhuur te beperken of te verbieden. Deze nieuwe interpretatie van de wet voorkomt dat individuele eigenaren de gemeenschapsbeslissingen kunnen blokkeren en stelt gemeenschappen in staat om residentiale harmonie te behouden. -
Eigendomrechten zijn niet absoluut
Het Hoge Hof van Spanje benadrukte dat eigendomrechten onderworpen zijn aan wettelijke en gemeenschapsbeperkingen. Eigenaren kunnen hun eigendommen niet gebruiken op manieren die in strijd zijn met bredere sociale of gemeenschapsdoelen. -
Een prioriteit voor langdurige verhuur
De wet bevordert langdurig residentieel gebruik, en heeft als doel de huisvestingsuitdagingen van Spanje aan te pakken, zoals stijgende prijzen en de beperkte beschikbaarheid voor lokale bewoners. -
Regionale en lokale variaties
Hoewel de LPH een nationaal kader biedt, kunnen regionale overheden en gemeenten aanvullende regels opleggen. Bijvoorbeeld:
- Barcelona heeft ook strikte zoneringswetten die toeristenverhuur in bepaalde wijken beperken.
- De Valencian Community vereist specifieke vergunningen voor kortetermijnverhuur.
Gevolgen voor eigenaars van vakantieappartementen
-
Verlies van huurinkomsten
Eigenaren die afhankelijk zijn van kortetermijnverhuur kunnen minder inkomsten zien als hun gemeenschap beperkingen oplegt. Ze moeten mogelijk overgaan op langdurige verhuur of middel-termijn huurcontracten, wat het inkomen kan verminderen. -
Verminderde vastgoedwaarde
Eigenschappen in gemeenschappen met strikte verhuurbeperkingen kunnen minder aantrekkelijk worden voor een hele sector van vastgoedbeleggers, wat op zijn beurt de doorverkoopwaarde kan beïnvloeden. -
Nalevingsvereisten
Het verkrijgen van vergunningen, voldoen aan lokale regelgeving en het naleven van gemeenschapsvoorwaarden voegt administratieve en financiële lasten toe.
Gevolgen voor het toerisme
De wet lijkt in lijn te zijn met Spanje’s doelstelling voor duurzaam toerisme, en de nadruk ligt op het prioriteren van gereguleerde accommodatie boven ‘ongereguleerde’ kortetermijnverhuur.
Hoewel dit sommige lokale gemeenschappen en langdurige bewoners ten goede kan komen, zal het hoogstwaarschijnlijk:
- De aanvoer van toeristische accommodaties verminderen, en de kosten voor bezoekers verhogen. (Grotere vraag en minder aanbod.)
- De vraag verschuiven naar vergunde hotels en alternatieve accommodatie-opties.
Natuurlijk hebben geen van de grote nationale hotelketens in Spanje politici gepusht voor strengere sancties op ‘ongereguleerde’ toeristische accommodaties. Zeker niet. Geen kans.
Kansen voor vastgoedbeleggers
Ondanks de uitdagingen, zijn er nog steeds enkele kansen voor de slimme belegger.
- Investeer in vrijstaande woningen en onafhankelijke eigenschappen die niet onderworpen zijn aan gemeenschapsbeperkingen.
- Target eigendommen in gebieden die expliciet zijn bestemd voor toerisme om deze beperkingen te vermijden.
- Stabiele, langdurige verhuur in veel kustgebieden zijn minder gereguleerd, hebben een hoge vraag en bieden consistente inkomsten.
- Verken middel-termijn verhuur die gericht zijn op digitale nomaden, expats en seizoensarbeiders. Huurcontracten van 1–6 maanden omzeilen vaak de gemeenschapsregels.
Nieuwe strategieën voor vastgoedbeleggers in Spanje
-
Onderzoek de gemeenschap voordat je koopt
Controleer de gemeenschapsregels en vergaderverslagen om mogelijke beperkingen te identificeren.
Focus op gebieden en gemeenschappen met duidelijke en gunstige regels voor je beoogde verhuurstrategie. -
Investeer in nieuwbouwprojecten
Vroege investeerders kunnen invloed uitoefenen op de gemeenschapsregels en zorgen voor beleid dat gunstig is voor vakantieverhuur. -
Koop eigendommen met bestaande vakantieverhuurvergunningen
Eigenschappen met bestaande toeristenverhuurvergunningen besparen tijd en zorgen voor naleving in gebieden met strikte vergunningsvereisten. Zorg ervoor dat de vergunning daadwerkelijk overdraagbaar is naar een nieuwe eigenaar. Sommige zijn dat niet! -
Target gebouwen of complexen gedomineerd door vakantieverhuur eigenaren
Als de meerderheid van de eigenaren afhankelijk is van vakantieverhuur, is de kans kleiner dat een drie-vijfde meerderheid zal stemmen om verhuur te beperken of te verbieden. Dat gezegd zijnde, moet je nog steeds overwegen of de locatie en voorzieningen van het gebouw in lijn zijn met de evoluerende toerismetrends.
Naarmate Spanje blijft balanceren tussen toerisme en huisvestingsbehoeften, is het belangrijk om geïnformeerd te blijven zodat je kunt gedijen in deze dynamische markt. Blijf in contact met ons op CBSAGE.COM voor het laatste nieuws en de wetgeving met betrekking tot de Spaanse vastgoedmarkt.
