Wie Valencias neue Tourismusgesetze Ferienhausbesitzer betreffen

Am 7. August 2024 wurde das Dekret-Gesetz 9/2024 in der Valencianischen Gemeinschaft eingeführt. Dieses neue Gesetz bringt bedeutende Änderungen der Anforderungen und der Verwaltung von Ferienunterkünften in der Region mit sich. Die Valencianische Gemeinschaft erklärt, dass das Gesetz eingeführt wurde, um nachhaltigen Tourismus zu fördern, die Transparenz in der Branche zu erhöhen, touristische Aktivitäten mit den Bewohnern in Einklang zu bringen, sicherzustellen, dass Ferienvermietungen bestimmten rechtlichen und Qualitätsstandards entsprechen, und die Lebensqualität der lokalen Bevölkerung zu schützen. Es gibt unterschiedliche Meinungen zu dem neuen Gesetz. Einige sind der Ansicht, dass es hauptsächlich den großen Hotelketten zugutekommt, während andere meinen, dass es wichtige lokale Probleme wie Lärm und Störungen kaum anspricht.

Das Dekret auf der Website der spanischen Regierung: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2024-90168

Was sind die Hauptänderungen der Vorschriften für Ferienunterkünfte?

1. Mietdauer und Nutzung der Immobilie

   a) Ferienunterkünfte dürfen nun nur noch für maximal 10 aufeinanderfolgende Tage an dieselbe Person vermietet werden. Dieses Gesetz unterscheidet touristische Immobilien weiter von traditionellen Langzeitmieten und kurzfristigen Vermietungen, die nicht für touristische Zwecke vorgesehen sind.
   b) Sobald eine Immobilie als touristische Unterkunft registriert ist, darf sie während der deklarierten Mietperiode, die mit den valencianischen Behörden vereinbart wurde, nicht für Wohn- oder Saisonvermietungen genutzt werden.

2. Werbungsvorschriften

   Anzeigen für Ferienunterkünfte müssen die Adresse der Immobilie sowie deren Registrierungsnummer enthalten. Die Immobilie muss außerdem diese Registrierungsnummer zusammen mit dem offiziellen Logo der Valencianischen Gemeinschaft entweder am Eingang oder im Inneren der Immobilie anzeigen. Das Fehlen der erforderlichen Informationen in Anzeigen kann zu Geldstrafen von bis zu 100.000 € führen.

3. Einzelne Zimmer dürfen nicht vermietet werden

   Immobilien, die als touristische Unterkünfte registriert sind, müssen als komplette Einheit vermietet werden. Die Vermietung einzelner Zimmer ist strengstens verboten.
   Hinweis: Laut Artikel 93, Punkt 6, des Dekrets 9/2024 können schwere Verstöße, wie die Vermietung von Zimmern innerhalb einer Immobilie, zu Geldstrafen von bis zu 600.000 € führen.

4. Identifikation und Dokumentation der Immobilie

   Jede touristische Immobilie muss eine eindeutige Katasterreferenz besitzen, die mit dem nationalen Grundbuch übereinstimmt. Falls diese Katasterreferenz in Ihrer aktuellen Lizenzdokumentation fehlt, muss sie bis zum 31. Dezember 2024 eingereicht werden, andernfalls kann Ihre Touristenlizenz widerrufen werden.
   Alle Immobilien müssen außerdem ein Energiezertifikat vorlegen, um die Nachhaltigkeitsstandards zu erfüllen.

5. Registrierung und Verlängerung

   Einträge im Tourismusregister sind jetzt für 5 Jahre gültig. Eigentümer können verlängern, indem sie:
   a) eine neue Erklärung einreichen, die die Einhaltung der Vorschriften bestätigt, und
   b) erneut die Katasterreferenz, die deklarierte touristische Mietperiode und einen aktualisierten Bericht zur kommunalen Kompatibilität vorlegen.
   Verlängerungsanträge müssen innerhalb eines Monats vor Ablauf der Registrierung eingereicht werden. Für Immobilien mit bestehenden Touristenlizenzen, die vor dem 7. August 2024 registriert wurden, sind die Einträge bis zum 8. August 2029 gültig.

6. Eigentümerwechsel

   Können Touristenlizenzen übertragen werden?
   Nein, Touristenlizenzen können beim Verkauf der Immobilie nicht mehr auf einen neuen Eigentümer übertragen werden.
   Wenn der neue Eigentümer die erworbene Immobilie ebenfalls als touristische Unterkunft nutzen möchte, muss er:
   a) eine neue Erklärung einreichen,
   b) einen aktualisierten Bericht zur städtischen Kompatibilität vorlegen,
   c) die Katasterreferenz angeben, und
   d) den exklusiven Zeitraum der touristischen Vermietung einreichen.
   Der Prozess ist derselbe wie bei einer neuen Registrierung.

7. Kompatibilitätsberichte und Genehmigungen

   Eigentümer müssen die Zustimmung ihrer lokalen Gemeinde (Ayuntamiento) einholen, um zu bestätigen, dass ihre Immobilie die Anforderungen für touristische Nutzung erfüllt. Für Immobilien in gemeinsamen Gebäuden oder Urbanisationen ist ein Zertifikat der zuständigen Eigentümergemeinschaft erforderlich, um zu bestätigen, dass touristische Vermietungen erlaubt sind.

8. Inaktivität

   Immobilien, die länger als ein Jahr inaktiv sind, werden automatisch aus dem Tourismusregister gestrichen.

9. Betriebsstandards

   Eigentümer oder deren Verwalter müssen einen angemessenen Empfangsservice für ihre Gäste bereitstellen. Die Verwendung von Schlüsselsafes in öffentlichen Bereichen ist nicht gestattet. Eigentümer oder deren Verwalter müssen Gäste persönlich treffen, um den Check-in- und Check-out-Prozess zu verwalten.
   Die Identitäten der Gäste müssen überprüft werden (z. B. durch Ausweiskontrollen) und die Hausregeln, Nutzungsrichtlinien und Notfallverfahren müssen den Gästen direkt erklärt werden.

Mindestanforderungen für Ferienwohnungen in Valencia (ANLAGE III)

1. Zugang und Kommunikation

• Evakuierungsplan oder Notfallanweisungen:
  Ein Evakuierungsplan muss an der Tür der Unterkunft angebracht sein, oder alternativ müssen Notfallanweisungen in mehreren Sprachen bereitgestellt werden.
• Aufzugsanforderung:
  Ein Aufzug ist in Gebäuden mit einem Erdgeschoss und 5 oder mehr Stockwerken erforderlich.
• Eingang für Gäste im Erdgeschoss:
  Unterkünfte im Erdgeschoss müssen über einen klar definierten Gästeeingang verfügen.
• 24-Stunden-Notfallkontakt:
  Eine 24-Stunden-Notfalltelefonnummer muss für Gäste verfügbar sein.

2. Einrichtungen und Dienstleistungen

Die folgenden Einrichtungen und Dienstleistungen sind obligatorisch:

• Warmwasser: Eine zuverlässige Warmwasserversorgung muss sichergestellt sein.
• Spannungsanzeiger:
  • Schilder, die die Spannung anzeigen, müssen neben Steckdosen angebracht werden.
  • Alternativ muss ein allgemeiner Spannungsindikator gut sichtbar angebracht sein.
• Notfallkontaktliste: Eine gut sichtbare Liste mit Notfallnummern ist erforderlich.
• Klimaregulierung:
  • Ein Kühlsystem für die wärmeren Monate und ein Heizsystem für die kälteren Monate müssen mindestens im Wohn-Essbereich vorhanden sein.
  • Die Systeme müssen den Energieeinsparungsvorschriften entsprechen.
• Internetanschluss: Ein Internetanschluss muss bereitgestellt werden, es sei denn, die Unterkunft befindet sich in einem Gebiet ohne Netzabdeckung.
• Erste-Hilfe-Kasten: Ein grundlegender Erste-Hilfe-Kasten muss vorhanden sein.
• Informationen zum nächstgelegenen medizinischen Zentrum: Die Adresse und die Kontaktdaten des nächstgelegenen medizinischen Zentrums müssen angegeben werden.
• Check-in und Check-out-Service: Ein Empfangs- oder Check-in/Check-out-Service ist erforderlich (Schlüsselkästen in öffentlichen Bereichen sind verboten).
• Reinigungs- und Wartungsdienste: Reinigungs-, Wäschewechsel- und Wartungsdienste müssen gemäß dem Mietvertrag bereitgestellt werden.
• Sauberer und ordnungsgemäßer Zustand: Die Unterkunft muss immer in einem sauberen und ordnungsgemäßen Zustand an die Gäste übergeben werden.

3. Mindestgrößen

• Angemessener Wohnraum:
  Jede Ferienwohnung und ihre Zimmer müssen die Mindestgrößenanforderungen der örtlichen Wohnvorschriften für reguläre Wohnungen erfüllen.

4. Möbel und Ausstattung

• Kleiderschrank im Schlafzimmer: Jedes Schlafzimmer muss über einen Kleiderschrank verfügen, entweder im Zimmer oder in der Nähe.
• Möbel und notwendige Gegenstände:
  Die Unterkunft muss Folgendes beinhalten:
  • Möbel, Utensilien, Besteck und Bettwäsche, die für die Kapazität der Unterkunft geeignet sind.
  • Einen Internetanschluss (es sei denn, keine Netzabdeckung ist verfügbar).
  • Einen Fernseher.
• Waschmöglichkeiten:
  • Eine automatische Waschmaschine muss vorhanden sein.
  • Wenn die Unterkunft Teil eines Komplexes mit Gemeinschaftswaschmöglichkeiten ist, muss das Gebäude Waschmaschinen und Trockner enthalten.
• Küchenausstattung:
  Die Küche muss Folgendes enthalten:
  • Kühlschrank
  • Elektrischer Grill
  • Backofen oder Mikrowelle
  • Dunstabzugshaube (z. B. eine Haube)
  • Elektrische Kochfelder:
    • 2 Kochfelder für Unterkünfte mit einer Kapazität von bis zu 4 Personen.
    • 3 oder mehr Kochfelder für Unterkünfte mit einer Kapazität von 5 oder mehr Personen.

FAQs zu den Neuen Regeln für Touristische Vermietungen in Valencia

Wie lange sind die neuen Lizenzen für touristische Vermietungen gültig?

Die Registrierung ist für fünf Jahre gültig. Wenn Sie diese Frist verlängern möchten, benötigen Sie einen aktualisierten Bericht zur kommunalen Kompatibilität und eine neue Lizenzdeklaration. Diese muss innerhalb eines Monats vor Ablauf eingereicht werden.

Können Wintervermietungen mit einer Lizenz für touristische Vermietungen kombiniert werden?

Ja. Die Immobilie kann als touristische Vermietung registriert werden und ausschließlich für kurzfristige touristische Unterkünfte während der von Ihnen als Eigentümer in Ihrer Lizenzregistrierung angegebenen Vermietungszeiträume genutzt werden.

Außerhalb der angegebenen touristischen Nutzungszeiträume (zum Beispiel Wintervermietungen) kann die Immobilie für den persönlichen Gebrauch oder für Langzeitvermietungen genutzt werden. Langzeitvermietungen müssen dennoch den spanischen Urban Lease Act (LAU) einhalten, der Mietverträge über 31 Tage regelt.

HINWEIS: Es ist entscheidend, sicherzustellen, dass sich Ihre angegebenen touristischen Nutzungszeiträume nicht mit den Langzeitvermietungszeiträumen überschneiden. Dies würde gegen die Exklusivitätsanforderung gemäß Dekretgesetz 9/2024 verstoßen. Touristische Immobilien dürfen während der angegebenen touristischen Nutzungszeiträume keine touristischen Vermietungen mit anderen Mietformen kombinieren.

Haften Immobilieneigentümer für die Handlungen ihrer Ferienvermietungsagentur?

Ja, Immobilieneigentümer haften letztendlich, wenn die Vermietungsagentur (oder der registrierte kommerzielle Verwalter) gegen Vorschriften verstößt, aber diese Haftung ist subsidiär.
Das bedeutet, dass der kommerzielle Verwalter als registrierter Betreiber der touristischen Immobilie primär für die Einhaltung der Tourismusgesetze verantwortlich ist (z. B. Werbevorschriften, Vermietungsgrenzen und legaler Betrieb).
Wenn jedoch der Immobilieneigentümer den Verwalter nicht identifizieren kann oder ein nicht registriertes oder nicht haftbares Unternehmen für die Verwaltung der Immobilie beauftragt hat, wird der Eigentümer für eventuelle Verstöße haftbar gemacht.

Muss die Katasternummer in der Werbung angegeben werden?

Nein. Die touristische Lizenznummer und die Adresse müssen in der Werbung angegeben werden. Die Katasternummer wird für Ihren Lizenzantrag beim Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft benötigt.

Wie sieht die Anpassungsfrist für Eigentümer mit bestehenden Lizenzen für touristische Vermietungen aus?

Alle Ferienunterkünfte, die vor dem Inkrafttreten des Dekretgesetzes 9/2024 (August 2024) bereits im Tourismusregister Valencias eingetragen sind, haben 5 Jahre Zeit, um ihre Ferienimmobilien an die neuen Anforderungen gemäß Anhang III anzupassen.

Siehe oben: Mindestanforderungen für touristische Mietobjekte in Valencia (ANHANG III)

Können lokale Gemeinden weiterhin Lizenzen für Ferienvermietungen ausstellen?

Nein. In der Vergangenheit spielten viele lokale Ayuntamientos (Gemeinden) eine aktive Rolle bei der Bearbeitung von Registrierungen für touristische Vermietungen.
Einige fungierten als Vermittler zwischen Immobilieneigentümern und der Regionalregierung, indem sie Anträge prüften oder Berichte zur Kompatibilität ausstellten. In bestimmten Fällen stellten einige Ayuntamientos direkt Genehmigungen oder Lizenzen aus, insbesondere in Gebieten, in denen die Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften eine kommunale Beteiligung erforderte.

Nach dem neuen Gesetz ist das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft nun die Hauptbehörde und allein verantwortlich für die Genehmigung und Registrierung von touristischen Mietobjekten.
Obwohl die Ayuntamientos nicht mehr für die Ausstellung von Lizenzen für touristische Vermietungen zuständig sind, spielen sie weiterhin eine wichtige Rolle bei der Sicherstellung der Einhaltung von städtebaulichen Kompatibilitäts- und Zonengesetzen sowie bei der Ausstellung von Berichten zur kommunalen Kompatibilität.

Bedenken bezüglich der neuen Tourismusgesetze

Behandeln die neuen Gesetze Themen wie Lärm, Störungen, fehlende Parkplätze usw.?

Nein, die neuen Gesetze konzentrieren sich hauptsächlich auf die administrative Regulierung von Ferienvermietungen. Sie befassen sich nicht mit Lärmbeschwerden, lautem Verhalten oder Konflikten zwischen Touristen und Anwohnern, die oft die Hauptanliegen im Zusammenhang mit Touristenunterkünften sind.

Was ist mit Datenschutzbedenken in Bezug auf die erzwungene Veröffentlichung von Immobilienadressen?

Die Veröffentlichung der Adresse einer Ferienimmobilie in Spanien wirft erhebliche Datenschutzbedenken im Rahmen der europäischen Datenschutzgesetze, insbesondere der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), auf. Obwohl Transparenz für die Regulierung von Ferienvermietungen wichtig ist, wird argumentiert, dass dies mit den Datenschutzrechten in Einklang gebracht werden muss.

Was ist mit Sicherheitsbedenken in Bezug auf die Veröffentlichung von Immobilienadressen?

Die Veröffentlichung der genauen Adresse eines Ferienhauses kann unbeabsichtigt Ferienimmobilien einem erhöhten Risiko von Diebstahl und Vandalismus aussetzen. Besonders besorgniserregend sind die Nebensaisonzeiten, in denen diese Immobilien oft unbewohnt sind. Es ist gut dokumentiert, dass viele Küstengebiete in Spanien während Zeiten geringerer Belegung einen Anstieg von Einbrüchen verzeichnen, die auf Zweitwohnsitze und touristische Unterkünfte abzielen.

Ein Bericht von Estamos Seguros (herausgegeben von UNESPA) hob hervor, dass während der COVID-19-Pandemie Einbrecher ihren Fokus auf Zweitwohnsitze in Spaniens Küstenregionen verlagerten, bedingt durch Lockdowns und Reisebeschränkungen, was zu einem Anstieg der Einbrüche in diesen Gebieten führte.
https://www.idealista.com/de/news/recht-in-spanien/2021/03/24/8873-corona-mehr-einbrueche-in-immobilien-an-der-spanischen-kueste

Im Dezember 2023 organisierten die Bewohner von Pinar de Campoverde an der Costa Blanca Bürgerpatrouillen als Reaktion auf einen signifikanten Anstieg von Hauseinbrüchen, was die Verwundbarkeit von Immobilien in weniger bewohnten Zeiten unterstreicht.

Wenn Ferienvermietungsadressen öffentlich angezeigt werden, könnte dies als Fahrplan für Einbrecher dienen, die diese Immobilien beobachten könnten, um Zeiten der Leerstände zu identifizieren, insbesondere während der Nebensaison.

Wie beantragt man eine Touristenlizenz in der Valencianischen Gemeinschaft?

1. Erforderliche Dokumente

– Eine **Kataster-Identifikationsnummer** für Ihre Immobilie. Diese finden Sie auf Ihrer Grundsteuerrechnung (IBI) oder auf der offiziellen Catastro-Website.

– Ein **kommunaler Kompatibilitätsbericht** von Ihrer lokalen Gemeinde (Ayuntamiento), der bestätigt, dass die Immobilie den städtebaulichen Vorschriften entspricht und für die touristische Nutzung geeignet ist.

– Falls zutreffend, eine **Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft**. Für Immobilien in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen benötigen Sie eine Bescheinigung der Gemeinschaft, die bestätigt, dass Ferienvermietungen erlaubt sind.

– Ein gültiges **Energieeffizienz-Zertifikat (CEE)**, das die Energieeffizienz der Immobilie angibt.

– Eine Selbsterklärung, die bestätigt, dass Ihre Immobilie alle gesetzlichen und technischen Anforderungen für die touristische Vermietung erfüllt.

– Ein Eigentumsnachweis wie ein Katasterzertifikat (**Certificado Catastral**), eine Grundsteuerrechnung (IBI) oder eine notariell beglaubigte Kopie des Eigentumsnachweises, die Sie als Eigentümer identifiziert.

Für weitere Informationen können Sie folgende Webseiten besuchen:
https://www.turisme.gva.es
und
https://www.gva.es/en/inicio/procedimientos?id_proc=G19207

2. Reichen Sie Ihren Antrag ein

Besuchen Sie die offizielle Website des Tourismusregisters der Generalitat Valenciana.
https://cindi.gva.es/es/web/turisme/registre-de-turisme

Sie können sich mit einem gültigen digitalen Zertifikat oder einer PIN (**Clave**) anmelden.
Sie können eine PIN hier erhalten: https://clave.gob.es/clave_Home/PIN24H.html

Antragsformular hier: https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207
Füllen Sie das Antragsformular aus und geben Sie Informationen zu Ihrer Immobilie an, einschließlich der Katasterreferenz, der Adresse, der angegebenen Mietzeiträume (z. B. saisonal oder ganzjährig) und der maximalen Belegung.
Laden Sie die erforderlichen Dokumente hoch.
Nach der Einreichung erhalten Sie eine Bestätigung über die erfolgreiche Einreichung.