I ett verkligt exempel på hur lagen nyligen har implementerats röstade en grupp fastighetsägare i distriktet Eixample i Barcelona för att förbjuda korttidsuthyrning inom deras byggnad. Genom att använda bestämmelserna i Ley de Propiedad Horizontal (LPH) krävde gruppen en majoritet på 3/5 för att godkänna restriktionen.
Restriktionen ifrågasattes av en hyresvärd i byggnaden som drev en Airbnb och hävdade att den bröt mot hans egendomsrättigheter.
Fallet gick till domstol, och enligt principerna som klargjorts av Högsta domstolen bekräftades gruppens förbud. Domstolen fastslog att förbudet överensstämde med lagens avsikt att minska störningar, bevara bostadskaraktären och prioritera ”egendomens sociala funktion”.
Vad säger lagen om horisontell egendom?
LPH, en tolkning enligt de senaste domarna från Högsta domstolen, tillåter fastighetsägargemenskaper (comunidades de propietarios) att reglera eller förbjuda kortvariga turistuthyrningar med en tre femtedels majoritet. Detta gäller enligt Artikel 17.12, som säger att:
Gemenskaper kan begränsa, villkorssätta eller förbjuda korttidsuthyrningar om tre femtedelar av alla ägare OCH tre femtedelar av ägarandelarna är överens. (Det är 3/5 av ägarandelarna, eftersom en hyresvärd kan äga flera semesteruthyrningsenheter i en byggnad eller bostadskomplex.)
Enighet krävs inte, vilket gör det lättare för gemenskaper att införa begränsningar.
Denna tolkning utvidgar lagens språk, och klargör att ”begränsning eller villkorssättning” av uthyrningar kan inkludera helt förbud. Syftet är att balansera egendomsrättigheter med fastighetens sociala funktion, med prioritering av gemenskapsfred och långsiktig bostadsanvändning.
Hur lagen påverkar fastighetsinvesteringar, hemägare och samhällen
1. Det är lättare att begränsa semester- och korttidsuthyrning
Samhällen har nu en smidigare process för att begränsa eller förbjuda turistuthyrning. Denna nya tolkning av lagen förhindrar enskilda ägare från att rösta ned gemensamma beslut och ger samhällen möjlighet att upprätthålla bostadsharmoni.
2. Egendomsrätten är inte absolut
Spaniens högsta domstol betonade att egendomsrätten är föremål för lagliga och samhällsbaserade begränsningar. Ägare kan inte använda sina egendomar på sätt som strider mot bredare sociala eller samhälleliga mål.
3. En prioritering av långsiktiga uthyrningar
Lagen främjar långsiktig bostadsanvändning och syftar till att hantera Spaniens bostadsutmaningar, såsom stigande priser och begränsad tillgänglighet för lokalbefolkningen.
4. Regionala och lokala variationer
Medan LPH ger en nationell ram, kan regionala regeringar och kommuner införa ytterligare regler. Till exempel:
Barcelona har också strikta zonlagar som begränsar turistuthyrning i vissa grannskap.
Valenciasamfundet kräver specifika licenser för korttidsuthyrningar.
Konsekvenser för semesterlägenhetsägare
1. Förlust av hyresintäkter
Ägare som förlitar sig på korttidsuthyrning kan se minskade inkomster om deras samhälle inför restriktioner. De kan behöva övergå till långtidsuthyrning eller mellanlånga hyresavtal vilket kan minska inkomsterna.
2. Minskad fastighetsvärde
Fastigheter i samhällen med strikta uthyrningsrestriktioner kan förlora attraktionskraft för en hel sektor av fastighetsinvesterare, vilket i sin tur kan påverka återförsäljningsvärdet.
3. Efterlevnadskrav
Att skaffa licenser, följa lokala regler och uppfylla samhällets villkor lägger till administrativa och ekonomiska bördor.
Konsekvenser för turismen
Lagen verkar överensstämma med Spaniens mål om hållbar turism och syftet att prioritera reglerade boenden framför ’oreglerade’ korttidsuthyrningar.
Även om detta kan gynna vissa lokala samhällen och långsiktiga invånare, kommer det troligen att:Minska tillgången på turistboenden, och öka kostnaderna för besökare. (Större efterfrågan och mindre utbud.)Förskjuta efterfrågan mot licensierade hotell och alternativa boendemöjligheter. Naturligtvis har inga av de stora nationella hotellkedjorna i Spanien ’lobbat’ politiker för strängare sanktioner mot ’oreglerade’ turistboenden. Absolut inte. Ingen chans.
Möjligheter för fastighetsinvesterare
Trots utmaningarna finns det fortfarande möjligheter för den kloka investeraren.
- Investera i fritidshus och fri stående fastigheter som inte omfattas av samhällets restriktioner.
- Sikta in dig på fastigheter i områden som är uttryckligen zonade för turism för att undvika dessa begränsningar.
- Stabila, långsiktiga uthyrningar i många kustområden är mindre reglerade, har hög efterfrågan och erbjuder konsekvent inkomst.
- Utforska mellanlånga uthyrningar som riktar sig till digitala nomader, expats och säsongsarbetare. Hyresavtal på 1–6 månader kommer ofta att kringgå samhällets regler.
Nya strategier för fastighetsinvesteringar i Spanien
1. Forskning om samhället innan du köper
Granska samhällsregler och mötesprotokoll för att identifiera potentiella restriktioner.
Fokusera på områden och samhällen med tydliga och fördelaktiga regler för din avsedda uthyrningsstrategi.
2. Investera i nybyggnadsprojekt
Tidiga investerare kan påverka samhällsregler och säkerställa policys som är vänliga mot semesteruthyrning.
3. Köp egendomar med befintliga semesteruthyrningslicenser
Egendomar med befintliga turistuthyrningslicenser sparar tid åt dig och säkerställer också efterlevnad i områden med strikta licenskrav. Se till att uthyrningslicensen faktiskt går att överföra till en ny ägare. Vissa går inte att överföra!
4. Sikta in dig på byggnader eller komplex dominerade av semesteruthyrningsägare
Om majoriteten av ägarna förlitar sig på semesteruthyrning är det mindre troligt att en tre femtedels majoritet kommer att rösta för att begränsa eller förbjuda uthyrning. Det sagt, bör du fortfarande överväga om byggnadens läge och faciliteter överensstämmer med utvecklingen inom turismtrenderna.
I takt med att Spanien fortsätter att balansera turism och bostadsbehov är det viktigt att hålla sig informerad så att du kan blomstra på denna dynamiska marknad. Håll kontakten med oss på CBSAGE.COM för de senaste nyheterna och lagarna gällande Spaniens bostadsmarknad.
