I et virkeligt eksempel på, hvordan loven for nylig er blevet implementeret, stemte en gruppe ejere af ejendomme i Eixample-distriktet i Barcelona for at forbyde kortsigtede udlejninger inden for deres bygning. Ved hjælp af bestemmelserne i Ley de Propiedad Horizontal (LPH) krævede fællesskabet et 3/5 flertal for at vedtage restriktionen.
Restriktionen blev udfordret af en udlejer i bygningen, der drev en Airbnb, og argumenterede for, at det krænkede hans ejendomsrettigheder.
Sagen kom for retten, og i overensstemmelse med de principper, der blev præciseret af Højesteret, blev fællesskabets forbud opretholdt. Retten fastslog, at forbuddet stemte overens med lovens hensigt om at reducere forstyrrelser, bevare den boligkarakter og prioritere “ejendommens sociale funktion”.
Hvad siger Ley de Propiedad Horizontal?
LPH, som fortolkes af nylige afgørelser fra Højesteret, tillader ejendomsfællesskaber (comunidades de propietarios) at regulere eller forbyde korte turistudlejninger med en tre femtedele majoritetsafstemning. Dette gælder i henhold til Artikel 17.12, som fastslår, at:
Fællesskaber kan begrænse, betinge eller forbyde korte udlejninger, hvis tre femtedele af alle ejere OG tre femtedele af ejerandele er enige. (Det er 3/5 af ejerandelene, da en udlejer kan eje flere ferieudlejningsenheder i en bygning eller et boligkompleks.)
Enighed er ikke påkrævet, hvilket gør det lettere for fællesskaber at implementere restriktioner.
Denne fortolkning udvider lovens sprog og præciserer, at “begrænsning eller betingelse” af udlejninger kan inkludere fuldstændig forbud. Rationalet er at afveje ejendomsrettigheder med ejendommens sociale funktion, hvor fællesskabets harmoni og langvarig boligbrug prioriteres.
Hvordan loven påvirker ejendomsinvesteringer, boligejere og lokalsamfund
1. Det er nemmere at begrænse ferie- og korttidsudlejning
Fællesskaber har nu en forenklet proces til at begrænse eller forbyde turistudlejning. Denne nye fortolkning af loven forhindrer enkelte ejere i at nedlægge veto mod fællesskabsbeslutninger og giver fællesskaber magt til at opretholde boligharmoni.
2. Ejendomsrettigheder er ikke absolutte
Spaniens Højesteret understregede, at ejendomsrettigheder er underlagt lovmæssige og fællesskabsmæssige begrænsninger. Ejere kan ikke bruge deres ejendomme på måder, der er i konflikt med bredere sociale eller fællesskabsmæssige mål.
3. En prioritering af langtidsudlejning
Loven opfordrer til langvarig boligbrug og sigter mod at imødekomme Spaniens boligudfordringer, såsom stigende priser og begrænset tilgængelighed for lokale beboere.
4. Regionale og lokale variationer
Mens LPH giver en national ramme, kan regionale regeringer og kommuner pålægge yderligere regler. For eksempel:
Barcelona har også strenge zonelove, der begrænser turistudlejning i visse kvarterer.
Det Valencianske Fællesskab kræver specifikke tilladelser til korttidsudlejning.
Konsekvenser for ferielejlighedsejere
1. Tab af lejeindtægter
Ejere, der er afhængige af kortvarige udlejninger, kan opleve reduceret indkomst, hvis deres lokalsamfund pålægger restriktioner. De kan være nødt til at skifte til langvarige udlejninger eller mellemlange lejemål, hvilket kan reducere indkomsten.
2. Nedsat ejendomsværdi
Ejendomme i samfund med strenge udlejningsrestriktioner kan miste appel hos en hel sektor af ejendomsinvestorer, hvilket i sidste ende kan påvirke genkøbsværdien.
3. Overholdelseskrav
At opnå tilladelser, overholde lokale regler og opfylde samfundsforhold tilføjer administrative og økonomiske byrder.
Konsekvenser for turisme
Lovgivningen synes at være i overensstemmelse med Spaniens mål om bæredygtig turisme og ønsket om at prioritere regulerede overnatningssteder frem for ‘uregulerede’ kortsigtede udlejninger.
Selvom dette kunne være til fordel for visse lokale samfund og fastboende, vil det sandsynligvis:Reducerer udbuddet af turistindkvartering og øge omkostningerne for besøgende. (Øget efterspørgsel og mindre udbud.)Flytte efterspørgslen mod licenserede hoteller og alternative overnatningsmuligheder. Naturligvis har ingen af de store nationale hotelkæder i Spanien ‘lobbyet’ politikere for strengere sanktioner mod ‘uregulerede’ turistindkvarteringer. Helt sikkert ikke. Ingen chance.
Muligheder for ejendomsinvestorer
Trods udfordringerne er der stadig nogle muligheder for den kyndige investor.
- Investér i fritliggende huse og fritstående ejendomme, der ikke er underlagt fællesskabsrestriktioner.
- Målret ejendomme i områder, der eksplicit er zoneopdelt til turisme for at undgå disse begrænsninger.
- Stabile, langsigtede udlejninger i mange kystområder er mindre regulerede, har stor efterspørgsel og tilbyder en konstant indkomst.
- Udforsk mellemfristede udlejninger, der henvender sig til digitale nomader, expats og sæsonarbejdere. Lejemål på 1-6 måneder vil ofte omgå fællesskabsreglerne.
Nye strategier for ejendomsinvestorer i Spanien
1. Forskning i lokalsamfundet før køb
Gennemgå fællesskabsregler og mødereferater for at identificere potentielle restriktioner.
Fokuser på områder og fællesskaber med klare og favorable regler for din tænkte udlejningsstrategi.
2. Investér i nybyggeri
Tidlige investorer kan påvirke fællesskabsregler og sikre politikker, der er venlige over for ferieudlejning.
3. Køb ejendomme med eksisterende ferieudlejningstilladelser
Ejendomme med eksisterende turistudlejningstilladelser sparer dig tid og sikrer også overholdelse af områder med strenge licenskrav. Sørg for, at udlejningstilladelsen rent faktisk kan overføres til en ny ejer. Nogle kan ikke!
4. Målret bygninger eller komplekser domineret af ferieudlejningsejere
Hvis flertallet af ejere er afhængige af ferieudlejning, er det mindre sandsynligt, at tre femtedele vil stemme for at begrænse eller forbyde udlejning. Det sagt, bør du stadig overveje, om bygningens beliggenhed og faciliteter stemmer overens med udviklingen inden for turisme.
Da Spanien fortsætter med at balancere turisme og boligbehov, er det vigtigt at holde sig informeret, så du kan trives på dette dynamiske marked. Hold dig opdateret hos os på CBSAGE.COM for de seneste nyheder og love vedrørende Spaniens boligmarked.
