In un esempio concreto di come la legge è stata recentemente implementata, una comunità di proprietari immobiliari nel quartiere dell’Eixample di Barcellona ha votato per proibire gli affitti a breve termine all’interno del loro edificio. Utilizzando le disposizioni della Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la comunità ha richiesto una maggioranza del 3/5 per approvare la restrizione.
La restrizione è stata contestata da un locatore nell’edificio che gestiva un Airbnb, sostenendo che ciò violasse i suoi diritti di proprietà.
Il caso è finito in tribunale e, seguendo i principi chiariti dalla Corte Suprema, la proibizione della comunità è stata confermata. Il tribunale ha stabilito che il divieto fosse in linea con l’intento della legge di ridurre le distruzioni, preservare il carattere residenziale e dare priorità alla “funzione sociale della proprietà”.
Cosa dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La LPH, come interpretata dalle recenti sentenze della Corte Suprema, consente alle comunità di proprietari (comunidades de propietarios) di regolare o vietare gli affitti turistici a breve termine con un voto a tre quinti. Questo si applica in base all’Articolo 17.12, che stabilisce che:
Le comunità possono limitare, condizionare o vietare gli affitti a breve termine se tre quinti di tutti i proprietari E tre quinti delle quote di proprietà sono d’accordo. (Si tratta del 3/5 delle quote di proprietà, poiché un proprietario potrebbe possedere più unità di affitto turistico in un edificio o complesso residenziale.)
Non è richiesta l’unanimità, il che rende più facile per le comunità attuare restrizioni.
Questa interpretazione estende il linguaggio della legge, chiarificando che “limitare o condizionare” gli affitti può includere il vieto assoluto. La ragione è bilanciare i diritti di proprietà con la funzione sociale della proprietà, dando priorità all’armonia della comunità e all’uso residenziale a lungo termine.
Come la legge influisce sugli investimenti immobiliari, sui proprietari di case e sulle comunità
1. È più facile limitare affitti per le vacanze e a breve termine
Le comunità ora hanno un processo semplificato per limitare o vietare gli affitti turistici. Questa nuova interpretazione della legge impedisce ai singoli proprietari di veto sulle decisioni della comunità e dà potere alle comunità di mantenere l’armonia residenziale.
2. I diritti di proprietà non sono assoluti
La Corte Suprema spagnola ha sottolineato che i diritti di proprietà sono soggetti a limiti legali e imposti dalla comunità. I proprietari non possono utilizzare le loro proprietà in modi che confliggano con obiettivi sociali o comunitari più ampi.
3. Una priorità per gli affitti a lungo termine
La legge incoraggia l’uso residenziale a lungo termine e mira ad affrontare le sfide abitative della Spagna, come l’aumento dei prezzi e la limitata disponibilità per i residenti locali.
4. Variazioni regionali e locali
Mentre la LPH fornisce un quadro nazionale, i governi regionali e i comuni possono imporre regole aggiuntive. Ad esempio:
Barcellona ha anche rigide leggi di zonizzazione che limitano gli affitti turistici in determinati quartieri.
La Comunità Valenciana richiede licenze specifiche per gli affitti a breve termine.
Implicazioni per i proprietari di appartamenti vacanze
1. Perdita di reddito da affitto
I proprietari che si affidano agli affitti a breve termine potrebbero vedere ridotto il reddito se la loro comunità impone restrizioni. Potrebbero essere costretti a passare agli affitti a lungo termine o ai contratti a medio termine, il che potrebbe ridurre il reddito.
2. Riduzione del valore immobiliare
Le proprietà in comunità con restrizioni rigide sugli affitti potrebbero perdere attrattiva per un intero settore di investitori immobiliari, il che a sua volta potrebbe influenzare il valore di rivendita.
3. Requisiti di conformità
Ottenere licenze, rispettare le normative locali e soddisfare le condizioni della comunità comporta oneri amministrativi e finanziari.
Implicazioni per il turismo
La legge sembra essere in linea con l’obiettivo della Spagna di promuovere il turismo sostenibile e di dare priorità agli alloggi regolamentati rispetto agli affitti turistici ‘non regolamentati’.
Anche se ciò potrebbe beneficiare alcune comunità locali e i residenti a lungo termine, è molto probabile che: Ridurre l’offerta di alloggi turistici e aumentare i costi per i visitatori. (Maggiore domanda e minore offerta.) Spostare la domanda verso alberghi autorizzati e altre opzioni di alloggio alternativo. Naturalmente, nessuna delle principali catene alberghiere nazionali in Spagna ha ‘fatto pressioni’ sui politici per sanzioni più severe sugli alloggi turistici ‘non regolamentati’. Assolutamente no. Nessuna possibilità.
Opportunità per gli investitori immobiliari
Nonostante le sfide, ci sono ancora alcune opportunità per l’investitore esperto.
- Investi in case indipendenti e proprietà isolate che non sono soggette a restrizioni comunitarie.
- Mira a proprietà in aree esplicitamente destinate al turismo per evitare queste limitazioni.
- Le affittanze a lungo termine in molte aree costiere sono meno regolamentate, hanno una forte domanda e offrono un reddito costante.
- Esplora affitti a medio termine che si rivolgono a nomadi digitali, espatriati e lavoratori stagionali. I contratti di locazione da 1 a 6 mesi spesso eludono le regole comunitarie.
Nuove strategie per gli investitori immobiliari in Spagna
1. Ricerca della comunità prima di acquistare
Esamina le regole della comunità e i verbali delle riunioni per individuare potenziali restrizioni.
Concentrati su aree e comunità con regolamenti chiari e favorevoli alla tua strategia di affitto.
2. Investi in nuove costruzioni
Gli investitori precoci possono influenzare le regole della comunità e garantire politiche favorevoli agli affitti per le vacanze.
3. Acquista proprietà con licenze di affitto per vacanze esistenti
Le proprietà con licenze turistiche esistenti ti risparmiano tempo e garantiscono la conformità in aree con rigorosi requisiti di licenza. Assicurati che la licenza di affitto sia effettivamente trasferibile a un nuovo proprietario. Alcune non lo sono!
4. Scegli edifici o complessi dominati da proprietari di affitti per vacanze
Se la maggior parte dei proprietari si basa sugli affitti per le vacanze, è meno probabile che una maggioranza di tre quinti voti per limitare o vietare gli affitti. Detto ciò, dovresti comunque considerare se la posizione dell’edificio e le strutture si allineano con le tendenze turistiche in evoluzione.
Mentre la Spagna continua a bilanciare le esigenze del turismo e dell’alloggio, è importante rimanere informati in modo da poter prosperare in questo mercato dinamico. Resta in contatto con noi su CBSAGE.COM per le ultime notizie e leggi riguardanti il mercato immobiliare residenziale spagnolo.
