a) Immobilienspekulation: Politiken, die Unternehmenskäufer begünstigen
In den letzten 15 Jahren wurden in Spanien mehr als eine Million Wohnungen von Unternehmen erworben. Das entspricht fast 12% aller Immobilienverkäufe. Und sechs von zehn dieser Unternehmenskäufe fanden in bereits stark unter Druck stehenden Küstengebieten wie Katalonien, Valencia, Andalusien, Murcia und den Balearischen Inseln statt.
Es handelt sich hierbei nicht nur um einmalige Immobilienkäufe, viele dieser Erwerbungen stammen von großen Investmentfonds, Immobilienunternehmen und Unternehmensvermietern (einschließlich Investmentgesellschaften und Tourismusunternehmen), die Küstenimmobilien für ihre langfristigen Renditen ins Visier nehmen. Viele wohlhabende Einzelpersonen nutzen ebenfalls Unternehmensstrukturen, um von Steuervergünstigungen zu profitieren, die Privatpersonen nicht zur Verfügung stehen.
Und hier liegt einer der Widersprüche: während es zunehmend Beschränkungen für Einzelpersonen gibt, Ferienhäuser zu kaufen oder kurzfristig zu vermieten, gibt es sehr wenig Regulierung, die Unternehmen daran hindert, große Mengen von Immobilien zu kaufen, selbst in Gebieten mit Wohnungsnot. An einigen Orten wie Madrid profitieren Unternehmen sogar von niedrigeren Grunderwerbsteuern!
b) Bildung und Fähigkeiten: Eine Diskrepanz zwischen Schulen und der lokalen Wirtschaft
Die Wirtschaft entlang der spanischen Küste ist zweifellos international. Ausländer bringen enorme Kaufkraft mit. Ihr Geld wird nicht nur für Immobilienkäufe ausgegeben, sondern auch für Renovierungen, Inneneinrichtung, Möbel, Dekoration, Handwerkerleistungen, Landschaftsgestaltung, rechtliche und finanzielle Dienstleistungen, Gesundheitswesen, Wellnessbehandlungen und vieles mehr.
Allerdings haben viele lokale Schulsysteme nicht mit dem Schritt gehalten, den die Wirtschaft erfordert. In Gebieten wie der Valencianischen Gemeinschaft oder den Balearischen Inseln wird oft mehr Zeit darauf verwendet, regionale Sprachen zu lernen, als globale wie Englisch, Deutsch, Niederländisch oder Französisch – Sprachen, die in der Dienstleistungswirtschaft unerlässlich sind. Gleichzeitig fehlt es immer noch an Fokus auf digitaler Kompetenz, Unternehmertum und modernen Kundenservicefähigkeiten. Diese sind alle entscheidend für die Arten von Kleinunternehmen, die den Spaniern helfen könnten, in internationalen Küstengemeinden erfolgreich zu sein.
Ohne diese Fähigkeiten können lokale Bewohner wertvolle Chancen verpassen und die Möglichkeit, ihren eigenen wirtschaftlichen Status zu verbessern.
c) Die Zurückhaltung, an Mitbürger zu vermieten oder zu verkaufen
Es gibt auch eine soziale und kulturelle Dimension. Viele spanische Immobilienbesitzer geben offen zu, dass sie es bevorzugen, an Ausländer zu vermieten oder zu verkaufen. Dies liegt oft an Bedenken hinsichtlich der Risiken, die sie bei der Abwicklung mit spanischen Mietern oder Käufern wahrnehmen, wie zum Beispiel verspätete Mietzahlungen, Schäden an der Immobilie, Schwierigkeiten bei der Räumung und komplizierte Hypothekenprozesse.
Ausländische Käufer hingegen neigen dazu, Barzahler zu sein und gelten als geradliniger in Transaktionen. Auch wenn dies nicht universell zutrifft, kann diese Wahrnehmung zu einem Teufelskreis führen, in dem Spanier nicht nur aufgrund des Preises, sondern auch aufgrund von Vertrauen und Vorlieben vom lokalen Wohnungsmarkt ausgeschlossen sind.
d) Einstellungsdynamik: Einheimische verlieren lokale Arbeitsplätze
In von Expats stark frequentierten Gebieten ist es nicht ungewöhnlich, dass Unternehmen Ausländer anstelle von lokalen spanischen Arbeitnehmern einstellen. Doch dies geht nicht einfach um Ausgrenzung. Oft hängt es mit Erwartungen, Kommunikation und wahrgenommener Professionalität zusammen.
Viele ausländische Unternehmer, insbesondere aus Nordeuropa und Westeuropa, bringen eine andere Servicekultur mit. Sie legen Wert auf Pünktlichkeit, Reaktionsfähigkeit, Initiative und konsequente Aufmerksamkeit für die Bedürfnisse der Kunden. Wenn Arbeitgeber diese Eigenschaften nicht konsequent im lokalen Arbeitsmarkt erkennen, schauen sie verständlicherweise anderswo nach.
Doch dies birgt sowohl eine Herausforderung als auch eine Chance für Einheimische. Denn oft wird übersehen, welche enormen Kaufkraftpotenziale durch die Integration in diese internationale Dienstleistungswirtschaft freigesetzt werden können. Viele Ausländer, die an der Küste kaufen oder leben, verfügen über große Budgets. Sie geben Geld für Renovierungen, medizinische Versorgung, Schönheitsbehandlungen, rechtliche Hilfe, Immobiliendienstleistungen, Autos, Kleidung, Versicherungen und mehr aus. Diese Bedürfnisse sind fortlaufend und ganzjährig.
Wenn Einheimische die Kluft mit verbesserten Sprachkenntnissen, technischen Fähigkeiten und Kundenservice überbrücken können, werden sie den Zugang zu einem wohlhabenden Markt eröffnen, der tief in der Region verwurzelt ist. Hier besteht eine echte, langfristige wirtschaftliche Chance für jeden, der die Erwartungen dieser Klientel erfüllen kann. Tatsächlich sind kleine, gut geführte lokale Unternehmen, die hochwertigen, zuverlässigen Service anbieten, oft die erfolgreichsten in von Ausländern dominierten Märkten. Die Nachfrage ist da. Es bedarf lediglich einer besseren Vorbereitung, um ihr gerecht zu werden.
Mit verbesserten Fähigkeiten steigt das Verdienstpotenzial und somit auch das Budget für Wohnraum.
e) Lokale und regionale Regierung: Hohe Einnahmen, geringes Engagement für Wohnlösungen
Die lokale und regionale Regierung sind in dieser Krise nicht machtlos; tatsächlich sind sie einer der größten Nutznießer des Küstenimmobilienbooms.
Regionale und lokale Regierungen verdienen beträchtliche Einnahmen aus Immobilienverkäufen. Dies trifft insbesondere auf die Küstenstädte Spaniens zu, in denen jedes Jahr hohe Transaktionsbeträge verzeichnet werden. Dennoch wird trotz dieser konstanten Einnahmen wenig unternommen, um die Wohnungsnot zu lindern.
Wenn ein Gebrauchtimmobilie verkauft wird, erhebt die regionale Regierung in der Regel zwischen 7% und 10% Grunderwerbsteuer (ITP), abhängig von der Region. Bei einer Gebrauchtimmobilie im Wert von 300.000 € beträgt dies 21.000 € bis 30.000 € pro Transaktion. Mit Zehntausenden von Immobilien, die jedes Jahr an der spanischen Küste den Besitzer wechseln, summiert sich dies auf viele Milliarden Euro an jährlichen regionalen Steuereinnahmen.
Auf lokaler Ebene erheben Gemeinden verschiedene direkte Steuern und Gebühren wie die Plusvalía (in der Regel zwischen 2.000 € und 6.000 €), die IBI (jährliche Grundsteuer) in der Regel 500 € bis 1.500 € pro Jahr pro Immobilie, Genehmigungen und Gebühren usw.
Ein einzelner Immobilienverkauf kann der örtlichen Stadtverwaltung 5.000 € bis 10.000 € oder mehr einbringen.
Immer mehr Menschen fragen sich also, „wohin fließt all das Geld“?
In vielen Urbanisationen sind die Bewohner immer noch auf Klärgruben angewiesen, da kein Abwassernetz installiert wurde. In vielen Gebieten fehlt die Regenwasserentwässerung. Viele Wohnstraßen werden jahrelang nicht gereinigt oder gewartet.
Trotz einer starken und wachsenden Steuerbasis investieren Küstengemeinden selten in bezahlbaren Wohnraum, Gemeindeinfrastruktur oder Programme zur Qualifizierung von Einheimischen für besser bezahlte Jobs. Diese Diskrepanz zwischen Einnahmenerhebung und lokalen Investitionen ist eine Quelle der Frustration. Die Bewohner und langjährigen Immobilienbesitzer bitten nicht nur um Gefälligkeiten; sie fordern Rechenschaftspflicht und eine Rendite für ihre Steuerbeiträge.
Ist es fair zu sagen, dass die Wohnungsnot in Spanien ausschließlich durch Ausländer oder Touristen verursacht wird?
Die Wahrheit scheint zu sein, dass viele der Politiken und Praktiken, die zu den Wohnungsproblemen beitragen, hausgemacht sind. Steuervorteile für Unternehmensinvestoren, Lücken im Bildungssystem, Fehlanpassungen bei der Einstellung, inkonsistente öffentliche Investitionen und Mangel an Sozialwohnungen – dies sind alles Bereiche, auf die Spanien Einfluss nehmen und sie verbessern kann.
Ich wäre nicht so schnell damit, Ausländer zu beschuldigen – die Menschen, die oft Gebiete unterstützen, die seit Jahrzehnten finanziell kämpfen. Ich würde sagen, wir müssen das System neu ausbalancieren, damit Einheimische eine fairere Chance haben, in ihren eigenen Gemeinden zu leben und erfolgreich zu sein. Mit der richtigen Führung und Fokussierung kann Spanien Investitionen absolut willkommen heißen, aber auch Möglichkeiten für die Menschen bieten, die in den Küstenstädten leben.
