Trends in Orihuela Costa Property Prices (2015–2025)
2015–2016: Na de crisis stabiliseerde de markt en begon te herstellen. Buitenlandse aankopen (17.500 woningen in 2015 voor Alicante) namen toe. Brexit (2016) zorgde kortstondig voor een afkoeling van de Britse aankopen, maar de prijzen stegen over het algemeen met 3–5%.
2017–2018: Brede expansie. Noord-Europeanen (Britten, Scandinaviërs) kochten actief. Prijzen stegen elk jaar met ongeveer 5–8%. Ontwikkelaars lanceerden grote complexen in Orihuela Costa. Het voor-Brexit-piekjaar 2018 zag buitenlanders 23.000 woningen in Alicante kopen (villa’s waren vooral populair).
2019: Recordaantal buitenlandse transacties. Enkele valutawinden vertraagden Duitse/Scandinavische kopers, maar de Britse vraag (kopen voor Brexit) hield de prijzen hoog. Het aanbod werd schaars op populaire locaties.
2020: De COVID-pandemie stagneerde de verkoop (30% daling). Een korte lockdown onderbrak de activiteit, maar de prijzen bleven bijna gelijk doordat kopers op zoek waren naar grotere woningen met buitenruimte. Villa’s presteerden beter dan appartementen. Tegen eind 2020 veerde de vraag weer op.
2021: Krachtig herstel. Verkopen en prijzen stegen (1–2%). Buitenlandse kopers namen toe (+40%), waaronder veel digitale nomaden. Bouwkosten en beperkt beschikbare grond begonnen de waarden op te drijven.
2022: Topjaar. Buitenlandse aankopen bereikten een record van 32.000 transacties in Alicante (de Britten domineerden nog steeds met een aandeel van 15%). Sterke toerisme en aankopen als inflatiebescherming dreven de prijzen met 8–10% omhoog. De gemiddelde woningprijzen in Orihuela Costa bereikten nieuwe hoogten.
2023: Afkoelingsfase. Verkopen vertraagden (–5%) en de prijsgroei zwakte af naar 4–6%. De vraag uit Zweden en het VK verminderde (post-Brexit); achterblijvende winsten kwamen van Oost-Europeanen (Oekraïne +35% in Alicante). Nieuwe verhuurregels (vergunningen) begonnen impact te hebben. Het aanbod verbeterde enigszins.
2024: Verdere groei hervat. Kopers diversifieerden (Italiaanse, Marokkaanse, Noord-Amerikaanse interesse). Digitale nomaden en kopers die vanuit huis werken groeiden aanzienlijk. Het aanbod bleef beperkt in populaire zones; ontwikkelaars waarschuwden dat leveringsbelemmeringen het nieuwe aanbod beperkten.
2025-2028 (Voorspelling): Bescheiden jaarlijkse winsten (voorspeld 3–4%). Een laag nieuw aanbod houdt opwaartse druk in stand, maar hoge leenkosten en regelgeving temperen de euforie. Over het algemeen bevindt Orihuela Costa zich op of nabij piekprijzen.
Koperdemografie en Trends in Orihuela Costa
Het vastgoedlandschap van Orihuela Costa wordt gedomineerd door buitenlandse kopers, vooral in urbanisaties zoals Villamartín, La Zenia en Playa Flamenca. In sommige gebieden overschrijdt het buitenlands eigendom 70%, wat de afhankelijkheid van internationale vraag in het gebied weerspiegelt. Binnenlandse kopers, meestal uit Madrid, Valencia en Murcia, richten zich op tweede woningen voor zomergebruik, vaak de aankoop van kleinere appartementen of oudere villa’s voor renovatie. Buitenlanders geven doorgaans meer uit per transactie en zijn vaak contante kopers, vooral gepensioneerden.
Britse staatsburgers blijven de grootste groep qua volume, hoewel hun marktaandeel sinds de Brexit licht is afgenomen. In 2023 waren Britten goed voor 3.950 vastgoedaankopen in de provincie Alicante, ongeveer 15% van het totaal. Belgische (3.150) en Nederlandse (2.720) kopers evenaren hen nu qua volume, waarbij velen kiezen voor de nieuwere ontwikkelingen en golfvastgoed in Orihuela Costa. Duitse en Scandinavische kopers (vooral Zweedse en Noorse) blijven actief, vaak kiezend voor moderne doorverkoopappartementen dicht bij de kust of golfbanen.
Oost-Europeanen vormen een snelgroeiend segment. Poolse kopers (2.200 in 2023) en Oekraïners (+35% vanaf 2023) zijn verschoven van budgetkopers naar investeerders in het middensegment, aangetrokken door betaalbaarheid, veiligheid en levensstijl. Een gestage stroom Noord-Amerikanen, vooral Canadezen en Amerikanen, is ontstaan vanwege interesse in verhuizing naar de EU. Ierse, Franse en Italiaanse kopers vormen een diverse groep, waarbij Ierse gepensioneerden vooral geconcentreerd zijn in kustgebieden zoals Campoamor en Punta Prima.
Van 2015 tot 2018 waren de meeste kopers gepensioneerden (tussen 55 en 75 jaar), vaak op zoek naar levensstijlverbeteringen en winterzon. Sinds 2020 is er een duidelijke verschuiving naar jongere, meer mobiele kopers. Populaire profielen zijn onder andere gezinnen die op zoek zijn naar vakantiehuizen met verhuurpotentieel, jongere gepensioneerden (begin 60) die kleiner gaan wonen vanuit Noord-Europa, en professionals in het midden van hun carrière die eerder verhuizen of semi-gepensioneerd raken. Kopers kopen tegenwoordig vaak voor persoonlijk gebruik op deeltijdse basis, verhuren het seizoensgebonden om kosten te dekken, en plannen uiteindelijk om er met pensioen te gaan.
De Digitale Nomade Visa van Spanje in 2023 opende de deur voor langdurig verblijf van niet-EU-professionals met een inkomen op afstand. Dit kopersprofiel waardeert Orihuela Costa vanwege de connectiviteit, betaalbaarheid, loopbaarheid, internationale gemeenschap, glasvezelinternet en het hele jaar door cafés/werkruimtes. Nomaden neigen er eerst naar om te huren, maar velen gaan binnen 1-2 jaar over tot eigendom.
Orihuela Costa heeft een van de meest diverse kopersmixen aan de Costa Blanca, wat weerstand biedt tegen schommelingen vanuit elke enkele markt.
Orihuela Costa Koperseisen, Voorkeuren en Lifestyle Trends
Kopers in Orihuela Costa zijn steeds vaker op zoek naar instapklare, onderhoudsarme woningen met moderne afwerkingen en energiezuinige installaties. Ruime appartementen met grote terrassen en omheinde villa-estates met gemeenschappelijke zwembaden zijn bijzonder in trek. Golf-front appartementen in gebieden zoals Villamartín en Cabo Roig zijn vooral aantrekkelijk voor Noord-Europese gepensioneerden en vakantie-investeerders, met pittoreske uitzichten en gemakkelijke toegang tot recreatieve voorzieningen. Rijtjeshuizen en duplexen met dakterrassen zijn ook populair, vooral die in beveiligde complexen met gedeelde voorzieningen zoals sportscholen en paddle tennisbanen. Oudere woningen uit de jaren 1980-1990 hebben wat aantrekkingskracht verloren, tenzij ze volledig gerenoveerd zijn, aangezien de huidige kopers (voornamelijk Noord-Europeanen) minder bereid zijn om uitgebreide renovatieprojecten aan te gaan.
Met stijgende elektriciteitsprijzen in heel Europa, waardeert meer dan 80% van de kopers woningen met zonnepanelen, dubbele beglazing, goede isolatie, efficiënte HVAC-systemen, slimme thuissystemen en hoge EPC (Energy Performance Certificate) beoordelingen. Woningen met een klasse A of B beoordeling kunnen sneller verkopen en een premie tot 5% aantrekken.
Na COVID is de vraag duidelijk verschoven naar woningen met privé- of semi-privé buitenruimtes. Kopers geven prioriteit aan terrassen, balkons, tuinen en dakterrassen als essentiële lifestyle kenmerken – geen luxe. Woningen aan het strand en met uitzicht op groen met direct zicht of directe toegang tot open ruimtes (parken, promenades, hondvriendelijke zones) brengen vaak 10-20% hogere prijzen met zich mee.
Snel en betrouwbaar internet is onmisbaar, vooral voor jongere kopers en professionals die op afstand werken. Velen geven prioriteit aan woningen met een aangewezen thuiskantoor of aanpasbare werkruimtes. Toegang tot recreatie (stranden, golfbanen, fietspaden, restaurants, enz.) is belangrijk omdat kopers steeds meer gedreven worden door lifestyle en op zoek zijn naar een balans tussen comfort, gemak en het hele jaar door plezier in plaats van alleen functionaliteit als vakantiehuis.
Nieuwbouw versus Doorverkoop Dynamiek
De nieuwbouwaanbod in Orihuela Costa, en vooral in La Zenia, Villamartín, San Miguel de Salinas, Lomas de Cabo Roig en Playa Flamenca, is gestaag gegroeid in de afgelopen tien jaar. Echter, doorverkoopwoningen domineren nog steeds de markt, vooral onder buitenlandse kopers. Veel investeerders die tijdens de hausse van 2014-2018 hebben gekocht, hebben hun eigendommen tijdens de prijsstijging van 2021-2023 met winst doorverkocht of blijven ze verhuren. Als gevolg hiervan is er een constante aanvoer van bijgewerkte, direct verhuurbare doorverkoopwoningen die snel worden verkocht wanneer ze worden aangeboden.
Hoewel nieuwbouwprojecten (appartementencomplexen met middelhoge verdiepingen of omheinde villa’s) nog steeds interesse wekken bij buitenlandse kopers die voor het eerst kopen en op zoek zijn naar modern design en voorzieningen, zijn doorverkoopwoningen vaak concurrerender geprijsd, met betere locaties nabij het strand of gevestigde zones. Veel woningen in Orihuela Costa worden volledig gemeubileerd aangeboden met bestaande toeristenvergunningen, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor directe verhuur. Kopers moeten echter altijd controleren of de toeristenvergunning overdraagbaar is, aangezien in de meeste gevallen de nieuwe eigenaar formeel de vergunning moet overnemen of opnieuw moet aanvragen om ervoor te zorgen dat deze geldig blijft onder hun naam en voldoet aan de nieuwste wettelijke vereisten.
Lokale planningscontroles beperken nu het totale aantal nieuwe eenheden om overontwikkeling, met name in kustgebieden, te voorkomen. Dit zorgt ervoor dat doorverkoopwoningen in hoge vraag blijven. Gerenoveerde rijtjeshuizen, appartementen met 2-3 slaapkamers en terrassen, en oudere villa’s in rustige woonstraten (bijv. La Regia, Blue Lagoon, Los Dolses) zijn vooral populair bij kopers die ruimte en waarde willen zonder te hoeven wachten op oplevering vanaf tekening.
Overzicht van de huurmarkt in Orihuela Costa (2015-2025)
De vraag naar vakantieverhuur is erg hoog. De bezettingsgraad op platforms zoals Airbnb ligt rond de 60% per jaar (met een piek in de zomer). De gemiddelde dagelijkse tarieven zijn €90 en een typische vakantiewoning in Orihuela Costa verdiende rond de €20K in 2024. Zowel Spaanse als buitenlandse verhuurders (Britten, Belgen, Scandinaviërs) profiteren van zomertoerisme en golftoerisme. Korte termijn opbrengsten kunnen meer dan 10% (bruto) bedragen voor goed gelegen appartementen in het hoogseizoen!
De markt voor lange termijn verhuur is krap. Vanaf 2025 bedroeg de gemiddelde huurprijs €12,30/m² per maand en ongeveer €920 voor een flat van 75m²! Dit is ongeveer 14% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Gezinnen, expats, gepensioneerden en telewerkers die het hele jaar door verblijven, hebben de huurprijzen omhoog geduwd. Het rendement voor verhuurders op lange termijn ligt rond de 5-6% bruto, en boven dat van de meeste grote Europese steden.
De Valenciaanse overheid heeft strengere regels voor korte termijn verhuur opgelegd (licentiebeperkingen, gebiedsverboden in “verzadigde” zones). Orihuela Costa valt onder deze regels in het gebied Costa Blanca Zuid. Echter, de handhaving blijft relatief laks – de meeste vermeldingen missen nog steeds zichtbare toeristenlicentienummers. Nieuwe huisvestingswetten stimuleren ook meer langetermijnvoorraad (bijv. beperkingen op het leeg laten staan van woningen). Verhuurders moeten nu nauwlettend de vergunningen bijhouden of anders boetes riskeren.
Prognose voor de vastgoedmarkt in Orihuela Costa
De markten zouden positief moeten blijven, maar matigen. Analisten verwachten een stijging van de prijzen met een laag enkelcijferig percentage (3-5% per jaar) tot 2028. Beperkingen in aanbod (beperkt nieuw land, gecontroleerde planning) en aanhoudende buitenlandse vraag ondersteunen de waarden, zelfs nu het tijdperk van dubbelcijferige winsten afneemt.
De inflatie in Spanje neemt af en de Europese Centrale Bank zal waarschijnlijk verdere renteverhogingen beperken. De verwachting is dat de hypotheekkosten zullen dalen: de Euribor wordt naar verwachting verlaagd tot 2% tegen 2026, waardoor leningen betaalbaarder worden. Kopers geven de voorkeur aan hypotheken met vaste rente voor stabiliteit. Lokale lonen en werkgelegenheid blijven sterker dan het EU-gemiddelde, wat ook binnenlandse kopers ondersteunt.
De belangrijkste Golden Visa van Spanje (investeerdersvisum) werd eind 2024 afgebouwd. Dit heeft een stimulans weggenomen voor sommige niet-EU-kopers, maar het nieuwe visum voor digitale nomaden trekt professionals wereldwijd aan, waardoor het effect deels wordt gecompenseerd door andere visumroutes.
Lopende hervormingen op de woningmarkt zullen invloed hebben op de markt. Verwacht wordt dat de strikte handhaving van verhuurvergunningen zal voortduren en dat er mogelijk bevriezingen zullen zijn in de drukste zones. Maatregelen om betaalbare huisvesting te stimuleren (bijv. eisen voor nieuwe projecten) kunnen de ontwikkeling van luxe woningen enigszins vertragen. Geen van deze veranderingen bedreigt de doorverkoop aanzienlijk; ze verschuiven voornamelijk de strategieën van investeerders (meer langetermijnverhuur, selectieve kortetermijnverhuurinvesteringen).
De algehele vraag wordt verwacht breed gedragen te blijven. Noord-Europeanen (VK, Benelux, Noordse landen) en welvarender Oost-Europeanen zullen nog steeds de vraag stimuleren. Exotische kopers uit de VS, Canada of het Midden-Oosten kunnen binnenkomen, vooral in hogere prijsklassen. De vraag naar tweede woningen en toerisme-eigendommen uit het Covid-tijdperk lijkt duurzaam. Als de mondiale groei vertraagt of de kredietverlening sterk wordt beperkt, kunnen de verkoopvolumes afvlakken, maar de internationale aantrekkingskracht van Valencia (zon, veiligheid, relatief lage kosten) biedt een buffer.
Wijken om in de gaten te houden (Orihuela Costa)
La Zenia Beachfront (Oost van de N-332)
Een beperkt aanbod, hoge doorverkoopwaarden en aanhoudende vraag van vermogende Noord-Europese gepensioneerden maken dit gebied veerkrachtig tegen neergangen. De schaarste aan percelen en het prestige van zeezicht zorgen voor een gestage waardestijging. Beperkte beschikbaarheid betekent felle concurrentie, wat de prijsstabiliteit ondersteunt, zelfs als de bredere markt vertraagt.
Binnenland van La Zenia (West van de N-332):
Meer betaalbare instappunten en lagere onderhoudskosten trekken jongere internationale kopers en digitale nomaden aan. Veel nieuwere ontwikkelingen hier bevatten energiezuinige ontwerpen en goede huurinkomsten. Het is op loopafstand van Zenia Boulevard en stranden, waardoor het een van de meest verhuurbare middelgrote zones is.
Villamartín Plaza Gebied
Jaarlijkse activiteit, golftoerisme en sterke Britse en Scandinavische vraag houden de bezettingsgraad hoog. Korte- en langetermijnverhuur presteren hier goed, vooral voor gerenoveerde appartementen met 2 slaapkamers. Prijzen liggen rond de €3.000/m², wat een gemakkelijkere instap en een beter rendement op investering biedt dan gebieden aan de strandlijn.
Las Filipinas
Meer residentieel en rustiger, Las Filipinas is naar voren gekomen als een goedkoper alternatief voor kopers die uit het centrum van Villamartín zijn geprijsd. Nieuwe villa’s met moderne voorzieningen verschijnen op beschikbare percelen. Investeerders die gericht zijn op kapitaalwaardering of langdurige verhuur tonen groeiende interesse.
Cabo Roig Strip
Voortdurende vraag naar korte termijn verhuur vanwege het nachtleven en de eetgelegenheden. Appartementen boven commerciële ruimtes leveren 7-9% bruto op in het hoogseizoen. Het is een topgebied voor degenen die zich richten op vakantieverhuur. Goed beheerde of recent gerenoveerde eenheden blijven hier zelden leegstaan in de zomer.
Aguamarina
Minder dichtbevolkt en rustiger, maar nog steeds op loopafstand van de jachthaven en het strand van Cabo Roig. Grote vraag onder volwassen kopers die op zoek zijn naar levensstijl en doorverkoopwaarde. Nieuwe luxe renovaties in dit gebied zetten stilletjes prijsrecords. Beperkt ontwikkelingsland maakt het een kandidaat voor kapitaalwaardering.
Mil Palmeras – Riomar Urbanisatie
Riomar biedt betaalbare 2- en 3-slaapkamer woningen met zwembaden, die zeldzaam zijn zo dicht bij de zee. Instapprijzen onder de €2.400/m² gecombineerd met een hoge vakantiebezetting maken het een ideale plek voor investeerders. Goed voor starterskopers of seizoensverhuur.
Playa Mil Palmeras Frontline
Zeer beperkt aanbod van zeezicht eigendommen en sterke lokale Spaanse vraag houden de prijzen hoog. Eigendommen hier verkopen snel. Het is minder internationaal dan andere zones, wat investeerders diversiteit in hun portefeuille biedt. Wanneer frontlinie-eenheden worden aangeboden, trekken ze snel kopers van hoge kwaliteit aan, waardoor het een langetermijnbeleggingsmogelijkheid is.
Infrastructuur & Vraagstimulansen
Openbare diensten zijn achtergebleven. Straatreiniging en afvalverwijdering worden verwaarloosd. Er zijn grote zorgen onder de expatbevolking over hoe Orihuela, de gemeente die het gebied Orihuela Costa beheert, haar budget toewijst. Het lijkt erop dat de meeste ontvangen fondsen van Orihuela Costa worden omgeleid naar het binnenland van Orihuela, en de diensten voor het gebied Orihuela Costa ontbreken. Zo wachtte Orihuela Costa jaren op een beloofd tweede gezondheidscentrum, en werd alleen een kleine uitbreiding van de bestaande kliniek in Cabo Roig gefinancierd (een bescheiden €150K). Dit hiaat vergroot de vraag naar particuliere gezondheidszorg. Opmerkelijk is dat er nu een nieuw particulier ziekenhuis (met winkelcentrum) gepland staat in de buurt van Villamartín (opening in de komende jaren). Men verwacht dat dit het gebied aantrekkelijker zal maken voor gepensioneerden en gezinnen die medische toegang nodig hebben.
Orihuela Costa wordt bediend door de N-332 en de nabijgelegen AP-7 snelweg die gemakkelijke toegang bieden tot de luchthavens van Alicante/Murcia. Recente upgrades aan de luchthaven van Alicante en de opkomende Murcia AVE (hogesnelheids) spoorwegcorridor zullen de reistijden naar Noord-Europa verkorten. Betere vluchtverbindingen (bijv. nieuwe routes vanuit Scandinavië, Polen) openen de regio voor meer potentiële buitenlandse kopers. Lokale busdiensten en (binnenkort) uitgebreide tramverbindingen worden ook verbeterd.
De ontwikkeling van het winkel- en vrijetijdscomplex La Zenia Boulevard heeft van Orihuela Costa een winkelcentrum gemaakt voor zuidelijk Alicante. Nieuwe voorzieningen (sportscholen, eetgelegenheden, supermarkten) openen continu. Strand- en promenadewerken (bijv. het stuk bij de grens van Orihuela in Torrevieja) verhogen de kwaliteit van leven. Zelfs alledaagse reparaties (wegherstel/putten) staan op de agenda van de stad om het gebied vriendelijk te houden voor bezoekers. Deze incrementele infrastructuurprojecten helpen de vraag naar onroerend goed in stand te houden.
Orihuela Costa weerspiegelt de algemene patronen die te zien zijn over de Costa Blanca (zoals stijgende prijzen, dominantie van buitenlandse kopers en een hoge vraag naar moderne woningen), maar het heeft ook zijn eigen unieke kenmerken en dynamiek. Net als Torrevieja vertrouwt het op de expatgemeenschap en toerisme, maar heeft het meer geplande gemeenschappen en nieuwer vastgoed. Vergeleken met het naburige Mar Menor (Murcia) is Orihuela Costa enigszins meer ontwikkeld en iets duurder, hoewel ze allemaal profiteren van het zonnige klimaat en het herstellende toerisme in de regio Vega Baja. Met een relatief vlak landschap en goed gevestigde resorts blijft Orihuela Costa een van de meest stabiele en gewilde kustmarkten in Spanje.
Bent u van plan te investeren in Orihuela Costa? Welke gebieden interesseren u het meest?
