Tendenze dei prezzi delle proprietà a Orihuela Costa (2015-2025)
2015-2016: Minimo post-crisi; mercato stabilizzato e iniziato a riprendersi. Gli acquisti stranieri (17.500 case nel 2015 per Alicante) sono tornati. La Brexit (2016) ha brevemente frenato gli acquisti britannici, ma nel complesso i prezzi sono aumentati del 3-5%.
2017-2018: Ampia espansione. Gli europei del nord (britannici, scandinavi) hanno acquistato attivamente. I prezzi sono aumentati di circa il 5-8% ogni anno. I costruttori hanno lanciato importanti complessi a Orihuela Costa. Il picco pre-Brexit nel 2018 ha visto gli stranieri acquistare 23.000 case ad Alicante (le ville in particolare erano molto popolari).
2019: Transazioni straniere record. Alcune difficoltà legate al cambio hanno rallentato gli acquirenti tedeschi/scandinavi, ma la domanda britannica (acquistare prima della Brexit) ha mantenuto alti i prezzi. L’offerta si è ridotta nelle zone più richieste.
2020: La pandemia da COVID ha bloccato le vendite (con un calo del 30%). Un breve lockdown ha fermato l’attività, ma i prezzi sono rimasti pressoché stabili poiché gli acquirenti cercavano case più grandi con spazio esterno. Le ville hanno avuto prestazioni migliori rispetto agli appartamenti. Verso la fine del 2020 la domanda è ripresa.
2021: Forte ripresa. Le vendite e i prezzi sono aumentati (1-2%). Gli acquirenti stranieri sono aumentati (+40%), inclusi molti nomadi digitali. I costi di costruzione e la limitata disponibilità di terreni hanno iniziato a spingere i valori.
2022: Anno di picco. Gli acquisti stranieri hanno raggiunto un record di 32.000 transazioni ad Alicante (i britannici dominano ancora con una quota del 15%). Il forte turismo e gli acquisti come copertura dall’inflazione hanno fatto salire i prezzi dell’8-10%. I prezzi medi delle case a Orihuela Costa hanno raggiunto nuovi massimi.
2023: Fase di raffreddamento. Le vendite sono rallentate (-5%) e la crescita dei prezzi si è attenuata al 4-6%. La domanda svedese e britannica si è indebolita (dopo la Brexit); i guadagni tardivi sono arrivati dagli europei dell’est (Ucraina +35% ad Alicante). Le nuove normative sugli affitti (licenze) hanno iniziato a fare effetto. L’inventario è migliorato leggermente.
2024: Ripresa ulteriore. Gli acquirenti si sono diversificati (interesse italiano, marocchino, nordamericano). I nomadi digitali e gli acquirenti che lavorano da casa sono cresciuti significativamente. L’inventario è rimasto limitato nelle zone più popolari; i costruttori hanno avvertito che i problemi di approvvigionamento stavano limitando le nuove consegne.
2025-2028 (Previsione): Modesti guadagni annuali (previsti 3-4%). La scarsa disponibilità di nuovi immobili mantiene la pressione al rialzo, ma i costi elevati dei prestiti e le normative temperano l’euforia. Nel complesso, Orihuela Costa si trova a o vicino ai prezzi di picco.
Demografia degli acquirenti a Orihuela Costa e tendenze
Il panorama immobiliare di Orihuela Costa è dominato dagli acquirenti stranieri, soprattutto nelle urbanizzazioni come Villamartín, La Zenia e Playa Flamenca. In alcune aree, la proprietà straniera supera il 70%, riflettendo la dipendenza dell’area dalla domanda internazionale. Gli acquirenti nazionali, tipicamente provenienti da Madrid, Valencia e Murcia, si concentrano su seconde case per l’uso estivo, acquistando spesso appartamenti più piccoli o ville più vecchie da ristrutturare. Gli stranieri tendono a spendere di più per transazione e sono spesso acquirenti in contanti, in particolare i pensionati.
I cittadini britannici rimangono il gruppo più numeroso per volume, anche se la loro quota di mercato è leggermente diminuita dopo la Brexit. Nel 2023, i britannici hanno rappresentato 3.950 acquisti immobiliari nella provincia di Alicante, circa il 15% del totale. Gli acquirenti belgi (3.150) e olandesi (2.720) ora li eguagliano per volume, con molti che scelgono le nuove sviluppi e le proprietà golfistiche di Orihuela Costa. Gli acquirenti tedeschi e scandinavi (specialmente svedesi e norvegesi) rimangono attivi, scegliendo spesso moderni appartamenti residenziali vicino alla costa o ai campi da golf.
Gli europei dell’est sono un segmento in rapida crescita. Gli acquirenti polacchi (2.200 nel 2023) e ucraini (+35% dal 2023) sono passati da acquirenti a basso costo a investitori di fascia media, attratti dalla convenienza, dalla sicurezza e dallo stile di vita. Un flusso di nordamericani, in particolare canadesi e americani, è emerso a causa dell’interesse per il trasferimento dello stile di vita dell’UE. Gli acquirenti irlandesi, francesi e italiani completano un pool diversificato, con i pensionati irlandesi particolarmente concentrati in zone costiere come Campoamor e Punta Prima.
Dal 2015 al 2018, la maggior parte degli acquirenti erano pensionati (età 55-75), spesso alla ricerca di miglioramenti dello stile di vita e del sole invernale. Dal 2020, c’è stato un chiaro spostamento verso acquirenti più giovani e mobili. I profili popolari includono famiglie alla ricerca di case vacanza con potenziale di affitto, pensionati più giovani (primi anni ’60) che ridimensionano dall’Europa settentrionale e professionisti di metà carriera che si trasferiscono o si ritirano parzialmente prima. Gli acquirenti di oggi spesso acquistano per un uso personale a tempo parziale, lo affittano stagionalmente per coprire i costi e pianificano il ritiro finale lì.
Il visto per nomadi digitali in Spagna del 2023 ha aperto la porta a professionisti non UE con reddito remoto per soggiorni a lungo termine. Questo profilo di acquirente apprezza Orihuela Costa per la sua connettività, convenienza, percorribilità a piedi, comunità internazionale, internet in fibra e caffè/spazi di lavoro aperti tutto l’anno. I nomadi tendono a noleggiare prima, ma molti passano alla proprietà entro 1-2 anni.
Orihuela Costa ha una delle miscele di acquirenti più diverse sulla Costa Blanca, che offre resilienza contro le fluttuazioni di qualsiasi singolo mercato.
Requisiti, Preferenze e Tendenze di Vita degli Acquirenti a Orihuela Costa
Gli acquirenti a Orihuela Costa cercano sempre più abitazioni chiavi in mano, a bassa manutenzione, con finiture moderne e impianti ad alta efficienza energetica. Gli appartamenti spaziosi con ampi terrazzi e le ville in complessi residenziali con piscine comuni sono particolarmente richiesti. I condomini fronte golf in zone come Villamartín e Cabo Roig sono particolarmente attraenti per i pensionati e gli investitori vacanzieri del Nord Europa, offrendo viste panoramiche e facile accesso alle strutture ricreative. Le case a schiera e i duplex con solarium sul tetto sono altrettanto popolari, specialmente quelli in complessi sicuri con servizi in comune come palestre e campi da paddle tennis. Le proprietà risalenti agli anni ’80 e ’90 hanno perso un po’ di attrattiva a meno che non siano completamente ristrutturate, poiché gli acquirenti odierni (più del Nord Europa) sono meno propensi a intraprendere progetti di ristrutturazione estensivi.
Con l’aumento dei prezzi dell’elettricità in tutta Europa, oltre l’80% degli acquirenti apprezzano le abitazioni con pannelli solari, doppi vetri, buona coibentazione, sistemi HVAC efficienti, sistemi domotici e alti punteggi EPC (Certificato di Prestazione Energetica). Le proprietà con punteggi di classe A o B possono essere vendute più velocemente e attrarre un premio fino al 5%.
Dopo il COVID, la domanda si è spostata in modo deciso verso proprietà che offrono spazi esterni privati o semi-privati. Gli acquirenti danno priorità a terrazze, balconi, giardini e solarium sul tetto come caratteristiche essenziali della vita, non come lusso. Le abitazioni vicino al mare e con vista sui parchi o accesso diretto a spazi aperti (parchi, passeggiate, zone per cani) spesso richiedono premi del 10-20%.
Una connessione internet veloce e affidabile è non negoziabile, specialmente per i giovani acquirenti e i professionisti che lavorano in remoto. Molti danno priorità alle proprietà con uno studio a casa designato o spazi di lavoro adattabili. L’accesso alle strutture ricreative (spiagge, campi da golf, piste ciclabili, ristoranti, ecc.) è importante poiché gli acquirenti sono sempre più orientati allo stile di vita e cercano un equilibrio tra comfort, convenienza e godimento tutto l’anno anziché solo funzionalità per la casa vacanza.
Dinamiche tra Nuova Costruzione e Rivendita
L’offerta di nuove costruzioni a Orihuela Costa, e in particolare a La Zenia, Villamartín, San Miguel de Salinas, Lomas de Cabo Roig e Playa Flamenca, è cresciuta costantemente nell’ultimo decennio. Tuttavia, le proprietà in rivendita dominano ancora il mercato, soprattutto tra gli acquirenti stranieri. Molti investitori che hanno acquistato durante il boom del 2014-2018 hanno rivenduto le loro proprietà per ottenere profitto durante l’impennata dei prezzi del 2021-2023, oppure continuano a affittarle. Di conseguenza, c’è una costante offerta di unità in rivendita aggiornate e pronte per l’affitto che si vendono rapidamente quando vengono messe in vendita.
Mentre i progetti di nuova costruzione (complessi di appartamenti di media altezza o ville recintate) continuano ad attirare l’interesse dei primi acquirenti stranieri in cerca di design moderno e comfort, le proprietà in rivendita spesso hanno prezzi più competitivi, con posizioni migliori vicino alla spiaggia o in zone consolidate. Molte proprietà a Orihuela Costa vengono vendute completamente arredate con licenze turistiche esistenti, rendendole attraenti per un utilizzo immediato per l’affitto. Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero sempre verificare se la licenza turistica è trasferibile, poiché nella maggior parte dei casi il nuovo proprietario deve formalmente assumere o riapplicare per la licenza per garantire che rimanga valida a suo nome e soddisfi i requisiti legali più recenti.
I controlli urbanistici locali limitano ora il numero totale di nuove unità per prevenire un eccessivo sviluppo, in particolare nelle zone costiere. Ciò garantisce che le proprietà in rivendita rimangano molto richieste. Le case a schiera ristrutturate, gli appartamenti con 2-3 camere da letto e terrazze, e le ville più vecchie in tranquille strade residenziali (ad es. La Regia, Blue Lagoon, Los Dolses) sono particolarmente popolari tra gli acquirenti che desiderano spazio e valore senza dover attendere i tempi di consegna delle nuove costruzioni.
Panoramica del Mercato degli Affitti a Orihuela Costa (2015–2025)
La domanda di affitti per le vacanze è molto alta. L’occupazione su piattaforme come Airbnb si attesta intorno al 60% all’anno (raggiungendo il picco in estate). Le tariffe medie giornaliere sono di €90 e una tipica casa vacanze a Orihuela Costa ha guadagnato circa €20.000 nel 2024. Sia i proprietari spagnoli che stranieri (inglesi, belgi, scandinavi) capitalizzano sul turismo estivo e golfistico. I rendimenti a breve termine possono superare il 10% (lordo) per gli appartamenti ben posizionati in alta stagione!
Il mercato degli affitti a lungo termine è stretto. Nel 2025, l’affitto medio richiesto era di €12,30 al metro quadro al mese e circa €920 per un appartamento di 75m²! Questo è aumentato di circa il 14% anno su anno. Famiglie, espatriati, pensionati e lavoratori remoti che cercano soggiorni tutto l’anno hanno spinto al rialzo gli affitti. I rendimenti dei proprietari sugli affitti a lungo termine si attestano intorno al 5-6% lordo, e superiori alla maggior parte delle principali città europee.
Il governo valenciano ha imposto regole più rigide sugli affitti brevi (limiti di licenza, divieti di zona in zone “sature”). Orihuela Costa rientra nell’area della Costa Blanca Sud in base a queste regole. Tuttavia, l’applicazione rimane relativamente lasca: la maggior parte degli annunci ancora non mostra chiaramente i numeri di licenza turistica. Le nuove leggi sull’edilizia incentivano anche un maggiore stock a lungo termine (ad es. limiti sul lasciare le case vuote). I proprietari devono ora tenere traccia attentamente delle licenze o rischiare multe.
Previsioni sul mercato immobiliare di Orihuela Costa
I mercati dovrebbero rimanere positivi ma moderati. Gli analisti prevedono aumenti dei prezzi a cifra singola media (3-5% annuo) fino al 2028. Vincoli di approvvigionamento (limitata disponibilità di nuovi terreni, pianificazione controllata) e la continua domanda estera sostengono i valori, anche mentre l’era dei guadagni a due cifre si allontana.
L’inflazione in Spagna si sta attenuando e la Banca Centrale Europea probabilmente limiterà ulteriori aumenti dei tassi. Si prevede che i costi dei mutui diminuiranno: si prevede che l’Euribor si attenuerà al 2% entro il 2026, rendendo i prestiti più accessibili. Gli acquirenti preferiscono i mutui a tasso fisso per la stabilità. I salari locali e l’occupazione rimangono più forti della media dell’UE, sostenendo anche gli acquirenti nazionali.
La principale Golden Visa della Spagna (residenza per investimenti) è stata gradualmente eliminata alla fine del 2024. Questo ha rimosso un incentivo per alcuni acquirenti non UE, tuttavia il nuovo visto per nomadi digitali attrae professionisti a livello globale, quindi l’impatto è in parte compensato da altre vie di visto.
Le riforme abitative in corso influenzeranno il mercato. Ci si aspetta un’applicazione rigorosa continua delle licenze per l’affitto e possibili blocchi nelle zone più affollate. Le misure per stimolare l’edilizia residenziale conveniente (ad es. requisiti per i nuovi progetti) potrebbero rallentare leggermente lo sviluppo di lusso. Nessuno di questi cambiamenti minaccia significativamente le rivendite; per lo più spostano le strategie degli investitori (più locazioni a lungo termine, investimenti selettivi a breve termine).
La domanda complessiva è prevista rimanere ampia. Gli europei del nord (Regno Unito, Benelux, Paesi nordici) e gli europei dell’est più ricchi continueranno a guidare la domanda. Acquirenti esotici dagli Stati Uniti, Canada o Medio Oriente potrebbero entrare, specialmente nei segmenti di prezzo più alti. L’appetito per le seconde case e le proprietà turistiche dell’era Covid sembra sostenibile. Se la crescita globale rallenta o il credito si stringe bruscamente, i volumi di vendita potrebbero appiattirsi, ma l’appeal internazionale di Valencia (sole, sicurezza, costi relativamente bassi) fornisce un’ammortizzazione.
Quartieri da Tenere d’occhio (Orihuela Costa)
La Zenia Fronte Mare (Est della N-332)
La scarsità di offerta, i valori di rivendita elevati e la continua domanda da parte dei pensionati del Nord Europa benestanti rendono questa zona resiliente alle recessioni. La scarsità di terreni ed il prestigio delle viste sul mare garantiscono una costante apprezzamento. La limitata disponibilità significa una forte concorrenza, supportando la stabilità dei prezzi anche se il mercato più ampio rallenta.
Interno di La Zenia (Ovest della N-332):
Punti di ingresso più accessibili e minori costi di manutenzione attraggono acquirenti internazionali più giovani e nomadi digitali. Molte nuove costruzioni qui includono design ad alta efficienza energetica e buoni rendimenti locativi. È possibile raggiungere a piedi il centro commerciale Zenia Boulevard e le spiagge, rendendolo una delle zone di fascia media più affittabili.
Zona Villamartín Plaza
L’attività durante tutto l’anno, il turismo golfistico e la forte domanda britannica e scandinava mantengono alta l’occupazione. Affitti a breve e lungo termine hanno buone performance qui, specialmente per appartamenti ristrutturati con 2 camere da letto. I prezzi si aggirano intorno ai €3.000/m², offrendo un accesso più facile e un migliore ROI rispetto alle zone fronte mare.
Las Filipinas
Più residenziale e tranquilla, Las Filipinas è emersa come un’alternativa a minor costo per acquirenti esclusi dal centro di Villamartín. Nuove ville con servizi moderni stanno sorgendo su terreni disponibili. Gli investitori focalizzati sull’apprezzamento del capitale o sugli affitti a lungo termine stanno mostrando un interesse crescente.
Striscia di Cabo Roig
Costante domanda di affitti a breve termine grazie alla vita notturna e alla scena culinaria. Gli appartamenti sopra i locali commerciali garantiscono un guadagno lordo del 7-9% in alta stagione. È una zona privilegiata per chi punta sugli affitti vacanzieri. Le unità ben gestite o recentemente ristrutturate qui raramente restano vuote in estate.
Aguamarina
Meno densa e più tranquilla, ma comunque raggiungibile a piedi dal porto turistico e dalla spiaggia di Cabo Roig. Grande domanda tra acquirenti maturi in cerca di uno stile di vita e di valore di rivendita. Le nuove ristrutturazioni di lusso in questa zona stanno silenziosamente stabilendo record di prezzo. La limitata disponibilità di terreni edificabili la rende una candidata per l’apprezzamento del capitale.
Mil Palmeras – Urbanizzazione Riomar
Riomar offre proprietà accessibili con 2 o 3 camere da letto e piscine, che sono rare così vicino al mare. I prezzi di ingresso sotto i €2.400/m² combinati con un’alta occupazione durante le vacanze la rendono un punto dolce per gli investitori. Buona per acquirenti alle prime armi o affitti stagionali.
Fronte Mare Playa Mil Palmeras
Scarsissima offerta di proprietà sul mare e forte domanda locale spagnola mantengono i prezzi sostenuti. Le proprietà qui si vendono rapidamente. È meno internazionale rispetto ad altre zone, offrendo diversità al portafoglio degli investitori. Quando le unità sul fronte mare vengono messe in vendita, attraggono rapidamente acquirenti di alto livello, rendendola un’opportunità di investimento a lungo termine.
Infrastrutture e Fattori di Domanda
I servizi pubblici sono in ritardo. La pulizia delle strade e la rimozione dei rifiuti sono trascurati. C’è grande preoccupazione tra la popolazione di expat su come Orihuela, il comune che gestisce l’area di Orihuela Costa, assegna il loro budget. Sembra che la maggior parte dei fondi ricevuti da Orihuela Costa vengano dirottati verso l’entroterra di Orihuela, e i servizi per l’area di Orihuela Costa sono carenti. Ad esempio, Orihuela Costa ha atteso anni per un secondo centro sanitario promesso, e è stato finanziato solo un modesto ampliamento della clinica esistente di Cabo Roig (modesti €150.000). Questo divario amplifica la domanda di assistenza sanitaria privata. In particolare, è ora in programma la costruzione di un nuovo ospedale privato (con centro commerciale) nei pressi di Villamartín (che aprirà nei prossimi anni). Si prevede che ciò migliorerà l’attrattiva dell’area per i pensionati e le famiglie che necessitano di accesso medico.
Orihuela Costa è servita dalla N-332 e dall’autostrada AP-7 nelle vicinanze, che offrono un facile accesso agli aeroporti di Alicante/Murcia. Recenti miglioramenti all’aeroporto di Alicante e all’emergerà del corridoio ferroviario ad alta velocità Murcia AVE ridurranno i tempi di viaggio per l’Europa settentrionale. Migliori collegamenti aerei (ad esempio, nuove rotte dalla Scandinavia, Polonia) aprono la regione a un maggior numero di potenziali acquirenti stranieri. Anche i servizi di autobus locali e (presto) le connessioni tram in espansione stanno migliorando.
Lo sviluppo del complesso commerciale e ricreativo La Zenia Boulevard ha reso Orihuela Costa un polo commerciale per il sud di Alicante. Continuano ad aprirsi nuove strutture (palestre, ristoranti, supermercati). I lavori sulla spiaggia e sul lungomare (ad esempio, la zona di Torrevieja al confine con Orihuela) migliorano la qualità della vita. Anche le riparazioni stradali e i rattoppi ai crateri sono all’ordine del giorno per mantenere l’area accogliente per i visitatori. Questi progetti infrastrutturali incrementali contribuiscono a sostenere la domanda immobiliare.
Orihuela Costa riflette i modelli generali osservati lungo la Costa Blanca (come l’aumento dei prezzi, il predominio degli acquirenti stranieri e l’alta domanda di case moderne), ma ha anche le sue caratteristiche e dinamiche uniche. Come Torrevieja, dipende dalla comunità di espatriati e dal turismo, ma ha più comunità pianificate e una gamma di immobili più recenti. Rispetto al vicino Mar Menor (Murcia), Orihuela Costa è leggermente più sviluppata e leggermente più costosa, anche se tutte beneficiano del clima soleggiato della regione della Vega Baja e del turismo in ripresa. Con una topografia relativamente piatta e resort ben consolidati, Orihuela Costa rimane uno dei mercati costieri più stabili e ricercati in Spagna.
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