Tendances des prix de l’immobilier à Orihuela Costa (2015-2025)
2015-2016 : Fond post-crise ; marché stabilisé et a commencé à se rétablir. Les achats étrangers (17 500 logements en 2015 pour Alicante) sont revenus. Le Brexit (2016) a brièvement refroidi les achats britanniques, mais les prix ont globalement augmenté de 3 à 5 %.
2017-2018 : Expansion générale. Les Européens du Nord (Britanniques, Scandinaves) ont acheté activement. Les prix ont augmenté d’environ 5 à 8 % chaque année. Les promoteurs ont lancé d’importants complexes à Orihuela Costa. Le pic pré-Brexit en 2018 a vu les étrangers acheter 23 000 logements à Alicante (les villas étant particulièrement populaires).
2019 : Transactions étrangères record. Certains obstacles liés aux devises ont ralenti les acheteurs allemands/scandinaves, mais la demande britannique (achat avant le Brexit) a maintenu les prix élevés. L’offre s’est resserrée dans les zones prisées.
2020 : La pandémie de COVID a freiné les ventes (baisse de 30 %). Un bref confinement a interrompu l’activité, mais les prix sont restés presque stables alors que les acheteurs recherchaient des logements plus spacieux avec un espace extérieur. Les villas ont surpassé les appartements. À la fin de 2020, la demande a rebondi.
2021 : Rebond vigoureux. Les ventes et les prix ont augmenté (1 à 2 %). Les acheteurs étrangers ont afflué (+40 %), y compris de nombreux nomades numériques. Les coûts de construction et la rareté des terrains ont commencé à faire monter les valeurs.
2022 : Année record. Les achats étrangers ont atteint un record de 32 000 transactions à Alicante (les Britanniques dominent toujours avec une part de 15 %). Le tourisme fort et l’achat en tant que couverture contre l’inflation ont fait augmenter les prix de 8 à 10 %. Les prix moyens des logements à Orihuela Costa ont atteint de nouveaux sommets.
2023 : Phase de refroidissement. Les ventes ont ralenti (-5 %) et la croissance des prix s’est atténuée à 4-6 %. La demande suédoise et britannique s’est affaiblie (post-Brexit) ; des gains tardifs sont venus des Européens de l’Est (Ukraine +35 % à Alicante). Les nouvelles réglementations en matière de location (licences) ont commencé à avoir un impact. L’inventaire s’est quelque peu amélioré.
2024 : La croissance a repris. Les acheteurs se sont diversifiés (intérêt italien, marocain, nord-américain). Les nomades numériques et les acheteurs travaillant depuis chez eux ont augmenté de manière significative. L’inventaire est resté limité dans les zones populaires ; les promoteurs ont averti que les goulets d’étranglement de l’offre limitaient les nouvelles livraisons.
2025-2028 (Prévision) : Des gains modestes annuels (3-4 % prévus). Le faible nouvel inventaire maintient une pression à la hausse, mais les coûts d’emprunt élevés et les réglementations tempèrent l’enthousiasme. Dans l’ensemble, Orihuela Costa est à ou près de ses prix records.
Démographie des acheteurs à Orihuela Costa et tendances
Le paysage immobilier d’Orihuela Costa est dominé par les acheteurs étrangers, notamment dans les urbanisations telles que Villamartín, La Zenia et Playa Flamenca. Dans certaines zones, la propriété étrangère dépasse 70%, reflétant la dépendance de la région à la demande internationale. Les acheteurs nationaux, généralement de Madrid, Valence et Murcie, se concentrent sur les résidences secondaires pour une utilisation estivale, achetant souvent de plus petits appartements ou des villas plus anciennes à rénover. Les étrangers ont tendance à dépenser davantage par transaction et sont souvent des acheteurs au comptant, en particulier les retraités.
Les ressortissants britanniques restent le groupe le plus important en volume, bien que leur part de marché ait légèrement diminué depuis le Brexit. En 2023, les Britanniques ont représenté 3 950 achats de biens immobiliers dans la province d’Alicante, soit environ 15% du total. Les acheteurs belges (3 150) et néerlandais (2 720) les concurrencent désormais en volume, beaucoup choisissant les nouvelles constructions et les propriétés de golf d’Orihuela Costa. Les acheteurs allemands et scandinaves (en particulier suédois et norvégiens) restent actifs, choisissant souvent des appartements modernes de revente proches de la côte ou du golf.
Les Européens de l’Est constituent un segment en forte croissance. Les acheteurs polonais (2 200 en 2023) et ukrainiens (+35% par rapport à 2023) sont passés d’acheteurs à petit budget à des investisseurs de milieu de gamme, attirés par l’accessibilité, la sécurité et le style de vie. Un petit nombre d’Américains et de Canadiens ont commencé à s’intéresser à la région en raison de leur intérêt pour une relocalisation en Europe. Les acheteurs irlandais, français et italiens complètent un bassin diversifié, les retraités irlandais étant particulièrement concentrés dans des zones côtières comme Campoamor et Punta Prima.
De 2015 à 2018, la majorité des acheteurs étaient des retraités (âgés de 55 à 75 ans), cherchant souvent des améliorations de style de vie et du soleil en hiver. Depuis 2020, on observe un net changement vers des acheteurs plus jeunes et plus mobiles. Les profils populaires comprennent des familles cherchant des maisons de vacances avec potentiel locatif, de jeunes retraités (début de la soixantaine) venant du nord de l’Europe et des professionnels en milieu de carrière se relocalisant ou prenant une retraite anticipée. Aujourd’hui, les acheteurs achètent souvent pour une utilisation personnelle à temps partiel, le louent saisonnièrement pour couvrir les coûts et planifient une retraite ultérieure sur place.
Le visa de nomade numérique de l’Espagne en 2023 a ouvert la voie aux professionnels non-UE à revenu distant pour un long séjour. Ce profil d’acheteur apprécie Orihuela Costa pour sa connectivité, son accessibilité, sa convivialité, sa communauté internationale, son internet à fibre optique et ses cafés/espaces de travail ouverts toute l’année. Les nomades ont tendance à louer d’abord, mais beaucoup passent à l’achat dans un délai de 1 à 2 ans.
Orihuela Costa compte l’un des mélanges d’acheteurs les plus diversifiés sur la Costa Blanca, ce qui offre une résilience contre les fluctuations de tout marché unique.
Exigences, préférences et tendances en matière de style de vie des acheteurs à Orihuela Costa
Les acheteurs à Orihuela Costa recherchent de plus en plus des maisons clés en main, faciles d’entretien, avec des finitions modernes et des installations écoénergétiques. Les appartements spacieux avec de grandes terrasses et les domaines de villas sécurisés avec piscines communes sont particulièrement demandés. Les condos en bord de golf dans des zones comme Villamartín et Cabo Roig sont particulièrement attrayants pour les retraités et investisseurs en vacances d’Europe du Nord, offrant des vues pittoresques et un accès facile aux installations de loisirs. Les maisons de ville et les duplex avec solarium sur le toit sont également populaires, surtout ceux situés dans des complexes sécurisés avec des équipements partagés tels que des salles de sport et des terrains de paddle. Les anciennes propriétés de revente des années 1980-1990 ont perdu de leur attrait à moins d’être entièrement rénovées, car les acheteurs d’aujourd’hui (plutôt d’Europe du Nord) sont moins enclins à entreprendre des projets de rénovation importants.
Avec la hausse des prix de l’électricité à travers l’Europe, plus de 80% des acheteurs apprécient les maisons avec panneaux solaires, double vitrage, bonne isolation, systèmes HVAC efficaces, systèmes domotiques et des certificats de performance énergétique élevés (EPC). Les propriétés avec des classifications A ou B se vendent plus rapidement et peuvent attirer une prime allant jusqu’à 5%.
Après la COVID, la demande s’est clairement orientée vers les propriétés offrant des espaces extérieurs privés ou semi-privés. Les acheteurs accordent la priorité aux terrasses, balcons, jardins et solariums sur le toit comme caractéristiques de style de vie essentielles, et non pas des luxes. Les maisons en bord de mer et face à des espaces verts avec des vues directes ou un accès immédiat à des espaces ouverts (parcs, promenades, zones adaptées aux chiens) commandent souvent des primes de prix de 10 à 20%.
Une connexion internet rapide et fiable est non négociable, surtout pour les acheteurs plus jeunes et les professionnels travaillant à distance. Beaucoup accordent de l’importance aux propriétés avec un bureau à domicile désigné ou des espaces de travail adaptables. L’accès aux loisirs (plages, terrains de golf, pistes cyclables, restaurants, etc.) est important car les acheteurs sont de plus en plus axés sur le style de vie et recherchent un équilibre entre confort, commodité et plaisir toute l’année plutôt que simplement une fonctionnalité de résidence de vacances.
Nouvelle construction vs Dynamique de revente
L’offre de nouvelles constructions à Orihuela Costa, et surtout à La Zenia, Villamartín, San Miguel de Salinas, Lomas de Cabo Roig et Playa Flamenca, a augmenté de manière constante au cours de la dernière décennie. Cependant, les biens de revente dominent toujours le marché, en particulier parmi les acheteurs étrangers. De nombreux investisseurs ayant acheté pendant le boom de 2014-2018 ont soit revendu leurs biens avec profit lors de la flambée des prix de 2021-2023, soit continuent de les louer. En conséquence, il y a une offre constante d’unités de revente mises à jour et prêtes à la location qui se vendent rapidement lorsqu’elles sont mises en vente.
Alors que les projets de nouvelles constructions (complexes d’appartements de taille moyenne ou villas sécurisées) continuent d’attirer l’intérêt des acheteurs étrangers novices à la recherche d’un design moderne et de commodités, les biens de revente sont souvent plus compétitifs en termes de prix, avec des emplacements plus avantageux près de la plage ou dans des zones établies. De nombreux biens à Orihuela Costa sont entièrement meublés avec des licences touristiques existantes, ce qui les rend attrayants pour une utilisation immédiate en location. Cependant, les acheteurs doivent toujours vérifier si la licence touristique est transférable, car dans la plupart des cas le nouveau propriétaire doit formellement assumer ou demander à nouveau la licence pour garantir qu’elle reste valide à son nom et respecte les dernières exigences légales.
Les contrôles d’urbanisme locaux limitent désormais le nombre total de nouvelles unités pour éviter la surconstruction, en particulier dans les poches côtières. Cela garantit que les biens de revente restent très demandés. Les maisons de ville rénovées, les appartements de 2 à 3 chambres avec terrasses et les anciennes villas dans des rues résidentielles calmes (par exemple, La Regia, Blue Lagoon, Los Dolses) sont particulièrement populaires auprès des acheteurs qui recherchent de l’espace et de la valeur sans avoir à attendre les délais de livraison sur plan.
Aperçu du marché locatif d’Orihuela Costa (2015-2025)
La demande de locations de vacances est très élevée. L’occupation sur des plateformes comme Airbnb est d’environ 60% par an (atteignant son maximum en été). Les tarifs moyens journaliers sont de 90 € et une maison de vacances typique à Orihuela Costa a rapporté environ 20 000 € en 2024. Les propriétaires espagnols et étrangers (Britanniques, Belges, Scandinaves) tirent parti du tourisme estival et golfique. Les rendements à court terme peuvent dépasser 10% (brut) pour des appartements bien situés en haute saison !
Le marché de la location à long terme est tendu. En 2025, le loyer moyen demandé était de 12,30 €/m² par mois et environ 920 € pour un appartement de 75m² ! Cela représente une augmentation d’environ 14% par rapport à l’année précédente. Les familles, les expatriés, les retraités et les télétravailleurs à la recherche de séjours toute l’année ont fait monter les loyers. Les rendements des propriétaires sur les locations à long terme se situent autour de 5 à 6% brut, et au-dessus de la plupart des grandes villes européennes.
Le gouvernement valencien a imposé des règles plus strictes pour les locations à court terme (plafonnement des licences, interdictions de zones « saturées »). Orihuela Costa fait partie de la Costa Blanca Sud selon ces règles. Cependant, l’application reste relativement laxiste – la plupart des annonces manquent encore de numéros de licence touristique visibles. Les nouvelles lois sur le logement incitent également à avoir plus de logements à long terme (par exemple, des limites sur le fait de laisser des logements vides). Les propriétaires doivent désormais suivre attentivement les licences sous peine d’amendes.
Prévisions immobilières pour Orihuela Costa
Les marchés devraient rester positifs mais modérés. Les analystes prévoient une augmentation des prix à un chiffre moyen (3 à 5 % par an) jusqu’en 2028. Les contraintes d’approvisionnement (nouveaux terrains limités, planification contrôlée) et la demande étrangère continue soutiennent les valeurs, même si l’ère des gains à deux chiffres s’estompe.
L’inflation en Espagne diminue, et la Banque centrale européenne limitera probablement les hausses de taux supplémentaires. Les coûts des prêts hypothécaires devraient baisser : l’Euribor devrait passer à 2 % d’ici 2026, rendant les prêts plus abordables. Les acheteurs privilégient les prêts à taux fixe pour la stabilité. Les salaires locaux et l’emploi restent plus solides que la moyenne de l’UE, soutenant également les acheteurs nationaux.
Le principal visa Golden de l’Espagne (résidence par investissement) a été progressivement supprimé fin 2024. Cela a éliminé un moteur pour certains acheteurs non-UE, cependant le nouveau visa pour les nomades numériques attire des professionnels du monde entier, de sorte que l’impact est en partie compensé par d’autres voies de visa.
Les réformes du logement en cours influenceront le marché. Attendez-vous à une application stricte continue de la licence de location et à d’éventuels gel dans les zones les plus fréquentées. Les mesures visant à stimuler le logement abordable (par ex. exigences pour les nouveaux projets) pourraient ralentir légèrement le développement de luxe. Aucun de ces changements ne menace significativement les reventes ; ils déplacent principalement les stratégies des investisseurs (plus de locations à long terme, investissements locatifs sélectifs).
La demande globale devrait rester diversifiée. Les Européens du Nord (Royaume-Uni, Benelux, pays nordiques) et les Européens de l’Est plus aisés continueront de stimuler la demande. Des acheteurs exotiques des États-Unis, du Canada ou du Moyen-Orient pourraient entrer sur le marché, notamment dans les segments de prix les plus élevés. L’appétit de l’ère post-Covid pour les résidences secondaires et les biens immobiliers touristiques semble durable. Si la croissance mondiale ralentit ou si le crédit se resserre fortement, les volumes de ventes pourraient stagner, mais l’attrait international de Valence (soleil, sécurité, coûts relativement bas) offre une protection.
Quartiers à surveiller (Orihuela Costa)
Front de mer de La Zenia (à l’est de la N-332)
L’offre limitée, les valeurs de revente élevées et la demande continue des retraités nord-européens fortunés rendent cette zone résistante aux baisses. La rareté des terrains et le prestige des vues sur la mer garantissent une appréciation constante. La disponibilité limitée signifie une concurrence féroce, soutenant la stabilité des prix même si le marché global ralentit.
La Zenia Intérieure (à l’ouest de la N-332) :
Des points d’entrée plus abordables et des coûts d’entretien plus bas attirent les jeunes acheteurs internationaux et les nomades numériques. De nombreux nouveaux développements ici incluent des conceptions éco-énergétiques et de bons rendements locatifs. C’est accessible à pied du centre commercial Zenia Boulevard et des plages, ce qui en fait l’une des zones de milieu de gamme les plus louables.
Zone de la Plaza de Villamartín
Une activité toute l’année, le tourisme golfique et une forte demande britannique et scandinave maintiennent un taux d’occupation élevé. Les locations à court et long terme fonctionnent bien ici, surtout pour les appartements rénovés de 2 chambres. Les prix sont autour de 3 000 €/m², offrant une entrée plus facile et un meilleur retour sur investissement que les zones en bord de mer.
Las Filipinas
Plus résidentiel et plus calme, Las Filipinas est devenue une alternative moins coûteuse pour les acheteurs exclus du centre de Villamartín. De nouvelles villas avec des équipements modernes apparaissent sur des terrains disponibles. Les investisseurs axés sur l’appréciation du capital ou les locations à plus long terme montrent un intérêt croissant.
La Strip de Cabo Roig
Demande de location à court terme constante en raison de la vie nocturne et de la scène gastronomique. Les appartements au-dessus des espaces commerciaux rapportent 7 à 9 % brut en haute saison. C’est une zone privilégiée pour ceux ciblant les locations de vacances. Les unités bien gérées ou récemment rénovées ici restent rarement vides en été.
Aguamarina
Moins dense et plus tranquille, mais toujours accessible à pied de la marina et de la plage de Cabo Roig. Une forte demande parmi les acheteurs matures à la recherche d’un style de vie et de valeur de revente. Les nouvelles rénovations de luxe dans cette zone établissent discrètement des records de prix. La disponibilité limitée des terrains de développement en fait un candidat à l’appréciation du capital.
Urbanisation Mil Palmeras – Riomar
Riomar propose des propriétés abordables de 2 et 3 chambres avec piscines, ce qui est rare si près de la mer. Des prix d’entrée inférieurs à 2 400 €/m² combinés à une forte occupation touristique en font un point fort pour les investisseurs. Idéal pour les primo-accédants ou les locations saisonnières.
Front de mer de Playa Mil Palmeras
Offre très limitée de propriétés en bord de mer et forte demande locale espagnole maintiennent les prix élevés. Les propriétés se vendent rapidement ici. Moins international que d’autres zones, offrant une diversité de portefeuille aux investisseurs. Lorsque des unités en bord de mer sont mises en vente, elles attirent rapidement des acheteurs haut de gamme, en faisant une opportunité de détention à long terme.
Infrastructure & Demand Drivers
Les services publics ont été négligés. Le nettoyage des rues et l’enlèvement des ordures sont négligés. Il y a de grandes préoccupations parmi la population expatriée concernant la manière dont Orihuela, la municipalité qui gère la région d’Orihuela Costa, alloue son budget. Il semble que la plupart des fonds reçus d’Orihuela Costa soient détournés vers la ville intérieure d’Orihuela, et les services pour la région d’Orihuela Costa font défaut. Par exemple, Orihuela Costa a attendu des années pour un deuxième centre de santé promis, et seul un léger agrandissement de la clinique existante de Cabo Roig a été financé (modeste somme de 150 000 €). Cet écart amplifie la demande de soins de santé privés. Notamment, un nouvel hôpital privé (avec centre commercial) est maintenant prévu près de Villamartín (ouverture dans les prochaines années). On s’attend à ce que cela améliore l’attrait de la région pour les retraités et les familles ayant besoin d’un accès médical.
Orihuela Costa est desservie par la N-332 et l’autoroute AP-7 à proximité, offrant un accès facile aux aéroports d’Alicante/Murcie. Les récentes améliorations de l’aéroport d’Alicante et l’émergence du corridor ferroviaire Murcia AVE (à grande vitesse) réduiront les temps de trajet vers le Nord de l’Europe. De meilleurs liens aériens (par exemple, de nouvelles routes depuis la Scandinavie, la Pologne) ouvrent la région à davantage d’acheteurs étrangers potentiels. Les services de bus locaux et (bientôt) les connexions de tramway élargies s’améliorent également.
Le développement du complexe commercial et de loisirs La Zenia Boulevard a fait d’Orihuela Costa un pôle commercial du sud d’Alicante. De nouveaux équipements (salles de sport, restaurants, supermarchés) ouvrent continuellement. Les travaux sur la plage et la promenade (par exemple, la plage de Torrevieja à la frontière d’Orihuela) améliorent la qualité de vie. Même les réparations routières/bourbiers banals font partie des priorités de la ville pour maintenir la région accueillante pour les visiteurs. Ces projets d’infrastructure incrémentiels contribuent à soutenir la demande immobilière.
Orihuela Costa reflète les tendances générales observées à travers la Costa Blanca (comme la hausse des prix, la domination des acheteurs étrangers et la forte demande de maisons modernes), mais elle possède également ses propres caractéristiques et dynamiques. Comme Torrevieja, elle repose sur la communauté d’expatriés et le tourisme, mais compte davantage de lotissements planifiés et de biens plus récents. Comparée à la Mar Menor voisine (Murcie), Orihuela Costa est quelque peu plus développée et légèrement plus chère, bien que tous bénéficient du climat ensoleillé de la région de la Vega Baja et de la reprise du tourisme. Avec une topographie relativement plate et des stations balnéaires bien établies, Orihuela Costa demeure l’un des marchés côtiers les plus stables et recherchés en Espagne.
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