Regionale Vergelijking (Benidorm vs Costa Blanca Noord)
Benidorm heeft een gemiddelde prijs van ongeveer €3.500/m², met premium gebieden zoals Poniente die meer dan €4.500/m² kunnen bedragen. In tegenstelling tot dit, hebben steden in Costa Blanca Noord zoals Jávea, Altea en Moraira vaak vergelijkbare of hogere prijzen, vooral voor kustvilla’s. Het belangrijkste verschil is dat Benidorm een breder scala aan woningtypen omvat (van hoogbouw toeristenappartementen tot luxe torens), wat resulteert in een breder prijsbereik in het algemeen. Costa Blanca Noord neigt daarentegen meer naar laagbouw, schilderachtige en chique woongebieden.
Beide regio’s trekken Noord-Europeanen aan. Benidorm is vooral populair bij Britse kopers, gevolgd door Scandinaviërs en Belgen. Costa Blanca Noord trekt ook welgestelde gepensioneerden uit Scandinavië en Duitsland, plus families op zoek naar een tweede huis in rustige badplaatsen.
Benidorm is een dichtbevolkt stedelijk gebied dat het hele jaar door toeristen trekt en kopers die een levendig leven aan het strand willen. Costa Blanca Noord spreekt degenen aan die op zoek zijn naar rust, uitzichten en chique vrijetijdsbesteding. Beide gebieden profiteren van een uitstekend klimaat en infrastructuur, maar kopers in Benidorm geven prioriteit aan nabijheid van entertainment en diensten (bijv. restaurants, festivals), terwijl kopers in Noord CB de nadruk leggen op natuurlijke schoonheid en gemeenschap.
Benidorm Vastgoedprijs Trends (2015–2025)
2015–2019: Na de crisis herstelde de markt geleidelijk. In 2015 lagen de prijzen in de stad ongeveer tussen €1.800–2.000/m². Een gestage jaarlijkse groei van 2–4% bracht de gemiddelden tegen 2019 naar €2.200–2.300/m². Nieuwe penthouses (zoals Intempo, 2020) wezen op stijgende waarden in het luxe segment.
2020: COVID-lockdowns zorgden kortstondig voor een daling in de verkoop. In het voorjaar van 2020 vond een kleine dip plaats, maar de markt van Benidorm toonde veerkracht. Tegen midden 2020 bleven de vermelde prijzen rond €2.100–2.200/m² en tegen eind 2020 keerde de stabiliteit terug.
2021–2022: Sterk herstel. Naarmate het toerisme en het vertrouwen terugkeerden, versnelden de prijzen. Begin 2022 lagen de gemiddelden rond €2.600–2.700/m². De groei op jaarbasis bereikte 10–15% in 2022, geleid door hernieuwde buitenlandse vraag. Het Poniente-gebied zag nieuwe ontwikkelingen die de benchmarks verhoogden.
2023: Voortdurende snelle groei. Vraagprijzen stegen ongeveer nog eens 10–15%. Tegen het einde van 2023 naderden de gemiddelde verkoopprijzen €3.000/m². Officiële hotel- en toerismestatistieken tonen bezoekersaantallen die bijna op pre-COVID-niveaus liggen, wat de vraag in stand houdt.
2024: Pieksurge. Q1 2024 versus Q1 2023 liet een stijging van 16% zien in de huizenprijzen van Benidorm. Gedurende 2024 overtrof de vraag het aanbod (vooral toen de hypotheekrentes begonnen te stijgen), wat de groei stimuleerde.
2025: Recordhoogtes. Vanaf medio 2025 bedroeg de gemiddelde prijs €3.500/m² (15% boven april 2024). De lokale index van Tinsa registreert een 16% groei op jaarbasis in Q1 2025. Nieuwbouwhuizen in “Poniente” vestigden records (€4.400/m²). De groei neemt af naarmate de betaalbaarheidsniveaus afnemen, maar de prijzen blijven op recordhoogtes.
Benidorm Kopers Demografie en Trends
De provincie Alicante ziet het hoogste aandeel buitenlandse kopers in Spanje (45% van alle buitenlandse woningaankopen – exclusief buitenlandse inwoners). In 2023 maakten alleen Britse kopers 12% van de buitenlandse aankopen in Alicante (ongeveer 2.500 woningen). Britten blijven de grootste groep nationaal (8.300 woningen).
Andere belangrijke nationaliteiten actief in Benidorm zijn Nederlandse, Belgische, Duitse, Franse, Zweedse en Noorse kopers. Belgische kopers hebben met name consistent interesse getoond in kust nieuwbouw, terwijl de Scandinavische vraag sinds 2022 sterk is hersteld. Poolse en Roemeense kopers – vooral degenen die verhuizen voor werk – zijn ook zichtbaarder geworden in prijsklassen voor starters.
Gepensioneerden en semi-gepensioneerden (50-75 jaar) vormen de ruggengraat van de residentiële vraag in Benidorm. Velen bezitten tweede woningen en maken geleidelijk de overgang naar fulltime verblijf. Ze zoeken vaak gelijkvloerse eenheden, liften en uitzicht op zee op loopafstand van voorzieningen.
Jongere professionals, waaronder digitale nomaden en externe werkers, vormen een snelgroeiend segment. Ze worden aangetrokken door snelle internetverbindingen, het hele jaar door klimaat van Benidorm en betaalbare kosten van levensonderhoud in vergelijking met grote Europese steden. Deze kopers zoeken vaak functionele, middelgrote appartementen (€200k-€300k) met moderne interieurs en ruimte om op afstand te werken.
Beleggerskopers zijn meestal 35-60 jaar oud, afkomstig uit Spanje, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk of België en richten zich meestal op vakantieverhuuropbrengsten, en hebben interesse in 1- of 2-slaapkamerflats in centrale of aan het strand gelegen zones. In het hoogseizoen kunnen eigendommen jaarlijks meer dan €20.000 bruto opleveren, met rendementen in de range van 6-8%.
Een kenmerkende eigenschap van de Benidorm-markt is het hoge volume aan contante transacties. In de hele provincie betaalt meer dan de helft van de buitenlandse kopers zonder hypotheek, wat wijst op financiële onafhankelijkheid en langdurig vertrouwen in Spaans onroerend goed. Deze op cash gebaseerde dynamiek beschermt Benidorm ook enigszins tegen renteschokken in vergelijking met meer op krediet afhankelijke markten.
Demografisch gezien vergrijst de markt, maar diversifieert ook. Hoewel babyboomers de huidige eigendom domineren, is er een opmerkelijke stijging in 45-60-jarigen die vroegpensioenwoningen of deeltijdverblijven kopen als bescherming tegen toekomstige kosten van levensonderhoud. De komst van nieuwe digitale migratiepaden (zoals het digitale nomadenvisum van Spanje) zou de kopersbasis verder kunnen verbreden.
Vereisten van kopers in Benidorm en trends in levensstijl
De vraag is verschoven naar moderne, instapklare appartementen en villa’s. Kopers geven nu de voorkeur aan nieuwe of volledig gerenoveerde woningen met energiezuinige airconditioning en internet. Gemeenschappelijke zwembaden, sportscholen en veilige parkeergelegenheid worden zeer gewaardeerd. Zeezichten en nabijheid van stranden zijn premium kenmerken, maar kopers zoeken ook rustigere gebieden (bijv. Poniente boven het feestcentrale Rincon). Eén verdieping (begane grond) eenheden met tuinen of terrassen zijn populair bij oudere kopers.
Kust- en nabij kustgebieden (Poniente, Levante, Sierra Helada) domineren zoekopdrachten. Het compacte ontwerp van Benidorm betekent dat de meeste wijken op loopafstand van de zee of voorzieningen liggen, wat uniek is ten opzichte van andere uitgestrekte steden aan de Costa Blanca. Veel kopers noemen de gemakkelijke toegang (luchthaven/trein) en het hele jaar door vrijetijdsaanbod (stranden, parken, evenementen) als redenen om voor Benidorm te kiezen boven landelijke gebieden.
Naast gepensioneerden is een opvallende trend de komst van digitale nomaden en externe werkers. In Benidorm zijn er initiatieven voor “digitale nomade-vriendelijke” coworking en bijeenkomsten.
Voorkeuren in levensstijl zijn verbreed en terwijl veel kopers levendige sociale scènes zoeken (bars, golfbanen, festivals), geven anderen prioriteit aan buitenactiviteiten (natuurpaden in Sierra Helada, steden in Marina Baixa). Gezondheids- en wellnessfaciliteiten (sportscholen, medische centra) zijn verkoopargumenten geworden.
Nabijheid van vervoersverbindingen en gezondheidszorg zijn nu topprioriteiten, en bijna alle nieuwe ontwikkelingen adverteren snel internet als standaard.
Nieuwbouw versus Bestaande Bouw Dynamiek
Nieuwbouwwoningen zijn aanzienlijk duurder. In Benidorm bestaan de duurste wijken (zoals Poniente) grotendeels uit nieuwe of recente ontwikkelingen (prijzen €4,2k-€4,7k). Oudere doorverkoopwoningen (bijv. Centro, Rincon, Poble de Llevant) zijn goedkoper (€2,7k-€3,1k).
Doorverkoop domineert de verkoopvolumes (80-90%), maar het aandeel nieuwbouw groeit. Nieuwbouwaankopen maakten in 2024 20% uit van buitenlandse aankopen. Sinds 2018 zijn tientallen projecten (appartementen, villa’s) gelanceerd in Poniente, Sierra Helada en het nabijgelegen Finestrat. Echter, de nieuwe voorraad in Benidorm zelf wordt nog steeds beperkt door een gebrek aan grond. Kustgebieden zijn grotendeels bebouwd of liggen op zeezichtpercelen die een premie vereisen.
Nieuwbouw trekt kopers aan die waarde hechten aan duurzaamheid, energie-efficiëntie, juridische duidelijkheid en moderne voorzieningen (zwembaden, sportscholen). Deze ontwikkelingen trekken voornamelijk rijkere Noord-Europeanen aan. Doorverkoopwoningen zijn aantrekkelijk voor koopjesjagers en mensen die gevestigde locaties zoeken. Sommige kopers kopen doorverkoopwoningen specifiek om te renoveren of te splitsen voor verhuur. De vraag naar nieuwe projecten is sterk geweest en veel eenheden zijn voor voltooiing al aan buitenlandse investeerders verkocht (iets wat vijf jaar geleden ongehoord was). Daarentegen kan de doorverkoopvoorraad traag zijn in zwakkere segmenten (bijv. lagere Rincon en Centro).
Nieuwbouwwoningen stegen sneller (8% in 2024) dan doorverkopen (4%) en het tekort aan aanbod in toeristische hotspots intensiveert dit verschil alleen maar. In de praktijk vergelijken slimme kopers de twee markten: vaak is een doorverkoopunit 20-40% goedkoper dan een vergelijkbare nieuwe. Investeerders zullen meestal hogere opbrengsten eisen bij doorverkoop (om oudere eigendomsrisico’s en hogere onderhoudskosten te compenseren) of een premie betalen voor nieuw.
Overzicht van de huurmarkt in Benidorm (2015–2025)
De toerismegroei in Benidorm (bijna 2,85 miljoen bezoekers in 2024) stimuleert een sterke markt voor vakantieverhuur. De bezettingsgraad is zeer hoog in de zomer (ongeveer 90% in augustus) en het hele jaar door zeer goed, met een gemiddelde van 70%. Volgens branchegegevens worden korte termijn verhuureenheden gemiddeld 275 nachten per jaar geboekt tegen een gemiddelde prijs van €84/dag. De gemiddelde jaarlijkse omzet per Airbnb-type vermelding was €22.000 in 2024. Als gevolg hiervan overtreffen de bruto opbrengsten (huurinkomsten/prijs) voor korte termijn verhuur vaak de 7-8% in piekgebieden (Poniente, Rincon).
LET OP: Alle toeristenappartementen moeten een Valenciaanse “licencia de vivienda turística” hebben en verblijven registreren (volgens RD 933/2021 van Spanje vanaf december 2024). Niet-naleving kan leiden tot boetes. Tot nu toe heeft Benidorm de korte termijn verhuur niet beperkt, maar de regelgevende controle neemt toe (eigenaren bereiden nu noodplannen voor evacuatie, verzekeringen, enz.).
De vraag naar langetermijnverhuur is sterk en de leegstand is laag (ver onder het landelijk gemiddelde). De gemiddelde langetermijnhuren liggen tussen €12-16/m² per maand. Het rendement op langetermijnverhuur is lager dan bij korte termijn verhuur (typisch 6% bruto). De huurwet van 2022-23 (Ley de Vivienda) legde enkele beperkingen op aan huurverhogingen en versterkte huurdersrechten, maar het effect in Benidorm was mild. Verhuurders kiezen vaak voor korte termijn verhuur omdat dit winstgevender is, waardoor het aanbod van langetermijn huurwoningen beperkt blijft.
Beide soorten verhuur vertonen duidelijke seizoensgebondenheid. Het hoogseizoen (juni-september) kent piekprijzen en bezetting; de vraag in het tussenseizoen en de winter (voor langetermijn of vakantieverblijven buiten het seizoen) is matig, maar neemt toe door de opkomst van telewerkers. Landelijke en regionale druk (inflatie, belastingen) hebben de rendementen recentelijk iets verhoogd. Tinsa merkt op dat de huur vraag in Alicante (gestimuleerd door het toerisme) sterke rendementen zou moeten handhaven, vooral waar hoteliers te maken hebben met beperkte groei van kamers. Echter, nieuwe toeristenbelastingen (bijv. de wet van 2025 in Catalonië, hoewel niet in Valencia) en mogelijke wijzigingen in de belasting voor niet-ingezetenen zouden de ROI van investeerders in de toekomst kunnen verminderen.
Opmerkelijke Vastgoedtrends per Jaar (2015–2025)
2015: Marktdieptepunt (post-2008); Benidorm-prijzen daalden nog steeds naar het dieptepunt. De rentetarieven begonnen te stijgen van historische dieptepunten. Het aantal bezoekers van ongeveer 2,4 miljoen (meerjarig hoogtepunt) zorgde voor een gezonde bezettingsgraad.
2016: Vroege tekenen van stabilisatie. Het Brexit-referendum (midden 2016) had minimaal direct effect op de verkoop in het VK. Ontwikkelaars begonnen met het vermarkten van nieuwe kustprojecten.
2017: Benidorm grondverkopen trekken aan (TM Inmobiliaria koopt grote Poniente-percelen in 2017). Het toerisme bleef groeien (Spanje verwelkomde ongeveer 83 miljoen toeristen). Alicante Airport breidde het aantal goedkope routes uit.
2018: Kentering. De bouw begint agressief te hervatten in Poniente (impact van TM’s aankoop) en in Finestrat, met nieuwe luxe voorraad. Prijzen beginnen merkbaar te stabiliseren in het midden van 2018.
2019: Topjaar voor toerisme (voor COVID). Enthousiasme van buitenlandse kopers is sterk (Benidorm telde 2,66 miljoen toeristen, waarbij het VK de grootste groep was). De groei van de huizenmarkt was bescheiden (+5%) doordat het aanbod gelijk liep. Tol op de AP-7 werd vanaf november 2019 afgeschaft, wat de kusttoegang vergemakkelijkte.
2020: COVID-pandemie en nationale lockdown in Q2 stopten de verkoop en het reizen. De hotels/attracties in Benidorm sloten; de vraag naar huurwoningen stortte in. Prijzen daalden lichtjes of bleven stabiel gedurende 2020. De regio Valencia schafte de tol op de AP-7 af (2020–21) en het verkeer op de snelweg van Alicante verdubbelde tegen 2022.
2021: Herstel begint. Toerisme op 50–60% van de niveaus van 2019 tegen de herfst. Verkoop veerde terug in de tweede helft; gemiddelde prijzen stegen met 6–8% (mede dankzij lage hypotheektarieven en opgekropte vraag). Veel gebieden zijn geprogrammeerd voor nutsupgrades.
2022: Boomjaar. Toerisme keert terug naar 90% van 2019; hypotheektarieven nog steeds onder de 3%. De vraag overtreft ruimschoots het aanbod. Stadsautoriteiten richten zich op het promoten van toerisme en infrastructuur (nieuwe promenades, parken). Huisverkopen stijgen en de prijsstijgingen van woningen in 2022 liggen dubbel zo hoog als het landelijk gemiddelde.
2023: Recordtoerisme & prijzen. Het aantal bezoekers bedroeg 2,8 miljoen (4% meer dan in 2019). De gemiddelde verblijfsduur daalde echter. De bezettingsgraad in hotels keerde terug naar 80%. Huizenprijzen stegen met 10–15% gedurende het jaar. Het aanbod van kortetermijnverhuur breidde uit (actieve Airbnb-aanbiedingen bedroegen 3.600). Voorgestelde regelgevende discussies: mogelijk hogere overdrachtsbelastingen voor niet-EU-kopers.
2024: Nieuwe infrastructuur. Valencia TRAM-lijn 9 volledig gemoderniseerd (directe dienst Benidorm–Dénia hersteld in mei 2024), wat de noordelijke connectiviteit verbeterde. Lokale voorschriften werden aangescherpt: Real Decreto 933/2021 (december 2024) verplicht registraties van toeristenwoningen. Verkopen blijven snel gaan; Tinsa registreert een groei van 10% voor de provincie Alicante, met Benidorm als koploper met 16%. Nieuwe toerismewetten dreigen nu Catalonië de limieten voor kortetermijnverhuur verhoogt, wat elders bewustzijn creëert.
2025: Aanhoudende prijsstijging. In het eerste kwartaal was er opnieuw een stijging met dubbele cijfers (nog eens 16% vergeleken met het voorgaande jaar). Het toerisme in de lente blijft sterk.
Marktkenners wijzen op toenemende betaalbaarheid (huishoudinkomen versus schuld) als de belangrijkste toekomstige beperking. Over het algemeen is de markt in Benidorm sterk, gedreven door een levendige vraag en schaars aanbod.
Benidorm Vastgoedvoorspelling 2025-2028
Benidorm wordt verwacht een stabilisatiefase in te gaan na een decennium van snelle groei. Terwijl de dubbelcijferige prijsstijgingen die gezien zijn in 2023-2024 waarschijnlijk niet zullen aanhouden, zullen de waarden naar verwachting stabiel blijven of bescheiden stijgen tot 2028. Voorspellingen van CaixaBank en Tinsa suggereren jaarlijkse gemiddelde stijgingen van 5% van de Spaanse vastgoedprijzen, waarbij Benidorm iets hoger ligt dan dit in gewilde zones zoals Poniente en Sierra Helada, waar het aanbod beperkt is en de vraag sterk blijft.
Aanhoudende internationale vraag van Noord-Europese gepensioneerden, digitale nomaden en tweede huis kopers blijven kernsegmenten. Zelfs als de betaalbaarheid afneemt, zijn veel kopers vermogend en minder gevoelig voor rentetarieven.
Het afgelegen werkvisum van Spanje heeft nieuwe kopersdemografieën ontsloten, waaronder jonge professionals uit hooginkomenslanden die op zoek zijn naar langdurige levensbestemmingen met goede infrastructuur. Benidorm’s snelle wifi-dekking, internationale gezondheidszorgtoegang en wandelbare kustlijn zijn al een sterke trekpleister.
Een groeiend aantal Spaanse staatsburgers die vertrokken zijn naar steden zoals Madrid, Barcelona of naar het buitenland, beginnen ook terug te keren naar de kustgebieden van de Costa Blanca.
Infrastructuurverbeteringen en andere meewind.
- TRAM-upgrades, tolwegvrije AP-7, nieuw gerecycled water netwerk, geplande ontziltingsinstallatie, uitbreiding van Paseo de Poniente en het Ensanche Levante-plan ondersteunen allemaal de langetermijnvastgoedwaarden.
- De uitbreidende internationale routes van de luchthaven van Alicante (vooral naar Oost-Europa en Scandinavië) blijven nieuwe markten openen.
- Toeristische diversificatie (meer reizen buiten het seizoen, langere verblijven, medisch en wellness toerisme) kan de opbrengsten van kortetermijnverhuur stabiliseren of verbeteren gedurende het hele jaar.
- De absorptie van nieuwbouw zal doorgaan vanwege beperkt centraal land en strikte planning; geen grote overaanbod verwacht, vooral als ontwikkelaars voorzichtig blijven vanwege financieringskosten.
Risico’s en uitdagingen.
- Voorgestelde toeristische huurplafonds of belastingstraffen voor niet-ingezeten investeerders kunnen speculatieve aankopen verminderen. Lokale raden kunnen nieuwe duurzaamheids- of vergunningsvoorwaarden introduceren om verzadiging te beperken.
- Instapniveau kopers (zowel lokaal als buitenlands) zullen steeds meer moeite hebben met betaalbaarheid. Verwacht een sterkere vraag in buitenwijken (bijv. La Cala, buitenwijken van Sierra Helada) waar nog steeds woningen van €2.500-3.000/m² te vinden zijn.
- Naarmate de energieregels in heel Spanje strakker worden en kopers zich meer bewust worden van koelkosten, zullen woningen met goede isolatie, energielabels en warmte-aanpasbare functies (bijv. zonnepanelen, kruisventilatie) beter presteren.
De residentiële markt van Benidorm betreedt een volwassen fase gekenmerkt door stabiliteit, sterke fundamenten en selectieve groei. Jaarlijkse prijsstijgingen van 3-6% zijn realistisch, vooral voor hoogwaardige, goed gelegen eigendommen. Zowel investeerders als eindgebruikers wordt geadviseerd zich te richten op energiezuinige, onderhoudsarme eigendommen in toplocaties of verbeterende zones.
Wijken om in de gaten te houden
Poniente Beach is nu het duurste gebied, met moderne torens en luxe complexen met uitzicht op de Middellandse Zee. Gemiddelde verkoopprijs €4.500/m² in mei 2025. Sleutelprojecten (bijv. Luxury Towers, The Edge) worden regelmatig gelanceerd. Trekt kopers aan die verlangen naar hoogwaardige uitzichten op zee, rustigere stranden en luxe voorzieningen.
Levante Beach. Prijzen zijn hoog (€4.200/m²) maar iets lager dan Poniente. De vraag blijft sterk voor appartementen in de buurt van Levante Beach en de boulevard (bijv. Jaime I, La Cala wijken). Deze zone biedt alle voorzieningen (winkels, uitgaansgelegenheden) maar minder exclusiviteit.
Het stadscentrum (Oude Stad) is het goedkoopst @ €2.700/m² met veel kleine appartementen, oudere panden en autovrije straten. Recentelijke gentrificatie (straatverbeteringen, culturele evenementen) verhoogt de aantrekkingskracht ervan. Het is een favoriet voor budgetbewuste kopers en renoveerders. Let op de voortdurende renovatie van klassieke flats.
Rincón de Loix biedt veel middelgrote eenheden (30-40 m²) gericht op vakantieverhuur en tegen een gemiddelde prijs van €3.100/m². Sommige torens worden gerenoveerd of omgebouwd tot luxe hotels, wat de aangrenzende doorverkoopprijzen kan opdrijven. Jonge kopers/investeerders met beperkte budgetten beginnen hier vaak.
Sierra Helada is het binnenlandse woongebied nabij de Serra Gelada-heuvels. Suburbane villa’s en laagbouwappartementen (gemiddeld €3.100/m²) zijn geschikt voor gezinnen die op zoek zijn naar tuinen en rust. Deze gebieden hebben een gezonde langetermijnvraag en bieden meestal een betere waarde per m² dan aan het strand.
Hoewel technisch gezien buiten Benidorm, worden nabijgelegen Finestrat (Balcon de Finestrat) en La Nucia nu “wijken” voor veel kopers die Benidormse diensten willen zonder de drukte. Deze zien een toenemende interesse van Benidormse vastgoedkopers omdat hun prijzen iets lager liggen dan die in de stad. Naarmate Benidorm blijft groeien, zouden de prijzen in deze wijken moeten stijgen.
De vastgoedmarkt in Benidorm is verschoven van “opknapkoopjes” naar “klaar-om-te-genieten lifestyle woningen”. Vooruitkijkend zullen verschuivingen in koper nationaliteiten, visumbeleid en lifestyle voorkeuren waarschijnlijk blijven zorgen voor veranderingen in de vraag naar woningen in Benidorm. Echter, de fundamenten – klimaat, infrastructuur, toegang tot gezondheidszorg en betaalbaarheid suggereren dat de stad een magneet zal blijven voor internationale kopers in alle leeftijdsgroepen.
Bent u op zoek om te investeren in Benidorm? Welke gebieden interesseren u het meest?
