Trendy cen nieruchomości na Orihuela Costa (2015–2025)
2015–2016: Dno po kryzysie; rynek ustabilizował się i zaczął się odradzać. Zakupy zagraniczne (17 500 domów w 2015 r. w Alicante) powróciły. Brexit (2016) krótko ostudził brytyjskie zakupy, ale ogólnie ceny wzrosły o 3–5%.
2017–2018: Szerokie rozszerzenie. Północni Europejczycy (Brytyjczycy, Skandynawowie) aktywnie kupowali. Ceny wzrosły o około 5–8% rocznie. Deweloperzy uruchomili duże kompleksy na Orihuela Costa. Szczyt przed Brexitem w 2018 r. spowodował zakup 23 000 domów przez obcokrajowców w Alicante (wille szczególnie popularne).
2019: Rekordowa liczba transakcji zagranicznych. Pewne trudności związane z walutą spowolniły niemieckich/Skandynawskich nabywców, ale brytyjskie zapotrzebowanie (kupowanie przed Brexitem) utrzymało wysokie ceny. Dostępność ograniczona w gorących miejscach.
2020: Pandemia COVID zahamowała sprzedaż (spadek o 30%). Krótki lockdown spowolnił aktywność, ale ceny utrzymały się prawie na tym samym poziomie, gdy nabywcy szukali większych domów z przestrzenią na zewnątrz. Wille przewyższały apartamenty. Pod koniec 2020 r. popyt ożył.
2021: Energiczny powrót. Sprzedaż i ceny wzrosły (o 1–2%). Zagraniczni nabywcy wzrosli o 40%, w tym wielu nomadów cyfrowych. Koszty budowy i ograniczona dostępność ziemi zaczęły podnosić wartości.
2022: Rok szczytowy. Zakupy zagraniczne osiągnęły rekordową liczbę 32 000 transakcji w Alicante (Brytyjczycy wciąż dominują z udziałem 15%). Silny turystyka i zakupy jako zabezpieczenie przed inflacją podniosły ceny o 8–10%. Średnie ceny domów na Orihuela Costa osiągnęły nowe rekordy.
2023: Faza ochłodzenia. Sprzedaż zwolniła (–5%) i wzrost cen osłabł do 4–6%. Popyt ze strony Szwedów i Brytyjczyków osłabł (po Brexicie); opóźnione wzrosty pochodziły od Europejczyków Wschodnich (Ukraina +35% w Alicante). Nowe przepisy dotyczące wynajmu (licencjonowanie) zaczęły mieć wpływ. Stan magazynowy nieco się poprawił.
2024: Wznowienie dalszego wzrostu. Nabywcy zróżnicowali się (zainteresowanie Włoskie, Marokańskie, Północnoamerykańskie). Nomadzi cyfrowi i nabywcy pracujący zdalnie znacząco wzrosli. Dostępność pozostała ograniczona w popularnych strefach; deweloperzy ostrzegali, że problemy z dostawami ograniczają nowe dostawy.
2025-2028 (Prognoza): Skromne roczne wzrosty (prognozowane 3–4%). Niska dostępność nowych nieruchomości utrzymuje presję wzrostową, ale wysokie koszty kredytów i przepisy łagodzą entuzjazm. Ogólnie rzecz biorąc, Orihuela Costa jest na lub blisko szczytowych cen.
Demografia i trendy nabywców na Orihuela Costa
Krajobraz nieruchomości na Orihuela Costa jest zdominowany przez nabywców zagranicznych, zwłaszcza w urbanizacjach takich jak Villamartín, La Zenia i Playa Flamenca. W niektórych obszarach własność zagraniczna przekracza 70%, odzwierciedlając zależność obszaru od popytu międzynarodowego. Krajowi nabywcy, zwykle z Madrytu, Walencji i Murcji, skupiają się na drugich domach na letnie wakacje, często kupując mniejsze apartamenty lub starsze wille do remontu. Zagraniczni nabywcy zazwyczaj wydają więcej na transakcję i często płacą gotówką, zwłaszcza emeryci.
Narodowość brytyjska pozostaje największą grupą pod względem liczby, chociaż ich udział w rynku nieznacznie spadł od Brexitu. W 2023 roku Brytyjczycy stanowili 3 950 zakupów nieruchomości w prowincji Alicante, około 15% ogółu. Kupujący z Belgii (3 150) i z Holandii (2 720) teraz rywalizują z nimi pod względem liczby, przy czym wielu wybiera nowe nieruchomości i nieruchomości przy polach golfowych na Orihuela Costa. Niemieccy i skandynawscy nabywcy (szczególnie Szwedzi i Norwegowie) pozostają aktywni, często wybierając nowoczesne apartamenty z rynku wtórnego blisko wybrzeża lub pola golfowego.
Wschodnioeuropejczycy stanowią szybko rosnący segment. Kupujący z Polski (2 200 w 2023 roku) i Ukraińcy (+35% od 2023 roku) przenieśli się z nabywców o ograniczonym budżecie do średnich inwestorów, przyciągnięci przez przystępność cen, bezpieczeństwo i styl życia. Pojawił się również niewielki napływ Amerykanów i Kanadyjczyków zainteresowanych przeniesieniem się do UE. Irlandczycy, Francuzi i Włosi uzupełniają zróżnicowany basen nabywców, przy czym irlandzcy emeryci koncentrują się szczególnie w strefach przybrzeżnych, takich jak Campoamor i Punta Prima.
Od 2015 do 2018 roku większość nabywców to emeryci (w wieku 55–75 lat), często poszukujący ulepszeń stylu życia i zimowego słońca. Od 2020 roku zauważalny jest wyraźny zwrot w kierunku młodszych, bardziej mobilnych nabywców. Popularne profile obejmują rodziny poszukujące domów wakacyjnych z potencjałem wynajmu, młodszych emerytów (wczesne 60. lata) przenoszących się z północnej Europy, oraz profesjonalistów w średnim wieku przenoszących się lub wcześniejszego przejścia na emeryturę. Obecnie nabywcy często kupują nieruchomość do użytku osobistego na część roku, wynajmują ją sezonowo, aby pokryć koszty, i planują tam eventualną emeryturę.
Hiszpańska wiza dla nomadów cyfrowych na rok 2023 otworzyła drzwi dla profesjonalistów spoza UE z dochodem zdalnym. Ten profil nabywców ceni Orihuela Costa za swoją łączność, przystępność cen, możliwość poruszania się pieszo, międzynarodową społeczność, światłowód internetowy i kawiarnie/przestrzenie do pracy czynne przez cały rok. Nomadzi zazwyczaj najpierw wynajmują, ale wielu przechodzi na własność w ciągu 1–2 lat.
Orihuela Costa ma jedną z najbardziej zróżnicowanych mieszanych grup nabywców na Costa Blanca, co zapewnia odporność na wahania związane z jakimkolwiek rynkiem.
Wymagania, Preferencje i Trendy Życiowe Kupujących na Orihuela Costa
Kupujący na Orihuela Costa coraz częściej poszukują gotowych do zamieszkania, niskonakładowych domów z nowoczesnymi wykończeniami i instalacjami energooszczędnymi. Przestrzenne mieszkania z dużymi tarasami oraz osiedla willowe z bramą wjazdową i wspólnymi basenami cieszą się szczególnym zainteresowaniem. Apartamenty przy polach golfowych w miejscowościach takich jak Villamartín i Cabo Roig są szczególnie atrakcyjne dla emerytów z północnej Europy oraz inwestorów wakacyjnych, oferując malownicze widoki i łatwy dostęp do obiektów rekreacyjnych. Szeregowiec i apartamenty dwupoziomowe z tarasami na dachu cieszą się również popularnością, zwłaszcza te znajdujące się w bezpiecznych kompleksach z udostępnionymi udogodnieniami, takimi jak siłownie i korty tenisowe. Starsze nieruchomości z lat 80. i 90. straciły nieco na atrakcyjności, chyba że zostały w pełni odnowione, ponieważ dzisiejsi kupujący (więcej z północnej Europy) są mniej skłonni do podejmowania rozległych projektów remontowych.
W związku ze wzrostem cen energii elektrycznej w całej Europie, ponad 80% kupujących ceni sobie domy z panelami fotowoltaicznymi, podwójnymi szybami, dobrą izolacją, wydajnymi systemami HVAC, inteligentnymi systemami domowymi i wysokimi ocenami EPC (Certyfikat Wydajności Energetycznej). Nieruchomości z oceną klasy A lub B mogą być sprzedawane szybciej i przyciągać premię do 5%.
Po pandemii COVID-19, popyt zdecydowanie przesunął się w kierunku nieruchomości oferujących prywatne lub półprywatne przestrzenie na zewnątrz. Kupujący priorytetowo traktują tarasy, balkony, ogrody i tarasy na dachu jako niezbędne cechy stylu życia, a nie luksusy. Nieruchomości przy plaży i z widokiem na tereny zielone z bezpośrednim widokiem lub natychmiastowym dostępem do przestrzeni otwartej (parki, promenady, strefy przyjazne dla psów) często osiągają premie cenowe od 10 do 20%.
Szybki, niezawodny internet jest nie do negocjacji, zwłaszcza dla młodszych kupujących i specjalistów pracujących zdalnie. Wielu priorytetowo traktuje nieruchomości z wyznaczonym biurem domowym lub przystosowanymi przestrzeniami do pracy. Dostęp do rekreacji (plaże, pola golfowe, ścieżki rowerowe, restauracje itp.) jest ważny, ponieważ kupujący coraz bardziej kierują się stylem życia i szukają równowagi między komfortem, wygodą i roczną przyjemnością, a nie tylko funkcjonalnością domu wakacyjnego.
Nowa Budowa vs. Dynamika Sprzedaży Wtórnej
Nowa oferta na Orihuela Costa, a szczególnie w La Zenia, Villamartín, San Miguel de Salinas, Lomas de Cabo Roig i Playa Flamenca, stale rosła przez ostatnią dekadę. Jednakże, nieruchomości z rynku wtórnego wciąż dominują na rynku, zwłaszcza wśród zagranicznych nabywców. Wielu inwestorów, którzy zakupili nieruchomości podczas boomu w latach 2014–2018, albo sprzedali je z zyskiem podczas wzrostu cen w latach 2021–2023, albo kontynuują ich wynajem. W rezultacie istnieje stała podaż zaktualizowanych, gotowych do wynajmu nieruchomości z rynku wtórnego, które szybko znajdują nabywców po wystawieniu na sprzedaż.
Podczas gdy nowe projekty budowlane (kompleksy apartamentów o średniej wysokości lub osiedla w zamknięciu) nadal przyciągają zainteresowanie pierwszych zagranicznych nabywców poszukujących nowoczesnego designu i udogodnień, nieruchomości z rynku wtórnego często są bardziej konkurencyjnie wycenione, z lepszymi lokalizacjami blisko plaży lub w ugruntowanych strefach. Wiele nieruchomości na Orihuela Costa jest w pełni umeblowanych i posiada istniejące licencje turystyczne, co czyni je atrakcyjnymi do natychmiastowego wynajmu. Jednakże, nabywcy powinni zawsze sprawdzić, czy licencja turystyczna jest przenośna, ponieważ w większości przypadków nowy właściciel musi formalnie przejąć lub ponownie ubiegać się o licencję, aby upewnić się, że pozostaje ona ważna na ich nazwisko i spełnia najnowsze wymagania prawne.
Miejscowe kontrole planowania teraz ograniczają łączną liczbę nowych jednostek, aby zapobiec nadmiernemu rozwojowi, zwłaszcza w nadmorskich enklawach. To zapewnia, że zapas nieruchomości z rynku wtórnego pozostaje w wysokim popycie. Zmodernizowane domy szeregowe, apartamenty z 2–3 sypialniami z tarasami i starsze wille położone w cichych ulicach mieszkalnych (np. La Regia, Blue Lagoon, Los Dolses) cieszą się szczególną popularnością wśród nabywców, którzy poszukują przestrzeni i wartości bez konieczności czekania na dostawy w ramach planu.
Przegląd rynku najmu w Orihuela Costa (2015–2025)
Popyt na wynajem wakacyjny jest bardzo wysoki. Zajętość na platformach takich jak Airbnb wynosi około 60% rocznie (osiągając szczyt latem). Średnie stawki dzienne wynoszą 90 €, a typowy dom wakacyjny w Orihuela Costa zarobił około 20 000 € w 2024 roku. Zarówno hiszpańscy, jak i zagraniczni właściciele (Brytyjczycy, Belgowie, Skandynawowie) korzystają z turystyki letniej i golfowej. Krótkoterminowe zyski mogą przekroczyć 10% (brutto) dla dobrze położonych apartamentów w sezonie wysokim!
Rynek długoterminowego wynajmu jest napięty. W 2025 roku średnia cena wynajmu wynosiła 12,30 €/m² miesięcznie, a około 920 € za mieszkanie o powierzchni 75 m²! Jest to wzrost o około 14% rok do roku. Rodziny, eksperci, emeryci i pracownicy zdalni szukający pobytów przez cały rok spowodowali wzrost cen najmu. Dochody właścicieli z długoterminowych wynajmów wynoszą około 5–6% brutto i są wyższe niż w większości głównych miast europejskich.
Rząd Walencji wprowadził bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące krótkoterminowego wynajmu (ograniczenia licencji, zakazy obszarów w „nasycanych” strefach). Orihuela Costa wpada w obszar Costa Blanca South zgodnie z tymi przepisami. Jednak egzekwowanie pozostaje stosunkowo luźne – większość ofert nadal nie posiada widocznych numerów licencji turystycznych. Nowe przepisy dotyczące mieszkań również zachęcają do większej ilości długoterminowych zasobów (np. ograniczenia dotyczące pozostawiania domów pustych). Właściciele muszą teraz starannie śledzić licencjonowanie lub grozi im kara.
Prognoza nieruchomości na Orihuela Costa
Rynki powinny pozostać pozytywne, ale umiarkowane. Analitycy przewidują średni wzrost cen (3–5% rocznie) do 2028 roku. Ograniczenia podaży (ograniczona dostępność nowych terenów, kontrolowane planowanie) oraz kontynuujące się zapotrzebowanie zagraniczne podtrzymują wartości, nawet gdy era dwucyfrowych zysków ustępuje.
Inflacja w Hiszpanii maleje, a Europejski Bank Centralny prawdopodobnie ograniczy dalsze podwyżki stóp procentowych. Koszty kredytów hipotecznych powinny spaść: przewiduje się, że Euribor spadnie do 2% do 2026 roku, co uczyni pożyczki bardziej przystępne. Kupujący preferują kredyty o stałym oprocentowaniu dla stabilności. Miejscowe wynagrodzenia i zatrudnienie są silniejsze niż średnia w UE, co wspiera również krajowych nabywców.
Główna hiszpańska Złota Wiza (inwestycyjne zamieszkanie) została wycofana pod koniec 2024 roku. Usunięto w ten sposób motywację dla niektórych nabywców spoza UE, jednak nowa wiza dla nomadów cyfrowych przyciąga profesjonalistów z całego świata, więc wpływ jest częściowo zrównoważony przez inne trasy wizowe.
Trwające reformy mieszkaniowe będą miały wpływ na rynek. Spodziewaj się dalszego surowego egzekwowania licencjonowania najmu i możliwych zamrożeń w najbardziej zatłoczonych strefach. Działania mające na celu zwiększenie dostępności tanich mieszkań (np. wymagania dla nowych projektów) mogą nieco spowolnić rozwój luksusowych inwestycji. Żadne z tych zmian istotnie nie zagrażają odsprzedaży; głównie przesuwają strategie inwestorów (więcej długoterminowych dzierżaw, selektywne inwestycje w krótkoterminowy najem).
Całkowite zapotrzebowanie ma pozostać szerokie. Północni Europejczycy (Wielka Brytania, Beneluks, kraje nordyckie) oraz zamożniejsi Europejczycy Wschodni będą nadal napędzać popyt. Egzotyczni nabywcy z USA, Kanady lub Bliskiego Wschodu mogą wejść na rynek, zwłaszcza w wyższych przedziałach cenowych. Apetyt na drugie domy i nieruchomości turystyczne z okresu pandemii Covid-19 wydaje się być trwały. Jeśli globalny wzrost zwolni lub kredyty zostaną znacząco zaostrzone, wolumeny sprzedaży mogą się wyrównać, ale międzynarodowa atrakcyjność Walencji (słońce, bezpieczeństwo, relatywnie niskie koszty) stanowi zabezpieczenie.
Dzielnice do Obserwacji (Orihuela Costa)
La Zenia przy Plaży (Na wschód od N-332)
Ograniczona podaż, wysokie wartości odsprzedaży oraz ciągłe zapotrzebowanie ze strony zamożnych emerytów z północnej Europy sprawiają, że ta okolica jest odporna na spadki. Rzadkość działek i prestiż widoków na morze zapewniają stabilny wzrost wartości. Ograniczona dostępność oznacza zaciekłą konkurencję, co wspiera stabilność cen nawet w przypadku spowolnienia na szerszym rynku.
Wewnętrzna La Zenia (Na zachód od N-332):
Dostępne bardziej przystępne ceny i niższe koszty utrzymania przyciągają młodszych międzynarodowych nabywców oraz nomadów cyfrowych. Wiele nowszych inwestycji obejmuje energooszczędne projekty i zapewnia dobre zyski z wynajmu. Dzielnica jest oddalona spacerem od Zenia Boulevard i plaż, co sprawia, że jest to jedna z najbardziej atrakcyjnych stref średniej klasy pod względem wynajmu.
Okolice Placu Villamartín
Aktywność przez cały rok, turystyka golfowa oraz silne zapotrzebowanie ze strony Brytyjczyków i Skandynawów utrzymują wysoką zajętość. Zarówno krótkoterminowe, jak i długoterminowe wynajmy sprawdzają się tutaj dobrze, zwłaszcza dla odnowionych apartamentów z dwoma sypialniami. Ceny wynoszą około 3000 euro/m², co zapewnia łatwiejszy dostęp i lepszy zwrot z inwestycji niż obszary przy samej plaży.
Las Filipinas
Bardziej mieszkalna i spokojniejsza, Las Filipinas stała się tańszą alternatywą dla nabywców, którym nie stać na centralne Villamartín. Na dostępnych działkach pojawiają się nowe wille z nowoczesnymi udogodnieniami. Inwestorzy skupieni na wzroście kapitału lub długoterminowych wynajmach okazują coraz większe zainteresowanie.
Strefa Cabo Roig
Stałe zapotrzebowanie na krótkoterminowy wynajem ze względu na życie nocne i scenę gastronomiczną. Apartamenty nad przestrzeniami komercyjnymi przynoszą 7-9% brutto w sezonie wysokim. To doskonała strefa dla tych, którzy celują w wynajem na wakacje. Jednostki, które są dobrze zarządzane lub niedawno odnowione, rzadko pozostają puste latem.
Aguamarina
Mniej zagęszczona i bardziej spokojna, ale nadal blisko portu Cabo Roig i plaży. Wysokie zapotrzebowanie wśród dojrzałych nabywców poszukujących stylu życia i wartości odsprzedaży. Nowe luksusowe remonty w tej okolicy cicho ustanawiają rekordy cenowe. Ograniczona dostępność terenów deweloperskich sprawia, że jest to potencjalna inwestycja na wzrost kapitału.
Mil Palmeras – Urbanizacja Riomar
Riomar oferuje przystępne ceny 2- i 3-sypialniowych nieruchomości z basenami, co jest rzadkością tak blisko morza. Ceny na poziomie poniżej 2400 euro/m² w połączeniu z wysoką zajętością w okresie wakacyjnym sprawiają, że jest to idealne miejsce dla inwestorów. Dobre dla nabywców po raz pierwszy lub wynajmujących sezonowych.
Plaża Mil Palmeras przy Samej Wodzie
Bardzo ograniczona podaż nieruchomości przy samej wodzie i silne lokalne zapotrzebowanie utrzymują ceny na wysokim poziomie. Nieruchomości tutaj szybko się sprzedają. Jest mniej międzynarodowa niż inne strefy, co oferuje inwestorom różnorodność portfela. Kiedy jednostki przy samej wodzie są wystawione na sprzedaż, przyciągają one szybko bogatych nabywców, co czyni to miejsce doskonałą okazją na długoterminową inwestycję.
Infrastruktura i Czynniki Popytowe
Usługi publiczne pozostają w tyle. Sprzątanie ulic i odbiór śmieci są zaniedbane. Wśród populacji ekspatów istnieją duże obawy dotyczące sposobu alokacji budżetu przez Orihuelę, gminę zarządzającą obszarem Orihuela Costa. Wydaje się, że większość funduszy otrzymywanych z Orihuela Costa jest przekierowywana do wewnętrznej części miasta Orihuela, a usługi dla obszaru Orihuela Costa pozostają niewystarczające. Na przykład Orihuela Costa czekała latami na obiecane drugie centrum zdrowia, a sfinansowano jedynie niewielką rozbudowę istniejącej kliniki w Cabo Roig (skromne 150 000 euro). Ta luka zwiększa popyt na opiekę zdrowotną prywatną. Warto zauważyć, że w planach jest budowa nowego prywatnego szpitala (z centrum handlowym) niedaleko Villamartín (otwarcie w ciągu najbliższych kilku lat). Spodziewa się, że poprawi to atrakcyjność obszaru dla emerytów i rodzin potrzebujących dostępu do opieki medycznej.
Orihuela Costa obsługiwana jest przez drogę N-332 oraz pobliską autostradę AP-7, które zapewniają łatwy dostęp do lotnisk w Alicante/Murcji. Ostatnie modernizacje lotniska w Alicante i powstający korytarz kolejowy AVE w Murcji skrócą czasy podróży do Europy Północnej. Lepsze połączenia lotnicze (np. nowe trasy z krajów skandynawskich, Polski) otwierają region na większą liczbę potencjalnych zagranicznych nabywców. Lokalne usługi autobusowe oraz (wkrótce) rozbudowane połączenia tramwajowe również się poprawiają.
Rozwój kompleksu handlowo-rozrywkowego La Zenia Boulevard uczynił z Orihuela Costa centrum handlowe południowej Alicante. Nowe udogodnienia (siłownie, restauracje, supermarkety) otwierają się ciągle. Prace nad plażami i promenadami (np. odcinek Torrevieja przy granicy z Orihuelą) poprawiają jakość życia. Nawet błahe naprawy (naprawy dróg/dziury) są na agendach miasta, aby utrzymać obszar przyjazny dla odwiedzających. Te stopniowe projekty infrastrukturalne pomagają utrzymać popyt na nieruchomości.
Orihuela Costa odzwierciedla ogólne wzorce obserwowane na Costa Blanca (takie jak rosnące ceny, dominacja zagranicznych nabywców i duże zapotrzebowanie na nowoczesne domy), ale ma także swoje własne unikatowe cechy i dynamikę. Podobnie jak Torrevieja, polega na społeczności emigrantów i turystyce, ale posiada więcej zaplanowanych osiedli i nowszych nieruchomości. W porównaniu z sąsiednim Mar Menor (Murcja), Orihuela Costa jest nieco bardziej rozwinięta i nieco droższa, chociaż wszystkie korzystają z słonecznego klimatu regionu Vega Baja i ożywiającego się turystyki. Dzięki stosunkowo płaskiej topografii i dobrze rozwiniętym kurortom, Orihuela Costa pozostaje jednym z najbardziej stabilnych i poszukiwanych rynków nadmorskich w Hiszpanii.
Czy szukasz możliwości inwestycyjnych na Orihuela Costa? Które obszary najbardziej Cię interesują?
