a) Vastgoedspeculatie: Beleid dat Bedrijfskopers Bevoordeelt
In de afgelopen 15 jaar zijn er in Spanje meer dan één miljoen huizen gekocht door bedrijven. Dat is bijna 12% van alle vastgoedverkopen. En zes van elke tien van die bedrijfsovernames vonden plaats in al zeer onder druk staande kustgebieden zoals Catalonië, Valencia, Andalusië, Murcia en de Balearen.
Dit zijn niet zomaar eenmalige vastgoedaankopen, veel van deze overnames komen van grote investeringsfondsen, vastgoedbedrijven en bedrijfshuurders (inclusief beleggingstrusts en toerisme-exploitanten) die kusteigendommen targeten voor hun langetermijnrendementen. Veel vermogende individuen maken ook gebruik van bedrijfsstructuren om te profiteren van belastingvoordelen die niet beschikbaar zijn voor particuliere burgers.
En hier ligt een van de tegenstrijdigheden: terwijl er steeds meer beperkingen zijn voor individuen die vakantiehuizen kopen of deze kortstondig verhuren, is er zeer weinig regulering die bedrijven tegenhoudt om grote hoeveelheden huizen te kopen, zelfs in gebieden met woningtekorten. Op sommige plaatsen zoals Madrid profiteren bedrijven zelfs van lagere overdrachtsbelastingen!
b) Onderwijs en Vaardigheden: Een Kloof Tussen Scholen en de Lokale Economie
De economie langs de Spaanse kust is onmiskenbaar internationaal. Buitenlanders brengen enorm bestedingsvermogen met zich mee. Hun geld wordt niet alleen uitgegeven aan vastgoedaankopen, maar ook door hun behoefte aan renovaties, interieurontwerp, meubels, decoratie, ambachten, tuinaanleg, juridische en financiële diensten, gezondheidszorg, wellnessbehandelingen en nog veel meer.
Echter, veel lokale schoolsystemen zijn niet gelijke tred gehouden met wat de economie vereist. In gebieden zoals de Valenciaanse Gemeenschap of de Balearen wordt vaak meer tijd besteed aan het leren van regionale talen dan aan wereldtalen zoals Engels, Duits, Nederlands of Frans—talen die essentieel zijn in de diensteneconomie. Ondertussen is er nog steeds een gebrek aan focus op digitale geletterdheid, ondernemerschap en moderne klantenservicevaardigheden. Deze zijn allemaal essentieel voor de soort kleine bedrijven die de Spanjaarden zouden kunnen helpen gedijen in internationale kustgemeenschappen.
Zonder deze vaardigheden kunnen lokale bewoners waardevolle kansen missen en de mogelijkheid om hun eigen economische positie te verbeteren.
c) De Terughoudendheid om te Verhuren of te Verkopen aan Mede-Spanjaarden
Er is ook een sociale en culturele dimensie. Veel Spaanse vastgoedeigenaren geven openlijk toe dat ze de voorkeur geven aan het verhuren of verkopen aan buitenlanders. Dit komt vaak door zorgen over de risico’s die ze zien bij het omgaan met Spaanse huurders of kopers, zoals late huurbetalingen, schade aan eigendommen, moeilijkheden bij uitzetting en ingewikkelde hypotheekprocessen.
Aan de andere kant zijn buitenlandse kopers vaak contante kopers en worden gezien als meer rechtlijnig in transacties. Hoewel dit niet universeel waar is, kan deze perceptie leiden tot een vicieuze cirkel, waarbij Spanjaarden niet alleen vanwege de prijs, maar ook vanwege vertrouwen en voorkeur buitengesloten worden van de lokale woningmarkt.
d) Aanwervingsdynamiek: Lokalen Die Lokale Banen Mislopen
In gebieden met veel expats is het niet ongebruikelijk dat bedrijven buitenlanders in dienst nemen in plaats van lokale Spaanse werknemers. Maar dit gaat niet alleen over uitsluiting. Vaak draait het om verwachtingen, communicatie en waargenomen professionaliteit.
Veel buitenlandse ondernemers, met name uit Noord- en West-Europa, brengen een andere servicecultuur met zich mee. Ze hechten waarde aan stiptheid, responsiviteit, initiatief en consistente aandacht voor de behoeften van de klant. Wanneer werkgevers die eigenschappen niet consistent weerspiegeld zien in de lokale beroepsbevolking, zullen ze begrijpelijkerwijs elders kijken.
Toch biedt dit zowel een uitdaging als een kans voor de lokale bevolking. Want wat vaak over het hoofd wordt gezien, is de enorme koopkracht die kan worden ontsloten door te integreren in deze internationale diensteneconomie. Veel buitenlanders die kopen of aan de kust wonen, hebben grote budgetten. Ze geven geld uit aan huisrenovaties, medische zorg, schoonheidsbehandelingen, juridische hulp, vastgoeddiensten, auto’s, kleding, verzekeringen en meer. Deze behoeften zijn doorlopend en het hele jaar door.
Als de lokale bevolking de kloof kan overbruggen met verbeterde taalvaardigheden, technische vaardigheden en klantenservice, zullen ze de deur openen naar een welvarende markt die diep geworteld is in de regio. Er is hier een oprecht, langdurig economisch potentieel voor iedereen die aan de verwachtingen van deze klanten kan voldoen. Sterker nog, kleine, goed gerunde lokale bedrijven die hoogwaardige, betrouwbare service bieden, zijn vaak het meest succesvol in door buitenlanders gedomineerde markten. De vraag is er. Wat nodig is, is betere voorbereiding om eraan te voldoen.
Met grotere vaardigheden komt een groter verdienpotentieel, en dus een groter budget voor huisvesting.
e) Lokaal en Regionaal Bestuur: Hoge Inkomsten, Weinig Toewijding aan Huisvestingsoplossingen
Lokaal en Regionaal Bestuur zijn niet machteloos in deze crisis; zij zijn, in feite, een van de grootste begunstigden van de kustvastgoedhausse.
Regionale en lokale overheden verdienen aanzienlijke inkomsten uit de verkoop van onroerend goed. Dit is vooral waar in de kustplaatsen van Spanje, waar elk jaar grote transactiebedragen plaatsvinden. Toch wordt er ondanks deze consistente inkomsten weinig gedaan om de huisvestingscrisis te verlichten.
Bij de verkoop van een bestaande woning int de regionale overheid doorgaans tussen de 7% en 10% aan overdrachtsbelasting (ITP), afhankelijk van de regio. Bij een bestaande woning van €300.000 is dit €21.000 tot €30.000 per transactie. Met tienduizenden woningen die elk jaar van eigenaar wisselen aan de Spaanse kust, leidt dit tot vele miljarden euro’s aan regionale belastinginkomsten per jaar.
Op lokaal niveau innen gemeenten verschillende directe belastingen en heffingen zoals Plusvalía (gewoonlijk tussen €2.000 en €6.000), IBI (Jaarlijkse Onroerendgoedbelasting) meestal €500 tot €1.500 per jaar per woning, Vergunningen en Heffingen, enzovoort.
Een enkele woningverkoop kan €5.000 tot €10.000 of meer opleveren voor het lokale stadhuis.
Dus steeds meer mensen vragen zich af, “waar gaat al dat geld naartoe”?
In veel urbanisaties vertrouwen bewoners nog steeds op septische tanks omdat er nooit een rioolnetwerk is aangelegd. Regenwaterafvoer ontbreekt op veel plaatsen. Veel woonstraten gaan jaren voorbij zonder enige vorm van weg- of onderhoudsreiniging.
Ondanks een sterke en groeiende belastinggrondslag investeren kustgemeenten zelden in betaalbare huisvesting, gemeenschapsinfrastructuur of programma’s om de lokale bevolking op te leiden voor beter betaalde banen. Deze kloof tussen belastinginning en lokale investering is een bron van frustratie. Bewoners en langdurige vastgoedeigenaren vragen niet alleen om gunsten; ze vragen om verantwoording en rendement op hun belastingbijdragen.
Is het eerlijk om te zeggen dat de huisvestingscrisis in Spanje uitsluitend wordt veroorzaakt door buitenlanders of toeristen?
De waarheid lijkt te zijn dat veel van de beleidsmaatregelen en praktijken die bijdragen aan de huisvestingsproblemen van eigen bodem zijn. Belastingvoordelen voor bedrijfsinvesteerders, hiaten in het onderwijssysteem, mismatch in de arbeidsmarkt, inconsistenties in publieke investeringen en gebrek aan sociale huisvesting – dit zijn allemaal gebieden waar Spanje invloed op kan uitoefenen en verbeteren.
Ik zou niet zo snel buitenlanders de schuld geven – de mensen die vaak gebieden helpen die al tientallen jaren financieel worstelen. Ik zou zeggen dat we het systeem moeten herstellen zodat de lokale bevolking een eerlijke kans krijgt om te leven en te gedijen in hun eigen gemeenschappen. Met het juiste leiderschap en de juiste focus kan Spanje absoluut investeringen verwelkomen, maar ook kansen bieden voor de mensen die in de kustplaatsen wonen.
