Les prêts hypothécaires étrangers sont désormais une partie cruciale du marché immobilier espagnol. Même si ils ne représentent qu’environ 3,5 pour cent de l’activité hypothécaire totale à l’échelle nationale, leur impact dans les régions côtières comme la Communauté valencienne, l’Andalousie et la Catalogne est bien plus visible. Les Allemands préfèrent des zones telles que les îles Baléares, la Costa Blanca Nord et certaines villes de l’intérieur offrant tranquillité et des normes de vie plus élevées. Les acheteurs britanniques restent forts sur la Costa del Sol et la Costa Blanca Sud, où des communautés établies et des services en anglais sont bien développés.
Il convient de noter que les niveaux de revenus des demandeurs de prêts hypothécaires étrangers continuent de dépasser largement les moyennes espagnoles. Le ménage non résident typique affiche un revenu mensuel d’environ 6 550 € contre 3 380 € pour les acheteurs espagnols. Les acheteurs suisses et américains occupent la tête du classement avec des revenus mensuels moyens dépassant 9 000 €. Ces nationalités sont souvent à l’origine de transactions de grande valeur, avec des montants de prêt dépassant 200 000 €. En revanche, les Allemands déclarent des revenus familiaux proches de 5 700 € mais offrent des dépôts initiaux plus importants pour limiter leur endettement.
Un autre changement qui s’est manifesté sur le marché immobilier espagnol est la prédominance des prêts hypothécaires à taux fixe parmi les étrangers. Les taux fixes représentent désormais près de 85 pour cent de tous les prêts hypothécaires des non-résidents. Pour les acheteurs allemands, suisses, britanniques et américains, les prêts à terme fixe sont importants car ils aident à réduire l’exposition aux fluctuations des taux d’intérêt et des devises. Cette préférence pour des paiements prévisibles correspond à la stratégie prudente souvent observée chez les acheteurs européens qui transfèrent des fonds dans le secteur immobilier espagnol.
Une question que beaucoup de gens se posent est de savoir si la demande étrangère peut exercer une pression sur les prix locaux de l’immobilier. La réponse courte est oui, et le problème s’aggrave lorsque le gouvernement espagnol ne réinvestit pas les recettes fiscales des transactions immobilières dans le logement abordable pour les résidents locaux, tout en permettant aux grandes entreprises (étrangères et nationales) de bénéficier de taxes plus basses qui encouragent davantage la spéculation immobilière. Il y a beaucoup d’inquiétude pour les jeunes familles espagnoles et les primo-accédants qui peinent dans ces marchés compétitifs, et souvent injustes.
Les nouvelles propositions fiscales du gouvernement espagnol pourraient influencer les décisions d’investissement étranger dans un avenir proche. Les projets d’augmenter la TVA sur les locations touristiques et d’introduire des taxes supplémentaires sur les propriétés vacantes visent, en théorie, à décourager les locations à court terme et les achats spéculatifs (par des particuliers). Cependant, il reste à voir si ces mesures refroidiront la demande ou la déplaceront simplement vers des modèles d’occupation à plus long terme. Ces mesures pourraient même augmenter les achats spéculatifs. Les conditions pourraient favoriser les grandes sociétés d’investissement immobilier dont le modus operandi est d’acheter plusieurs unités et de les exploiter comme des ‘appartements-hôtels’, contournant ainsi les nouvelles réglementations gouvernementales.
Les questions sur le processus d’approbation des prêts hypothécaires se posent également fréquemment. Les prêts hypothécaires pour les non-résidents en Espagne sont généralement assortis de conditions plus strictes que pour les locaux. Les banques demandent des dépôts plus élevés, souvent autour de 30 à 40 pour cent, avec une preuve de revenus approfondie et des relevés financiers traduits. Les demandeurs du Royaume-Uni, des États-Unis et de la Suisse sont également confrontés à des exigences de documentation post-Brexit ou non-UE. Malgré ces obstacles, les taux d’approbation restent élevés pour les acheteurs bien préparés qui répondent aux normes de revenus et de documentation des banques.
En regardant vers l’avenir, le leadership allemand sur le marché hypothécaire étranger en Espagne semble susceptible de persister jusqu’en 2025 et 2026. Des revenus stables, des montants de prêt conservateurs et une préférence claire pour les propriétés côtières de grande valeur maintiennent la position de l’Allemagne forte. Pendant ce temps, les acheteurs britanniques, suisses et américains restent des acteurs clés de la demande étrangère. Pour les agents, les investisseurs et les décideurs politiques, il est important de comprendre ce changement de tendance actuel afin d’avoir une meilleure idée de ce qui attend le marché immobilier espagnol.
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