a) Spekulation i fast ejendom: Politikker der favoriserer virksomhedskøbere
I løbet af de sidste 15 år er mere end en million hjem i Spanien blevet købt af virksomheder. Det svarer til næsten 12% af alle ejendomssalg. Og seks ud af hver ti af disse virksomhedskøb fandt sted i allerede hårdt pressede kystområder som Catalonien, Valencia, Andalusien, Murcia og Balearerne.
Disse er ikke bare enkeltstående ejendomskøb, mange af disse opkøb kommer fra store investeringsfonde, ejendomsselskaber og virksomhedsudlejere (herunder investeringsselskaber og turismeoperatører) der sigter mod kystejendomme for deres langsigtede afkast. Mange velhavende personer bruger også virksomhedsstrukturer for at drage fordel af skattelettelser, som ikke er tilgængelige for private borgere.
Og her ligger en af modsigelserne: mens der er stigende restriktioner på enkeltpersoner, der køber ferieboliger eller lejer dem ud på kort sigt, er der meget lidt regulering, der forhindrer virksomheder i at købe store mængder hjem, selv i områder med boligmangel. På visse steder som Madrid nyder virksomheder endda godt af lavere ejendomsoverførselsafgifter!
b) Uddannelse og færdigheder: En afstand mellem skoler og den lokale økonomi
Økonomien langs Spaniens kyst er utvivlsomt international. Udlændinge bringer enorm købekraft med sig. Deres penge bruges ikke kun på ejendomskøb, men også gennem deres behov for renoveringer, indretning, møbler, dekoration, håndværk, havearbejde, juridiske og finansielle tjenester, sundhedspleje, wellnessbehandlinger og meget mere.
Ikke desto mindre har mange lokale skolesystemer ikke holdt trit med hvad økonomien kræver. I områder som Valencias Fællesskab eller Balearerne bruges der ofte mere tid på at lære regionale sprog end globale sprog som engelsk, tysk, hollandsk eller fransk – sprog, der er afgørende i serviceøkonomien. I mellemtiden er der stadig mangel på fokus på digital kompetence, iværksætteri og moderne kundeservicefærdigheder. Disse er alle vitale for de typer små virksomheder, der kunne hjælpe spanierne med at trives i internationale kystsamfund.
Uden disse færdigheder kan lokale beboere gå glip af værdifulde muligheder og evnen til at forbedre deres økonomiske situation.
c) Modviljen mod at leje eller sælge til medspanske
Der er også en social og kulturel dimension. Mange spanske ejendomsejere indrømmer åbent, at de foretrækker at leje eller sælge til udlændinge. Dette skyldes ofte bekymringer over de risici, de opfatter, når de handler med spanske lejere eller købere, f.eks. forsinkede lejeindbetalinger, skader på ejendommen, vanskeligheder ved udsættelse og komplicerede realkreditprocesser.
Udlændinge købere derimod har tendens til at være kontantkøbere og anses for mere ligefremme i transaktioner. Mens det ikke er universelt sandt, kan denne opfattelse føre til en ond cirkel, hvor spaniere ikke kun er låst ude af lokal bolig på grund af prisen, men også af tillid og præference.
d) Ansættelsesdynamik: Lokale går glip af lokale job
I områder med mange expats er det ikke ualmindeligt at se virksomheder ansætte udlændinge i stedet for lokale spanske arbejdere. Men det handler ikke kun om udelukkelse. Ofte handler det om forventninger, kommunikation og opfattet professionalisme.
Mange udenlandske virksomhedsejere, især fra Nordeuropa og Vesteuropa, bringer en anden servicekultur med sig. De prioriterer punktlighed, responsivitet, initiativ og konstant opmærksomhed på kundens behov. Når arbejdsgivere ikke ser disse egenskaber afspejlet konsekvent i den lokale arbejdsstyrke, kan de forståeligt nok se andre steder hen.
Dette præsenterer dog både en udfordring og en mulighed for de lokale. For det, der ofte overses, er den enorme købekraft, der kan frigøres ved at integrere sig i denne internationale serviceøkonomi. Mange udlændinge, der køber eller bor ved kysten, har store budgetter. De bruger penge på renovering af hjemmet, medicinsk behandling, skønhedsbehandlinger, juridisk hjælp, ejendomsservice, biler, tøj, forsikring og mere. Disse behov er løbende og året rundt.
Hvis de lokale kan lukke kløften med forbedrede sprogfærdigheder, tekniske færdigheder og kundeservice, vil de åbne døren til et velhavende marked, der er dybt forankret i området. Der er ægte, langsigtede økonomiske muligheder her for enhver, der kan imødekomme forventningerne fra denne kundegruppe. Faktisk er små, veldrevne lokale virksomheder, der tilbyder høj kvalitet og pålidelig service, ofte de mest succesrige på udenlandsk dominerede markeder. Efterspørgslen er der. Det, der er brug for, er bedre forberedelse til at imødekomme den.
Med større færdigheder følger større indtjeningspotentiale og dermed et større budget til bolig.
e) Lokal- og Regionalregering: Høje Indtægter, Lav Engagement i Boligløsninger
Lokal- og regionalregeringen er ikke magtesløse i denne krise; de er faktisk en af de største fordeltagere af kystejendomsboomet.
Regionale og lokale regeringer tjener betydelige indtægter fra ejendomssalg. Dette gælder især for Spaniens kystbyer, der hvert år ser store transaktionsbeløb. Alligevel trods disse konstante indtægter bliver der gjort lidt for at hjælpe med at lette boligkrisen.
Når en genbrugt bolig sælges, opkræver den regionale regering typisk mellem 7% og 10% i overdragelsesskat (ITP), afhængigt af regionen. På en genbrugt bolig til €300.000 er dette €21.000 til €30.000 pr. transaktion. Med titusindvis af boliger, der skifter hænder hvert år på Spaniens kyst, summer det til mange milliarder euro i årlige regionale skatteindtægter.
På lokalt niveau opkræver kommunerne flere direkte skatter og gebyrer som Plusvalía (normalt mellem €2.000 og €6.000), IBI (årlig ejendomsskat) typisk €500 til €1.500 pr. år pr. ejendom, Tilladelser og Gebyrer osv.
Et enkelt boligsalg kan indbringe €5.000 til €10.000 eller mere for det lokale rådhus.
Så flere og flere spørger, “hvor går alle pengene hen”?
I mange urbaniseringer er beboerne stadig afhængige af septiktanke, fordi der aldrig er blevet installeret et kloaknetværk. Regnvandshåndtering mangler i mange områder. Mange boligveje går år uden at se nogen form for vejservice eller vedligeholdelse overhovedet.
Trods en stærk og voksende skattebase investerer kystkommuner sjældent i overkommelige boliger, fællesskabsinfrastruktur eller programmer til at uddanne lokale til at få adgang til bedre betalte job. Denne afstand mellem indtægtssamling og lokal investering er en kilde til frustration. Beboere og langvarige ejere af ejendomme beder ikke bare om tjenester; de beder om ansvarlighed og et afkast af deres skattebidrag.
Er det rimeligt at sige, at Spaniens boligkrise udelukkende skyldes udlændinge eller turister?
Sandheden er, at mange af de politikker og praksisser, der bidrager til boligproblemerne, er hjemmehørende. Skattefordele for virksomhedsinvestorer, huller i uddannelsessystemet, mismatch i ansættelser, inkonsekvent offentlig investering og mangel på social bolig – det er alle områder, Spanien kan påvirke og forbedre.
Jeg ville ikke være så hurtig til at bebrejde udlændinge – de personer, der ofte løfter områder, der har kæmpet økonomisk i årtier. Jeg vil sige, at vi skal genbalancere systemet, så lokale har en mere retfærdig chance for at bo og trives i deres egne samfund. Med den rette ledelse og fokus kan Spanien absolut byde velkommen til investeringer, men også give muligheder for de mennesker, der bor i kystbyerne.
