a) Spéculation Immobilière : Politiques Favorisant les Acheteurs Corporatifs
Au cours des 15 dernières années, plus d’un million de logements en Espagne ont été achetés par des entreprises. Cela représente près de 12% de toutes les ventes de biens immobiliers. Et six achats sur dix de ces entreprises ont eu lieu dans des zones côtières déjà fortement sous pression comme la Catalogne, Valence, l’Andalousie, Murcie et les îles Baléares.
Il ne s’agit pas seulement d’achats immobiliers ponctuels, bon nombre de ces acquisitions proviennent de grands fonds d’investissement, de sociétés immobilières et de propriétaires corporatifs (y compris des fiducies d’investissement et des exploitants touristiques) qui ciblent les propriétés côtières pour leurs rendements à long terme. De nombreuses personnes fortunées utilisent également des structures d’entreprise pour bénéficier d’avantages fiscaux qui ne sont pas accessibles aux citoyens privés.
Et c’est là l’une des contradictions : alors que les restrictions sur l’achat de résidences secondaires par des particuliers ou leur location à court terme augmentent, il y a très peu de réglementations empêchant les entreprises d’acheter de gros volumes de logements, même dans des zones en pénurie de logements. Dans certains endroits comme Madrid, les entreprises bénéficient même de taxes de transfert de propriété plus basses !
b) Éducation et Compétences : Un Décalage Entre les Écoles et l’Économie Locale
L’économie le long de la côte espagnole est indéniablement internationale. Les étrangers apportent un pouvoir d’achat énorme. Leur argent n’est pas seulement dépensé dans l’achat de biens immobiliers mais aussi dans leurs besoins en rénovations, design intérieur, mobilier, décoration, métiers, aménagement paysager, services juridiques et financiers, soins de santé, traitements de bien-être, et bien plus encore.
Cependant, de nombreux systèmes scolaires locaux n’ont pas suivi ce que l’économie exige. Dans des régions comme la Communauté valencienne ou les îles Baléares, on passe souvent plus de temps à apprendre des langues régionales qu’à des langues mondiales comme l’anglais, l’allemand, le néerlandais ou le français, des langues essentielles dans l’économie de services. Pendant ce temps, il y a toujours un manque de focalisation sur la littératie numérique, l’entrepreneuriat et les compétences modernes en service à la clientèle. Ce sont des compétences essentielles pour les petites entreprises qui pourraient aider les Espagnols à prospérer dans les communautés côtières internationales.
Sans ces compétences, les résidents locaux peuvent passer à côté d’opportunités précieuses et de la possibilité d’améliorer leur propre situation économique.
c) La Réticence à Louer ou Vendre à des Espagnols
Il y a aussi une dimension sociale et culturelle. De nombreux propriétaires espagnols admettent ouvertement qu’ils préfèrent louer ou vendre à des étrangers. Cela est souvent dû aux préoccupations concernant les risques qu’ils perçoivent lorsqu’ils traitent avec des locataires ou acheteurs espagnols, par exemple les retards de paiement des loyers, les dommages aux biens, les difficultés d’expulsion et les processus hypothécaires compliqués.
D’autre part, les acheteurs étrangers ont tendance à être des acheteurs en espèces et sont perçus comme plus directs dans les transactions. Bien que ce ne soit pas universellement vrai, cette perception peut entraîner un cercle vicieux, où les Espagnols sont exclus du logement local non seulement par le prix, mais aussi par la confiance et la préférence.
d) Dynamique de l’Embauche : Les Locaux Perdent des Emplois Locaux
Dans les zones à forte présence d’expatriés, il n’est pas rare de voir des entreprises embaucher des étrangers plutôt que des travailleurs espagnols locaux. Mais il ne s’agit pas simplement d’exclusion. Souvent, cela se résume aux attentes, à la communication et à la perception du professionnalisme.
De nombreux propriétaires d’entreprises étrangers, notamment d’Europe du Nord et de l’Ouest, apportent avec eux une culture de service différente. Ils accordent la priorité à la ponctualité, à la réactivité, à l’initiative et à une attention constante aux besoins des clients. Lorsque les employeurs ne voient pas ces traits reflétés de manière cohérente dans la main-d’œuvre locale, ils peuvent légitimement chercher ailleurs.
Cependant, cela présente à la fois un défi et une opportunité pour les locaux. Car ce qui est souvent négligé, c’est l’énorme pouvoir d’achat qui peut être débloqué en s’intégrant dans cette économie de services internationale. De nombreux étrangers qui achètent ou vivent sur la côte ont des budgets importants. Ils dépensent pour des rénovations domiciliaires, des soins médicaux, des traitements de beauté, de l’aide juridique, des services immobiliers, des voitures, des vêtements, des assurances, et plus encore. Ces besoins sont continus et tout au long de l’année.
Si les locaux peuvent combler l’écart avec des compétences linguistiques améliorées, des compétences technologiques et un service client, ils ouvriront la porte à un marché aisé profondément enraciné dans la région. Il y a une véritable opportunité économique à long terme ici pour quiconque peut répondre aux attentes de cette clientèle. En fait, les petites entreprises locales bien gérées qui offrent un service fiable et de haute qualité sont souvent les plus réussies sur les marchés dominés par les étrangers. La demande est là. Ce qui est nécessaire, c’est une meilleure préparation pour y répondre.
Avec de meilleures compétences vient un plus grand potentiel de gains, et donc un budget plus important pour le logement.
e) Gouvernement Local et Régional : Revenus Élevés, Faible Engagement envers les Solutions de Logement
Les gouvernements locaux et régionaux ne sont pas impuissants face à cette crise ; en fait, ils sont parmi les plus grands bénéficiaires du boom immobilier côtier.
Les gouvernements régionaux et locaux tirent des revenus substantiels des ventes de biens immobiliers. Cela est particulièrement vrai dans les villes côtières d’Espagne, qui voient des montants de transactions importants chaque année. Pourtant, malgré ces revenus constants, peu d’efforts sont déployés pour aider à atténuer la crise du logement.
Lorsqu’une maison de revente est vendue, le gouvernement régional perçoit généralement entre 7% et 10% de taxe de transfert (ITP), selon la région. Sur une maison de revente de 300 000 €, cela représente de 21 000 € à 30 000 € par transaction. Avec des dizaines de milliers de maisons changeant de propriétaire chaque année sur la côte espagnole, cela représente de nombreux milliards d’euros de recettes fiscales régionales annuelles.
Au niveau local, les municipalités perçoivent plusieurs taxes directes et frais tels que la Plus-Value (généralement entre 2 000 € et 6 000 €), l’IBI (Taxe Foncière Annuelle) généralement de 500 € à 1 500 € par an et par propriété, les Permis et Frais, etc.
Une seule vente de maison peut rapporter de 5 000 € à 10 000 € ou plus à la mairie locale.
De plus en plus de personnes se demandent donc : « où va tout cet argent ? »
Dans de nombreuses urbanisations, les résidents dépendent encore de fosses septiques car aucun réseau d’assainissement n’a jamais été installé. L’écoulement des eaux pluviales est absent dans de nombreuses zones. De nombreuses rues résidentielles passent des années sans aucun nettoyage ou entretien routier.
Malgré une base fiscale solide et croissante, les municipalités côtières investissent rarement dans le logement abordable, les infrastructures communautaires ou les programmes de formation pour permettre aux habitants d’accéder à des emplois mieux rémunérés. Ce décalage entre la collecte des recettes et l’investissement local est une source de frustration. Les résidents et les propriétaires à long terme ne demandent pas seulement des faveurs ; ils demandent des comptes et un retour sur leurs contributions fiscales.
Est-il juste de dire que la crise du logement en Espagne est causée uniquement par les étrangers ou les touristes ?
La vérité semble être que de nombreuses politiques et pratiques contribuant aux problèmes de logement sont endogènes. Les avantages fiscaux pour les investisseurs d’entreprises, les lacunes dans le système éducatif, les inadéquations en matière d’emploi, les investissements publics incohérents et le manque de logements sociaux – voilà autant de domaines sur lesquels l’Espagne peut influer et s’améliorer.
Je ne serais pas si prompt à blâmer les étrangers – les mêmes personnes qui souvent redynamisent des zones qui peinent financièrement depuis des décennies. Je dirais que nous devons rééquilibrer le système pour que les habitants aient une chance plus équitable de vivre et de prospérer dans leurs propres communautés. Avec le bon leadership et la bonne orientation, l’Espagne peut absolument accueillir des investissements tout en offrant des opportunités aux habitants des villes côtières.
