Hur Valencias nya turismlagar påverkar semesterboendeägare

Den 7 augusti 2024 infördes Dekret-Lag 9/2024 i Valenciaregionen. Denna nya lag medför betydande förändringar av kraven och förvaltningen av turistanläggningar i regionen. Valenciaregionen uppger att lagen införs för att främja hållbar turism, öka transparensen inom branschen, balansera turismaktiviteter med invånarna, säkerställa att semesteruthyrningar följer vissa lagliga och kvalitetsmässiga standarder samt skydda de lokala invånarnas livskvalitet. Det finns delade åsikter om den nya lagen. Vissa anser att den gynnar stora hotellkedjor, medan andra anser att den inte gör tillräckligt för att ta itu med viktiga lokala frågor som buller och störningar.

Dekretet från den spanska regeringens webbplats: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2024-90168

Vad är de huvudsakliga ändringarna i reglerna för semesteruthyrning?

1. Uthyrningsperiod och användning av fastigheten

   a) Semesterbostäder kan nu endast hyras ut till samma person för en maximalt 10 sammanhängande dagar. Denna lag skiljer ytterligare turismfastigheter från traditionella långtidsuthyrningar och korttidsuthyrningar som inte är avsedda för turism.
   b) När en fastighet har registrerats som en turistfastighet får den inte användas för bostads- eller säsongsuthyrning under den deklarerade uthyrningsperioden som du har kommit överens om med de valencianska myndigheterna.

2. Annonskrav

   Annonser för semesteruthyrning måste innehålla fastighetens adress och registreringsnummer.
   Fastigheten måste också visa detta registreringsnummer tillsammans med den officiella logotypen för Valencianska gemenskapen antingen vid ingången till fastigheten eller inuti fastigheten.
   Om den erforderliga informationen inte inkluderas i annonser kan böter på upp till 100 000 € tillämpas.

3. Inga individuella rum får hyras ut inom en fastighet

   Fastigheter som är registrerade som turistboende måste hyras ut som en hel enhet. Uthyrning av individuella rum är strikt förbjuden.
   Not: Enligt Artikel 93, punkt 6, i Dekret-Lag 9/2024 kan allvarliga överträdelser, såsom uthyrning av rum inom en fastighet, medföra böter på upp till 600 000 €.

4. Fastighetsidentifiering och dokumentation

   Varje turistfastighet måste ha en unik fastighetsreferens som överensstämmer med det nationella fastighetsregistret. Om denna fastighetsreferens saknas i din nuvarande licensdokumentation måste den lämnas in senast den 31 december 2024, annars kan din turistlicens återkallas.
   Alla fastigheter måste också tillhandahålla ett energicertifikat för att uppfylla hållbarhetskrav.

5. Registrering och förnyelse

   Registreringar i turistregistret är nu giltiga i 5 år.
   Ägare kan förnya genom att:
   a) lämna in en ny deklaration som bekräftar efterlevnad av reglerna, och
   b) återigen tillhandahålla fastighetsreferensen, den deklarerade turistuthyrningsperioden och en uppdaterad rapport om kommunal kompatibilitet.
   Not: Förnyelseansökningar måste lämnas in en månad innan registreringen löper ut.
   Not: För fastigheter med befintliga turistlicenser som registrerades innan den 7 augusti 2024 är registreringarna giltiga till den 8 augusti 2029.

6. Ändring av fastighetsägande

   Kan turistlicenser överföras?
   Nej, turistlicenser kan inte längre överföras till en ny ägare om fastigheten säljs.
   Om den nya ägaren också vill använda den köpta fastigheten som en turistuthyrning, måste de:
   a) lämna in en ny deklaration, och
   b) tillhandahålla en uppdaterad rapport om urban kompatibilitet, och
   c) tillhandahålla fastighetsreferensnumret, och
   d) lämna in den exklusiva turistuthyrningsperioden.
   Processen är i princip densamma som att genomföra en ny registrering.

7. Kompatibilitetsrapporter och tillstånd

   Ägare måste få godkännande från sin lokala kommun (Ayuntamiento) för att bekräfta att deras fastighet uppfyller kraven för turistanvändning.
   För fastigheter inom delade byggnader eller urbaniseringar (vilka helst är bostadsområden med en gemensam bostadsrättsförening) krävs ett intyg från relevant bostadsrättsförening för att bekräfta att turistuthyrningar är tillåtna.

8. Inaktivitet

   Fastigheter som varit inaktiva i mer än ett år kommer automatiskt att avregistreras från turistregistret.

9. Operativa standarder

   Ägare, eller deras förvaltare, måste tillhandahålla en korrekt mottagningstjänst för sina gäster. Användning av nyckelboxar i offentliga områden är inte tillåten.
   Fastighetsägare eller deras förvaltare måste möta gästerna personligen för att hantera incheckning och utcheckning. Gästernas identitet måste verifieras (t.ex. genom ID- eller passkontroll) och husregler, användningsriktlinjer och nödförfaranden måste förklaras direkt för gästerna.

Minimikrav för turistuthyrningsfastigheter i Valencia (BILAGA III)

1. Tillgänglighet och Kommunikation

• Utrymningsplan eller Nödinstruktioner:
  Du måste tillhandahålla en utrymningsplan placerad på dörren till fastigheten, alternativt måste nödinstruktioner finnas tillgängliga på flera språk.
• Hisskrav:
  En hiss krävs i byggnader med en bottenvåning och 5 eller fler våningar.
• Ingång för gäster på bottenvåningen:
  Fastigheter belägna på bottenvåningen måste ha en tydligt definierad gästingång för kunder.
• 24-timmars nödkontakt:
  Ett 24-timmars nödtelefonnummer måste finnas tillgängligt för gäster.

2. Faciliteter och Tjänster

Följande faciliteter och tjänster är obligatoriska:

• Varmvatten: Se till att det finns tillförlitlig varmvattenförsörjning.
• Spänningsindikatorer:
  • Skyltar som indikerar spänning måste visas bredvid eluttagen.
  • Alternativt måste en generell spänningsindikation vara tydligt synlig.
• Nödkontaktlista: En synlig lista över nödnummer krävs.
• Klimatkontroll:
  • Ett kylsystem för varmare månader och ett värmesystem för kallare månader måste finnas i minst vardagsrummet/matrummet.
  • Systemen måste följa energisparregler.
• Internetåtkomst: Tillhandahåll internetåtkomst om inte fastigheten är belägen i ett område utan täckning.
• Första hjälpen-kit: Ett grundläggande första hjälpen-kit måste finnas tillgängligt.
• Information om medicinsk center: Inkludera adressen och kontaktuppgifterna till närmaste medicinska center.
• In- och Utcheckningstjänst: En reception eller in- och utcheckningstjänst krävs (nyckelboxar i allmänna utrymmen är förbjudna).
• Städning och Underhåll: Tillhandahåll städtjänster, byte av sängkläder och underhållstjänster enligt uthyrningsavtalet.
• Ren och Korrekt Skick: Fastigheten måste alltid lämnas i ett rent och korrekt skick för gäster.

3. Minimimått

• Tillräckligt utrymme för boende:
  Varje turistuthyrningsfastighet och dess rum måste uppfylla de minimimått som fastställts av lokala bostadslagar för vanliga hem.

4. Möbler och Bekvämligheter

• Sovrumsgarderob: Varje sovrum måste ha en garderob, antingen inne i rummet eller i närheten.
• Möbler och Nödvändigheter:
  Fastigheter måste inkludera:
  • Möbler, köksredskap, bestick och sängkläder lämpliga för fastighetens gästkapacitet.
  • En internetanslutning (om täckning är tillgänglig).
  • En television.
• Tvättmöjligheter:
  • En automatisk tvättmaskin måste finnas.
  • Om fastigheten är en del av en komplex med delade tvättmöjligheter måste byggnaden inkludera tvättmaskiner och torktumlare.
• Köksutrustning:
  Köket måste inkludera:
  • Kylskåp
  • Elektrisk grill
  • Ugn eller mikrovågsugn
  • Röksug (t.ex. en fläkt)
  • Elplattor:
    • 2 plattor (hällar) för fastigheter som rymmer upp till 4 personer.
    • 3 eller fler plattor för fastigheter som rymmer 5 personer eller fler.

Vanliga frågor om Valencias nya regler för turistuthyrning av fastigheter

Hur länge är de nya turistuthyrningslicenserna giltiga?

Registreringen är giltig i fem år. Om du vill förlänga bortom denna period behöver du en uppdaterad kommunal kompatibilitetsrapport och en ny licensförklaring. Detta måste lämnas in en månad innan utgången.

Kan du kombinera vinteruthyrning med din turistuthyrningslicens?

Ja. Fastigheten kan registreras som en turistuthyrning och användas uteslutande för kortvarigt turistboende under de turistuthyrningsperiod(er) som du som ägare har deklarerat i din licensregistrering.

Utanför dina deklarerade turistanvändningsperioder (till exempel vinteruthyrning), kan fastigheten användas för personligt bruk eller långtidsuthyrning. Långtidsuthyrningen måste fortfarande följa Spaniens lag om stadsbostadsavtal (LAU), som reglerar bostadsavtal som är längre än 31 dagar.

OBS: Det är avgörande att säkerställa att dina deklarerade turistanvändningsperiod(er) inte överlappar med perioder för långtidsuthyrning. Detta skulle bryta mot kravet på exklusivitet enligt Dekret-Lag 9/2024. Turistfastigheter kan inte blanda turistuthyrning med andra former av uthyrning inom deklarerade turistanvändningsperioder.

Är fastighetsägare ansvariga för handlingarna från deras semesteruthyrningsbyrå?

Ja, fastighetsägare är slutligen ansvariga om uthyrningsbyrån (eller registrerad kommersiell förvaltare) bryter mot reglerna, men detta ansvar är subsidiärt.
Det innebär att den kommersiella förvaltaren, som den registrerade operatören av turistfastigheten, har primärt ansvar för att följa turismlagarna (till exempel: reklamregler, uthyrningsbegränsningar och laglig verksamhet).
Men om fastighetsägaren inte kan identifiera förvaltaren eller har anlitat ett oregistrerat eller oansvarigt företag för att sköta sin fastighet, blir ägaren ansvarig för eventuella överträdelser.

Behöver du inkludera fastighetsregistrets nummer i din marknadsföring?

Nej. Turistlicensnumret och adressen krävs i din marknadsföring. Fastighetsregisternumret krävs för din licensansökan hos turismregistret i Valencias samhälle.

Vad är anpassningsperioden för ägare med befintliga turistuthyrningslicenser?

Alla semesteruthyrningsfastigheter som redan är listade i Valencias turismregister före ikraftträdandedatumet för Dekret-Lag 9/2024 (augusti 2024) kommer att ha 5 år på sig att föra sina semesteruthyrningsfastigheter i enlighet med de nya kraven som anges i Bilaga III.

Se ovan: Minimikrav för turistuthyrningsfastigheter i Valencia (BILAGA III)

Kan lokala kommuner fortfarande utfärda licenser för semesteruthyrning av fastigheter?

Nej. Tidigare spelade många lokala ayuntamientos (kommuner) en aktiv roll i hanteringen av turistuthyrningsregistreringar.
Vissa fungerade som mellanhänder mellan fastighetsägare och den regionala regeringen genom att granska ansökningar eller utfärda kompatibilitetsrapporter. Och i vissa fall utfärdade vissa ayuntamientos direkt tillstånd eller licenser, särskilt i områden där kommunalt engagemang krävdes för att uppfylla kraven för stadsplanering.

Enligt den nya lagen är Turismregistret i Valencias samhälle nu huvudmyndigheten och ensamt ansvarig för att godkänna och registrera turistuthyrningsfastigheter.
Även om ayuntamientos inte längre övervakar utfärdandet av turistuthyrningslicenser, spelar de fortfarande en viktig roll för att säkerställa överensstämmelse med stadsplanerings- och zonlagar samt utfärdande av kommunala kompatibilitetsrapporter.

Bekymmer angående de nya turismlagarna

Adresserar någon av de nya lagarna buller, störningar, brist på parkering, etc?

Nej, de nya lagarna fokuserar främst på den administrativa regleringen av semesteruthyrning, de tar inte upp bullerklagomål, högljuddt beteende, eller konflikter mellan turister och lokalbefolkningen, vilket ofta är de största bekymren kopplade till turistfastigheter.

Vad sägs om integritetsfrågor angående den tvångsmässiga publiceringen av fastighetsadresser?

Att publicera adressen till en turistuthyrningsfastighet i Spanien väcker betydande integritetsfrågor enligt europeiska dataskyddslagar, och särskilt den allmänna dataskyddsförordningen (GDPR). Även om transparens är viktigt för att reglera turistuthyrning finns det en argumentation för att det måste balanseras med integritetsrättigheter.

Vad sägs om säkerhetsfrågor angående publiceringen av fastighetsadresser?

Att publicera den exakta adressen till en semesterbostad kan oavsiktligt utsätta semesteruthyrningsfastigheter för ökad risk för stöld och skadegörelse. Särskilt oroande är de lågsäsonger då dessa fastigheter ofta står tomma. Det är väl dokumenterat att många kustområden i Spanien upplever ökningar i inbrott som riktar sig mot fritidshus och turistboenden under perioder med minskad ockupans.

En rapport av Estamos Seguros (lanserad av UNESPA) framhävde att under COVID-19-pandemin skiftade inbrottstjuvar fokus till fritidshus i Spaniens kustområden på grund av nedstängningar och resebegränsningar, vilket ledde till en ökning av inbrott i dessa områden.
https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-in-spain/2021/03/24/8873-covid-19-causes-an-increase-in-burglaries-in-spanish-coastal-homes

I december 2023 initierade invånarna i Pinar de Campoverde på Costa Blanca vaktmästarpatruller som svar på en betydande ökning av heminbrott, vilket understryker sårbarheten hos fastigheter under mindre befolkade tider.

Om semesteruthyrningsadresser visas offentligt kan detta fungera som en karta för inbrottstjuvar, som kan övervaka dessa fastigheter för att identifiera perioder av vakans, särskilt under lågsäsonger.

Så ansöker du om registrering av turistlicens i Valenciaregionen

1. Nödvändig dokumentation

– Ett kadastral identifikationsnummer för din egendom. Detta kan hittas på din fastighetsskattesedel (IBI) eller på den officiella Catastro-webbplatsen.

– En kommunal kompatibilitetsrapport från din lokala ayuntamiento (kommun) som verifierar att fastigheten följer stadsplaneringslagar och är lämplig för turistanvändning.

– Vid behov, ett intyg från bostadsrättsföreningen. För fastigheter i gemensamma byggnader eller urbaniseringar behöver du ett intyg från föreningen som bekräftar att turistuthyrning är tillåten.

– Ett giltigt energiprestanda-certifikat (CEE) som anger fastighetens energieffektivitet.

– En självdeklarationsblankett som bekräftar att din fastighet uppfyller alla lagliga och tekniska krav för turistuthyrning.

– Ägarbevis såsom ett kadastralt intyg (Certificado Catastral), en fastighetsskattesedel (IBI) eller en notariserad kopia av fastighetsdokumentet som identifierar dig som ägare.

För mer information kan du besöka:
https://www.turisme.gva.es
och
https://www.gva.es/en/inicio/procedimientos?id_proc=G19207

2. Skicka in din ansökan

Gå till den officiella webbplatsen för Generalitat Valencianas turismregister.
https://cindi.gva.es/es/web/turisme/registre-de-turisme

Du kan logga in med ett giltigt digitalt certifikat eller en PIN (clave).
Du kan få en PIN här: https://clave.gob.es/clave_Home/PIN24H.html

Ansökningsformulär här: https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207
Fyll i ansökningsformuläret och lämna uppgifter om din egendom, inklusive kadastral referens, adress, angivna uthyrningsperioder (t.ex. säsongsmässigt eller året runt) och maximal beläggning.
Ladda upp de nödvändiga dokumenten.
När du har skickat in ansökan kommer du att få en bekräftelse på att den har mottagits.