Jak nowe przepisy dotyczące turystyki w Walencji wpływają na właścicieli domów wakacyjnych?

W dniu 7 sierpnia 2024 r. w Wspólnocie Walenckiej zostało wprowadzone Rozporządzenie 9/2024. Nowe prawo wprowadza istotne zmiany w wymaganiach i zarządzaniu nieruchomościami przeznaczonymi do celów turystycznych w regionie. Wspólnota Walencka twierdzi, że wprowadzenie prawa ma na celu promowanie zrównoważonego turystyki, zwiększenie przejrzystości w branży, zrównoważenie działań turystycznych z mieszkańcami, zapewnienie, że wynajem wakacyjny spełnia określone normy prawne i jakościowe oraz ochronę jakości życia lokalnych mieszkańców. Istnieją różne opinie na temat nowego prawa. Niektórzy uważają, że sprzyja ono dużym sieciom hotelowym, podczas gdy inni uważają, że mało robi w celu rozwiązania kluczowych lokalnych problemów, takich jak hałas i zakłócenia.

Rozporządzenie ze strony internetowej rządu hiszpańskiego: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2024-90168

Jakie są główne zmiany w przepisach dotyczących wynajmu wakacyjnego?

1. Czas wynajmu i wykorzystanie nieruchomości

   a) Wynajem wakacyjnych nieruchomości może teraz odbywać się tylko na maksymalnie 10 kolejnych dni. Prawo to jeszcze bardziej rozróżnia nieruchomości turystyczne od tradycyjnych wynajmów długoterminowych i krótkoterminowych, które nie są przeznaczone do turystyki.
   b) Po zarejestrowaniu nieruchomości jako turystycznej, nie może być ona wykorzystywana do wynajmu mieszkaniowego lub sezonowego w deklarowanym okresie wynajmu, który ustalono z władzami Walencji.

2. Wymagania dotyczące reklamy

   Ogłoszenia dotyczące wynajmu wakacyjnego muszą zawierać adres nieruchomości oraz numer rejestracyjny.
   Nieruchomość musi również wyświetlać ten numer rejestracyjny wraz z oficjalnym logo Wspólnoty Walencji, albo przy wejściu do nieruchomości, albo wewnątrz nieruchomości.
   Brak wymaganych informacji w ogłoszeniach może skutkować grzywnami w wysokości do 100 000 €.

3. Nie można wynajmować pojedynczych pokoi w nieruchomości

   Nieruchomości zarejestrowane jako turystyczne muszą być wynajmowane jako cała jednostka. Wynajem pojedynczych pokoi jest surowo zabroniony.
   Uwaga: Zgodnie z artykułem 93, punkt 6, Dekretu-Legislacyjnego 9/2024 poważne naruszenia, takie jak wynajem pokoi w nieruchomości, mogą skutkować grzywnami w wysokości do 600 000 €.

4. Identyfikacja nieruchomości i dokumentacja

   Każda nieruchomość turystyczna musi posiadać unikalny numer katastralny, który odpowiada krajowemu rejestrowi gruntów. Jeśli ten numer katastralny brakuje w dokumentach licencyjnych, musi zostać dostarczony do 31 grudnia 2024 roku, w przeciwnym razie licencja turystyczna może zostać cofnięta.
   Wszystkie nieruchomości muszą również dostarczyć certyfikat energetyczny, aby spełniać normy zrównoważonego rozwoju.

5. Rejestracja i odnowienie

   Rejestracje w rejestrze turystycznym są teraz ważne przez 5 lat.
   Właściciele mogą odnowić rejestrację przez:
   a) złożenie nowego oświadczenia potwierdzającego przestrzeganie przepisów, oraz
   b) ponowne dostarczenie numeru katastralnego, deklarowanego okresu wynajmu turystycznego oraz zaktualizowanego raportu kompatybilności z gminą.
   Uwaga: Wnioski o odnowienie muszą być składane na miesiąc przed upływem ważności rejestracji.
   Uwaga: Dla nieruchomości z istniejącymi licencjami turystycznymi, które zostały zarejestrowane przed 7 sierpnia 2024 roku, rejestracje są ważne do 8 sierpnia 2029 roku.

6. Zmiana właściciela nieruchomości

   Czy licencje turystyczne mogą być przenoszone?
   Nie, licencje turystyczne nie mogą być już przenoszone na nowego właściciela w przypadku sprzedaży nieruchomości.
   Jeśli nowy właściciel również chce wykorzystać zakupioną nieruchomość jako wynajem turystyczny, musi:
   a) złożyć nowe oświadczenie, oraz
   b) dostarczyć zaktualizowany raport kompatybilności z miastem, oraz
   c) dostarczyć numer katastralny, oraz
   d) złożyć deklarację okresu wyłącznego wynajmu turystycznego.
   Proces jest zasadniczo taki sam jak dokonanie nowej rejestracji.

7. Raporty kompatybilności i pozwolenia

   Właściciele muszą uzyskać zatwierdzenie od lokalnej gminy (Ayuntamiento), aby potwierdzić, że ich nieruchomość spełnia wymagania do wykorzystania turystycznego.
   W przypadku nieruchomości w budynkach współdzielonych lub urbanizacjach (wszystkie kompleksy mieszkaniowe z wspólną wspólnotą właścicieli) wymagane jest zaświadczenie od odpowiedniej wspólnoty właścicieli, aby potwierdzić, że wynajem turystyczny jest dozwolony.

8. Nieaktywność

   Nieruchomości, które są nieaktywne przez ponad rok, zostaną automatycznie wyrejestrowane z rejestru turystycznego.

9. Standardy operacyjne

   Właściciele lub ich menedżerowie muszą zapewnić odpowiednią usługę powitalną dla swoich gości. Używanie skrzynek na klucze w miejscach publicznych jest zabronione.
   Właściciele nieruchomości lub ich menedżerowie muszą spotkać się z gośćmi osobiście, aby przeprowadzić proces zameldowania i wymeldowania. Tożsamość gości musi być weryfikowana (np. przez sprawdzenie dowodu tożsamości lub paszportu), a zasady domowe, zasady użytkowania i procedury awaryjne muszą zostać wyjaśnione bezpośrednio gościom.

Minimalne wymagania dotyczące obiektów turystycznych do wynajęcia w Walencji (ZAŁĄCZNIK III)

1. Dostęp i Komunikacja

• Plan Ewakuacji lub Instrukcje w Sytuacji Nagłej:
  Należy umieścić plan ewakuacji na drzwiach obiektu lub alternatywnie zapewnić instrukcje w sytuacjach nagłych w kilku językach.
• Wymóg Winda:
  W budynkach z parterem i 5 lub więcej poziomami wymagana jest winda.
• Wejście dla Gości na Parterze:
  Obiekty zlokalizowane na parterze muszą mieć wyraźnie określone wejście dla gości.
• Kontakt w Sytuacji Awaryjnej 24/7:
  Dla gości musi być dostępny numer telefonu do kontaktu w sytuacjach awaryjnych przez 24 godziny.

2. Udogodnienia i Usługi

Następujące udogodnienia i usługi są obowiązkowe:

• Ciepła Woda: Zapewnienie niezawodnego dostępu do ciepłej wody.
• Wskaźniki Napięcia:
  • Obok gniazdek elektrycznych muszą być umieszczone znaki wskazujące na napięcie.
  • Alternatywnie, ogólny wskaźnik napięcia musi być wyraźnie wyświetlony.
• Lista Kontaktów w Sytuacjach Awaryjnych: Wymagana jest widoczna lista numerów kontaktowych w sytuacjach awaryjnych.
• Kontrola Klimatu:
  • System chłodzenia na cieplejsze miesiące i system ogrzewania na zimniejsze miesiące musi być zapewniony przynajmniej w strefie dziennego wypoczynku.
  • Systemy muszą spełniać regulacje dotyczące oszczędzania energii.
• Dostęp do Internetu: Zapewnienie dostępu do internetu chyba że obiekt znajduje się w obszarze bez zasięgu.
• Apteczka Pierwszej Pomocy: Musi być dostępna podstawowa apteczka pierwszej pomocy.
• Informacje o Ośrodku Medycznym: Należy podać adres i dane kontaktowe najbliższego ośrodka medycznego.
• Usługa Zameldowania i Wymeldowania: Wymagane jest posiadanie recepcji lub usługi zameldowania/wymeldowania (zabronione są skrzynki na klucze w miejscach publicznych).
• Sprzątanie i Konserwacja: Należy zapewnić usługi sprzątania, wymiany pościeli i konserwacji zgodnie z umową najmu.
• Czysty i Odpowiedni Stan: Obiekt musi zawsze być dostarczany gościom w czystym i odpowiednim stanie.

3. Minimalne Wymiary

• Odpowiednia Przestrzeń do Zamieszkania:
  Każdy obiekt turystyczny do wynajęcia i jego pokoje muszą spełniać minimalne wymagania dotyczące powierzchni określone przez lokalne przepisy dotyczące mieszkań stałych.

4. Wyposażenie i Udogodnienia

• Szafa w Sypialni: Każda sypialnia musi mieć szafę, albo wewnątrz, albo w pobliżu.
• Meble i Podstawowe Wyposażenie:
  Obiekty muszą zawierać:
  • Meble, naczynia, sztućce i pościel odpowiednie dla pojemności obiektu.
  • Łącze internetowe (chyba że nie ma zasięgu).
  • Telewizor.
• Udogodnienia Pralnicze:
  • Trzeba zapewnić automatyczną pralkę.
  • Jeśli obiekt jest częścią kompleksu z udostępnionymi udogodnieniami pralniczymi, budynek musi zawierać pralki i suszarki.
• Sprzęt Kuchenny:
  Kuchnia musi zawierać:
  • Lodówkę
  • Grill elektryczny
  • Piekarnik lub kuchenkę mikrofalową
  • Wyciąg dymu (np. okap)
  • Palniki elektryczne:
    • 2 palniki (grzałki) dla obiektów pomieszczających do 4 osoby.
    • 3 lub więcej palników dla obiektów pomieszczających 5+ osób.

FAQs dotyczące nowych przepisów dotyczących wynajmu turystycznego w Walencji

Jak długo obowiązują nowe licencje na wynajem turystyczny?

Rejestracja jest ważna przez pięć lat. Jeśli chcesz przedłużyć ją po tym okresie, będziesz potrzebował zaktualizowanego raportu zgodności miejskiej i nowego oświadczenia licencyjnego. Należy to złożyć na miesiąc przed upływem terminu ważności.

Czy można połączyć długoterminowe wynajmy zimowe z licencją na wynajem turystyczny?

Tak. Nieruchomość może być zarejestrowana jako wynajem turystyczny i używana wyłącznie do krótkoterminowego zakwaterowania turystycznego w okresach wynajmu turystycznego, które jako właściciel zadeklarowałeś w rejestracji licencji.

W okresach poza zadeklarowanym okresem turystycznym (np. wynajmy zimowe), nieruchomość może być używana do celów osobistych lub długoterminowych wynajmów. Długoterminowe wynajmy muszą nadal spełniać wymagania ustawy o wynajmie nieruchomości w Hiszpanii (LAU), która reguluje wynajmy mieszkań dłuższe niż 31 dni.

UWAGA: Jest kluczowe, aby upewnić się, że zadeklarowane okresy użytkowania turystycznego nie pokrywają się z okresami długoterminowego wynajmu. Naruszyłoby to wymóg wyłączności określony w Dekrecie-Law 9/2024. Nieruchomości turystyczne nie mogą łączyć wynajmów turystycznych z innymi formami dzierżawy w zadeklarowanym okresie użytkowania turystycznego.

Czy właściciele nieruchomości ponoszą odpowiedzialność za działania agencji wynajmu wakacyjnego?

Tak, właściciele nieruchomości ponoszą ostateczną odpowiedzialność, jeśli agencja wynajmu (lub zarejestrowany zarządca komercyjny) narusza przepisy, ale odpowiedzialność ta jest uzupełniająca.
Oznacza to, że zarządca komercyjny jako zarejestrowany operator nieruchomości turystycznej ponosi główną odpowiedzialność za przestrzeganie przepisów dotyczących turystyki (np. zasady reklamowania, limity wynajmu i legalne działanie).
Jednak jeśli właściciel nieruchomości nie może zidentyfikować zarządcy, lub zatrudnił niezarejestrowane lub nieodpowiedzialne przedsiębiorstwo do zarządzania swoją nieruchomością, wówczas właściciel staje się odpowiedzialny za wszelkie naruszenia.

Czy należy podawać numer kadystralny w reklamie?

Nie. W reklamie wymagany jest numer licencji turystycznej i adres. Numer kadystralny jest wymagany do złożenia wniosku o licencję w rejestrze turystycznym Wspólnoty Walenckiej.

Jaki jest okres adaptacji dla właścicieli posiadających istniejące licencje na wynajem turystyczny?

Wszystkie nieruchomości na wynajem wakacyjny już zarejestrowane w Rejestrze Turystyki Walencji przed datą wejścia w życie Dekretu-Law 9/2024 (sierpień 2024) będą miały 5 lat na dostosowanie swoich nieruchomości na wynajem wakacyjny do nowych wymagań określonych w Załączniku III.

Zobacz powyżej: Minimalne Wymagania dla Nieruchomości na Wynajem Turystyczny w Walencji (ZAŁĄCZNIK III)

Czy lokalne gminy nadal mogą wydawać licencje na wynajem nieruchomości wakacyjnych?

Nie. W przeszłości wiele lokalnych ayuntamientos (gmin) odgrywało aktywną rolę w procesie rejestracji wynajmu turystycznego.
Niektóre działały jako pośrednicy między właścicielami nieruchomości a rządem regionalnym, recenzując wnioski lub wydając raporty zgodności. W pewnych przypadkach niektóre ayuntamientos bezpośrednio wydawały zezwolenia lub licencje, zwłaszcza w obszarach, gdzie zaangażowanie gminy było wymagane dla zgodności z planowaniem urbanistycznym.

Według nowego prawa, Rejestr Turystyki Wspólnoty Walenckiej jest teraz głównym organem odpowiedzialnym wyłącznie za zatwierdzanie i rejestrację nieruchomości na wynajem turystyczny.
Mimo że ayuntamientos nie nadzorują już wydawania licencji na wynajem turystyczny, nadal odgrywają ważną rolę w zapewnianiu zgodności z przepisami dotyczącymi zgodności urbanistycznej i przepisami dotyczącymi strefowania oraz w wydawaniu raportów zgodności miejskiej.

Obawy dotyczące nowych przepisów dotyczących turystyki

Czy któreś z nowych przepisów dotyczy hałasu, zakłóceń, braku miejsc parkingowych, itp.?

Nie, nowe przepisy skupiają się głównie na administracyjnej regulacji wynajmu wakacyjnego, nie zajmują się skargami dotyczącymi hałasu, głośnym zachowaniem ani konfliktami między turystami a mieszkańcami lokalnymi, które często stanowią główne obawy związane z obiektami turystycznymi.

A co z obawami dotyczącymi prywatności związanymi z przymusowym publikowaniem adresów nieruchomości?

Opublikowanie adresu nieruchomości turystycznej w Hiszpanii rodzi istotne obawy dotyczące prywatności zgodnie z europejskimi przepisami o ochronie danych, a w szczególności z Rozporządzeniem Ogólnym o Ochronie Danych (RODO). Choć przejrzystość jest ważna dla regulacji wynajmu turystycznego, istnieje argument, że musi być zrównoważona z prawami prywatności.

A co z obawami dotyczącymi bezpieczeństwa związanymi z publikacją adresów nieruchomości?

Opublikowanie dokładnego adresu domu wakacyjnego może niechcący wystawić nieruchomości na zwiększone ryzyko kradzieży i wandalizmu. Szczególnie niepokojące są okresy poza sezonem, gdy te nieruchomości często są niezamieszkane. Dobrze udokumentowane jest, że wiele obszarów nadmorskich w Hiszpanii doświadcza wzrostu włamań, które celują w drugie domy i obiekty turystyczne w okresach obniżonej liczby osób przebywających.

Raport Estamos Seguros (uruchomiony przez UNESPA) podkreślił, że podczas pandemii COVID-19 włamywacze skierowali swoją uwagę na drugie domy w nadmorskich regionach Hiszpanii z powodu blokad i ograniczeń podróży, co doprowadziło do wzrostu włamań w tych obszarach.
https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-in-spain/2021/03/24/8873-covid-19-causes-an-increase-in-burglaries-in-spanish-coastal-homes

W grudniu 2023 roku mieszkańcy Pinar de Campoverde na Costa Blanca rozpoczęli patrole obywatelskie w odpowiedzi na znaczący wzrost włamań do domów, podkreślając wrażliwość nieruchomości podczas mniej zatłoczonych okresów.

Jeśli adresy wynajmu wakacyjnego są publicznie wyświetlane, może to służyć jako mapa dla włamywaczy, którzy mogą monitorować te nieruchomości w celu zidentyfikowania okresów niezajętości, zwłaszcza podczas okresów poza sezonem.

Jak ubiegać się o rejestrację licencji turystycznej w Wspólnocie Walenckiej

1. Wymagana dokumentacja

– Numer identyfikacyjny katastralny Twojej nieruchomości. Można go znaleźć na rachunku podatkowym za nieruchomość (IBI) lub na oficjalnej stronie Catastro.

– Miejski raport zgodności od lokalnego ayuntamiento (gminy), potwierdzający, że nieruchomość spełnia przepisy dotyczące planowania przestrzennego i nadaje się do celów turystycznych.

– W razie konieczności, zaświadczenie Stowarzyszenia Właścicieli. Dla nieruchomości w budynkach wspólnych lub urbanizacjach będziesz potrzebować zaświadczenia od stowarzyszenia potwierdzającego, że wynajem turystyczny jest dozwolony.

– Ważny Certyfikat Efektywności Energetycznej (CEE), który określa efektywność energetyczną nieruchomości.

– Formularz samodeklaracji potwierdzający, że Twoja nieruchomość spełnia wszystkie wymagania prawne i techniczne dotyczące użytkowania turystycznego.

– Dowód posiadania, takie jak certyfikat katastralny (Certificado Catastral), rachunek podatkowy za nieruchomość (IBI) lub notarialnie potwierdzona kopia aktu własności, która identyfikuje Cię jako właściciela.

Aby uzyskać więcej informacji, odwiedź:
https://www.turisme.gva.es
oraz
https://www.gva.es/en/inicio/procedimientos?id_proc=G19207

2. Złóż swoje podanie

Wejdź na oficjalną stronę rejestru turystycznego Generalitat Valenciana.
https://cindi.gva.es/es/web/turisme/registre-de-turisme

Możesz zalogować się za pomocą ważnego certyfikatu cyfrowego lub PIN-u (klucza).
Możesz otrzymać PIN tutaj: https://clave.gob.es/clave_Home/PIN24H.html

Formularz aplikacyjny tutaj: https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207
Wypełnij formularz aplikacyjny, podając szczegóły dotyczące Twojej nieruchomości, w tym odniesienie katastralne, adres, deklarowane okresy wynajmu (np. sezonowe lub całoroczne) oraz maksymalną liczbę osób.
Prześlij wymagane dokumenty.
Po złożeniu otrzymasz potwierdzenie udanego przesłania.