Come le nuove leggi sul turismo a Valencia influenzano i proprietari di case vacanza

Il 7 agosto 2024 è stato introdotto il Decreto Legge 9/2024 nella Comunità Valenciana. Questa nuova legge porta significative modifiche ai requisiti e alla gestione delle proprietà ad uso turistico nella regione. La Comunità Valenciana afferma che la legge è stata introdotta per promuovere il turismo sostenibile, migliorare la trasparenza nel settore, bilanciare le attività turistiche con i residenti, garantire che gli affitti per le vacanze rispettino determinati standard legali e di qualità, e proteggere la qualità della vita dei residenti locali. Ci sono opinioni contrastanti sulla nuova legge. Alcuni ritengono che favorisca le grandi catene alberghiere, mentre altri pensano che faccia poco per affrontare importanti questioni locali come rumori e disturbi.

Il decreto sul sito web del Governo spagnolo: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2024-90168

Quali sono i principali cambiamenti nelle normative sulle case vacanze?

1. Durata del noleggio e utilizzo della proprietà

   a) Le case vacanza ora possono essere affittate alla stessa persona per un periodo massimo di 10 giorni consecutivi. Questa legge distingue ulteriormente le proprietà turistiche dalle tradizionali locazioni a lungo termine e dalle locazioni brevi non destinate al turismo.
   b) Una volta che una proprietà è registrata come proprietà turistica, non può essere utilizzata per locazioni residenziali o stagionali durante il periodo di locazione dichiarato che è stato concordato con le autorità valenciane.

2. Requisiti pubblicitari

   Gli annunci per le case vacanza devono includere l’indirizzo della proprietà e il suo numero di registrazione.
   La proprietà deve anche esporre questo numero di registrazione insieme al logo ufficiale della Comunità Valenciana, sia all’ingresso della proprietà, sia all’interno della proprietà.
   La mancata inclusione delle informazioni richieste negli annunci può comportare multe fino a 100.000 €.

3. Non è possibile affittare stanze singole all’interno di una proprietà

   Le proprietà registrate come alloggi turistici devono essere affittate come un’unità intera. È severamente vietato affittare stanze singole.
   Nota: Secondo l’articolo 93, punto 6, del Decreto-Legge 9/2024, le violazioni gravi, come l’affitto di stanze all’interno di una proprietà, possono comportare multe fino a 600.000 €.

4. Identificazione e documentazione della proprietà

   Ogni proprietà turistica deve avere un riferimento catastale unico che corrisponde al registro nazionale delle proprietà. Se questo riferimento catastale manca dalla documentazione della tua licenza attuale, deve essere inviato entro il 31 dicembre 2024 o la tua licenza turistica potrebbe essere revocata.
   Tutte le proprietà devono anche fornire un certificato energetico per soddisfare gli standard di sostenibilità.

5. Registrazione e rinnovo

   Le registrazioni nel registro turistico sono ora valide per 5 anni.
   I proprietari possono rinnovare inviando:
   a) una nuova dichiarazione che confermi la conformità alle normative, e
   b) fornendo nuovamente il riferimento catastale, il periodo dichiarato di locazione turistica e un rapporto aggiornato di compatibilità comunale.
   Nota: Le domande di rinnovo devono essere inviate entro un mese prima della scadenza della registrazione.
   Nota: Per le proprietà con licenze turistiche esistenti registrate prima del 7 agosto 2024, le registrazioni sono valide fino all’8 agosto 2029.

6. Modifica della proprietà

   Le licenze turistiche possono essere trasferite?
   No, le licenze turistiche non possono più essere trasferite a un nuovo proprietario se la proprietà viene venduta.
   Se il nuovo proprietario desidera utilizzare la proprietà acquistata come locazione turistica, dovrà:
   a) inviare una nuova dichiarazione, e
   b) fornire un rapporto aggiornato di compatibilità urbanistica, e
   c) fornire il numero di riferimento catastale, e
   d) inviare il periodo esclusivo di locazione turistica.
   Il processo è fondamentalmente lo stesso di una nuova registrazione.

7. Rapporti di compatibilità e permessi

   I proprietari devono ottenere l’approvazione dal loro comune locale (Ayuntamiento) per confermare che la loro proprietà soddisfa i requisiti per l’uso turistico.
   Per le proprietà all’interno di edifici condivisi o urbanizzazioni (qualsiasi complesso di unità abitative con un’associazione di proprietari comuni), è necessaria una certificazione dall’associazione di proprietari pertinente per confermare che gli affitti turistici sono consentiti.

8. Inattività

   Le proprietà che rimangono inattive per più di un anno saranno automaticamente cancellate dal registro turistico.

9. Standard operativi

   I proprietari o i loro gestori devono fornire un servizio di accoglienza adeguato per i loro ospiti. L’uso di cassette per le chiavi in spazi pubblici non è consentito.
   I proprietari o i loro gestori devono incontrare gli ospiti di persona per gestire il check-in e il check-out. L’identità degli ospiti deve essere verificata (ad esempio, tramite verifica del documento d’identità o del passaporto) e le regole della casa, le linee guida sull’uso e le procedure di emergenza devono essere spiegate direttamente agli ospiti.

Requisiti minimi per le proprietà in affitto turistico a Valencia (ALLEGATO III)

1. Accesso e Comunicazione

• Piano di Evacuazione o Istruzioni di Emergenza:
  Devi fornire un piano di evacuazione posizionato sulla porta della proprietà, oppure, in alternativa, devono essere fornite istruzioni di emergenza in più lingue.
• Requisito Ascensore:
  Un ascensore è richiesto negli edifici con piano terra e 5 o più piani.
• Ingresso Ospiti al Piano Terra:
  Le proprietà situate al piano terra devono avere un ingresso ospiti ben definito per i clienti.
• Contatto di Emergenza 24 Ore:
  Un numero di telefono di contatto di emergenza 24 ore su 24 deve essere disponibile per gli ospiti.

2. Strutture e Servizi

Le seguenti strutture e servizi sono obbligatori:

• Acqua Calda: Assicurare un’approvvigionamento affidabile di acqua calda.
• Indicatori di Tensione:
  • Devono essere esposti cartelli che indicano la tensione accanto alle prese di corrente.
  • In alternativa, un’indicazione generale della tensione deve essere chiaramente visibile.
• Elenco Contatti di Emergenza: È richiesto un elenco visibile di numeri di contatto di emergenza.
• Controllo del Clima:
  • Deve essere fornito un sistema di raffreddamento per i mesi più caldi e un sistema di riscaldamento per i mesi più freddi almeno nella zona giorno-pranzo.
  • I sistemi devono essere conformi alle normative sull’risparmio energetico.
• Accesso a Internet: Fornire accesso a Internet a meno che la proprietà non si trovi in una zona senza copertura.
• Kit di Primo Soccorso: Deve essere disponibile un kit di pronto soccorso di base.
• Informazioni sul Centro Medico: Includere l’indirizzo e i dettagli di contatto del centro medico più vicino.
• Servizio di Check-In e Check-Out: È richiesto un servizio di check-in/check-out (le casse chiave nelle aree pubbliche sono proibite).
• Pulizia e Manutenzione: Fornire servizi di pulizia, cambio biancheria e manutenzione come da accordo di affitto.
• Condizioni Pulite e adeguate: La proprietà deve essere sempre consegnata in condizioni pulite e adeguate per gli ospiti.

3. Dimensioni Minime

• Spazio Adeguato per Vivere:
  Ogni proprietà in affitto turistico e le sue stanze devono rispettare i requisiti minimi di dimensione stabiliti dalle leggi edilizie locali per le abitazioni regolari.

4. Arredi e Servizi

• Armadio in Camera: Ogni camera da letto deve avere un armadio, all’interno o nelle vicinanze.
• Arredi ed Essenziali:
  Le proprietà devono includere:
  • Arredi, utensili, posate e biancheria adatti alla capacità degli ospiti della proprietà.
  • Una connessione Internet (a meno che la copertura non sia disponibile).
  • Una televisione.
• Strutture Lavanderia:
  • Deve essere fornita una lavatrice automatica.
  • Se la proprietà fa parte di un complesso con strutture lavanderia condivise, l’edificio deve includere lavatrici e asciugatrici.
• Attrezzature da Cucina:
  La cucina deve includere:
  • Frigorifero
  • Griglia elettrica
  • Forno o forno a microonde
  • Aspiratore di fumo (ad esempio, una cappa)
  • Piastre elettriche:
    • 2 piastre (fornelli) per proprietà che ospitano fino a 4 persone.
    • 3 o più piastre per proprietà che ospitano 5 o più persone.

Domande frequenti sui nuovi regolamenti per gli affitti turistici a Valencia

Per quanto tempo sono valide le nuove licenze per gli affitti turistici?

La registrazione è valida per cinque anni. Se desideri estendere oltre questo periodo, avrai bisogno di un aggiornamento del rapporto di compatibilità municipale e di una nuova dichiarazione di licenza. Questo deve essere presentato entro un mese prima della scadenza.

È possibile combinare gli affitti a lungo termine invernali con la licenza per gli affitti turistici?

Sì. La proprietà può essere registrata come affitto turistico e utilizzata esclusivamente per alloggi turistici a breve termine durante il/i periodo/i di affitto turistico che hai dichiarato nella registrazione della tua licenza.

All’esterno dei periodi dichiarati per l’uso turistico (ad esempio affitti invernali), la proprietà può essere utilizzata per uso personale o affitti a lungo termine. Gli affitti a lungo termine devono comunque essere conformi alla Legge sugli Affitti Urbani (LAU) della Spagna, che regola i contratti di locazione residenziale più lunghi di 31 giorni.

NOTA: È fondamentale assicurarsi che i periodi dichiarati per l’uso turistico non si sovrappongano con i periodi di affitto a lungo termine. Questo violerebbe il requisito di esclusività previsto dal Decreto-Legge 9/2024. Le proprietà turistiche non possono mescolare affitti turistici e altre forme di locazione all’interno del periodo dichiarato per l’uso turistico.

I proprietari di immobili sono responsabili per le azioni della loro agenzia di affitti per le vacanze?

Sì, i proprietari di immobili sono in ultima analisi responsabili se l’agenzia di affitti (o il gestore commerciale registrato) viola i regolamenti, ma questa responsabilità è subordinata.
Ciò significa che il gestore commerciale, in quanto operatore registrato della proprietà turistica, ha la responsabilità primaria per il rispetto delle leggi turistiche (ad esempio: regole pubblicitarie, limiti di affitto e operatività legale).
Tuttavia, se il proprietario non riesce a identificare il gestore, o ha assunto un’azienda non registrata o non responsabile per gestire la loro proprietà, allora il proprietario diventa responsabile di eventuali violazioni.

È necessario includere il numero catastale nella tua pubblicità?

No. Il numero di licenza turistica e l’indirizzo sono richiesti nella tua pubblicità. Il numero catastale è richiesto per la tua domanda di licenza presso il registro turistico della comunità valenciana.

Qual è il periodo di adattamento per i proprietari con licenze esistenti per gli affitti turistici?

Tutte le proprietà in affitto per le vacanze già elencate nel Registro del Turismo della Comunità Valenciana prima della data di entrata in vigore del Decreto-Legge 9/2024 (agosto 2024) avranno 5 anni per adeguare le loro proprietà in affitto per le vacanze ai nuovi requisiti specificati nell’Allegato III.

Vedi sopra: Requisiti minimi per le proprietà in affitto turistico a Valencia (ALLEGATO III)

Le amministrazioni locali possono ancora rilasciare licenze per le proprietà in affitto per le vacanze?

No. In passato, molti ayuntamientos locali hanno svolto un ruolo attivo nel processo di registrazione degli affitti turistici.
Alcuni agivano come intermediari tra i proprietari e il governo regionale esaminando le domande o rilasciando rapporti di compatibilità. E in alcuni casi, alcuni ayuntamientos rilasciavano direttamente permessi o licenze, in particolare nelle aree dove era richiesta la partecipazione municipale per la conformità urbanistica.

In base alla nuova legge, il Registro del Turismo della Comunità Valenciana è ora l’autorità principale e unica responsabile dell’approvazione e della registrazione delle proprietà in affitto turistico.
Anche se gli ayuntamientos non supervisionano più il rilascio delle licenze per gli affitti turistici, svolgono comunque un ruolo importante nel garantire il rispetto delle leggi di compatibilità urbanistica e zonale e nel rilasciare rapporti di compatibilità municipale.

Preoccupazioni riguardanti le nuove leggi sul turismo

Le nuove leggi affrontano problemi come rumore, disturbo, mancanza di parcheggi, ecc.?

No, le nuove leggi si concentrano principalmente sulla regolamentazione amministrativa degli affitti turistici, non affrontano lamentele per rumore, comportamenti rumorosi, o conflitti tra turisti e residenti locali, che sono spesso le principali preoccupazioni legate alle proprietà turistiche.

E per quanto riguarda le preoccupazioni sulla privacy riguardanti la pubblicazione forzata degli indirizzi delle proprietà?

La pubblicazione dell’indirizzo di una proprietà turistica in Spagna solleva significative preoccupazioni sulla privacy ai sensi delle leggi europee sulla protezione dei dati, in particolare del Regolamento generale sulla protezione dei dati (GDPR). Sebbene la trasparenza sia importante per regolare gli affitti turistici, c’è un argomento che deve essere bilanciato con i diritti alla privacy.

E per quanto riguarda le preoccupazioni sulla sicurezza legate alla pubblicazione degli indirizzi delle proprietà?

La pubblicazione dell’indirizzo esatto di una casa vacanze può inadvertitamente esporre le proprietà in affitto per le vacanze a rischi aumentati di furto e vandalismo. Di particolare preoccupazione sono le stagioni fuori picco quando queste proprietà sono spesso disabitate. È ben documentato che molte aree costiere in Spagna subiscono aumenti di furti che mirano alle seconde case e agli alloggi turistici durante periodi di ridotta occupazione.

Un rapporto di Estamos Seguros (lanciato da UNESPA) ha evidenziato che durante la pandemia di COVID-19, i ladri hanno spostato la loro attenzione verso le seconde case nelle regioni costiere della Spagna a causa dei lockdown e delle restrizioni di viaggio, portando a un aumento degli scassi in queste aree.
https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-in-spain/2021/03/24/8873-covid-19-causes-an-increase-in-burglaries-in-spanish-coastal-homes

Nel dicembre 2023, i residenti di Pinar de Campoverde sulla Costa Blanca hanno avviato pattuglie di vigilanza in risposta a un significativo aumento dei furti nelle abitazioni, sottolineando la vulnerabilità delle proprietà durante i periodi meno popolati.

Se gli indirizzi degli affitti vacanze vengono visualizzati pubblicamente, potrebbero servire come una mappa per i ladri, che potrebbero monitorare queste proprietà per identificare periodi di vacanza, in particolare durante le stagioni basse.

Come richiedere la registrazione della licenza turistica nella Comunità Valenciana

1. Documentazione necessaria

– Un numero di identificazione catastale per la tua proprietà. Questo può essere trovato sulla tua bolletta dell’IMU o sul sito ufficiale del Catastro.

– Un rapporto di compatibilità municipale dal tuo ayuntamiento locale (comune) che verifica che la proprietà sia conforme alle leggi urbanistiche ed idonea per uso turistico.

– Se applicabile, un Certificato dell’Associazione dei Proprietari. Per le proprietà all’interno di edifici condivisi o urbanizzazioni, avrai bisogno di un certificato dall’associazione per confermare che gli affitti turistici sono consentiti.

– Un valido Certificato di Prestazione Energetica (CEE) che attesti l’efficienza energetica della proprietà.

– Un modulo di autodichiarazione che conferma che la tua proprietà soddisfa tutti i requisiti legali e tecnici per l’uso turistico in affitto.

– Prova di proprietà come un certificato catastale (Certificado Catastral), una bolletta dell’IMU o una copia notarile dell’atto di proprietà che ti identifica come proprietario.

Per ulteriori informazioni puoi visitare:
https://www.turisme.gva.es
e
https://www.gva.es/en/inicio/procedimientos?id_proc=G19207

2. Invia la tua domanda

Vai sul sito web ufficiale del registro turistico della Generalitat Valenciana.
https://cindi.gva.es/es/web/turisme/registre-de-turisme

Puoi accedere con un certificato digitale valido o un PIN (clave).
Puoi ottenere un PIN qui: https://clave.gob.es/clave_Home/PIN24H.html

Modulo di domanda qui: https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207
Compila il modulo di domanda fornendo dettagli sulla tua proprietà, inclusi il riferimento catastale, l’indirizzo, i periodi di affitto dichiarati (ad esempio, stagionale o annuale) e l’occupazione massima.
Carica i documenti richiesti.
Una volta inviata, riceverai una conferma di avvenuta presentazione.