Hvordan Valencias nye turismelove påvirker feriehusejere

Den 7. august 2024 blev Dekret-Lov 9/2024 introduceret i Valencias Fællesskab. Denne nye lov medfører betydelige ændringer i kravene og styringen af turistbrugsejendomme i regionen. Valencias Fællesskab angiver, at loven bliver indført for at fremme bæredygtig turisme, forbedre gennemsigtigheden i branchen, balancere turismeaktiviteter med beboere, sikre at ferieudlejning overholder visse lovmæssige og kvalitetsmæssige standarder og beskytte de lokale beboeres livskvalitet. Der er blandede meninger om den nye lov. Nogle mener, at den spiller i hænderne på store hotelkæder, mens andre mener, at den gør lidt for at tackle væsentlige lokale problemer som støj og forstyrrelser.

Dekretet fra den spanske regerings hjemmeside: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2024-90168

Hvad er de vigtigste ændringer i reglerne for ferieboligudlejning?

1. Udlejningsperiode og brug af ejendommen

   a) Ferieboliger kan nu kun udlejes til samme person i en maksimal periode på 10 sammenhængende dage. Denne lov adskiller yderligere turistboliger fra traditionelle langtidsudlejninger og korttidsudlejninger, der ikke er beregnet til turisme.
   b) Når en ejendom er registreret som turistbolig, kan den ikke bruges til bolig- eller sæsonudlejning i den erklærede udlejningsperiode, som du har aftalt med de valencianske myndigheder.

2. Reklamekrav

   Annoncer for ferieboliger skal indeholde ejendommens adresse og registreringsnummer.
   Ejendommen skal også vise dette registreringsnummer sammen med det officielle logo for Valenciansk Region enten ved indgangen til ejendommen eller inde i ejendommen.
   Manglende at inkludere de nødvendige oplysninger i annoncer kan medføre bøder på op til 100.000 €.

3. Individuelle værelser må ikke udlejes i en ejendom

   Ejendomme, der er registreret som turistindkvartering, skal udlejes som en hel enhed. Udlejning af individuelle værelser er strengt forbudt.
   Bemærk: Ifølge artikel 93, punkt 6, i Decret-Law 9/2024 kan alvorlige overtrædelser, såsom udlejning af værelser i en ejendom, medføre bøder på op til 600.000 €.

4. Ejendomserkendelse og dokumentation

   Hver turistbolig skal have en unik cadastral reference, der svarer til det nationale ejendomslister. Hvis denne cadastral reference mangler i din nuværende licensdokumentation, skal den indsendes senest den 31. december 2024, eller din turistlicens kan blive tilbagekaldt.
   Alle ejendomme skal også fremlægge et energicertifikat for at opfylde bæredygtighedskravene.

5. Registrering og fornyelse

   Registreringer i turistregisteret er nu gyldige i 5 år.
   Ejendomsejere kan forny ved at:
   a) indsende en ny erklæring, der bekræfter overholdelse af reglerne, og
   b) igen levere den cadastrale reference, den erklærede turistudlejningsperiode og en opdateret rapport om kommunens kompatibilitet.
   Bemærk: Fornyelsesansøgninger skal indsendes en måned før registreringen udløber.
   Bemærk: For ejendomme med eksisterende turistlicenser, der blev registreret før den 7. august 2024, er registreringerne gyldige indtil den 8. august 2029.

6. Ændring af ejendomsejerskab

   Kan turistlicenser overdrages?
   Nej, turistlicenser kan ikke længere overdrages til en ny ejer, hvis ejendommen sælges.
   Hvis den nye ejer også ønsker at bruge den købte ejendom som en feriebolig, skal de:
   a) indsende en ny erklæring, og
   b) levere en opdateret urban kompatibilitetsrapport, og
   c) levere den cadastrale reference og
   d) indsende den eksklusive turistudlejningsperiode.
   Processen er grundlæggende den samme som at gennemføre en ny registrering.

7. Kompatibilitetsrapporter og tilladelser

   Ejendomsejere skal opnå godkendelse fra deres lokale kommune (Ayuntamiento) for at bekræfte, at deres ejendom opfylder kravene til turistbrug.
   For ejendomme i delte bygninger eller urbaniseringer (enhver kompleks af boligblokke med en fælles ejerforening) kræves et certifikat fra den relevante ejerforening for at bekræfte, at turistudlejning er tilladt.

8. Inaktivitet

   Ejendomme, der er inaktive i mere end et år, vil automatisk blive afregistreret fra turistregisteret.

9. Operationelle standarder

   Ejendomsejere eller deres forvaltere skal tilbyde en ordentlig modtagelsestjeneste til deres gæster. Brug af nøglebokse i offentlige områder er ikke tilladt.
   Ejendomsejere eller deres forvaltere skal møde gæsterne personligt for at håndtere check-in og check-out processen. Gæsternes identitet skal verificeres (f.eks. gennem ID- eller pascheck) og husregler, brugsretningslinjer og nødsprocedurer skal forklares direkte for gæsterne.

Minimumskrav til turistudlejningsejendomme i Valencia (BILAG III)

1. Adgang og kommunikation

• Evakueringsplan eller nødvejledning:
  Du skal give en evakueringsplan placeret på døren til ejendommen, eller alternativt skal der gives nødinstruktioner på flere sprog.
• Krav om elevator:
  En elevator er påkrævet i bygninger med en stueetage og 5 eller flere niveauer.
• Gæsteadgang på stueetagen:
  Ejendomme beliggende på stueetagen skal have en tydeligt defineret gæsteindgang for klienter.
• 24-timers nødnummer:
  Et 24-timers nødkontaktnummer skal være tilgængeligt for gæster.

2. Faciliteter og tjenester

Følgende faciliteter og tjenester er obligatoriske:

• Varmt vand: Sørg for pålidelig varmtvandsforsyning.
• Spændingsindikatorer:
  • Skilte der angiver spænding skal være placeret ved siden af stikkontakter.
  • Alternativt skal en generel spændingsindikation være tydeligt vist.
• Nødkontaktliste: En synlig liste over nødkontaktnumre er påkrævet.
• Klimakontrol:
  • Et kølesystem til varmere måneder og et varmesystem til koldere måneder skal være tilgængeligt i mindst opholds/spisestuen.
  • Systemerne skal overholde energibesparende regler.
• Internetadgang: Giv internetadgang medmindre ejendommen er i et område uden dækning.
• Førstehjælpskit: Et grundlæggende førstehjælpskit skal være tilgængeligt.
• Information om lægecenter: Inkluder adressen og kontaktoplysningerne til nærmeste lægecenter.
• Indtjeknings- og udtjekningstjeneste: En reception eller indtjeknings-/udtjekningsservice er påkrævet (nøglebokse i offentlige områder er forbudt).
• Rengøring og vedligeholdelse: Giv rengøring, linnedskift og vedligeholdelsestjenester i henhold til lejeaftalen.
• Ren og ordentlig stand: Ejendommen skal altid leveres i en ren og ordentlig stand for gæster.

3. Minimumsmål

• Tilstrækkelig plads til ophold:
  Hver turistudlejningsejendom og dens værelser skal opfylde de mindste størrelseskrav fastsat af lokale boliglove for almindelige hjem.

4. Møblering og faciliteter

• Garderobeskab i soveværelse: Hvert soveværelse skal have et garderobeskab, enten indeni eller i nærheden.
• Møbler og nødvendigheder:
  Ejendomme skal inkludere:
  • Møbler, redskaber, bestik og sengetøj egnet til ejendommens gæstekapacitet.
  • En internetforbindelse (medmindre dækning er utilgængelig).
  • Et fjernsyn.
• Vaskefaciliteter:
  • En automatisk vaskemaskine skal være tilgængelig.
  • Hvis ejendommen er en del af et kompleks med fælles vaskerifaciliteter, skal bygningen inkludere vaskemaskiner og tørretumblere.
• Køkkenudstyr:
  Køkkenet skal inkludere:
  • Køleskab
  • Elektrisk grill
  • Ovn eller mikrobølgeovn
  • Røgalarm (f.eks. en emhætte)
  • Elektriske brændere:
    • 2 brændere (varmeplader) til ejendomme der kan rumme op til 4 personer.
    • 3 eller flere brændere til ejendomme der kan rumme 5+ personer.

Ofte stillede spørgsmål om Valencias nye regler for turistudlejningsejendomme

Hvor længe er de nye turistudlejningslicenser gyldige?

Registreringen er gyldig i fem år. Hvis du ønsker at forlænge ud over denne periode, skal du bruge en opdateret kommunal kompatibilitetsrapport og en ny licenserklæring. Dette skal indsendes senest en måned før udløbet.

Kan du kombinere vinterlangtidslejemål med din turistudlejningslicens?

Ja. Ejendommen kan registreres som en turistudlejning og bruges udelukkende til kortvarig turistindkvartering i de turistudlejningsperioder, som du som ejer har angivet i din licensregistrering.

Uden for dine angivne turistbrugsperioder (f.eks. vinterlejemål) kan ejendommen bruges til personlig brug eller langtidslejemål. Langtidslejemål skal stadig overholde Spaniens lov om bylejemål (LAU), som regulerer boliglejemål længere end 31 dage.

BEMÆRK: Det er afgørende at sikre, at dine angivne turistbrugsperioder ikke overlapper med langtidslejeperioder. Dette ville være i strid med kravet om eksklusivitet i henhold til Dekret-Lov 9/2024. Turistejendomme kan ikke blande turistudlejning og andre former for udlejning inden for den angivne turistbrugsperiode.

Er ejendomsejere ansvarlige for handlingerne fra deres ferieudlejningsbureau?

Ja, ejendomsejere er i sidste ende ansvarlige, hvis udlejningsbureauet (eller registrerede kommercielle manager) overtræder reglerne, men dette ansvar er subsidiært.
Det betyder, at den kommercielle manager, som den registrerede operatør af turistejendommen, har primært ansvar for overholdelse af turismelovene (f.eks. reklameregler, udlejningsbegrænsninger og lovlig drift).
Hvis ejendomsejeren ikke kan identificere manageren eller har hyret en uregistreret eller uansvarlig virksomhed til at administrere deres ejendom, bliver ejeren ansvarlig for eventuelle overtrædelser.

Skal du inkludere matrikelnummeret i din markedsføring?

Nej. Turistlicensnummeret og adressen er påkrævet i din markedsføring. Matrikelnummeret er påkrævet til din licensansøgning hos turismeregisteret for Valencias samfund.

Hvad er tilpasningsperioden for ejere med eksisterende turistudlejningslicenser?

Alle ferieudlejningsejendomme, der allerede er registreret i Valencias Turismeregister før ikrafttrædelsesdatoen for Dekret-Lov 9/2024 (august 2024), vil have 5 år til at bringe deres ferieudlejningsejendomme i overensstemmelse med de nye krav specificeret i Bilag III.

Se ovenfor: Minimumskrav til turistudlejningsejendomme i Valencia (BILAG III)

Kan lokale kommuner stadig udstede licenser til ferieudlejningsejendomme?

Nej. Tidligere spillede mange lokale ayuntamientos (kommuner) en aktiv rolle i behandlingen af turistudlejningsregistreringer.
Nogle fungerede som mellemled mellem ejendomsejere og den regionale regering ved at gennemgå ansøgninger eller udstede kompatibilitetsrapporter. Og i visse tilfælde udstedte nogle ayuntamientos direkte tilladelser eller licenser, især i områder, hvor kommunal deltagelse var påkrævet for overholdelse af byplanlægningsreglerne.

I henhold til den nye lov er Turismeregisteret for Valencias Samfund nu den primære myndighed og eneansvarlig for godkendelse og registrering af turistudlejningsejendomme.
Selvom ayuntamientos ikke længere har tilsyn med udstedelse af turistudlejningslicenser, spiller de stadig en vigtig rolle i at sikre overholdelse af bymæssig kompatibilitet og zonelove samt i udstedelse af kommunale kompatibilitetsrapporter.

Bekymringer vedrørende de nye turismelove

Behandler nogle af de nye love støj, forstyrrelser, mangel på parkering osv.?

Nej, de nye love fokuserer primært på den administrative regulering af ferieudlejning, de behandler ikke støjklager, højlydt adfærd eller konflikter mellem turister og lokale beboere, som ofte er de største bekymringer forbundet med turistejendomme.

Hvad med privatlivets fred vedrørende tvungen offentliggørelse af ejendomsadresser?

Offentliggørelse af adressen på en turistudlejningsejendom i Spanien rejser betydelige privatlivsmæssige bekymringer i henhold til europæiske databeskyttelseslove, og især den Generelle Databeskyttelsesforordning (GDPR). Mens gennemsigtighed er vigtig for regulering af turistudlejninger, er der en argumentation for, at det skal afbalanceres med privatlivets rettigheder.

Hvad med sikkerhedsbekymringer vedrørende offentliggørelse af ejendomsadresser?

Offentliggørelse af den præcise adresse på et feriehus kan utilsigtet udsætte ferieudlejningsejendomme for øget risiko for tyveri og vandalisme. Især bekymrende er lavsæsonerne, hvor disse ejendomme ofte står tomme. Det er vel dokumenteret, at mange kystområder i Spanien oplever stigninger i indbrud, der retter sig mod sommerhuse og turistindkvarteringer i perioder med reduceret belægning.

En rapport fra Estamos Seguros (lanceret af UNESPA) fremhævede, at under COVID-19-pandemien skiftede indbrudstyve deres fokus til andet hjem i Spaniens kystområder på grund af nedlukninger og rejsebegrænsninger, hvilket førte til en stigning i indbrud i disse områder.
https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-in-spain/2021/03/24/8873-covid-19-causes-an-increase-in-burglaries-in-spanish-coastal-homes

I december 2023 iværksatte beboere i Pinar de Campoverde på Costa Blanca vagtpatruljer som reaktion på en betydelig stigning i hjemmerøverier, hvilket understreger sårbarheden af ejendomme i mindre befolkede tider.

Hvis ferieudlejningsadresser vises offentligt, kunne dette fungere som en vejviser for indbrudstyve, der måske overvåger disse ejendomme for at identificere perioder med ledighed, især i lavsæsonerne.

Sådan ansøger du om registrering af turistlicens i Valenciaregionen

1. Påkrævet dokumentation

– Et katastral identifikationsnummer til din ejendom. Dette kan findes på din ejendomsskatteopkrævning (IBI) eller på den officielle Catastro-hjemmeside.

– En kommunal kompatibilitetsrapport fra din lokale ayuntamiento (kommune), der bekræfter, at ejendommen overholder byplanlovgivningen og er egnet til turistbrug.

– Hvis relevant, et certifikat fra ejerforeningen. For ejendomme i fælles bygninger eller urbaniseringer skal du bruge et certifikat fra foreningen for at bekræfte, at turistudlejning er tilladt.

– Et gyldigt energipræstationscertifikat (CEE), der angiver ejendommens energieffektivitet.

– En selvdeklarationsformular, der bekræfter, at din ejendom opfylder alle de lovmæssige og tekniske krav til turistudlejningsbrug.

– Ejerskabsbevis såsom et katastralt certifikat (Certificado Catastral), en ejendomsskatteopkrævning (IBI) eller en notariseret kopi af skødet, der identificerer dig som ejeren.

For mere information kan du besøge:
https://www.turisme.gva.es
og
https://www.gva.es/en/inicio/procedimientos?id_proc=G19207

2. Indsend din ansøgning

Gå til den officielle hjemmeside for Generalitat Valencianas turismeregister.
https://cindi.gva.es/es/web/turisme/registre-de-turisme

Du kan logge ind med et gyldigt digitalt certifikat eller en PIN (adgangskode).
Du kan få en PIN her: https://clave.gob.es/clave_Home/PIN24H.html

Ansøgningsformular her: https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207
Udfyld ansøgningsformularen med oplysninger om din ejendom, herunder katastral reference, adresse, deklarerede udlejningsperioder (f.eks. sæsonbestemt eller året rundt) og maksimal belægning.
Upload de påkrævede dokumenter.
Når det er indsendt, vil du modtage en bekræftelse på vellykket indsendelse.