Hvordan Valencias nye turistlover påvirker feriehuseiere

Den 7. august 2024 ble Dekret-Lov 9/2024 introdusert i Valenciaregionen. Denne nye loven fører til betydelige endringer i kravene og forvaltningen av turistbruks eiendommer i regionen. Valenciaregionen opplyser at loven blir innført for å fremme bærekraftig turisme, forbedre gjennomsiktigheten i bransjen, balansere turistaktiviteter med beboere, sikre at ferieutleie overholder visse juridiske og kvalitetsstandarder, og beskytte lokalbefolkningens livskvalitet. Det er blandede meninger om den nye loven. Noen mener den spiller hotelkjedene i hendene, mens andre mener den gjør lite for å adressere viktige lokale problemer som støy og forstyrrelser.

Dekretet fra den spanske regjeringens nettside: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOGV-r-2024-90168

Hva er de viktigste endringene i forskriftene for ferieutleieboliger?

1. Leieperiode og bruk av eiendom

   a) Ferieutleieboliger kan nå kun leies ut til samme person for en maksimal periode på 10 sammenhengende dager. Denne loven skiller ytterligere turismeboliger fra tradisjonelle langtidsleieboliger og korttidsleieboliger som ikke er ment for turisme.
   b) Når en eiendom er registrert som en turismebolig, kan den ikke brukes til bolig- eller sesongutleie i den erklærte leieperioden som du har avtalt med valencianske myndigheter.

2. Reklamekrav

   Annonser for ferieutleieboliger må inkludere eiendommens adresse og registreringsnummer.
   Eiendommen må også vise dette registreringsnummeret sammen med det offisielle valencianske fellesskapslogoen enten ved inngangen til eiendommen eller inne i eiendommen.
   Unnlatelse av å inkludere nødvendig informasjon i annonser kan medføre bøter på opptil 100 000 €.

3. Ingen individuelle rom kan leies ut i en eiendom

   Eiendommer registrert som turismeinnkvartering må leies ut som en hel enhet. Uthyring av individuelle rom er strengt forbudt.
   Merk: Ifølge artikkel 93, punkt 6, i Dekret-Lov 9/2024 kan alvorlige overtredelser, som å leie ut rom i en eiendom, medføre bøter på opptil 600 000 €.

4. Eiendomserklæring og dokumentasjon

   Hver turismeeiendom må ha en unik cadastral-referanse som samsvarer med det nasjonale eiendomregisteret. Hvis denne cadastral-referansen mangler i din nåværende lisensdokumentasjon, må den leveres innen 31. desember 2024, ellers kan turistlisensen din bli tilbakekalt.
   Alle eiendommer må også levere et energisertifikat for å møte bærekraftighetskrav.

5. Registrering og fornyelse

   Registreringer i turistreferansen er nå gyldige i 5 år.
   Eierne kan fornye ved å:
   a) sende inn en ny erklæring som bekrefter overholdelse av reglene, og
   b) igjen levere cadastral-referansen, den erklærte turistrenteperioden og en oppdatert kommunal kompatibilitetsrapport.
   Merk: Fornyelsesforespørsler må sendes inn en måned før registreringen utløper.
   Merk: For eiendommer med eksisterende turistlisenser som ble registrert før 7. august 2024, er registreringene gyldige til 8. august 2029.

6. Endring av eiendomseierskap

   Kan turistlisenser overføres?
   Nei, turistlisenser kan ikke lenger overføres til en ny eier hvis eiendommen selges.
   Hvis den nye eieren også ønsker å bruke den kjøpte eiendommen som en turismeutleie, må de:
   a) sende inn en ny erklæring, og
   b) levere en oppdatert bykompatibilitetsrapport, og
   c) levere cadastral-referansen, og
   d) sende inn den eksklusive turismeutleieperioden.
   Prosessen er i prinsippet den samme som å gjennomføre en ny registrering.

7. Kompatibilitetsrapporter og tillatelser

   Eiere må få godkjenning fra deres lokale kommune (Ayuntamiento) for å bekrefte at eiendommen deres oppfyller kravene for turismebruk.
   For eiendommer innen delte bygninger eller urbaniseringer (ethvert boligkompleks med et felles sameie) kreves det et sertifikat fra den relevante sameieforeningen for å bekrefte at turismeutleie er tillatt.

8. Inaktivitet

   Eiendommer som er inaktive i mer enn ett år, vil automatisk bli avregistrert fra turistreferansen.

9. Operasjonelle standarder

   Eiere, eller deres forvaltere, må tilby en ordentlig mottakelsestjeneste for sine gjester. Bruk av nøkkelbokser i offentlige områder er ikke tillatt.
   Eiendomseiere eller deres forvaltere må møte gjestene personlig for å håndtere innsjekking og utsjekking. Gjesters identitet må verifiseres (f.eks. gjennom ID- eller passkontroll), og husregler, brukerveiledning og nødprosedyrer må forklares direkte til gjestene.

Minimumkrav for turistutleieeiendommer i Valencia (VEDLEGG III)

1. Tilgang og kommunikasjon

• Evakueringsplan eller nødinstruksjoner:
  Du må ha en evakueringsplan plassert på døren til eiendommen, eller alternativt må nødinstruksjoner være tilgjengelig på flere språk.
• Krav til heis:
  En heis er påkrevd i bygninger med en første etasje og 5 eller flere etasjer.
• Inngang for gjester i første etasje:
  Eiendommer som ligger i første etasje må ha en tydelig definert gjesteinngang for klienter.
• 24-timers nødkontakt:
  Et 24-timers nødtelefonnummer må være tilgjengelig for gjestene.

2. Fasiliteter og tjenester

Følgende fasiliteter og tjenester er påkrevd:

• Varmt vann: Sørg for pålitelig varmtvannsforsyning.
• Spenningsindikatorer:
  • Skilt som indikerer spenning må være plassert ved siden av strømuttakene.
  • Alternativt må en generell spenningsindikasjon være tydelig synlig.
• Liste over nødkontakter: En synlig liste over nødkontaktnumre er påkrevd.
• Klimakontroll:
  • Et kjølesystem for varmere måneder og et varmesystem for kaldere måneder må være tilgjengelig i minst stue-spisestueområdet.
  • Systemene må være i samsvar med energisparende forskrifter.
• Internett-tilgang: Tilby internett-tilgang med mindre eiendommen er i et område uten dekning.
• Førstehjelpsutstyr: Et grunnleggende førstehjelpssett må være tilgjengelig.
• Informasjon om medisinsk senter: Inkluder adresse og kontaktinformasjon til nærmeste medisinske senter.
• Innsjekkings- og utsjekkingstjeneste: En resepsjon eller innsjekkings-/utsjekkingstjeneste er påkrevd (nøkkelbokser på offentlige områder er forbudt).
• Rengjøring og vedlikehold: Tilby rengjøring, skift av sengetøy og vedlikeholdstjenester i henhold til leieavtalen.
• Ren og skikkelig tilstand: Eiendommen må alltid leveres i en ren og skikkelig tilstand for gjestene.

3. Minimumsmål

• Tilstrekkelig plass for opphold:
  Hver turistutleieeiendom og dens rom må oppfylle minimumsstørrelseskravene fastsatt av lokale boliglover for vanlige hjem.

4. Møbler og fasiliteter

• Skap på soverommet: Hvert soverom må ha et skap, enten inne på rommet eller i nærheten.
• Møbler og nødvendigheter:
  Eiendommene må inkludere:
  • Møbler, redskaper, bestikk og sengetøy egnet for eiendommens gjestekapasitet.
  • En internettforbindelse (med mindre dekning er utilgjengelig).
  • En TV.
• Vaskerifasiliteter:
  • En automatisk vaskemaskin må være tilgjengelig.
  • Hvis eiendommen er en del av et kompleks med felles vaskerifasiliteter, må bygningen inkludere vaskemaskiner og tørketromler.
• Kjøkkenutstyr:
  Kjøkkenet må inkludere:
  • Kjøleskap
  • Elektrisk grill
  • Stekeovn eller mikrobølgeovn
  • Røykavsug (f.eks. en hette)
  • Elektriske brennere:
    • 2 brennere (varmeelementer) for eiendommer som rommer opptil 4 personer.
    • 3 eller flere brennere for eiendommer som rommer 5+ personer.

Spørsmål angående Valencias nye regler for turistutleie av eiendommer

Hvor lenge er de nye turistleielisensene gyldige?

Registreringen er gyldig i fem år. Hvis du ønsker å forlenge utover denne perioden, trenger du en oppdatert kommunal kompatibilitetsrapport og en ny lisenserklæring. Dette må sendes inn en måned før utløpet.

Kan du kombinere vinterutleie med din turistleielisens?

Ja. Eiendommen kan registreres som en turistleie og brukes utelukkende til kortvarig turistovernatting i turistleieperioden(e) som du som eier har erklært i lisensregistreringen din.

Utenfor dine erklærte turistbrukperioder (for eksempel vinterutleie), kan eiendommen brukes til personlig bruk eller langtidsleie. Langtidsleie må fortsatt overholde Spanias lov om urbane leieavtaler (LAU), som regulerer boligleieavtaler som varer mer enn 31 dager.

MERK: Det er avgjørende å sikre at dine erklærte turistbrukperioder ikke overlapper med perioder for langtidsleie. Dette ville være i strid med kravet om eksklusivitet i henhold til Dekret-Lov 9/2024. Turisteiendommer kan ikke blande turistleie og andre former for utleie innenfor de erklærte turistbrukperiodene.

Er eiendomseiere ansvarlige for handlingene til deres ferieutleiebyrå?

Ja, eiendomseiere er til syvende og sist ansvarlige hvis utleiebyrået (eller registrert kommersiell leder) bryter regelverket, men dette ansvaret er subsidiært.
Dette betyr at den kommersielle lederen, som den registrerte operatøren av turisteiendommen, har hovedansvaret for å overholde turismelovene (for eksempel: reklameregler, leiegrenser og lovlig drift).
Imidlertid, hvis eiendomseieren ikke kan identifisere lederen, eller har ansatt en uregistrert eller ukontrollerbar bedrift til å forvalte eiendommen sin, blir eieren ansvarlig for eventuelle brudd.

Må du inkludere matrikkelnummeret i annonsene dine?

Nei. Turistleielisensnummeret og adressen er påkrevd i annonsene dine. Matrikkelnummeret er påkrevd for lisenssøknaden din hos turismeregisteret i Valencias samfunn.

Hva er tilpasningsperioden for eiere med eksisterende turistleielisenser?

Alle ferieutleieeiendommer som allerede er oppført i Valencias Turismeregister før håndhevelsesdatoen for Dekret-Lov 9/2024 (august 2024) vil ha 5 år på seg til å bringe ferieutleieeiendommene sine i samsvar med de nye kravene spesifisert i Vedlegg III.

Se ovenfor: Minimumskrav for turistleieeiendommer i Valencia (VEDLEGG III)

Kan lokale kommuner fortsatt utstede lisenser for ferieutleieeiendommer?

Nei. Tidligere spilte mange lokale ayuntamientos (kommuner) en aktiv rolle i behandlingen av turistleieregistreringer.
Noen fungerte som mellommenn mellom eiendomseiere og den regionale regjeringen ved å gjennomgå søknader eller utstede kompatibilitetsrapporter. Og i visse tilfeller utstedte noen ayuntamientos direkte tillatelser eller lisenser, spesielt i områder der kommunal involvering var nødvendig for overholdelse av byplanlegging.

I henhold til den nye loven, er Turismeregisteret i Valencias samfunn nå hovedmyndigheten og alene ansvarlig for å godkjenne og registrere turistleieeiendommer.
Mens ayuntamientos ikke lenger har tilsyn med utstedelsen av turistleielisenser, spiller de fortsatt en viktig rolle for å sikre overholdelse av kompatibilitet med byområder og reguleringslover, samt utstedelse av kommunale kompatibilitetsrapporter.

Bekymringer angående de nye turistlovene

Adresserer noen av de nye lovene støy, forstyrrelser, mangel på parkering, osv?

Nei, de nye lovene fokuserer primært på den administrative reguleringen av ferieutleie, de tar ikke opp støyklager, høylytt oppførsel, eller konflikter mellom turister og lokale beboere, som ofte er de største bekymringene knyttet til turisteiendommer.

Hva med personvern bekymringer angående tvungen publisering av eiendomsadresser?

Å publisere adressen til en turistutleieeiendom i Spania reiser betydelige personvern bekymringer i henhold til europeiske databeskyttelseslover, spesielt den generelle personvernforordningen (GDPR). Mens gjennomsiktighet er viktig for regulering av turistutleie, er det et argument for at det må balanseres med personvernrettigheter.

Hva med sikkerhetsbekymringer angående publisering av eiendomsadresser?

Å publisere den nøyaktige adressen til et feriehus kan utilsiktet eksponere ferieutleieeiendommer for økt risiko for tyveri og hærverk. Spesielt bekymringsfullt er det i lavsesongene når disse eiendommene ofte står tomme. Det er godt dokumentert at mange kystområder i Spania opplever økninger i innbrudd som retter seg mot fritidsboliger og turistovernattinger i perioder med redusert belegg.

En rapport fra Estamos Seguros (lansert av UNESPA) understreket at under COVID-19-pandemien skiftet innbruddstyver fokuset sitt mot fritidsboliger i Spanias kystområder på grunn av nedstengninger og reiserestriksjoner, noe som førte til en økning i innbrudd i disse områdene.
https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-in-spain/2021/03/24/8873-covid-19-causes-an-increase-in-burglaries-in-spanish-coastal-homes

I desember 2023 initierte beboere i Pinar de Campoverde på Costa Blanca vaktordninger som svar på en betydelig økning i hjemmeinnbrudd, noe som understreker sårbarheten til eiendommer i mindre befolkede tider.

Hvis ferieutleieadresser vises offentlig, kan dette fungere som en veiviser for innbruddstyver, som kan overvåke disse eiendommene for å identifisere perioder med ledighet, spesielt i lavsesonger.

Slik søker du om registrering av turistleie i Valenciaregionen

1. Påkrevd dokumentasjon

– Et kadastral identifikasjonsnummer for eiendommen din. Dette finner du på eiendomsskatten (IBI) eller på den offisielle Catastro-nettsiden.

– En kommunal kompatibilitetsrapport fra ditt lokale ayuntamiento (kommune) som bekrefter at eiendommen overholder byplanlovene og er egnet for turistbruk.

– Hvis aktuelt, et sertifikat fra boligeierforeningen. For eiendommer i fellesbygninger eller urbanisasjoner trenger du et sertifikat fra foreningen som bekrefter at turistutleie er tillatt.

– Et gyldig energisertifikat (CEE) som viser eiendommens energieffektivitet.

– En egenerklæring som bekrefter at eiendommen din oppfyller alle lovlige og tekniske krav for turistleie.

– Bevis på eierskap som for eksempel et kadastralt sertifikat (Certificado Catastral), en eiendomsskatt (IBI) eller en notarisert kopi av eiendomsdokumentet som identifiserer deg som eier.

For mer informasjon kan du besøke:
https://www.turisme.gva.es
og
https://www.gva.es/en/inicio/procedimientos?id_proc=G19207

2. Send inn søknaden din

Gå til den offisielle nettsiden til Generalitat Valenciana turistregister.
https://cindi.gva.es/es/web/turisme/registre-de-turisme

Du kan logge inn med et gyldig digitalt sertifikat eller en PIN (nøkkel).
Du kan skaffe deg en PIN her: https://clave.gob.es/clave_Home/PIN24H.html

Søknadsskjema her: https://www.gva.es/es/inicio/procedimientos?id_proc=19207
Fyll ut søknadsskjemaet med detaljer om eiendommen din, inkludert kadastral referanse, adresse, oppgitte utleieperioder (f.eks. sesongmessig eller helårs), og maksimalt antall gjester.
Last opp de påkrevde dokumentene.
Når søknaden er sendt inn, vil du motta en bekreftelse på vellykket innsending.