Kontekst makroekonomiczny
Zewnętrzne czynniki znacząco kształtowały trendy na rynku nieruchomości Costa Blanca od 2015 do 2025 roku. Okres ten rozpoczął się w okresie ożywienia strefy euro, z bardzo niskimi stopami procentowymi i luzowaniem ilościowym (wstrzyknięcie finansowe przez EBC do hiszpańskich aktywów) wzmacniając inwestycje w nieruchomości. Koszty kredytów hipotecznych były historycznie niskie pod koniec lat 2010, zachęcając zarówno krajowych, jak i zagranicznych nabywców. Referendum w sprawie Brexitu (2016) wprowadził niepewność dla brytyjskich nabywców, ale popyt dostosował się raczej niż załamał, a Brytyjczycy wciąż stanowili około 12% zakupów domów w prowincji Alicante w 2024 roku, chociaż mniej niż w poprzednich latach.
COVID (2020) przyniósł nagłą, ale krótkotrwałą przerwę. W trakcie lockdownu transakcje nieruchomościami praktycznie zamarły. Zagraniczne zakupy w prowincji Alicante spadły o około 30% w 2020 roku (15 400 sprzedaży, w porównaniu do 22 200 w 2019 roku). Niemniej jednak, ogromne bodźce fiskalne i trendy pracy zdalnej zamieniły nieruchomości w bezpieczną przystań po pandemii. Pod koniec 2020 roku i w 2021 roku popyt wzrósł, gdy nabywcy poszukiwali większych domów z przestrzenią na zewnątrz. W 2022 roku, w celu powstrzymania inflacji, Europejski Bank Centralny podniósł stopy procentowe z poziomu 0% do ponad 4%. Pomimo tego, rynek Costa Blanca pozostał silny, napędzany przez bogatych nabywców zagranicznych i zaległy popyt, nawet gdy koszty finansowania rosły. Inne czynniki podnoszące ceny domów to odzyskujący sektor turystyczny, niska stopa bezrobocia i wysoka inflacja (która historycznie przyciąga europejskich inwestorów do nieruchomości).
Pod koniec 2023 roku hiszpański rząd zasygnalizował nadchodzący koniec „Złotej Wizy” (rezydencja poprzez inwestycje w nieruchomości o wartości powyżej 500 tys. euro). Oznaczałoby to bardziej restrykcyjne podejście do spekulacyjnych inwestycji zagranicznych, potencjalnie ograniczając popyt spoza Europy. Ponadto, region Walencja wprowadził surowsze przepisy dotyczące krótkoterminowych wynajmów, w tym limity licencji i zakazy obszarów w stresowanych obszarach Costa Blanca. Spowodowało to pewne ochłodzenie aktywności inwestorów, ale zwiększyło wartość wolnostojących nieruchomości z istniejącymi licencjami na wynajem.
Mimo gospodarczych wstrząsów, takich jak Brexit, COVID-19, wahania stóp procentowych i polityka rządowa, sektor nieruchomości Costa Blanca wykazał silny rozwój, wspierany przez swoje międzynarodowe walory i rosnący popyt na hiszpański styl życia nadmorski.
Przegląd regionalny: Północ kontra Południe
Północna i Południowa Costa Blanca prezentują różne cechy rynkowe w prowincji Alicante. Północny odcinek (mniej więcej od miasta Alicante przez Benidorm, Altea, Calpe, Moraira, Javea, Denia) znany jest z malowniczej górzystej linii brzegowej, ekskluzywnej atmosfery i tradycyjnie wyższych wartości nieruchomości. Tutaj rozwój był bardziej kontrolowany. Znajdziemy mniej kompleksów o dużej gęstości zabudowy i więcej willi na większych działkach – co tworzy ekskluzywny charakter. Ceny na Północy Costa Blanca zazwyczaj wahają się od €2,500 do €6,000 za metr kwadratowy w zależności od miasta i typu nieruchomości, a są znacząco wyższe w miejscach takich jak Moraira czy Javea. Profil nabywców skierowany jest ku zamożnym północnoeuropejczykom (Brytyjczykom, Holendrom, Niemcom, Belgom, Skandynawom), którzy często poszukują drugich domów lub willi na emeryturę z widokiem na morze. Czynnikiem kształtującym styl życia na Północy są malownicze porty, pola golfowe i wysokiej klasy restauracje; miasta takie jak Altea, Moraira czy Javea oferują urocze stare miasta i luksusowe enklawy mieszkalne, które przyciągają zamożnych emigrantów.
W przeciwieństwie do tego, Costa Blanca Południowa (od Alicante przez Santa Pola, Torrevieja, Orihuela Costa aż do granicy z Murcją) charakteryzuje się płaskim terenem, rozległymi plażami i większymi urbanizacjami. Nieruchomości tutaj od dawna są bardziej przystępne cenowo i przyciągają szerszy międzynarodowy rynek klasy średniej. Ceny w popularnych południowych regionach pozostają niższe. Torrevieja średnio wynosi około €2,400/m², a jedno z najtańszych miast, Pilar de la Horadada, oferuje ceny od €2,000 do €3,000/m² za nowe budowy. Ta przystępność cenowa, w połączeniu z dobrze rozwiniętą brytyjską społecznością emigrantów, sprawiła, że Południe stało się magnesem dla emerytów i kupujących domy wakacyjne z Wielkiej Brytanii i Irlandii. W ostatnich latach rynek Costa Blanca Południowa zyskał także na popularności wśród nabywców z Europy Północnej i Wschodniej. Silne społeczności Rosjan (historycznie), a obecnie Holendrów, Belgów, Polaków, Rumunów i Ukraińców, powstały wokół urbanizacji Torrevieja. Na Południu znajduje się duży odsetek nowych inwestycji, oferujących nowoczesne udogodnienia i dobry potencjał wynajmu. Styl życia na Południu jest określany przez wygodę i łatwy dostęp do rozrywki oraz plaż przyjaznych rodzinom. Podczas gdy obie regiony cieszą się 300+ dniami słońca na Costa Blanca, mikroklimat na Północy (szczególnie w Javea/Denia) jest nieco bardziej zielony, wilgotniejszy zimą i chłodniejszy latem, podczas gdy Południe jest gorętsze i bardziej suche, przyciągając zarówno miłośników słońca letniego, jak i zimowego. Podsumowując, Costa Blanca Północ jest butikowa i ekskluzywna, podczas gdy Południe jest ruchliwe i skoncentrowane na wartości, jednak oba nadal cieszą się silnym popytem ze strony międzynarodowych nabywców przyciąganych do śródziemnomorskiego stylu życia.
Trendy cen nieruchomości na Costa Blanci (2015–2025)
Ceny domów na Costa Blanci wykazywały wyraźny trend wzrostowy od 2015 do 2025 roku. W 2015 roku rynek wychodził z kryzysu sprzed 2008 roku, a ceny ustabilizowały się po osiągnięciu dna około 2014 roku. Średnia cena w Hiszpanii wynosiła około €1,500/m² w 2015 roku, co oznaczało, że rynek osiągnął swoje minimum. W prowincji Alicante i większości wybrzeża Hiszpanii, 2015 rok oznaczał początek skromnego wzrostu; na przykład w Denii (Costa Blanca Północna), ceny domów z rynku wtórnego oscylowały w okolicach €1,650/m² na początku 2015 roku, podczas gdy w Torrevieja (Costa Blanca Południowa) wynosiły około €1,075/m². Od 2015 do 2019 roku ceny rosły stabilnie o 5–7% rocznie, nieco powyżej średniego wzrostu krajowego wynoszącego 4–5%. Do 2019 roku średnie wartości wzrosły do około €1,800/m² w prowincji Alicante (mieszanka wybrzeża i terenów wewnętrznych) i około €1,350–€1,400/m² na poziomie krajowym, co odzwierciedlało silny wzrost.
Kluczowe punkty zwrotne nastąpiły w kolejnych latach. Szczyt przedpandemiczny około 2019 roku przyniósł wysoką liczbę transakcji i wzrost cen zbliżający się do 7% rocznie. W 2020 roku szok związany z COVID-19 tymczasowo zahamował wzrost cen, jednak już na początku 2021 roku ceny zaczęły ponownie rosnąć. Nagromadzone zapotrzebowanie doprowadziło do mini-boomu pod koniec 2021 roku, który przeniósł się na 2022 rok. Ceny mieszkań wzrosły o 8–10% na wybrzeżu Morza Śródziemnego w 2022 roku, co stanowiło najszybszy wzrost dekady. Costa Blanca była świadkiem niezwykłej aktywności na rynku nieruchomości, z zagranicznymi zakupami (w oczekiwaniu na ponowne otwarcie podróży i terminy związane z Brexitem) oraz miejscowymi mieszkańcami spieszącymi się, aby skorzystać z niskich stóp procentowych przed spodziewanymi podwyżkami. Średnie ceny w popularnych nadmorskich miejscowościach poszybowały w górę. Torrevieja osiągnęła poziom €1,800/m² do 2022 roku (wzrost o 70% od 2015 roku), a Denia przekroczyła poziom €2,500/m² do 2022 roku (wzrost o 50% od 2015 roku). Średnia krajowa w Hiszpanii również osiągnęła nowy rekordowy poziom około €1,900/m² w 2022 roku, wreszcie przekraczając poziomy sprzed 2008 roku.
Przechodząc do lat 2023–2025, tempo nieco się umiarkowało, ale pozostało silne. W 2023 roku ceny nadal rosły pomimo mniejszej liczby transakcji. A do stycznia 2024 roku Costa Blanca wykazywała wzrost o około 9% rok do roku, przewyższając średni wzrost w Hiszpanii wynoszący 6,6% rok do roku. Na początku 2025 roku średnie ceny ofertowe osiągnęły poziom €2,200/m² w Hiszpanii, podczas gdy lokalne rynki na Costa Blanci znacznie przekraczały te wskaźniki: Denia i Javea osiągnęły średnio około €2,900–€3,800 za m² na początku 2025 roku, podczas gdy Torrevieja i okolice średnio około €2,200–€2,400/m². Oznacza to, że ceny na południowym wybrzeżu podwoiły się od 2015 roku, a ceny na północnym wybrzeżu są około 80% wyższe. Skorygowane o inflację wartości nieruchomości wciąż są nieco poniżej szczytu z 2007 roku w realnych warunkach, co wskazuje na pewną przestrzeń do dalszego wzrostu bez ryzyka wejścia w obszar bańki.
Podsumowując, odporność po pandemii i utrzymujące się zainteresowanie ze strony zagranicznych inwestorów sugerują, że chyba że nie wystąpią poważne wstrząsy, Costa Blanca będzie nadal obserwować stopniowy wzrost wartości nieruchomości. Relatywna przystępność cenowa regionu w porównaniu z innymi gorącymi miejscami na Morzu Śródziemnym (np. prowincja Malaga czy francuska Riwiera) oznacza, że nieruchomości są często okazją dla międzynarodowych nabywców, co podkreśla długoterminowy byczy trend cenowy.
Demografia i Motywacje Kupujących
Od 2015 do 2025 roku demografia kupujących na Costa Blanci była zdominowana przez obcokrajowców, z udziałem międzynarodowych nabywców stanowiących niemal 45% (wzrost z 33% w 2015 roku) wszystkich transakcji zakupu nieruchomości w prowincji Alicante do 2024 roku, co stanowiło najwyższy odsetek w Hiszpanii. Wielką Brytanię pozostała głównym krajem pochodzenia, a Brytyjczycy stanowili 12% wszystkich nabywców nieruchomości w Alicante w 2024 roku. Belgowie i Holendrzy zyskali na znaczeniu, reprezentując odpowiednio 10% i 8%. Inwestycje Holendrów nawet na chwilę przewyższyły łączne kwoty Brytyjczyków w 2023 roku.
W międzyczasie, kupujący z Europy Wschodniej znacząco wzrosli, zwłaszcza na Costa Blanca Południowa. Polacy, Rumuni i Ukraińcy stali się kluczowymi grupami nabywców. Do połowy lat 20. Polacy zajmowali czołowe trzy miejsca wśród obcokrajowców w Wspólnocie Walenckiej. Rumuni, a wcześniej Rosjanie, stworzyli silne społeczności, zwłaszcza w Torrevieja i Orihuela Costa.
Profile kupujących również ewoluowały. Typowy nabywca na Costa Blanci w 2015 roku to emeryt z Północnej Europy (w wieku 50–70 lat), ale
Motywacje nabywców poszerzyły się poza emeryturą i użytkowaniem na wakacje, a po pandemii COVID-19, wielu nabywców poszukiwało mieszkań nadających się do zamieszkania przez cały rok, z ogrodami, basenami, biurami i bliskością natury. Dochód z wynajmu pozostał silnym czynnikiem napędzającym zakupy nieruchomości, a popyt turystyczny odbił się do 2022 roku. Jednakże, coraz więcej nabywców teraz preferuje mieszkania odpowiednie do długoterminowego zamieszkania lub przyszłej relokacji.
Do 2025 roku, grupa nabywców była bardziej międzynarodowa i zróżnicowana, rozszerzając się od głównie zachodnioeuropejskich emerytów o więcej Skandynawów, Europejczyków Wschodnich i obywateli z USA, Ameryki Łacińskiej i Bliskiego Wschodu. W miastach takich jak Algorfa i Rojales, nawet do 70% nieruchomości jest w posiadaniu obcokrajowców!
Wymagania nabywców i zmiany stylu życia
Od 2015 do 2025 roku nabywcy na Costa Blanci stali się bardziej wybredni, priorytetem stawiając jakość, efektywność i funkcje związane ze stylem życia.
Kiedyś opcjonalne, zielone funkcje, takie jak panele słoneczne i wysokie oceny energetyczne, są teraz oczekiwane, zwłaszcza przez nabywców z północnej Europy. Nieruchomości z oceną A, wyposażone w systemy słoneczne, zrównoważone materiały i ładowarki do samochodów elektrycznych cieszą się dużym zainteresowaniem, zarówno ze względu na świadomość ekologiczną, jak i na przyszłość.
Po 2020 roku biura w domu stały się niezbędne. Nabywcy poszukują elastycznych układów, dodatkowych pomieszczeń i szybkiego internetu światłowodowego. Obszary mieszkalne typu open space i dedykowane miejsca pracy są powszechne, ponieważ komfort i efektywność podczas dłuższych pobytów są najwyższym priorytetem.
Prywatne tarasy, baseny, ogrody i bliskość terenów zielonych są teraz niezbędne. Pandemia wzmocniła wartość przestrzeni zewnętrznych, a dodatkowe elementy, takie jak grille, pergole i strefy relaksu, zwiększają atrakcyjność.
Lokalizacje z możliwością spaceru do sklepów i plaż zyskały na wartości. Centra miast takie jak Javea pueblo, Denia centre, Altea old town, Javea’s Arenal, Playa San Juan, La Zenia i centralny Torrevieja cieszą się popytem, zwłaszcza wśród emerytów i nabywców bez samochodu.
Nowoczesne, łatwe w utrzymaniu domy są silnie preferowane. Nabywcy chcą otwartych kuchni, nowoczesnych urządzeń i kontroli klimatu. Gotowe do zamieszkania i odnowione domy przewyższają starsze, przestarzałe oferty.
Osiedla zamknięte z basenami i strefami wellness przyciągają zarówno emerytów, jak i młodsze rodziny. Dostęp do ośrodków medycznych, usług profesjonalnych, sklepów i rozrywki jest częstym zapytaniem.
Nabywcy są bardziej świadomi ocen energetycznych i licencjonowania na wynajem. Wiele osób teraz pyta, czy nieruchomość posiada ważną licencję turystyczną, nawet gdy kupują ją do użytku osobistego.
Najbardziej poszukiwane domy w 2025 roku są nowoczesne, energooszczędne i dobrze zlokalizowane. Willa z panelami słonecznymi, szybkim internetem, basenem i możliwością spaceru do udogodnień sprzedaje się szybko. To zapotrzebowanie skłoniło do remontów i stopniowego podniesienia wartości nieruchomości na Costa Blanci, ponieważ nabywcy płacą premie za wygodę i długoterminową wartość.
Nowa budowa vs. Odsprzedaż
Po kryzysie w 2008 roku, budownictwo praktycznie zatrzymało się na Costa Blanca, a do 2015 roku większość transakcji dotyczyła odsprzedaży domów, ponieważ pozostałe nowe budowy zostały wchłonięte. W miarę wzrostu ożywienia, deweloperzy ostrożnie powrócili—szczególnie w obszarach o wysokim popycie.
Odsprzedaż nadal dominuje, ale udział nowych budów stale rośnie. W 2015 roku nowe domy stanowiły niewielki ułamek sprzedaży; do 2023 roku około 12% zakupów dokonywanych przez zagranicznych nabywców w Alicante dotyczyło nowych budów, w porównaniu do 9% w 2022 roku. Costa Blanca Południowa przodowała w tym wzroście dzięki nowym kompleksom apartamentów i willi w Orihuela Costa, Pilar de la Horadada, Ciudad Quesada i Gran Alacant. Na Północy, bardziej restrykcyjne planowanie i ograniczona dostępność ziemi sprawiły, że nowe inwestycje były bardziej selektywne, chociaż miasta takie jak Finestrat, Polop i Cumbre del Sol odnotowały stałą aktywność, w tym nowe społeczności willowe.
Wielu zagranicznych nabywców, szczególnie z Europy Północnej, preferuje nowoczesne, gotowe do zamieszkania nieruchomości z energooszczędnością, basenami i ogrodzonymi udogodnieniami. Inni wciąż wolą odsprzedaż ze względu na ich urok, położenie przy morzu lub dojrzałe sąsiedztwa, które nie są możliwe w nowych budowach.
Nowe budowy niosą ze sobą premię, a wzrost cen o 30–50% za metr kwadratowy jest powszechny. Ta premia odzwierciedla nowoczesny design, wysokie koszty budowy (szczególnie po 2021 roku) i wygodę dla nabywców. W 2022 roku, domy w stanie deweloperskim sprzedawały się nawet przed ukończeniem, a niektórzy nabywcy odsprzedawali umowy z zyskiem.
Wolumen budowy pozostaje znacznie poniżej poziomu sprzed 2008 roku. W kluczowych strefach, podaż jakościowych nowych budów jest ograniczona, a większość z nich szybko znajduje nabywców. Wieżowce przy plaży w Calpe i Benidorm oraz osiedla golfowe, takie jak Las Colinas i La Finca, nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, szczególnie ze strony belgijskich, holenderskich i skandynawskich nabywców.
Rynek odsprzedaży jest podzielony. Odsprzedaże po remoncie lub dobrze utrzymane sprzedają się szybko i czasami osiągają ceny nowych budów, szczególnie w najlepszych obszarach, takich jak strefy przybrzeżne Javea i Moraira. Starsze lub przestarzałe domy mogą pozostawać na rynku, chyba że są przecenione. To z kolei napędza rozwijającą się branżę remontową, (szczególnie na Północnej Costa Blanca) z kompleksowymi modernizacjami pomagającymi właścicielom konkurować.
Podsumowując, nabywcy poszukujący nowoczesnych, niskonakładowych domów wybierają nowe budowy, a ci, którzy cenią lokalizację lub charakter, wybierają odsprzedaż. Od 2025 roku obie grupy korzystają z rosnącego popytu, a nowe budowy sprzedają się po rekordowych cenach ze względu na presję kosztów i silne zainteresowanie ze strony zagranicznych nabywców.
Przegląd rynku wynajmu na Costa Blanci (2015–2025)
Rynek wynajmu na Costa Blanci znacząco ewoluował w ciągu ostatniej dekady, kształtowany przez trendy turystyczne, coraz bardziej restrykcyjne przepisy oraz rosnące zapotrzebowanie na długoterminowe wynajmy.
Boom Airbnb w połowie lat 2010. skłonił wielu nabywców do celowania w dochody z wynajmu na wakacje, zwłaszcza w kluczowych nadmorskich miejscowościach Costa Blanci (Orihuela Costa, Benidorm, Calpe, Altea, Moraira, Javea). Do 2019 r. dochody z wynajmu turystycznego często przewyższały zyski z długoterminowych najmów. Jednak narastające skargi dotyczące „turystycznego charakteru” i braki w mieszkaniach skłoniły władze regionalne do wprowadzenia zasad licencjonowania. Miasta takie jak Jávea ograniczyły nowe licencje w 2024 r., argumentując, że 20% domów było już wynajmowanych na wakacje. Denia i Calpe rozważały wprowadzenie podobnych ograniczeń.
COVID-19 tymczasowo zatrzymał krótkoterminowe wynajmy, ale do 2022–23 r. popyt na wynajem powrócił do rekordowych poziomów. Ceny wynajmu turystycznego w prowincji Alicante wzrosły o 11% w 2023 r. do średniej kwoty 125 €/noc za mieszkanie dwupokojowe. W 2024 r. nowe przepisy wymagały licencji turystycznych i spełnienia określonych norm (np. klimatyzacja, kontrole bezpieczeństwa), z karą za nieprzestrzeganie przepisów.
Ze względu na coraz większą liczbę osiedlających się na stałe emigrantów, ceny długoterminowych najmów gwałtownie wzrosły. W 2025 r. średnia cena wynajmu w prowincji Alicante wyniosła 12 €/m², wzrost o 8,4% w porównaniu z poprzednim rokiem, i była jednym z najszybciej rosnących w Hiszpanii. Typowe mieszkanie o powierzchni 100 m² wynajmowane jest teraz za 1200 €/miesiąc, co stanowi podwójną kwotę z 2015 r.! Nawet Torrevieja, kiedyś znana z niskich czynszów, zanotowała znaczne wzrosty z powodu zagranicznego popytu.
Obawy dotyczące dostępności doprowadziły do wprowadzenia krajowych limitów czynszów w 2023 r. oraz rozmów na temat zachęt do budownictwa socjalnego, choć egzekwowanie tych przepisów jest zróżnicowane. Niemniej jednak zarówno segment krótkoterminowy, jak i długoterminowy oferują solidny potencjał inwestycyjny.
Do 2025 r. średnie brutto zyski z wynajmu na wakacje wynoszą 5–7%, a z długoterminowych najmów około 4–5%. Ten potencjał dochodowy przyciąga „inwestorów stylu życia” z Wielkiej Brytanii, Belgii i Holandii, którzy korzystają z nieruchomości przez część roku i wynajmują resztę czasu.
Niektóre miasta wprowadziły zasady dotyczące strefowania w celu ograniczenia wynajmu turystycznego w strefach mieszkalnych. Alicante rozważało ograniczenia w swoim starem mieście. Mimo że ogólne zakazy nie zostały wprowadzone, władze lokalne zaostrzają nadzór w celu zachowania równowagi społeczności.
Rynek wynajmu na Costa Blanci pozostaje silny, ale bardziej uregulowany. Wysoka zajętość i solidne zwroty z inwestycji sprawiają, że zarówno krótko-, jak i długoterminowe wynajmy stanowią niezawodne źródła dochodu, które dodatkowo wspierają wzrost wartości nieruchomości.
Istotne trendy według lat (2015–2025)
2015: Rozpoczyna się ożywienie rynku. Ceny ustabilizowane po kryzysie; zagraniczni nabywcy (około 17 500) wracają do Alicante. Minimalna liczba nowych budów. Słabość euro przyciąga osoby spoza Europy. Nastroje: ostrożny optymizm.
2016: Referendum w sprawie Brexitu powoduje krótkotrwałe spowolnienie w Wielkiej Brytanii. Ceny rosną o 3–5%. Wzrasta popyt zagraniczny; zainteresowanie ze strony Belgów i Holendrów wzrasta na Costa Blanca North. Kredyty się luzują; powraca zaufanie.
2017: Szerokie rozszerzenie. Brytyjczycy pozostają głównymi nabywcami. Ceny rosną o 5–7%. Wzrasta popyt ze Skandynawii. Rozpoczyna się intensywna budowa w Orihuela Costa, Benidorm i Finestrat.
2018: Szczyt popytu Brytyjczyków przed Brexitem. Ponad 20 000 transakcji zagranicznych. Ceny rosną o 6–8%. Nowe budynki sprzedawane są na etapie planowania. Rozpoczyna się boom turystyki wynajmu. To rynek sprzedającego.
2019: Transakcje zagraniczne osiągają 22 200 (rekord). Szczyt cen. Mniej niemieckich i nordyckich nabywców z powodu osłabienia walut. Niewielka dostępność nieruchomości w kluczowych strefach, takich jak Javea, Moraira i Torrevieja.
2020: COVID zatrzymuje rynek w II kwartale. Sprzedaż spada o 30%. Ceny się utrzymują. Zainteresowanie wzbudzają wille. Pojawia się popyt na pracę zdalną i drugie domy. Rok kończy się stabilnie z 1–2% spadkiem cen.
2021: Odbicie. Sprzedaż i ceny odradzają się. Zagraniczni nabywcy wzrastają o 40%. Pojawiają się cyfrowi nomadzi. Rosną koszty budowy.
2022: Rok rekordowy. Prawie 32 000 transakcji zagranicznych. Brytyjczycy silni pomimo Brexitu. Wzrasta liczba polskich nabywców. Ceny rosną o 8–10%; luksusowa nieruchomość w Javea/Moraira zyskuje 15%. Wynajmy radzą sobie dobrze. Rynek pokazuje oznaki przegrzania.
2023: Faza ochłodzenia. Sprzedaż spada o 5%. Rynek szwedzki zwalnia. Wzrasta popyt Ukraińców, Polaków i Amerykanów Łacińskich. Ceny wciąż rosną o 4–6%. Zaostrza się regulacja: skupienie na licencjonowaniu wynajmu. Poprawia się dostępność nieruchomości.
2024: Wzrost się wznowił. Ceny wzrosły o 6–9% w porównaniu z 2023 rokiem. Mieszanka nabywców się poszerza: Włosi, Marokańczycy, Amerykanie Północni. Cyfrowi nomadzi się osiedlają. Aktywne są Torrevieja i Orihuela Costa. Deweloperzy wskazują na problemy z dostawami.
2025: Rynek osiąga szczyt. Ceny na rekordowo wysokim poziomie. 50% nabywców to osoby spoza kraju. Prognoza: wzrost o 4–6%, możliwe 10% w gorących punktach. Ryzyka: regulacje, wzrost stóp procentowych. Perspektywy: odporność przy silnych podstawach.
Prognoza rynku nieruchomości na Costa Blancę (2025–2028)
Rynek nieruchomości na Costa Blancie ma pozostać silny, choć z bardziej stabilnym wzrostem w porównaniu do początku lat 2020. Słońce, styl życia i względna przystępność cen pozostają kluczowymi czynnikami napędzającymi.
Międzynarodowi nabywcy stanowią podstawę rynku nieruchomości na Costa Blancie – dysponują wyższymi budżetami i pomagają napędzać lokalne gospodarki. Popyt ze strony Brytyjczyków utrzymuje się, wspierany przez wizy niezarobkowe i dla nomadów cyfrowych. Zainteresowanie ze strony północnoeuropejskich krajów (Beneluks, Skandynawia) prawdopodobnie się wzmocni, gdy obszar stanie się bardziej „odkryty” w ich ojczyznach. W południowej części regionu zainteresowanie ze strony Europejczyków Wschodnich (Polaków, Czechów) prawdopodobnie będzie rosło, napędzane wzrostem dochodów i istniejącymi ośrodkami dla emigrantów. Nabywcy spoza UE o wysokim statusie majątkowym (z USA, Kanady, Bliskiego Wschodu) mogą również wzrosnąć, nawet bez wiz Złotych, w miarę wzrostu atrakcyjności Hiszpanii na arenie międzynarodowej.
Prognozuje się umiarkowany wzrost cen do 2028 roku, około 4–6% rocznie. Czynnikiem napędzającym będą silne zapotrzebowanie zagraniczne, wysokie koszty budowy i ograniczona podaż. Podobnie jak w przypadku obszarów Costa del Sol, wzrost będzie nierównomierny. Obszary pierwszej klasy (nadmorskie, centra miast) powinny przewyższać strefy w głębi lądu. Stopy procentowe mogą zmniejszyć popyt na kredyty hipoteczne w połowie dekady, ale nie przewiduje się większej korekty ze względu na popyt końcowych użytkowników i ograniczoną podaż.
Nowe budynki będą skoncentrowane w okolicach Benidormu-Finestrat, Polop/La Nucia, Orihuela Costa i obrzeżach Torrevieja (np. Villamartin, Los Balcones). Obszary w głębi lądu, takie jak Algorfa i Daya Nueva, będą się rozwijać dzięki budżetowym domom jednorodzinnym, które będą kierowane do emerytów. Podaż nowych budynków pozostanie kontrolowana i w niektórych przypadkach nawet ograniczona, aby uniknąć zatorów infrastrukturalnych i nie obciążać nadmiernie systemów wodociągowych, kanalizacyjnych czy transportowych. Te „bardziej restrykcyjne” przepisy urbanistyczne pomagają zrównoważyć wzrost (brak nadmiernego budownictwa) i utrzymać stabilność cen.
Modernizacje lotniska w Alicante i linii kolejowej Korytarza Śródziemnomorskiego (w tym możliwy AVE Alicante-Murcia) zwiększą dostępność. Więcej bezpośrednich lotów do Europy (np. do Polski, Skandynawii) poszerzy demografię nabywców. Lepsze połączenia transportowe mogą podnieść wartość nieruchomości w strefach w głębi lądu oraz w strefach letniskowych na drugi dom.
Rynek powinien pozostać atrakcyjny dla inwestorów, ze względu na solidne stopy zwrotu z wynajmu, silny turystykę i rosnące zapotrzebowanie. Promocja przez cały rok (nomadzi cyfrowi, zimowe słońce) wspiera popyt. Chociaż Hiszpania może nałożyć w przyszłości ograniczenia (np. na puste domy lub zakupy przez osoby niebędące rezydentami), obecnie nie istnieją żadne poważne ograniczenia.
Ryzyka zewnętrzne obejmują recesje w krajach źródłowych (Wielka Brytania, Niemcy), wahania kursów walut i utrzymywanie się wysokich stóp procentowych do 2026 roku. Jeśli sytuacja finansowa dla lokalnych mieszkańców się pogorszy, może wzrosnąć presja na wprowadzenie bardziej restrykcyjnych kontroli najmu lub budowy mieszkań socjalnych – głównie w centrach miejskich. Na razie miedzynarodowa atrakcyjność Costa Blanci stanowi zabezpieczenie przed szerszymi gospodarczymi trudnościami.
Miasta i Dzielnice Costa Blanca, na które warto zwrócić uwagę
Jávea (Xàbia): Topowy wybór dla emigrantów ze względu na swoje stare miasto, plażę Arenal i strefy willowe, takie jak Tosalet. Wysoki rynek (około €3,800/m² w 2025 r.) przyciąga zarówno rodziny, jak i emerytów. Ograniczona podaż, międzynarodowe szkoły i moratorium na wynajem turystyczny wzmacniają ekskluzywność.
Denia: Bardziej przystępne cenowo niż Jávea, ale doganiające go. Długie plaże, port do Ibizy i renoma kulinarna przyciągają hiszpańskich i zagranicznych nabywców. Modernizacje portu i trendy pracy zdalnej zwiększają jego atrakcyjność. Dojazd do Walencji, co czyni go atrakcyjnym dla młodszych emigrantów.
Zainteresowanie inwestorów: Obszar mieszkalny naprzeciwko nowej mariny. Brak luksusowych zakwaterowań dla zamożnych podróżnych.
Moraira: Butikowy, niski i skoncentrowany na luksusie. Wysokie ceny za m² (często powyżej €5,000) i surowe przepisy planistyczne ograniczają podaż. Brytyjscy, holenderscy i belgijscy nabywcy dominują. Nowe luksusowe domy ekologiczne odzwierciedlają zapotrzebowanie nabywców na prywatność i jakość.
Zainteresowanie inwestorów: Oczekuje się odświeżenia komercyjnego korytarza wzdłuż drogi wybrzeża Moraira do Calpe (od plaży Ampolla do Pepe La Sal). Obserwuj obszary wzdłuż tej trasy, takie jak Moravit i Cap Blanc.
Altea: Artystyczne, z ikonicznymi widokami i podzielonym rynkiem: urocze kamienice i apartamenty w porównaniu do luksusowych willi Altea Hills. Marina i projekty apartamentów butikowych przyciągają zamożnych nabywców. Kontrolowany rozwój pomaga zachować wartość.
Benidorm & Finestrat: Benidorm przeżywa renesans wieżowców (np. Wieża Intempo) z wysokimi dochodami z wynajmu. Finestrat oferuje nowe budynki na zboczach gór, przeznaczone dla obcokrajowców pragnących widoków i przestrzeni w pobliżu rozrywki. Infrastruktura wspiera rozwój.
Inwestorzy, bądźcie ostrożni: Ceny nowych budynków w Finestrat są na najwyższym poziomie rynkowym.
Torrevieja: Lider wysokiej objętości i przyjazny dla budżetu na południu. Szeroka baza nabywców (Brytyjczycy, Irlandczycy, Europejczycy Wschodni). Trwające modernizacje promenady i promocja dla nomadów cyfrowych sygnalizują stopniowe przesunięcie pozycji. Rynek wtórny dominuje ze względu na ograniczenia gruntowe.
Zainteresowanie inwestorów: Nieruchomości w pobliżu portu i Playa del Acequion.
Orihuela Costa: Przedmieścia na wybrzeżu na południe od Torrevieja z różnorodnymi społecznościami, takimi jak La Zenia i Villamartín. Popularne wśród miłośników golfa, zamkniętych osiedli i nowych budynków. Pozostaje przystępne cenowo (€1,800–€2,500/m²) i atrakcyjne dla zagranicznych emerytów i rodzin.
Strefy Wzrostu W Głębi Lądu: Doliny Jalón/Orba (północ) i Rojales/Algorfa (południe) przyciągających osoby poszukujące wartości, przestrzeni i ciszy. Z rosnącą infrastrukturą te obszary pasują do emerytów i inwestorów zorientowanych na zysk. Niektóre miasta mają ponad 70% zagranicznego właścicielstwa.
Ogólnie perspektywy do 2028 roku są pozytywne. Costa Blanca ma utrzymać swoją pozycję jako jeden z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości w Hiszpanii. Zaufanie sprzedawców jest wysokie, a zainteresowanie kupujących jest globalne i teraz wielopokoleniowe, co zapewnia szerszą bazę popytu. Chociaż wskaźniki wzrostu mogą się ustabilizować, kombinacja atrakcyjności stylu życia, poprawiającej się infrastruktury i ograniczonej ilości wybrzeża sugeruje, że wartości będą nadal rosnąć. Era dwucyfrowych wzrostów cen rocznych może się skończyć na razie, ale stabilny wzrost w średnich jednocyfrowych wartościach, w połączeniu z możliwościami generowania dochodu z wynajmu, stanowi przekonujący argument na rzecz nieruchomości na Costa Blanca w najbliższych latach.
Czy szukasz domu na Costa Blanca? Które obszary Cię najbardziej interesują?
