Nielegalne budowy domów: ryzykowne miejsca do kupna w Hiszpanii

Wiele regionów w całej Hiszpanii boryka się z trwającymi wyzwaniami związanymi z nielegalnymi budowlami. Korupcja i niewłaściwe planowanie często odgrywają dużą rolę w budowie nielegalnych domów w obszarach chronionych. To nie tylko stwarza ryzyko dla środowiska, ale również obciąża zasoby naturalne, takie jak woda, i często pozostawia wielu niewinnych nabywców w obliczu kłopotów prawnych i przytłaczających strat finansowych.

Istnieją pewne prowincje i miasta w Hiszpanii, które były najbardziej problematyczne na przestrzeni lat i mogą wiązać się z większymi ryzykami związanymi z zakupem domu w Hiszpanii.

1. Almería, Almanzora Valley. Istnieje prawie 13.000 nielegalnych domów w miastach takich jak Albánchez, Albox, Arboleas, Cantoria, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa, oraz Zurgena. Około 920 z nich znajduje się na chronionej ziemi i grozi im natychmiastowa wyburzenie.

2. Cádiz, El Palmar (Vejer de la Frontera) ma ponad 2.400 nielegalnych domów, z których wiele wykorzystywanych jest do turystyki, co budzi obawy o środowisko. Chiclana de la Frontera i Conil de la Frontera są znane z nieautoryzowanych domów wiejskich. Barbate jest szczególnie dotknięte w strefach nadmorskich.

3. Málaga, Marbella. Około 30.000 nielegalnych nieruchomości z okresu ery Jesús Gila (były burmistrz Marbelli), w tym budynki takie jak Edificio Belmonsa i Banana Beach. Axarquía Region (Vélez-Málaga, Torre del Mar). Między 10.000 a 20.000 nielegalnych domów, głównie na terenach wiejskich, które są popularne wśród ekspatów.

4. Sevilla, Morón de la Frontera. Niedawno uregulowano około 770 domów. Villaverde del Río ma około 662 nielegalnych domów w skupiskach takich jak Haza Espino Las Calderas i Los Algarrobos La Regenta. Inne miasta: El Cuervo (156 domów), Fuentes de Andalucía (37 domów) i Pilas (52 domy).

5. Canary Islands. Telde i San Bartolomé de Tirajana mają rosnącą liczbę nielegalnych domów, zwłaszcza w pobliżu centrów miejskich.

6. Madrid Suburbs. El Molar niedawno doświadczył wyburzeń domów na chronionej ziemi. Chinchón, Mejorada del Campo, Colmenar de Oreja i Fuente el Saz są znane z nielegalnych budowli wiejskich.

7. Jaén and Córdoba, są znane z obszarów z nieautoryzowanymi domami wiejskimi.

8. Huelva ma ciągłe problemy z nielegalnymi domami, szczególnie w mniej rozwiniętych obszarach.

9. Valencia Province Kusty i tereny wiejskie Walencji są hotspotami dla nielegalnych inwestycji, zwłaszcza w miejscach popularnych wśród ekspatów. Alicante (Costa Blanca) jest znane z rozproszonych nieautoryzowanych inwestycji. Jalon Valley, a zwłaszcza Lliber, ma setki nielegalnych domów wiejskich, które spowodowały komplikacje prawne dla międzynarodowych nabywców.

10. Balearic Islands (Mallorca) Palma ma wysoki poziom nieautoryzowanych budowli wiejskich, szczególnie w miastach takich jak Algaida (102 wyburzenia od 2017 roku), Marratxí i Felanitx. Te obszary przechodzą regularne wyburzenia w celu ochrony środowiska.

Te regiony są emblematyczne dla wyzwań Hiszpanii związanych z nielegalną budową, które wpłynęły na lokalnych mieszkańców i międzynarodowych nabywców z powodu wcześniejszych problemów z planowaniem oraz, w niektórych przypadkach, korupcji w zarządzaniu miastem.

Nielegalne budownictwo w Hiszpanii często wynika z kombinacji problemów regulacyjnych, postaw kulturowych, motywacji ekonomicznych oraz, nierzadko, korupcji.

Luki prawne i ograniczone egzekwowanie przepisów.
Hiszpania od lat boryka się z niespójnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza na obszarach wiejskich i nadmorskich, co prowadzi do niejasności prawnych. Egzekwowanie prawa również bywa niesystematyczne, a niektórym władzom lokalnym brakuje wyraźnych uprawnień do stanowczej kontroli.

Korupcja w samorządach lokalnych.
W wielu głośnych sprawach urzędnicy lokalni byli zamieszani w łapówki i inne formy korupcji. Metody obejmują przymykanie oka na budowę w obszarach chronionych lub terenach rolnych, podwójne wpisy w rejestrze katastralnym, nieautoryzowane zmiany przeznaczenia gruntów chronionych, wydawanie fałszywych lub antydatowanych pozwoleń na budowę, ignorowanie naruszeń przepisów budowlanych (np. nadmierna wysokość budynku lub powierzchnia zabudowy, lub oba jednocześnie), zatwierdzanie nielegalnych podłączeń do mediów, zmowy z deweloperami, fałszowanie ocen środowiskowych oraz wydawanie „licencji turystycznych” jako obejść prawnych (zezwolenia turystyczne lub tymczasowe, które są mniej rygorystyczne).
Te praktyki nie tylko pogłębiają poważny problem nielegalnego budownictwa w Hiszpanii, ale także narażają właścicieli na ryzyko utraty nieruchomości, jeśli w końcu dojdzie do działań prawnych.

Bodźce ekonomiczne związane z turystyką.
Dochody z turystyki skłoniły wielu dużych właścicieli gruntów do przekształcania terenów rolnych w wynajmy wakacyjne, zwłaszcza w nadmorskich rejonach o dużym popycie. Takie nielegalne przekształcenia często nie posiadają odpowiedniej infrastruktury.

Niezgodna z prawem budowa w obszarach chronionych, rolniczych i niezatwierdzonych często niesie ze sobą ryzyko dla środowiska oraz wywiera większą presję na istniejącą infrastrukturę i zasoby. Ponieważ zazwyczaj pomija się ocenę wpływu lub planowanie urbanistyczne, skutki dla istniejącej infrastruktury (energia elektryczna, gaz, kanalizacja, wody deszczowe, drogi, ruch drogowy, itp.) i zasobów naturalnych (woda, lasy, bioróżnorodność, jakość gleby, erozja gleby) często są nieznane. Nieuregulowany wzrost może prowadzić do wyczerpania zasobów, przeciążenia lokalnej infrastruktury oraz trwałych szkód ekologicznych.

Zagraniczni nabywcy często napotykają skomplikowane przepisy dotyczące nieruchomości podczas zakupu domu w Hiszpanii. Jeśli brakuje im niezależnego doradztwa prawnego, mogą nie być świadomi, że nieruchomość, którą chcą kupić, może być niezgodna z prawem.

Skorzystaj z usług niezależnego prawnika. Unikaj prawników polecanych przez agenta nieruchomości, dewelopera lub sprzedającego. Mogą nie działać w Twoim najlepszym interesie (kto by pomyślał?). Zatrudnij własnego prawnika, który mówi w Twoim języku i ma duże doświadczenie w danym regionie oraz w hiszpańskim prawie dotyczącym nieruchomości.

Poproś o „Nota Simple”. Nota Simple, dostępna w hiszpańskim rejestrze nieruchomości, zawiera istotne informacje na temat nieruchomości, w tym zadłużenie, obciążenia oraz wszelkie decyzje prawne (np. nakazy rozbiórki) związane z nieruchomością. Dokładnie przeanalizuj notę simple lub poproś swojego prawnika o wyjaśnienie wszelkich niepokojących kwestii.

Sprawdź pozwolenia na budowę i plany zagospodarowania przestrzennego. Jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości wiejskich. Upewnij się w lokalnym urzędzie miasta lub gminy (ayuntamiento), że nieruchomość została wybudowana legalnie i zgodnie z lokalnymi przepisami. Sprawdź, czy budynek posiada wszystkie wymagane pozwolenia – szczególnie w obszarach chronionych, wiejskich lub rolniczych, czyli terenach nieurbanizowanych. Jeśli w okolicy jest niewiele domów lub znajdujesz się daleko od centrum miasta, musisz zachować szczególną ostrożność.

Przeprowadź dokładne sprawdzenie nieruchomości. Skorzystaj z oficjalnych kanałów, aby sprawdzić, czy wobec nieruchomości nie toczą się postępowania sądowe lub inne działania prawne. Na terenach wiejskich lub nadmorskich nielegalne przebudowy są dość powszechne.

Unikaj nieruchomości bez infrastruktury. Chociaż szamba są w Hiszpanii dość powszechne, nieruchomości bez dostępu do wody lub prądu są rzadsze i mogą być nielegalnie wybudowane. Sprawdź podłączenia mediów w lokalnym urzędzie i poproś o dowód rejestracji usług.

Zachowaj ostrożność przy działkach rolnych. Grunty rolne często mają ograniczenia dotyczące budowy domów mieszkalnych. Unikaj ogłoszeń sugerujących, że działka może zostać zarejestrowana jako mieszkalna lub przekształcona w budowlaną. Gdyby było to możliwe, już dawno zostałoby to zrobione – właściciel mógłby wtedy sprzedać nieruchomość za wyższą cenę.

Spośród wszystkich powyższych porad najważniejsza jest ta, by skorzystać z usług doświadczonego i dobrze ocenianego prawnika ds. nieruchomości. Możesz zapytać o polecenia w lokalnych grupach na Facebooku lub na forach dla ekspatów.