Olaga hembyggen: Riskfyllda områden att köpa i Spanien

Många regioner i Spanien står inför pågående utmaningar med olovlig byggverksamhet. Korruption och bristfällig planering spelar ofta en stor roll i konstruktionen av olagliga bostäder i skyddade områden. Detta innebär inte bara miljörisker, utan belastar även naturresurser som vatten och kan ofta lämna många ovetande köpare inför juridiska komplikationer och förödande ekonomiska förluster.

Det finns vissa provinser och städer i Spanien som har varit mest problematiska genom åren och kan ha större risker förknippade med att köpa en bostad i Spanien.

1. Almería, Almanzora Valley. Det finns nästan 13.000 olagliga hem i städer som Albánchez, Albox, Arboleas, Cantoria, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa, och Zurgena. Ungefär 920 av dessa ligger på skyddad mark och riskerar omedelbar rivning.

2. Cádiz, El Palmar (Vejer de la Frontera) har över 2.400 olagliga hem, många används för turism och orsakar miljöproblem. Chiclana de la Frontera och Conil de la Frontera är kända för obehöriga landsbygdshem. Barbate är särskilt drabbat i kustområdena.

3. Málaga, Marbella. Ungefär 30.000 olagliga fastigheter från Jesús Gil-eran (tidigare borgmästare i Marbella), inklusive byggnader som Edificio Belmonsa och Banana Beach. Axarquía Region (Velez-Malaga, Torre del Mar). Mellan 10.000 och 20.000 olagliga hem, främst i landsbygdsområden som är populära bland expatriater.

4. Sevilla, Morón de la Frontera. De har nyligen regulariserat cirka 770 hem. Villaverde del Río har cirka 662 olagliga hem i kluster som Haza Espino Las Calderas och Los Algarrobos La Regenta. Andra städer: El Cuervo (156 hem), Fuentes de Andalucía (37 hem) och Pilas (52 hem).

5. Canary Islands. Telde och San Bartolomé de Tirajana har växande antal olagliga hem, särskilt nära urbana centrum.

6. Madrid Suburbs. El Molar har nyligen sett rivningar av hem på skyddad mark. Chinchón, Mejorada del Campo, Colmenar de Oreja och Fuente el Saz är alla kända för olagliga landsbygdsbyggnader.

7. Jaén and Córdoba, är kända för områden med obehöriga landsbygdshem.

8. Huelva har pågående problem med olagliga hem, särskilt i mindre utvecklade områden.

9. Valencia Province Valencias kust- och landsbygdsområden är hotspots för olagliga utvecklingar, särskilt områden som är populära bland expatriater. Alicante (Costa Blanca) är känt för spridda obehöriga utvecklingar. Jalon Valley, och särskilt Lliber, har hundratals olagliga landsbygdshem som har orsakat juridiska komplikationer för internationella köpare.

10. Balearic Islands (Mallorca) Palma har höga nivåer av obehöriga landsbygdsbyggnader, särskilt i städer som Algaida (102 rivningar sedan 2017), Marratxí, och Felanitx. Dessa områden genomgår regelbundna rivningar för att skydda miljön.

Dessa regioner är emblematiska för Spaniens utmaningar med olaglig byggnation, vilket har påverkat lokala invånare och internationella köpare på grund av tidigare planeringsproblem och, i vissa fall, korruption inom stadsförvaltning.

Illegal byggnation i Spanien har ofta sin grund i en kombination av regleringsutmaningar, kulturella attityder, ekonomiska motiv och, många gånger, korruption.

Regelverkets brister och begränsad tillsyn.
Spanien har historiskt haft inkonsekventa regler för markanvändning, särskilt i landsbygds- och kustområden, vilket har möjliggjort juridiska oklarheter. Tillsynen av dessa lagar har också varit inkonsekvent, där vissa lokala myndigheter saknar ett tydligt mandat för strikt kontroll.

Korruption inom lokal förvaltning.
I flera uppmärksammade fall har lokala tjänstemän varit inblandade i mutor och andra former av korruption. Några metoder inkluderar att blunda för byggnation i skyddade områden, eller områden med jordbrukszoning, dubbla fastighetsregistreringar, otillåtna ändringar i markanvändning för skyddad mark, utfärdande av falska eller efterdaterade bygglov, att ignorera byggnadsförseelser (t.ex. överdriven höjd eller total byggyta, eller båda), godkännande av otillåtna anslutningar till el, vatten etc., samarbete med fastighetsutvecklare, förfalskade miljöbedömningar, och att utfärda ”turismlicenser” som kryphål (tillfälliga eller turistrelaterade tillstånd som är mindre restriktiva).
Dessa metoder bidrar inte bara till Spaniens stora problem med olaglig byggnation, utan utsätter även husägare för risken att förlora sina fastigheter om rättsliga åtgärder till slut genomförs.

Ekonomiska incitament för turism.
Turismintäkter har motiverat många större markägare att omvandla jordbruksmark till semesterbostäder, särskilt i eftertraktade kustområden. Dessa otillåtna omvandlingar saknar ofta nödvändig infrastruktur.

Illegal byggande i skyddade, jordbruks- och icke-godkända zoner medför ofta miljörisker och ökar trycket på befintlig väsentlig infrastruktur och resurser. Eftersom påverkningsbedömningar eller stadsplanering vanligtvis kringgås, är de resulterande påfrestningarna på befintlig infrastruktur (el, gas, avlopp, dagvatten, vägar, trafik, osv.) och naturresurser (vatten, skogar, biologisk mångfald, markkvalitet, markerosion) ofta okända. Oreglerad tillväxt kan leda till resursutarmning, överbelastning av lokal infrastruktur och långvarig ekologisk skada.

Utländska köpare stöter ofta på komplicerade fastighetsregler när de köper bostad i Spanien. Om de saknar oberoende juridisk vägledning kan de vara omedvetna om att bostaden de vill köpa kanske inte uppfyller lagkraven.

Anlita en oberoende advokat. Undvik advokater som rekommenderas av fastighetsmäklare, byggare eller säljare. De kanske inte agerar i ditt bästa intresse (vem kunde ana?). Anlita en egen advokat, som talar ditt språk och har gedigen erfarenhet av regionen och av spansk fastighetsrätt.

Begär en “Nota Simple”. Nota Simple, som finns tillgänglig via det spanska fastighetsregistret, visar viktig information om en fastighet, inklusive skulder, panträtter och juridiska åtgärder (som rivningsorder) kopplade till fastigheten. Läs noggrant igenom nota simple, eller be din advokat förklara eventuella varningsflaggor.

Kontrollera bygglov och detaljplaner. Detta är särskilt viktigt för landsbygdsfastigheter. Bekräfta med den lokala kommunen (ayuntamiento) att fastigheten är lagligt byggd och följer lokal planering. Se till att byggnaden har alla nödvändiga tillstånd, särskilt i områden med mycket skyddad, lantlig eller jordbruksmark – alltså icke-urbana områden. Om det inte finns många hus i närheten, eller om du är långt från ett urbant centrum, bör du vara extra försiktig.

Gör en grundlig fastighetskontroll. Använd officiella kanaler för att kontrollera domslut eller pågående juridiska ärenden kopplade till fastigheten. I landsbygds- eller kustområden är obehöriga ombyggnader vanliga.

Undvik fastigheter utan infrastruktur. Även om fastigheter med septiktankar är ganska vanliga i Spanien, är de utan vatten- eller elanslutning ovanligare och kan vara olagligt byggda. Kontrollera anslutning till el och vatten med kommunen och begär bevis på registrerade abonnemang.

Var försiktig med jordbruksmark. Jordbruksmark har ofta begränsningar vad gäller bostadsbyggande. Undvik annonser som säger att fastigheten kan registreras som bostad eller konverteras till bostad. Om det gick att göra, hade det redan varit gjort – ägaren hade då också kunnat ta mer betalt.

Av all nämnd rådgivning är det viktigaste att du anlitar en högt betygsatt fastighetsjurist. Du kan be om rekommendationer i lokala Facebook-grupper och expatforum.