Ulovlig hjemmebygging: Risikable områder å kjøpe i Spania

Mange regioner over hele Spania står overfor vedvarende utfordringer med ulovlig bygging. Korrupsjon og feilaktig planlegging spiller ofte en stor rolle i byggingen av ulovlige boliger i beskyttede områder. Dette utgjør ikke bare miljørisiko, men legger press på naturressurser som vann, og kan ofte føre til at mange uvitende kjøpere står overfor juridiske komplikasjoner og ødeleggende økonomiske tap.

Det er visse provinser og byer i Spania som har vært mest problematiske gjennom årene og som kan ha større risiko knyttet til å kjøpe en bolig i Spania.

1. Almería, Almanzora Valley. Det er nesten 13.000 ulovlige boliger i byer som Albánchez, Albox, Arboleas, Cantoria, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa, og Zurgena. Rundt 920 av disse er på vernet land og står overfor umiddelbar riving.

2. Cádiz, El Palmar (Vejer de la Frontera) har over 2.400 ulovlige boliger, mange brukes til turisme og skaper miljøproblemer. Chiclana de la Frontera og Conil de la Frontera er kjent for uautoriserte landlige boliger. Barbate er spesielt berørt i kystområdene.

3. Málaga, Marbella. Omtrent 30.000 ulovlige eiendommer fra Jesús Gil-æraen (tidligere ordfører i Marbella), inkludert bygninger som Edificio Belmonsa og Banana Beach. Axarquía Region (Vélez-Málaga, Torre del Mar). Mellom 10.000 og 20.000 ulovlige boliger, hovedsakelig i landlige områder som er populære blant expats.

4. Sevilla, Morón de la Frontera. De har nylig regularisert rundt 770 boliger. Villaverde del Río har omtrent 662 ulovlige boliger i klynger som Haza Espino Las Calderas og Los Algarrobos La Regenta. Andre byer: El Cuervo (156 boliger), Fuentes de Andalucía (37 boliger) og Pilas (52 boliger).

5. Canary Islands. Telde og San Bartolomé de Tirajana har voksende antall ulovlige boliger, spesielt nær urbane sentre.

6. Madrid Suburbs. El Molar har nylig sett hjemrivninger på vernet land. Chinchón, Mejorada del Campo, Colmenar de Oreja og Fuente el Saz er alle kjent for ulovlige landlige konstruksjoner.

7. Jaén and Córdoba, er kjent for lommer med uautoriserte landlige boliger.

8. Huelva har pågående problemer med ulovlige boliger, spesielt i mindre utviklede områder.

9. Valencia Province Valencias kyst- og landlige områder er hotspot for ulovlige utviklinger, spesielt områder som er populære blant expats. Alicante (Costa Blanca) er kjent for spredte uautoriserte utviklinger. Jalon Valley, og spesielt Lliber, har mange hundre ulovlige landlige boliger som har skapt juridiske komplikasjoner for internasjonale kjøpere.

10. Balearic Islands (Mallorca) Palma har høye nivåer av uautoriserte landlige konstruksjoner, spesielt i byer som Algaida (102 rivninger siden 2017), Marratxí, og Felanitx. Disse områdene gjennomgår regelmessige rivninger for å beskytte miljøet.

Disse regionene er emblematiske for Spanias utfordringer med ulovlig konstruksjon, som har påvirket lokale innbyggere og internasjonale kjøpere på grunn av tidligere planleggingsproblemer og, i noen tilfeller, korrupsjon i byforvaltningen.

Ulovlig bygging i Spania skyldes ofte en kombinasjon av regulatoriske utfordringer, kulturelle holdninger, økonomiske motiver og, ofte, korrupsjon.

Regelhull og begrenset håndheving.
Spania har historisk hatt inkonsekvente reguleringer av arealbruk, spesielt i landlige og kystnære områder, noe som har åpnet for juridiske uklarheter. Håndheving av disse lovene har også vært varierende, og noen lokale myndigheter mangler et klart mandat for streng kontroll.

Korrupsjon i lokale myndigheter.
I flere profilerte saker har lokale tjenestepersoner vært involvert i bestikkelser og andre former for korrupsjon. Noen metoder inkluderer å se bort fra bygging i verneområder, eller områder regulert til jordbruk, dobbel registrering i matrikkelen, uautorisert endring av reguleringsformål på beskyttet grunn, utstedelse av falske eller tilbakedaterte byggetillatelser, å ignorere regelbrudd (for eksempel for høy bygning eller for stort areal – eller begge deler), godkjenning av uautoriserte tilkoblinger til strøm og vann, samarbeid med eiendomsutviklere, forfalskning av miljørapporter, og utstedelse av “turistlisenser” som smutthull (turist- eller midlertidige tillatelser med færre restriksjoner).
Disse praksisene bidrar ikke bare til Spanias omfattende problem med ulovlig bygging, men setter også boligeiere i fare for å miste eiendommene sine dersom rettslige tiltak iverksettes.

Økonomiske insentiver knyttet til turisme.
Turismeinntekter har motivert mange store grunneiere til å omgjøre jordbruksarealer til ferieutleie, spesielt i kystområder med høy etterspørsel. Disse uautoriserte omgjøringene mangler ofte nødvendig infrastruktur.

Ulovlig bygging i beskyttede, landbruks- og ikke-godkjente soner utgjør ofte miljørisiko og legger større press på eksisterende viktige infrastruktur og ressurser. Siden konsekvensvurdering eller byplanlegging vanligvis omgås, er de resulterende belastningene på eksisterende infrastruktur (strøm, gass, kloakk, overvann, veier, trafikk, osv.) og naturressurser (vann, skoger, biodiversitet, jordkvalitet, jorderosjon) ofte ukjente. Uregulert vekst kan føre til ressursuttømming, overbelastning av lokal infrastruktur og varig økologisk skade.

Utenlandske kjøpere møter ofte komplekse eiendomsregler når de skal kjøpe bolig i Spania. Dersom de mangler uavhengig juridisk veiledning, kan de være uvitende om at boligen de ønsker å kjøpe kanskje ikke er lovlig.

Bruk en uavhengig advokat. Unngå advokater anbefalt av eiendomsmegler, utbygger eller selger. De handler kanskje ikke i din beste interesse (hvem skulle trodd det?). Ansett din egen advokat – én som snakker ditt språk, og som har lang erfaring i området og med spansk eiendomsrett.

Be om en “Nota Simple”. Nota Simple, som er tilgjengelig via det spanske eiendomsregisteret, viser viktig informasjon om eiendommen, inkludert gjeld, heftelser og eventuelle rettslige pålegg (som rivningsordre) knyttet til eiendommen. Les nøye gjennom nota simple, eller få advokaten din til å forklare eventuelle røde flagg.

Sjekk byggetillatelser og reguleringsplaner. Dette er spesielt viktig for landlige eiendommer. Bekreft med den lokale kommunen (ayuntamiento) at eiendommen er lovlig oppført og i samsvar med lokal regulering. Sørg for at bygget har alle nødvendige tillatelser, spesielt i områder med mye beskyttet, landlig eller jordbruksareal – altså ikke-urbane områder. Dersom det ikke er mange hus i nærheten, eller du er langt fra en bykjerne, bør du være ekstra forsiktig.

Utfør en grundig eiendomssjekk. Bruk offisielle kanaler for å sjekke om det finnes rettsavgjørelser eller pågående juridiske prosesser knyttet til eiendommen. I landlige eller kystnære områder er ulovlige ombygginger vanlig.

Unngå eiendommer uten infrastruktur. Eiendommer med septiktanker er ganske vanlige i Spania, men de uten tilgang til vann eller strøm er mer sjeldne og kan være ulovlig bygget. Sjekk tilkobling til strøm og vann med kommunen, og be om dokumentasjon på registrerte abonnementer.

Vær forsiktig med jordbruksland. Jordbruksarealer har ofte restriksjoner mot boligbygging. Unngå boligannonser som hevder at eiendommen kan registreres som bolig eller gjøres om til boligformål. Hvis det hadde vært mulig, hadde det vært gjort allerede – og selgeren kunne fått en høyere pris.

Av alle rådene som nevnes, er det aller viktigste å bruke en godt vurdert eiendomsadvokat. Du kan spørre om anbefalinger i lokale Facebook-grupper og expat-forum.