Costruzioni abusive: Zone rischiose per l’acquisto in Spagna

Molte regioni in tutta la Spagna affrontano sfide continue legate alla costruzione abusiva. Corruzione e pianificazione impropria spesso giocano un ruolo importante nella costruzione di case illegali in aree protette. Questo non solo comporta rischi ambientali, ma mette sotto pressione risorse naturali come l’acqua e può spesso lasciare molti acquirenti ignari di fronte a complicazioni legali e a perdite finanziarie devastanti.

Ci sono certe province e città in Spagna che sono state le più problematiche nel corso degli anni e potrebbero avere rischi maggiori associati all’acquisto di una casa in Spagna.

1. Almería, Almanzora Valley. Ci sono quasi 13.000 case illegali in città come Albánchez, Albox, Arboleas, Cantoria, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa, e Zurgena. Circa 920 di queste si trovano su terreni protetti e sono a rischio demolizione imminente.

2. Cádiz, El Palmar (Vejer de la Frontera) ha più di 2.400 case illegali, molte delle quali utilizzate per il turismo, creando preoccupazioni ambientali. Chiclana de la Frontera e Conil de la Frontera sono conosciute per le case rurali non autorizzate. Barbate è particolarmente colpita nelle zone costiere.

3. Málaga, Marbella. Circa 30.000 proprietà illegali dell’era di Jesús Gil (ex sindaco di Marbella), tra cui edifici come Edificio Belmonsa e Banana Beach. Axarquía Region (Vélez-Málaga, Torre del Mar). Tra 10.000 e 20.000 case illegali, principalmente in aree rurali molto apprezzate dagli espatriati.

4. Sevilla, Morón de la Frontera. Hanno recentemente regolarizzato circa 770 case. Villaverde del Río ha circa 662 case illegali in cluster come Haza Espino Las Calderas e Los Algarrobos La Regenta. Altre città: El Cuervo (156 case), Fuentes de Andalucía (37 case) e Pilas (52 case).

5. Canary Islands. Telde e San Bartolomé de Tirajana hanno un numero crescente di case illegali, soprattutto vicino ai centri urbani.

6. Madrid Suburbs. El Molar ha recentemente visto demolizioni di case in aree protette. Chinchón, Mejorada del Campo, Colmenar de Oreja e Fuente el Saz sono tutte note per costruzioni rurali illegali.

7. Jaén and Córdoba, sono conosciute per zone con case rurali non autorizzate.

8. Huelva ha problemi in corso con case illegali, in particolare nelle aree meno sviluppate.

9. Valencia Province Le zone costiere e rurali di Valencia sono punti caldi per gli sviluppi illegali, soprattutto nelle aree popolari tra gli espatriati. Alicante (Costa Blanca) è conosciuta per gli sviluppi non autorizzati sparsi. Jalon Valley, e in particolare Lliber, ha centinaia di case rurali illegali che hanno causato complicazioni legali per gli acquirenti internazionali.

10. Balearic Islands (Mallorca) Palma ha alti livelli di costruzioni rurali non autorizzate, soprattutto nelle città di Algaida (102 demolizioni dal 2017), Marratxí, e Felanitx. Queste aree subiscono regolari demolizioni per proteggere l’ambiente.

Queste regioni sono emblematiche delle sfide della Spagna con la costruzione illegale, che ha avuto un impatto sugli abitanti locali e sugli acquirenti internazionali a causa di problemi di pianificazione passati e, in alcuni casi, corruzione nella gestione urbana.

L’edilizia illegale in Spagna è spesso radicata in una combinazione di sfide normative, atteggiamenti culturali, motivazioni economiche e, molte volte, corruzione.

Lacune normative e applicazione limitata.
La Spagna ha storicamente affrontato regolamenti urbanistici incoerenti, in particolare nelle zone rurali e costiere, consentendo ambiguità legali. Anche l’applicazione di queste leggi è stata irregolare, con alcune amministrazioni locali prive di un mandato chiaro per un controllo rigoroso.

Corruzione nei governi locali.
In diversi casi di alto profilo, funzionari locali sono stati implicati in casi di corruzione e tangenti. Alcuni metodi includono l’ignorare costruzioni in aree protette, o in aree agricole, doppie registrazioni catastali, modifiche non autorizzate della destinazione d’uso di terreni protetti, il rilascio di permessi di costruzione falsi o retrodatati, la tolleranza verso violazioni edilizie (come altezza eccessiva o area edificata superiore ai limiti), l’approvazione di allacciamenti non autorizzati a reti di servizi, collusione con promotori immobiliari, falsificazione delle valutazioni ambientali e il rilascio di “licenze turistiche” come escamotage (permessi per turismo o occupazione temporanea, meno restrittivi).
Queste pratiche non solo contribuiscono al grave problema dell’edilizia illegale in Spagna, ma espongono anche i proprietari al rischio di perdere i propri immobili in caso di intervento legale.

Incentivi economici legati al turismo.
I ricavi del turismo hanno spinto molti grandi proprietari a convertire terreni agricoli in case vacanza, specialmente nelle zone costiere ad alta richiesta. Queste conversioni non autorizzate spesso mancano delle infrastrutture adeguate.

Le costruzioni illegali in zone protette, agricole e non autorizzate spesso comportano rischi ambientali e mettono maggiore pressione sull’infrastruttura essenziale e sulle risorse esistenti. Poiché di solito non viene effettuata alcuna valutazione d’impatto o pianificazione urbana, le tensioni risultanti sull’infrastruttura esistente (elettricità, gas, fognature, acque piovane, strade, traffico, ecc.) e sulle risorse naturali (acqua, foreste, biodiversità, qualità del suolo, erosione del suolo) spesso sono sconosciute. La crescita non regolamentata può portare alla deplezione delle risorse, sovraccarico dell’infrastruttura locale e danni ecologici duraturi.

Gli acquirenti stranieri spesso si trovano ad affrontare normative complesse quando acquistano una casa in Spagna. Se non dispongono di una consulenza legale indipendente, potrebbero non sapere che l’immobile che desiderano acquistare potrebbe non essere conforme alla legge.

Assumi un avvocato indipendente. Evita gli avvocati consigliati dall’agente immobiliare, dal costruttore o dal venditore. Potrebbero non agire nel tuo miglior interesse (chi l’avrebbe mai detto?). Assumi un avvocato tutto tuo, che parli la tua lingua e che abbia grande esperienza nella regione e nel diritto immobiliare spagnolo.

Richiedi una “Nota Simple”. La Nota Simple, disponibile presso il Registro delle Proprietà spagnolo, fornisce dettagli essenziali sull’immobile, come debiti, ipoteche e eventuali ordinanze legali (come ordini di demolizione) legate alla proprietà. Esamina attentamente la nota simple o chiedi al tuo avvocato di spiegarti eventuali segnali di allarme.

Verifica le licenze edilizie e i piani urbanistici. Questo è particolarmente importante per le proprietà rurali. Verifica presso il comune locale (ayuntamiento) che la proprietà sia stata costruita legalmente e in conformità con i piani regolatori locali. Assicurati che l’edificio disponga di tutti i permessi necessari, soprattutto nelle zone con ampie aree protette, rurali o agricole, ovvero terreni non urbani. Se ci sono poche case intorno o sei lontano da un centro urbano, è necessario prestare particolare attenzione.

Effettua una verifica approfondita sull’immobile. Usa i canali ufficiali per controllare eventuali sentenze giudiziarie o azioni legali pendenti relative alla proprietà. Nelle aree rurali o costiere, le conversioni non autorizzate sono comuni.

Evita immobili privi di infrastrutture. Sebbene in Spagna siano abbastanza comuni le case con fossa settica, quelle senza accesso a rete idrica o elettrica sono più rare e potrebbero essere state costruite illegalmente. Verifica con il comune i collegamenti alle utenze e chiedi prova della registrazione dei servizi.

Fai attenzione ai terreni agricoli. I terreni agricoli spesso sono soggetti a restrizioni sull’edilizia residenziale. Evita gli annunci immobiliari che affermano che la proprietà può essere registrata o convertita come residenziale. Se fosse davvero possibile, il venditore lo avrebbe già fatto – ottenendo anche un prezzo di vendita più alto.

Tra tutti i consigli menzionati, il più importante è assumere un avvocato esperto e ben recensito nel settore immobiliare. Puoi chiedere raccomandazioni nei gruppi Facebook locali e nei forum per espatriati.