Ullovlig hjemmebyggeri: Risikable områder at købe i Spanien

Mange regioner i Spanien står over for vedvarende udfordringer med ulovlig byggeri. Korruption og dårlig planlægning spiller ofte en stor rolle i opførelsen af ulovlige boliger i beskyttede områder. Dette udgør ikke kun miljømæssige risici, men lægger også pres på naturressourcer som vand og kan ofte efterlade mange intetanende købere over for juridiske komplikationer og ødelæggende økonomiske tab.

Der er visse provinser og byer i Spanien, der gennem årene har været mest problematiske og kan have større risici forbundet med at købe en bolig i Spanien.

1. Almería, Almanzora Valley. Der er næsten 13.000 ulovlige boliger i byer som Albánchez, Albox, Arboleas, Cantoria, Fines, Líjar, Lubrín, Oria, Partaloa, og Zurgena. Cirka 920 af disse er på beskyttet jord og står over for forestående nedrivning.

2. Cádiz, El Palmar (Vejer de la Frontera) har over 2.400 ulovlige boliger, mange bruges til turisme og skaber miljøproblemer. Chiclana de la Frontera og Conil de la Frontera er kendt for uautoriserede landdistriktsboliger. Barbate er især påvirket i kystområderne.

3. Málaga, Marbella. Cirka 30.000 ulovlige ejendomme fra Jesús Gil-æraen (tidligere borgmester i Marbella), herunder bygninger som Edificio Belmonsa og Banana Beach. Axarquía Region (Vélez-Málaga, Torre del Mar). Mellem 10.000 og 20.000 ulovlige boliger, primært i landdistrikter, der er populære blandt udlændinge.

4. Sevilla, Morón de la Frontera. De har for nylig regulariseret cirka 770 boliger. Villaverde del Río har cirka 662 ulovlige boliger i klynger som Haza Espino Las Calderas og Los Algarrobos La Regenta. Andre byer: El Cuervo (156 boliger), Fuentes de Andalucía (37 boliger) og Pilas (52 boliger).

5. Canary Islands. Telde og San Bartolomé de Tirajana har voksende antal ulovlige boliger, især tæt på byområder.

6. Madrid Suburbs. El Molar har for nylig set nedrivninger af boliger på beskyttet jord. Chinchón, Mejorada del Campo, Colmenar de Oreja og Fuente el Saz er alle kendt for ulovlige landdistriktsbygninger.

7. Jaén and Córdoba, er kendt for lommer med uautoriserede landdistriktsboliger.

8. Huelva har løbende problemer med ulovlige boliger, især i mindre udviklede områder.

9. Valencia Province Valencias kyst- og landdistriktsområder er hotspots for ulovlige udviklinger, især områder, der er populære blandt udlændinge. Alicante (Costa Blanca) er kendt for spredte uautoriserede udviklinger. Jalon Valley, og især Lliber, har mange hundrede ulovlige landdistriktsboliger, der har skabt juridiske komplikationer for internationale købere.

10. Balearic Islands (Mallorca) Palma har høje niveauer af uautoriserede landdistriktsbygninger, især i byer som Algaida (102 nedrivninger siden 2017), Marratxí, og Felanitx. Disse områder gennemgår regelmæssige nedrivninger for at beskytte miljøet.

Disse regioner er emblematiske for Spaniens udfordringer med ulovlig byggeri, som har påvirket lokale beboere og internationale købere på grund af tidligere planlægningsproblemer og i nogle tilfælde korruption i byforvaltningen.

Illegal byggeri i Spanien har ofte rod i en kombination af reguleringsmæssige udfordringer, kulturelle holdninger, økonomiske incitamenter og mange gange korruption.

Reguleringsmæssige huller og begrænset håndhævelse.
Spanien har historisk set stået over for inkonsekvente arealanvendelsesregler, især i landdistrikter og kystområder, hvilket har skabt juridiske tvetydigheder. Håndhævelsen af disse love har også været inkonsekvent, da nogle lokale myndigheder mangler en klar beføjelse til streng kontrol.

Korruption i lokalregeringen.
I flere højprofilerede sager er lokale embedsmænd blevet impliceret i bestikkelse og andre former for korruption. Nogle metoder inkluderer at se den anden vej i forhold til byggeri i beskyttede områder eller områder med landbrugszoning, duplikat af kadastrale registreringer, ikke-godkendte zoningsændringer af beskyttet land, udstedelse af falske eller tilbagevirkende byggetilladelser, se den anden vej i forhold til overtrædelser af bygningsregler (f.eks. overdreven højde eller samlet bygningsareal eller begge dele), godkendelse af ikke-godkendte forsyningsforbindelser, samarbejde med ejendomsudviklere, falsificering af miljøvurderinger og udstedelse af “Turismelicenser” som smuthuller (der giver turisme- eller midlertidige besættelsestilladelser, som er mindre restriktive). Disse praksisser bidrager ikke kun til Spaniens betydelige problem med ulovligt byggeri, men sætter også husejere i fare for at miste deres ejendomme, hvis der på et tidspunkt gribes ind juridisk.

Økonomiske incitamenter for turisme.
Turismeindtægter har motiveret mange store ejendomsbesiddere til at omdanne landbrugsjord til ferieudlejning, især i kystområder med høj efterspørgsel. Disse ikke-godkendte konverteringer mangler ofte ordentlig infrastruktur.

Ullovlig konstruktion i beskyttede, landbrugs- og ikke-godkendte zoner udgør ofte miljømæssige risici og lægger større pres på eksisterende essentiel infrastruktur og ressourcer. Da påvirkningsvurdering eller byplanlægning som regel omgås, er de resulterende belastninger på den eksisterende infrastruktur (el, gas, kloak, regnvand, veje, trafik osv.) og naturressourcer (vand, skove, biodiversitet, jordkvalitet, jorderosion) ofte ukendte. Ureguleret vækst kan føre til ressourceudtømning, overbelastning af lokal infrastruktur og varig økologisk skade.

Udenlandske købere står ofte over for komplekse ejendomsregler, når de køber bolig i Spanien. Hvis de mangler uafhængig juridisk rådgivning, er de måske ikke klar over, at den bolig, de ønsker at købe, kan være ulovligt opført.

Brug en uafhængig advokat. Undgå advokater, som anbefales af ejendomsmægleren, bygherren eller sælgeren. De handler måske ikke i din bedste interesse (hvem skulle have troet det?). Ansæt din egen advokat, som taler dit sprog og har stor erfaring i området og med spansk ejendomslovgivning.

Anmod om en “Nota Simple”. Nota Simple, som kan fås gennem det spanske ejendomsregister, afslører vigtige oplysninger om en ejendom, herunder gæld, hæftelser og eventuelle juridiske påbud (som f.eks. nedrivningsordrer). Gennemgå nota simple nøje, eller få din advokat til at forklare eventuelle advarsler.

Kontrollér byggetilladelser og lokalplaner. Dette er særligt vigtigt for landejendomme. Bekræft hos den lokale kommune (ayuntamiento), at ejendommen er lovligt opført og overholder lokalplanen. Sørg for, at bygningen har alle nødvendige tilladelser, især i områder med store områder med beskyttet, landligt eller landbrugsareal – altså ikke-byområder. Hvis der ikke er mange huse i nærheden, eller du er langt fra en by, skal du være ekstra forsigtig.

Foretag en grundig ejendomssøgning. Brug officielle kanaler til at kontrollere, om der findes domme eller igangværende retssager i forbindelse med ejendommen. Uautoriserede ombygninger er almindelige i landlige eller kystnære områder.

Undgå ejendomme uden infrastruktur. Ejendomme med septiktank er ret almindelige i Spanien, men boliger uden adgang til vand eller elektricitet er mindre almindelige og kan være ulovligt opførte. Bekræft forsyningstilslutninger hos kommunen og anmod om dokumentation for tilmeldte forsyninger.

Vær forsigtig med landbrugsjord. Landbrugsjord har ofte restriktioner mod boligbyggeri. Undgå ejendomsannoncer, der siger, at ejendommen kan registreres som bolig eller konverteres til bolig. Hvis det var muligt, var det allerede blevet gjort – og ejeren kunne have solgt til en højere pris.

Af alt det nævnte er det vigtigste råd, at du bruger en højt vurderet ejendomsadvokat. Du kan bede om anbefalinger i lokale Facebook-grupper og expat-fora.