Spaniens neues Tourismuslizenzmodell
Im Gegensatz zum traditionellen Ferienvermietungsarrangement, bei dem ein privater Eigentümer seine eigene Tourismuslizenz besitzt und verwaltet, hat Delfín Natura ein Modell eingeführt, bei dem der Entwickler, Goya Real Estate, zentral die Mietlizenzen im Namen der Wohnungseigentümer verwaltet.
Eigentümer werden im Allgemeinen nicht in der Lage sein, ihre eigenen unabhängigen Lizenzen zu erhalten oder zu halten. Dies liegt daran, dass das neue spanische Touristenlizenzgesetz die ausdrückliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert. Eigentümer werden effektiv in das vom Entwickler verwaltete System eingeschlossen und müssen die Kontrolle über das Eigentum an den Entwickler abtreten. Diese Zentralisierung konzentriert die Macht in den Händen des Managementunternehmens, reduziert die individuelle Autonomie und schafft Abhängigkeit von einem einzigen Unternehmenskonzern.
Obwohl die genauen Provisionsbeträge, die Delfín berechnet, nicht öffentlich bekannt gegeben werden, deuten Branchenstandards darauf hin, dass Verwaltungsgebühren zwischen 15% und 30% des Mieteinkommens in solchen Setups üblich sind.
Dieses Monopol über das Management der Mietlizenzen öffnet die Tür für mögliche Preiserhöhungen und Gebührenerhöhungen ohne Zustimmung der Eigentümer. Eigentümer haben nur begrenzte Möglichkeiten, zu verhandeln oder alternative Verwaltung zu suchen, was sie den Bedingungen von Delfín ausliefert. Dieser Mangel an Transparenz und Kontrolle birgt das Risiko, dass das Einkommen und die Flexibilität der Eigentümer erodieren.
Eigentümerautonomie und Beschränkungen
In diesem Modell können Eigentümer ihre Wohnungen nicht eigenständig vermieten, ohne die Genehmigung von Delfín einzuholen. Diese Beschränkung schränkt die Freiheit der Eigentümer und ihre Eigentumsrechte erheblich ein.
Ihr Mieteinkommenspotenzial wird eng mit den Verwaltungspolitiken und Preisstrukturen des Entwicklers verbunden sein, die möglicherweise die Unternehmensgewinne über die Interessen einzelner Eigentümer stellen.
Diese Zentralisierung von Tourismuslizenzen ist nicht einzigartig für Delfín Natura. In den Küstenregionen Spaniens haben wir eine Zunahme von Tourismuslizenzen in den Portfolios großer Entwicklungen oder Unternehmensvermieter gesehen.
Regulatorische Änderungen und Marktdruck, wie strengere Lizenzierungsregeln und Verwaltungshürden, haben es kleinen privaten Vermietern erschwert, Lizenzen zu erhalten oder zu behalten. Viele Eigentümer haben wenig Auswahlmöglichkeiten, als ihre Immobilien Unternehmensmanagern anzuvertrauen, wodurch dieser Trend zur monopolistischen Kontrolle verstärkt wird.
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die lokale Gemeinschaft
Diese Konzentration der Kontrolle hat weitreichende Folgen. Wenn Unternehmensstrukturen den Mietmarkt dominieren, wird die Wohnungsverfügbarkeit und -bezahlbarkeit für die örtlichen Bewohner verschlechtern.
Immobilien- und Mietpreise werden steigen, der Mietmarkt wird weniger vielfältig und wettbewerbsintensiver, und wir werden mehr langjährige Gemeindemitglieder sehen, die nach günstigeren Wohnmöglichkeiten anderswo suchen.
Zu diesen Drucksituationen kommt die wachsende Angst unter Immobilieneigentümern vor illegaler Besetzung (okupas) hinzu. Langwierige und komplizierte Räumungsverfahren schrecken Eigentümer davon ab, ihre Immobilie langfristig zu vermieten. Diese Angst treibt Eigentümer weiter in kurzfristige, von Unternehmen verwaltete Mietmodelle wie Delfín Natura. Es verringert das Angebot an erschwinglichem langfristigem Wohnraum und verschärft den lokalen Wohnungsmangel.
Begrenzte Reaktion der lokalen und regionalen Regierungen
Trotz des akuten Wohnungsmangels in Spanien haben lokale und regionale Regierungen wenig unternommen, um die Krise zu lindern. Die Zentralregierung versprach über 244.000 neue öffentliche Wohnungen, die bis 2024 gebaut werden sollten, aber bis Jahresende wurden nur etwa 350 Sozialwohnungen fertiggestellt!
Angesichts der enormen Steuerbeträge, die neue Eigentümer beim Kauf von Immobilien zahlen müssen (bis zu 13% in einigen Provinzen), und des massiven Einkommenszuwachses in den Regierungskassen ist die Reaktion der Behörden weniger als herausragend.
Dieses Versagen bei der Bereitstellung von Wohnraum zerstört das fragile Gleichgewicht zwischen den wirtschaftlichen Vorteilen ausländischer Investitionen und dem dringenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für die örtliche Bevölkerung.
Es besteht ein dringender Bedarf an klareren Vorschriften, die die Rechte privater Eigentümer schützen und gleichzeitig die monopolistische Kontrolle von Tourismuslizenzen verhindern. Wir brauchen ein Gleichgewicht zwischen den Interessen der Investoren und denen kleiner Eigentümer sowie lokaler Gemeinschaften.
Delfín Natura ist nur ein weiteres Beispiel dafür, wie die Kontrolle über Tourismuslizenzen leicht von privaten Händen auf große Unternehmensstrukturen übergehen kann. Dieses Projekt wirft größere Bedenken hinsichtlich der Autonomie der Eigentümer, der Marktgerechtigkeit und des begrenzten Angebots an Sozialwohnungen auf.
