Jämförelse av regioner (Benidorm vs Costa Blanca North)
Benidorm har i genomsnitt cirka €3,500/m², med premiumområden som Poniente som överstiger €4,500/m². Å andra sidan, städer i Costa Blanca North som Jávea, Altea och Moraira har ofta liknande eller högre priser, särskilt för kustvillor. Den avgörande skillnaden är att Benidorm inkluderar en bredare blandning av fastighetstyper (höghus för turister till lyxtorn) vilket resulterar i ett bredare prisintervall totalt sett. Costa Blanca North tenderar å andra sidan mer mot lågdensitets-, natursköna och exklusiva bostadsområden.
Båda regionerna lockar nordeuropéer. Benidorm är särskilt populärt bland brittiska köpare, följt av skandinaver och belgare. Costa Blanca North lockar också välbärgade pensionärer från Skandinavien och Tyskland, samt familjer som söker lugna strandstäder för sin fritidsbostad.
Benidorm är ett högdensitetsområde med urban karaktär, vilket lockar turister året runt och köpare som vill ha ett livligt strandstadsliv. Costa Blanca North tilltalar de som söker lugn, vacker natur och exklusiv fritid. Båda områdena gynnas av utmärkt klimat och infrastruktur, men Benidorms köpare prioriterar närhet till underhållning och tjänster (t.ex. restauranger, festivaler), medan köpare i North CB betonar naturskönhet och gemenskap.
Benidorms fastighetspristrender (2015–2025)
2015–2019: Efter krisen återhämtade sig gradvis. År 2015 var priserna ungefär €1,800–2,000/m² i hela staden. Stabil årlig tillväxt på 2–4% lyfte genomsnittet till €2,200–2,300/m² år 2019. Nya takvåningar (t.ex. Intempo, 2020) antydde stigande värden inom lyxsegmentet.
2020: COVID-lockdowns bromsade tillfälligt försäljningen. En kort nedgång inträffade våren 2020, men Benidorms marknad visade motståndskraft. Mittemellan höll listpriserna sig nära €2,100–2,200/m² och mot slutet av 2020 återvände stabiliteten.
2021–2022: Kraftig återhämtning. När turismen och förtroendet återvände accelererade priserna. I början av 2022 var genomsnittet cirka €2,600–2,700/m². Årlig tillväxt nådde 10–15% år 2022, drivet av förnyad utländsk efterfrågan. Området Poniente såg nya utvecklingar som drev upp referensvärdena.
2023: Fortsatt snabb tillväxt. Begärda priser steg ungefär ytterligare 10–15%. Vid slutet av 2023 närmade sig genomsnittliga försäljningspriser €3,000/m². Officiell hotell- och turismstatistik visar att besökarantal nästan nådde nivåerna före COVID, vilket upprätthöll efterfrågan.
2024: Toppskikt. Q1 2024 jämfört med Q1 2023 sågs en 16% ökning i Benidorms bostadspriser. Under hela 2024 översteg efterfrågan tillgången (särskilt när hypoteksräntorna började stiga), vilket drev tillväxten.
2025: Rekordnivåer. I mitten av 2025 var det genomsnittliga priset €3,500/m² (15% över april 2024). Tinsas lokala index visar en 16% årlig ökning under Q1 2025. Nya byggda ”Poniente”-hem sätter rekord (€4,400/m²). Tillväxten mattas av när priserna minskar, men priserna förblir på historiska toppnivåer.
Demografi och trender för köpare i Benidorm
Provinsen Alicante har den högsta andelen utländska köpare i Spanien (45% av alla utländska bostadsköp – exklusive utländska invånare). År 2023 stod brittiska köpare ensamma för 12% av de utländska köpen i Alicante (cirka 2 500 hem). Brittarna förblir den största gruppen nationellt sett (8 300 hem).
Andra betydande nationaliteter som är aktiva i Benidorm inkluderar holländska, belgiska, tyska, franska, svenska och norska köpare. Särskilt belgiska köpare har visat konstant intresse för kustnära nybyggen, medan den skandinaviska efterfrågan har återhämtat sig starkt sedan 2022. Polska och rumänska köpare – särskilt de som flyttar för arbete – har också blivit mer synliga i prisbanden för nybörjare.
Pensionärer och delvis pensionärer (50-75 år) utgör ryggraden i efterfrågan på bostäder i Benidorm. Många äger sekundära bostäder och övergår gradvis till att bo där heltid. De söker ofta lägenheter på bottenvåningen, hissar och havsutsikt inom gångavstånd till bekvämligheter.
Yngre yrkesverksamma, inklusive digitala nomader och distansarbetare, utgör en snabbt växande segment. De lockas av snabbt internet, Benidorms klimat året runt och överkomliga levnadskostnader jämfört med stora europeiska städer. Dessa köpare letar ofta efter funktionella, mellanpris-lägenheter (€200k-€300k) med moderna interiörer och utrymme för distansarbete.
Investeringsköpare är vanligtvis 35-60 år gamla, från Spanien, Storbritannien, Frankrike eller Belgien och tenderar att fokusera på semesteruthyrning, och är intresserade av 1 eller 2-rumslägenheter i centrala eller strandnära områden. Under högsäsong kan fastigheter brutto över €20,000 årligen, med avkastningar i intervallet 6-8%.
En definierande egenskap för Benidorm-marknaden är den höga volymen av kontanttransaktioner. Över hälften av de utländska köparna betalar utan ett bolån, vilket speglar ekonomisk oberoende och långsiktig tilltro till den spanska fastighetsmarknaden. Denna kontanttunga dynamik isolerar också Benidorm något från räntechocker jämfört med mer kreditberoende marknader.
Demografiskt sett åldras marknaden, men diversifieras också. Medan baby boomers dominerar nuvarande ägande, finns det en märkbar ökning av 45-60-åringar som köper bostäder för tidig pensionering eller deltidsboenden som en hedge mot framtida levnadskostnader. Ankomsten av nya digitala migrationsvägar (som Spaniens digitala nomadvisum) kan ytterligare bredda köparbasen.
Benidorm Köparkrav och Livsstilstrender
Efterfrågan har skiftat mot moderna, nyckelfärdiga lägenheter och villor. Köpare föredrar nu nya eller helt renoverade hem med energieffektiv luftkonditionering och internet. Gemensamma pooler, gym och säker parkering är mycket uppskattade. Havutsikt och närhet till stränder är premiumfunktioner, men köpare söker också lugnare områden (t.ex. Poniente över festcentrumet Rincon). Enplansenheter (markplan) med trädgårdar eller terrasser är populära bland äldre köpare.
Kust- och nära-kustzoner (Poniente, Levante, Sierra Helada) dominerar sökningar. Benidorms kompakta layout innebär att de flesta grannskap ligger inom gångavstånd från havet eller service, vilket är unikt jämfört med andra utbredda städer på Costa Blanca. Många köpare nämner enkel tillgång (flygplats/tåg) och året runt-fritid (stränder, parker, evenemang) som skäl att välja Benidorm framför landsbygdsområden.
Förutom pensionärer är en märkbar trend ankomsten av digitala nomader och distansarbetare. I Benidorm finns initiativ för ”digital nomad-vänliga” coworking och träffar.
Livsstilspreferenser har breddats och medan många köpare söker livliga sociala scener (barer, golfbanor, festivaler), prioriterar andra utomhusaktiviteter (naturstigar i Sierra Helada, städer i Marina Baixa). Hälsan och välbefinnandet (gym, medicinska center) har blivit säljargument.
Närhet till transportförbindelser och sjukvård är nu högsta prioriteringar, och nästan alla nya utvecklingar annonserar snabbt internet som standard.
Nybyggnation kontra återförsäljningsdynamik
Nybyggnation är betydligt dyrare. I Benidorm består de dyraste områdena (som Poniente) till stor del av nya eller nyligen utvecklade fastigheter (priser €4,2k–€4,7k). Äldre återförsäljningsbestånd (t.ex. Centro, Rincon, Poble de Llevant) är billigare (€2,7k–€3,1k).
Återförsäljning dominerar försäljningsvolymen (80–90%), men andelen nybyggnation ökar. Nybyggnationsköp utgjorde 20% av utländska köp år 2024. Sedan 2018 har tiotals projekt (lägenheter, villor) lanserats i Poniente, Sierra Helada och närliggande Finestrat. Dock är det nya utbudet i Benidorm begränsat på grund av markbrist. Kustområden är till stor del utbyggda eller på havsutsiktstomter som kräver ett prispremium.
Nya byggnader tilltalar köpare som värdesätter hållbarhet, energieffektivitet, juridisk tydlighet och moderna bekvämligheter (pooler, gym). Dessa utvecklingar lockar främst förmögna nordeuropéer. Återförsäljningsbestånd tilltalar fyndjägare och de som söker etablerade lägenheter. Vissa köpare köper återförsäljningsfastigheter specifikt för att renovera eller dela upp för uthyrning. Efterfrågan på nya projekt har varit stark, och många enheter har sålts i förväg till utländska investerare innan färdigställandet (något som var otänkbart för 5 år sedan). Å andra sidan kan återförsäljningsbestånd vara långsamt i svagare segment (t.ex. lägre prissegment i Rincon och Centro).
Nya hem ökade snabbare (8% år 2024) än återförsäljningar (4%) och bristen på utbud i turistområden intensifierar bara denna skillnad. I praktiken jämför kunniga köpare de två marknaderna: ofta är en återförsäljningsenhet 20–40% billigare än en liknande ny. Investerare kommer vanligtvis att kräva högre avkastning på återförsäljning (för att kompensera äldre fastighetsrisker och högre underhållskostnader) eller betala ett prispremium för nytt.
Översikt av uthyrningsmarknaden i Benidorm (2015–2025)
Benidorms turismboom (nästan 2,85 miljoner besökare år 2024) driver en robust marknad för semesteruthyrning. Beläggningen är mycket hög på sommaren (cirka 90% i augusti) och mycket bra 70% året runt. Enligt branschdata är korttidsenheter i genomsnitt bokade 275 nätter per år till en genomsnittlig kostnad av €84/dag. Den genomsnittliga årliga intäkten per Airbnb-typ av boende var €22 000 år 2024. Följaktligen överstiger bruttoavkastningen (uthyrningsintäkter/pris) för korttidsuthyrning ofta 7-8% på toppområden (Poniente, Rincon).
OBS: Alla turistlägenheter måste ha en Valenciansk ”licencia de vivienda turística” och registrera vistelser (enligt Spaniens RD 933/2021 från december 2024). Icke-efterlevnad kan leda till böter. Hittills har Benidorm inte begränsat korttidsuthyrning, men reglerande granskning ökar (ägare förbereder nu nödevakueringsplaner, försäkringar etc.).
Efterfrågan på året runt-uthyrning är stark och vakansgraden är låg (långt under det nationella genomsnittet). Genomsnittliga hyror för långsiktiga uthyrningar är cirka €12–16/m² per månad. Avkastningen på långsiktiga hyresavtal är lägre än för korttidsuthyrning (vanligtvis 6% brutto). Lagen om uthyrning från 2022-2023 (Ley de Vivienda) införde vissa begränsningar för hyreshöjningar och stärkte hyresgästernas rättigheter, men dess påverkan i Benidorm har varit mild. Fastighetsägare väljer ofta korttidsuthyrning som mer lönsamt, vilket innebär att utbudet av långsiktiga uthyrningsfastigheter förblir begränsat.
Båda typerna av uthyrning uppvisar tydlig säsongsvariation. Högsäsongen (juni–sept) har höga priser och beläggning; efterfrågan under skulder- och vintersäsongen (för långsiktiga eller säsongsmässiga vistelser utanför högsäsongen) är måttlig, men ökar med tanke på den ökande andelen distansarbetare. Nationella och regionala påtryckningar (inflation, skatter) har nyligen ökat avkastningen något. Tinsa noterar att Alicantes uthyrnings efterfrågan (stött av turismnivåerna) bör bibehålla starka avkastningar, särskilt där hotellägare står inför begränsad rumstillväxt. Dock kan nya turistskatter (t.ex. Kataloniens lag från 2025, även om inte i Valencia) och potentiella ändringar av skatter för icke-bosatta kyla ner investerarnas ROI i framtiden.
Märkbara fastighetstrender per år (2015–2025)
2015: Marknadens botten (efter 2008); Benidorms priser fortsatte att falla till botten. Räntorna började stiga från historiskt låga nivåer. Besökare cirka 2,4 miljoner (flerårig högsta nivå) höll beläggningen frisk.
2016: Tidiga tecken på stabilisering. Brexitomröstningen (mitten av 2016) hade minimal omedelbar effekt på försäljningen i Storbritannien. Utvecklare började marknadsföra nya kustprojekt.
2017: Försäljningen av mark i Benidorm ökar (TM Inmobiliaria köper stora Poniente-tomter 2017). Turismen fortsatte att växa (Spanien välkomnade cirka 83 miljoner turister). Alicante Airport utökade lågprisrutter.
2018: Vändpunkt. Byggandet återupptas aggressivt i Poniente (påverkan av TMs köp) och i Finestrat, vilket ger ny lyxig inventering. Priserna börjar märkbart stabiliseras i mitten av 2018.
2019: Toppturismår (före COVID). Utländsk köpare entusiasm stark (Benidorms turistantal 2,66 miljoner, med Storbritannien som största grupp). Bostadsmarknadens tillväxt måttlig (+5%) när utbudet kom ikapp. Avgiftsbelagda AP‑7 fri från nov 2019, vilket underlättar kuståtkomsten.
2020: COVID-pandemin och nationell nedstängning i Q2 stoppade försäljningen och resandet. Benidorms hotell/attraktioner stängdes; uthyrningsbehovet kollapsade. Priserna sjönk något eller höll sig stabila under 2020. Valenciaregionen avskaffar AP‑7-avgifterna (2020–21) och trafiken på motorvägen i Alicante fördubblas fram till 2022.
2021: Återhämtning påbörjas. Turismen på 50–60% av nivån 2019 till hösten. Försäljningen återhämtar sig under andra halvåret; genomsnittliga priser stiger med 6–8% (hjälpt av låga bolåneräntor och uppdämd efterfrågan). Många områden planeras för uppgradering av infrastruktur.
2022: Boomår. Turismen återvänder till 90% av 2019 års nivå; bolåneräntorna fortfarande under 3%. Efterfrågan överstiger långt tillgången. Stadsmyndigheterna fokuserar på turismpromotion och infrastruktur (nya promenader, parker). Bostadstransaktioner ökar kraftigt, och prisökningarna för hem under 2022 är dubbelt så höga som det nationella genomsnittet.
2023: Rekordturism och priser. Besökare totalt 2,8 miljoner (4% över 2019). Dock minskade genomsnittlig vistelselängd. Beläggningen återvände till 80% på hotellen. Huspriserna ökade med 10–15% under året. Korttidsuthyrningsalternativen utökades (aktiva Airbnb-annonser uppgick till 3 600). Föreslagna regelverksdiskussioner: möjliga högre överföringsskatter för icke-EU-köpare.
2024: Ny infrastruktur. Valencia TRAM Line 9 fullständigt moderniserad (direkt tjänst mellan Benidorm och Dénia återställdes i maj 2024), vilket förbättrar den norra anslutningen. Lokala föreskrifter skärptes: Real Decreto 933/2021 (dec 2024) föreskriver registrering av turistbostäder. Försäljningen förblir livlig; Tinsa registrerar en tillväxt på 10% för Alicante-provinsen, med Benidorm i spetsen på 16%. Nya turismlagar hotar när Kataloniens begränsningar för korttidsuthyrning höjs, vilket ökar medvetenheten på andra håll.
2025: Fortsatt prisökning. Q1 såg en ytterligare ökning med tvåsiffriga tal (upp 16% jämfört med föregående år). Turismen på våren förblir stark.
Marknadsobservatörer nämner att ökad trångboddhet (hushållsinkomst jämfört med skuld) är den främsta framtida begränsningen. Överlag är Benidorms marknad stark, driven av stark efterfrågan och knapp tillgång.
Benidorm Fastighetsprognos 2025–2028
Benidorm förväntas gå in i en stabiliseringsfas efter ett decennium av snabb tillväxt. Även om de dubbelciffriga prisökningarna som sågs 2023–2024 inte förväntas fortsätta, förväntas värdena hålla sig stabila eller stiga måttligt fram till 2028. Prognoser från CaixaBank och Tinsa antyder att de genomsnittliga spanska fastighetspriserna ökar med 5% årligen, med Benidorm något över detta i eftertraktade områden som Poniente och Sierra Helada, där tillgången är begränsad och efterfrågan fortfarande är stark.
Bestående internationell efterfrågan från pensionärer från norra Europa, digitala nomader och köpare av fritidshus kommer att förbli kärnsegment. Även när tillgängligheten minskar är många köpare kapitalrika och mindre känsliga för räntor.
Spaniens visum för distansarbete har öppnat upp för nya köpardemografier, inklusive yngre yrkesverksamma från höginkomstländer som söker långsiktiga livsstilsdestinationer med bra infrastruktur. Benidorms snabba Wi-Fi-täckning, internationell sjukvård och promenerbara kustlinje visar redan sig vara starka dragkrafter.
Ett ökande antal spanska medborgare som lämnade för städer som Madrid, Barcelona eller utomlands börjar också återvända till Costa Blancas kustområden.
Infrastrukturförbättringar och andra medvindar.
- TRAM-uppgraderingar, avgiftsfria AP-7, nytt återvunnet vattennät, planerad avsaltning, expansion av Paseo de Poniente och planen för Ensanche Levante stödjer alla långsiktiga fastighetsvärden.
- Alicantes flygplats expanderande internationella rutter (särskilt till Östeuropa och Skandinavien) fortsätter att öppna nya marknader.
- Turismdiversifiering (mer resande under lågsäsong, längre vistelser, medicinsk och hälso-turism) kan stabilisera eller förbättra korttidsuthyrningsavkastningen året runt.
- Byggandet av nytt fortsätter på grund av begränsad central mark och sträng planering; ingen större överutbud förväntas, särskilt om utvecklare fortsätter att vara försiktiga på grund av finansieringskostnader.
Risker och utmaningar.
- Förslag om turistuthyrningsbegränsningar eller skattepåföljder för icke-bosatta investerare kan minska spekulativa köp. Lokala råd kan införa nya hållbarhets- eller licensvillkor för att begränsa mättnad.
- Köpare på instegsnivå (både lokala och utländska) kommer alltmer att ha svårt med tillgängligheten. Förvänta dig ökad efterfrågan i yttre distrikt (t.ex. La Cala, utkanterna av Sierra Helada) där hem kostar mellan €2,500–3,000/m² fortfarande finns.
- När energiregleringarna skärps över hela Spanien och köpare blir mer medvetna om kylkostnader kommer hem med bra isolering, energiklassificeringar och värmeanpassade funktioner (t.ex. solpaneler, korsventilation) att prestera bättre.
Benidorms bostadsmarknad går in i en mogen fas präglad av stabilitet, starka grundläggande faktorer och selektiv tillväxt. Årliga prisökningar på 3–6% är realistiska, särskilt för högkvalitativa, välbelägna egenskaper. Investerare och slutanvändare rekommenderas att fokusera på energieffektiva, lågunderhållsfastigheter i primära eller förbättrande områden.
Områden att hålla koll på
Poniente Beach är nu det dyraste området, med moderna torn och lyxiga komplex med utsikt över Medelhavet. Genomsnittspriset är €4,500/m² i maj 2025. Nyckelprojekt (t.ex. Luxury Towers, The Edge) lanseras regelbundet. Lockar köpare som önskar högklassig havsutsikt, lugnare stränder och exklusiva bekvämligheter.
Levante Beach. Priserna är höga (€4,200/m²) men något lägre än Poniente. Efterfrågan är fortsatt stark för lägenheter nära Levante Beach och strandpromenaden (t.ex. Jaime I, La Cala-distrikten). Detta område erbjuder fullständiga bekvämligheter (affärer, nattliv) men mindre exklusivitet.
Stadskärnan (Gamla stan) är billigast med €2,700/m² med många små lägenheter, äldre bestånd och gågator. Nyligen har området blivit mer attraktivt genom gentrifiering (gatuförbättringar, kulturevenemang). Det är ett populärt val för prismedvetna köpare och renoverare. Håll utkik efter fortsatt renovering av klassiska lägenheter.
Rincón de Loix erbjuder många mellanstora enheter (30–40 m²) avsedda för uthyrning och till ett genomsnittspris på €3,100/m². Vissa torn renoveras eller omvandlas till exklusiva hotell, vilket kan driva upp priserna på intilliggande återförsäljning. Unga köpare/investorer med begränsade budgetar börjar ofta här.
Sierra Helada är det inre bostadsområdet nära Serra Gelada-bergen. Förorts-villor och låga lägenhetskomplex (genomsnitt €3,100/m²) riktar sig till familjer som söker trädgårdar och lugn. Dessa områden har en stabil långsiktig efterfrågan och erbjuder vanligtvis bättre värde per m² än strandnära områden.
Även om de tekniskt sett ligger utanför Benidorm, är närliggande Finestrat (Balcon de Finestrat) och La Nucia nu ”områden” för många köpare som vill ha Benidorms tjänster utan folkmassorna. Dessa områden ser ökat intresse från Benidorms fastighetsköpare då deras priser ligger något under stadens nivåer. När Benidorm fortsätter att expandera bör priserna i dessa områden hållas uppe.
Benidorms fastighetsmarknad har skiftat från ”renoveringsobjekt till fyndpriser” till ”klara-att-flytta-in livsstilshem”. När vi ser framåt kommer förändringar i köparnas nationaliteter, visumpolitik och livsstilspreferenser troligtvis fortsätta omforma efterfrågan på bostäder i Benidorm. Trots det pekar de grundläggande faktorerna – klimatet, infrastrukturen, tillgången till sjukvård och prisvärdheten – på att staden kommer förbli en magnet för internationella köpare i alla åldersgrupper.
Är du intresserad av att investera i Benidorm? Vilka områden intresserar dig mest?
