Regionalt sammenligning (Benidorm vs Costa Blanca Nord)
Benidorm har i gjennomsnitt rundt €3,500/m², med førsteklasses områder som Poniente som overstiger €4,500/m². Til sammenligning har Costa Blanca Nord byer som Jávea, Altea og Moraira ofte lignende eller høyere priser, spesielt for kystvillaer. Den viktigste forskjellen er at Benidorm inkluderer en bredere blanding av eiendomstyper (høyhus for turister til luksustårn), noe som resulterer i et bredere prisområde totalt sett. Costa Blanca Nord, derimot, heller mer mot lav tetthet, naturskjønne og eksklusive boligområder.
Begge regionene tiltrekker seg nordeuropeere. Benidorm er spesielt populær blant britiske kjøpere, etterfulgt av skandinaver og belgiere. Costa Blanca Nord tiltrekker også velstående pensjonister fra Skandinavia og Tyskland, i tillegg til familier som søker rolige strandbyer for fritidsboliger.
Benidorm er et høy-tetthets byområde som tiltrekker seg turisme året rundt og kjøpere som ønsker et livlig strandbyliv. Costa Blanca Nord appellerer til de som søker ro, vakre utsikter og eksklusiv fritid. Begge områdene nyter godt av et utmerket klima og infrastruktur, men Benidorm-kjøpere prioriterer nærhet til underholdning og tjenester (f.eks. restauranter, festivaler), mens kjøpere i Nord-CB vektlegger naturskjønnhet og fellesskap.
Benidorm Eiendomspristrender (2015–2025)
2015–2019: Etter krisen kom det gradvis bedring. I 2015 lå prisene omtrent på €1,800–2,000/m² i hele byen. En jevn årlig vekst på 2–4% løftet gjennomsnittet til €2,200–2,300/m² innen 2019. Nye penthouses (f.eks. Intempo, 2020) antydet stigende verdier i luksussegmentet.
2020: COVID-lockdowns stanset salget midlertidig. Det var en kort nedgang om våren 2020, men Benidorms marked viste seg å være motstandsdyktig. Midtsommerens oppføringspriser holdt seg nær €2,100–2,200/m², og mot slutten av 2020 vendte stabiliteten tilbake.
2021–2022: Sterk gjenoppretting. Etter hvert som turismen og tilliten kom tilbake, akselererte prisene. Ved begynnelsen av 2022 var gjennomsnittet omtrent €2,600–2,700/m². Årlig vekst nådde 10–15% i 2022, drevet av fornyet utenlandsk etterspørsel. Området Poniente så nye utviklinger som presset grensene høyere.
2023: Fortsatt rask vekst. Prisene steg omtrent 10–15% til. Ved utgangen av 2023 nærmet gjennomsnittlige salgspriser seg €3,000/m². Offisielle hotell- og turismestatistikker viser at besøkstallene nesten var tilbake på nivåene før COVID, noe som opprettholdt etterspørselen.
2024: Toppøkning. Første kvartal 2024 vs første kvartal 2023 så en 16% økning i boligprisene i Benidorm. Gjennom hele 2024 overgikk etterspørselen tilbudet (spesielt da boliglånsrentene begynte å stige), noe som drev veksten.
2025: Rekordhøye priser. Per midten av 2025 var gjennomsnittsprisen €3,500/m² (15% over april 2024). Tinsas lokale indeks viser en 16% årlig økning i første kvartal 2025. Nye «Poniente»-boliger satt rekorder (€4,400/m²). Veksten modereres ettersom nivåene for overkommelighet reduseres, men prisene forblir på all-time peaks.
Benidorm Kjøperdemografi og Trender
Alicante-provinsen ser den høyeste andelen utenlandske kjøpere i Spania (45% av alle utenlandske boligkjøp – ekskludert utenlandske innbyggere). I 2023 gjorde britiske kjøpere alene 12% av de utenlandske kjøpene i Alicante (rundt 2 500 hjem). Britene forblir den største gruppen nasjonalt (8 300 hjem).
Andre viktige nasjonaliteter aktive i Benidorm inkluderer nederlandske, belgiske, tyske, franske, svenske og norske kjøpere. Spesielt belgiske kjøpere har vist konsekvent interesse for kystnære nybygg, mens etterspørselen fra skandinaviske kjøpere har økt kraftig siden 2022. Polske og rumenske kjøpere – spesielt de som flytter for arbeid – har også blitt mer synlige i inngangsnivåprisklasser.
Pensjonister og delvis pensjonister (50–75 år) utgjør ryggraden i Benidorms boligetterspørsel. Mange eier andre hjem og går gradvis over til å bo der på heltid. De søker ofte enheter i første etasje, heiser og havutsikt innen gangavstand til fasiliteter.
Yngre fagfolk, inkludert digitale nomader og fjernarbeidere, er et raskt voksende segment. De blir tiltrukket av høyhastighets internett, Benidorms helårs klima og rimelige levekostnader sammenlignet med store europeiske byer. Disse kjøperne ser ofte etter funksjonelle, mellomstore leiligheter (€200k–€300k) med moderne interiør og plass til å jobbe eksternt.
Investorkjøpere er vanligvis 35–60 år gamle, fra Spania, Storbritannia, Frankrike eller Belgia og pleier å fokusere på ferieutleieavkastning, og er interessert i 1- eller 2-roms leiligheter i sentrale eller strandnære soner. I høysesongen kan eiendommer gi over €20 000 årlig, med avkastning i 6–8% området.
En definerende egenskap ved Benidorm-markedet er den høye andelen kontanttransaksjoner. På tvers av provinsen betalte mer enn halvparten av de utenlandske kjøperne uten pantelån, noe som gjenspeiler økonomisk uavhengighet og langsiktig tillit til spansk eiendom. Denne kontanttunge dynamikken isolerer Benidorm i noen grad fra rentesjokk sammenlignet med mer kredittavhengige markeder.
Demografisk sett eldes markedet, men diversifiseres også. Mens babyboomere dominerer nåværende eierskap, er det en merkbar økning i 45–60-åringer som kjøper tidlige pensjonatboliger eller deltidsboliger som en hedge mot fremtidige livsstilskostnader. Ankomsten av nye digitale migrasjonsveier (som Spanias digitale nomadvisum) kunne ytterligere utvide kjøperbasen.
Benidorm Kjøperkrav og Livsstilstrender
Etterspørselen har skiftet mot moderne, nøkkelferdige leiligheter og villaer. Kjøpere foretrekker nå nye eller fullstendig renoverte hjem med energieffektiv A/C og internett. Felles svømmebassenger, treningsstudioer og sikker parkering er svært verdsatt. Sjøutsikt og nærhet til strendene er førsteklasses funksjoner, men kjøpere søker også roligere områder (f.eks. Poniente fremfor fest-sentrale Rincon). Enetasjes enheter med hage eller terrasser er populære blant eldre kjøpere.
Kyst- og nærkystsoner (Poniente, Levante, Sierra Helada) dominerer søkene. Benidorms kompakte layout betyr at de fleste nabolag er innen gangavstand fra sjøen eller tjenester, noe som er unikt sammenlignet med andre spredte Costa Blanca-byer. Mange kjøpere nevner enkel tilgang (flyplass/tog) og helårs fritidstilbud (strender, parker, arrangementer) som grunner til å velge Benidorm fremfor rurale områder.
Sammen med pensjonister er en bemerkelsesverdig trend ankomsten av digitale nomader og fjernarbeidere. I Benidorm finnes det initiativer for «digital nomad-vennlige» coworking-områder og møteplasser.
Livsstilspreferansene har utvidet seg og mens mange kjøpere søker livlige sosiale scener (barer, golfbaner, festivaler), prioriterer andre utendørsaktiviteter (naturstier i Sierra Helada, Marina Baixa-byer). Helse- og velværetilbud (treningsstudioer, medisinske sentre) har blitt salgsargumenter.
Nærhet til transportforbindelser og helsetjenester er nå topprioriteter, og nesten alle nye utviklinger reklamerer med raskt internett som standard.
Nybygg kontra Videresalg Dynamikk
Nybygg er betydelig dyrere. I Benidorm består de dyreste nabolagene (som Poniente) i stor grad av nye eller nylige utviklinger (priser €4,2k–€4,7k). Eldre videresalg (f.eks. Centro, Rincon, Poble de Llevant) er billigere (€2,7k–€3,1k).
Videresalg dominerer salgsvolumet (80–90%), men andelen nybygg øker. Nybyggkjøp utgjorde 20% av utenlandske kjøp i 2024. Siden 2018 har dusinvis av prosjekter (leiligheter, villaer) blitt lansert i Poniente, Sierra Helada og nærliggende Finestrat. Imidlertid er det fortsatt begrenset med nytt inventar i Benidorm på grunn av mangel på land. Kystsonene er i stor grad bygget ut, eller på tomter med sjøutsikt som krever en premie.
Nybygg appellerer til kjøpere som verdsetter bærekraft, energieffektivitet, juridisk klarhet og moderne fasiliteter (bassenger, treningsstudioer). Disse utviklingene tiltrekker hovedsakelig rikere nordeuropeere. Videresalg appellerer til prisbevisste kjøpere og de som søker etablerte steder. Noen kjøpere kjøper videresalgseiendommer spesifikt for å renovere eller dele for utleie. Etterspørselen etter nye prosjekter har vært sterk, og mange enheter ble forhåndssolgt til utenlandske investorer før ferdigstillelse (noe som var uhørt for 5 år siden). Tilsvarende kan videresalgslager være tregt i svakere segmenter (f.eks. lavprissegmentet Rincon og Centro).
Nye hjem steg raskere (8% i 2024) enn videresalg (4%) og tilbudsmangelen i turistområder intensiverer bare denne forskjellen. I praksis sammenligner kloke kjøpere de to markedene: ofte er en videresalgsenhet 20–40% billigere enn en lignende ny. Investorer vil vanligvis kreve høyere avkastning på videresalg (for å kompensere for eldre eiendomsrisikoer og høyere vedlikeholdskostnader) eller betale en premie for nytt.
Markedsoversikt for utleie i Benidorm (2015–2025)
Benidorms turismeboom (nesten 2,85 millioner besøkende i 2024) driver et robust marked for ferieutleie. Belegget er svært høyt om sommeren (rundt 90% i august) og en veldig god 70% året rundt. Ifølge bransjedata, bookes gjennomsnittlig korte enheter 275 netter i året til en gjennomsnittspris på €84/dag. Den gjennomsnittlige årlige inntekten per Airbnb-type oppføring var €22 000 i 2024. Følgelig overstiger bruttoavkastningen (leieinntekt/pris) for korttidsleie ofte 7-8% i toppområder (Poniente, Rincon).
MERK: Alle turistleiligheter må ha en valenciansk «licencia de vivienda turística» og registrere opphold (i henhold til Spanias RD 933/2021 fra desember 2024). Manglende overholdelse kan føre til bøter. Så langt har ikke Benidorm satt en grense for korttidsleie, men regulerende tilsyn øker (eiere forbereder nå nødevakueringsplaner, forsikring osv.).
Etterspørselen etter årlige utleier er sterk og ledigheten er lav (langt under nasjonalt gjennomsnitt). Gjennomsnittlige langsiktige leier ligger på rundt €12–16/m² månedlig. Avkastningen på langsiktige leieavtaler er lavere enn for korttidsleie (typisk 6% brutto). Leieloven for 2022-23 (Ley de Vivienda) påla noen begrensninger for leieøkninger og styrket leietakeres rettigheter, men dens innvirkning i Benidorm har vært mild. Utleiere velger ofte korttidsleie som mer lønnsomt, noe som betyr at tilbudet av langsiktige utleieeiendommer forblir begrenset.
Begge utleietypene har tydelig sesongvariasjon. Høysesongen (juni–september) har høyest priser og belegg; etterspørselen om skulder- og vintersesongen (for langsiktig eller utenom sesongen ferieopphold) er moderat, men økende med økningen av fjernarbeidere. Nasjonale og regionale press (inflasjon, skatter) har nylig presset avkastningen noe høyere. Tinsa bemerker at Alicantas utleieetterspørsel (støttet av turismenivåer) bør opprettholde sterke avkastninger, spesielt der hotelleiere står overfor begrenset romvekst. Imidlertid kan nye turistskatter (f.eks. Catalonias lov fra 2025, selv om ikke i Valencia) og potensielle endringer i skatt for ikke-bosatte kjøle investorenes avkastning i fremtiden.
Signifikante eiendomstrender etter år (2015–2025)
2015: Markedsbunn (etter 2008); Prisene i Benidorm fortsatte å falle til bunnen. Rentesatsene begynte å stige fra historiske lave nivåer. Antall besøkende på ca. 2,4 millioner (flerårig høyeste) opprettholdt en sunn beleggelse.
2016: Tidlige tegn på stabilisering. Brexit-avstemningen (midt i 2016) hadde minimal umiddelbar effekt på salg i Storbritannia. Utviklere begynte å markedsføre nye kystprosjekter.
2017: Salget av landområder i Benidorm tar seg opp (TM Inmobiliaria kjøper store Poniente-tomter i 2017). Turismen fortsatte å vokse (Spania ønsket velkommen rundt 83 millioner turister). Alicante lufthavn utvidet lavprisruter.
2018: Vending. Byggingen starter aggressivt opp i Poniente (påvirkningen av TMs kjøp), og i Finestrat, og bringer ny luksusbeholdning. Prisene begynner å stabilisere seg merkbart mot midten av 2018.
2019: Toppår for turisme (før COVID). Entusiasmen blant utenlandske kjøpere er sterk (Benidorm hadde 2,66 millioner turister, der Storbritannia var den største gruppen). Veksten på boligmarkedet er moderat (+5 %) ettersom tilbudet tar igjen. AP-7 ble gratis fra november 2019, noe som letter tilgangen til kysten.
2020: COVID-pandemien og nasjonal nedstengning i Q2 stoppet salg og reisevirksomhet. Hotellene/attraksjonene i Benidorm stengte; etterspørselen etter utleie kollapset. Prisene sank noe eller holdt seg stabile gjennom 2020. Valencia-regionen avslutter AP-7-tolls (2020–21) og trafikken på motorveien i Alicante dobles innen 2022.
2021: Gjenopprettingen begynner. Turismen er på 50–60 % av nivået fra 2019 mot høsten. Salget tar seg opp i andre halvdel; gjennomsnittsprisene stiger med 6–8 % (hjulpet av lave boliglånsrenter og oppdemmet etterspørsel). Mange områder er planlagt for oppgradering av infrastruktur.
2022: Boom-år. Turismen er tilbake på 90 % av 2019-nivået; boliglånsrentene er fortsatt under 3 %. Etterspørselen overstiger langt tilbudet. Bymyndighetene fokuserer på turistfremming og infrastruktur (nye promenader, parker). Boligtransaksjonene øker, og boligprisene i 2022 stiger dobbelt så mye som det nasjonale gjennomsnittet.
2023: Rekordår for turisme og priser. Antall besøkende var totalt 2,8 millioner (4 % over 2019). Imidlertid falt gjennomsnittlig oppholdslengde. Beleggelsen i hotellene var tilbake på 80 %. Husprisene hoppet 10–15 % i løpet av året. Tilbudet av korttidsutleie utvides (aktive Airbnb-oppføringer var på 3 600). Forslag til reguleringsdiskusjoner: mulig økning i overføringsskatter for ikke-EU-kjøpere.
2024: Ny infrastruktur. Valencia TRAM Line 9 fullstendig modernisert (direkteservice mellom Benidorm og Dénia gjenopprettet i mai 2024), noe som forbedrer nordlig tilkobling. Lokale forskrifter strammes inn: Real Decreto 933/2021 (desember 2024) pålegger registrering av turistboliger. Salget forblir livlig; Tinsa registrerer en vekst på 10 % for Alicante-provinsen, der Benidorm leder med 16 %. Nye turismelover truer da Katalonias begrensninger for korttidsutleie øker bevisstheten andre steder.
2025: Fortsatt prisøkning. Q1 så en ny tosifret økning (økte med ytterligere 16 % sammenlignet med året før). Turismen om våren forblir sterk.
Markedsobservatører peker på strammere tilgjengelighet (husholdningsinntekt vs. gjeld) som hovedbegrensningen i fremtiden. Totalt sett er Benidorms marked sterkt, drevet av stor etterspørsel og knapphet på tilbud.
Benidorm Eiendomsprognose 2025–2028
Benidorm forventes å gå inn i en stabiliseringsfase etter et tiår med rask vekst. Mens prisøkninger på tosifret nivå sett i 2023–2024 sannsynligvis ikke vil fortsette, er verdier ventet å holde seg stabile eller stige moderat frem til 2028. Prognoser fra CaixaBank og Tinsa antyder gjennomsnittlige årlige prisøkninger på spansk eiendom på 5%, med Benidorm litt over dette i ettertraktede soner som Poniente og Sierra Helada, der tilbudet er begrenset og etterspørselen forblir sterk.
Vedvarende internasjonal etterspørsel fra pensjonister fra Nord-Europa, digitale nomader og kjøpere av andre boliger vil fortsette å være kjerneområder. Selv om tilgjengeligheten strammes til, er mange kjøpere kapitalkraftige og mindre følsomme for rentenivåer.
Spanias fjernarbeidsvisum har åpnet for nye kjøperdemografier, inkludert yngre fagfolk fra høyinntektsøkonomier som søker langtidsopphold i destinasjoner med god infrastruktur. Benidorms raske Wi-Fi-dekning, internasjonale helsetilgang og gangbare kystlinje er allerede en sterk trekkfaktor.
Et økende antall spanske borgere som forlot for byer som Madrid, Barcelona eller utenlands, begynner også å vende tilbake til Costa Blancas kystområder.
Infrastrukturforbedringer og andre medvind.
- TRAM-oppgraderinger, avgiftsfri AP-7, nytt nettverk for resirkulert vann, planlagt avsaltningssanlegg, utvidelse av Paseo de Poniente og Ensanche Levante-planen støtter alle langsiktige eiendomsverdier.
- Alicante lufthavns utvidede internasjonale ruter (spesielt til Øst-Europa og Skandinavia) fortsetter å åpne nye markeder.
- Turismens diversifisering (mer reise utenom sesong, lengre opphold, medisinsk og velværeturisme) kan stabilisere eller forbedre kortsiktige utleieavkastninger året rundt.
- Fortsettelse av absorpsjon av nybygg på grunn av begrenset sentralt land og strenge planer; ingen større overforsyning forventes, spesielt hvis utviklere opprettholder forsiktighet på grunn av finanskostnader.
Risikoer og utfordringer.
- Foreslåtte grenser for turistutleie eller skattestraffer for ikke-bosatte investorer kan redusere spekulative kjøp. Lokale råd kan innføre nye bærekraft- eller lisensbetingelser for å begrense metning.
- Inngangsnivåkjøpere (både lokale og utenlandske) vil i økende grad slite med tilgjengeligheten. Forvent sterkere etterspørsel i ytre distrikter (f.eks. La Cala, utkanten av Sierra Helada) der det fortsatt finnes hjem til €2 500–3 000/m².
- Ettersom energireguleringene strammes over hele Spania og kjøpere blir mer bevisste på kjøleutgifter, vil boliger med god isolasjon, energikarakteristikker og varmeadaptive funksjoner (f.eks. solcellepaneler, kryssventilasjon) prestere bedre.
Benidorms boligmarked går inn i en moden fase preget av stabilitet, sterke fundamentaler og selektiv vekst. Årlige prisøkninger på 3–6% er realistiske, spesielt for høykvalitets, godt plasserte eiendommer. Både investorer og sluttbrukere anbefales å fokusere på energieffektive, lavvedlikeholds eiendommer i førsteklasses eller forbedrende soner.
Nabolag å holde øye med
Poniente Beach er nå det dyreste området, med moderne tårn og luksuriøse komplekser med utsikt over Middelhavet. Gjennomsnittlig salgspris €4,500/m² i mai 2025. Nøkkelprosjekter (f.eks. Luxury Towers, The Edge) lanseres jevnlig. Trekker til seg kjøpere som ønsker eksklusiv sjøutsikt, rolige strender og førsteklasses fasiliteter.
Levante Beach. Prisene er høye (€4,200/m²), men litt lavere enn Poniente. Etterspørselen for leiligheter nær Levante Beach og strandpromenaden (f.eks. Jaime I, La Cala-distriktene) forblir sterk. Dette området tilbyr alle fasiliteter (butikker, natteliv), men mindre eksklusivitet.
Bysentrum (Gamlebyen) er billigst @ €2,700/m² med mange små leiligheter, eldre bygninger og gågater. Nylig oppgradering (gateforbedringer, kulturelle arrangementer) øker appellen. Det er et populært valg for prisbevisste kjøpere og renoverere. Hold øye med fortsatt rehabilitering av klassiske leiligheter.
Rincón de Loix tilbyr mange mellomstore enheter (30–40 m²) rettet mot ferieutleie og til en gjennomsnittspris på €3,100/m². Noen tårn blir renovert eller konvertert til luksushoteller, noe som kan øke de tilstøtende gjenkjøpsprisene. Unge kjøpere/investorer med begrensede budsjetter starter ofte her.
Sierra Helada er det innenlandske boligområdet nær Serra Gelada-fjellene. Forstedsvillaer og lavhusleiligheter (gjennomsnitt €3,100/m²) appellerer til familier som søker hager og ro. Disse områdene har sunn etterspørsel på lang sikt og tilbyr vanligvis bedre verdi per m² enn strandeiendommer.
Selv om de teknisk sett ligger utenfor Benidorm, er nærliggende Finestrat (Balcon de Finestrat) og La Nucia nå «nabolag» for mange kjøpere som ønsker Benidorm-tjenester uten folkemengdene. Disse ser økende interesse fra Benidorm eiendomskjøpere ettersom prisene deres er litt under bynivå. Ettersom Benidorm fortsetter å ekspandere, bør prisene i disse nabolagene stige.
Benidorm eiendomsmarkedet har gått fra «oppussingsobjekt til en god pris» til «klare-til-å-nytte livsstilshjem». Når vi ser fremover, vil endringer i kjøpernasjonaliteter, visumpolitikk og livsstilspreferanser sannsynligvis fortsette å forme Benidorms boligetterspørsel. Imidlertid antyder grunnleggende faktorer – klima, infrastruktur, tilgang til helsetjenester og overkommelighet – at byen vil forbli et trekkplaster for internasjonale kjøpere i alle aldersgrupper.
Er du interessert i å investere i Benidorm? Hvilke områder interesserer deg mest?
