Comparaison régionale (Benidorm vs Costa Blanca Nord)
Benidorm a en moyenne autour de 3 500 €/m², avec des zones premium comme Poniente dépassant les 4 500 €/m². En revanche, les villes de la Costa Blanca Nord telles que Jávea, Altea et Moraira affichent souvent des prix similaires voire plus élevés, surtout pour les villas côtières. La principale différence est que Benidorm propose une gamme plus large de types de propriétés (appartements touristiques en hauteur aux tours de luxe), ce qui se traduit par une gamme de prix plus étendue dans l’ensemble. En comparaison, la Costa Blanca Nord penche davantage vers des zones résidentielles à faible densité, pittoresques et haut de gamme.
Les deux régions attirent des Européens du Nord. Benidorm est particulièrement populaire auprès des acheteurs britanniques, suivis des Scandinaves et des Belges. La Costa Blanca Nord attire également des retraités fortunés de Scandinavie et d’Allemagne, ainsi que des familles cherchant une résidence secondaire dans des villes balnéaires calmes.
Benidorm est une zone urbaine à haute densité, attirant un tourisme toute l’année et des acheteurs en quête d’une vie citadine animée en bord de mer. La Costa Blanca Nord séduit ceux en quête de tranquillité, de vues et de loisirs haut de gamme. Les deux régions bénéficient d’un excellent climat et d’infrastructures, mais les acheteurs de Benidorm privilégient la proximité des divertissements et des services (par exemple, restaurants, festivals), tandis que les acheteurs de la Costa Blanca Nord mettent l’accent sur la beauté naturelle et la communauté.
Tendances des prix de l’immobilier à Benidorm (2015–2025)
2015–2019: La reprise post-crise a été progressive. En 2015, les prix étaient d’environ 1 800–2 000 €/m² dans toute la ville. Une croissance annuelle régulière de 2 à 4 % a porté les moyennes à 2 200–2 300 €/m² d’ici 2019. Les nouveaux penthouses (par exemple, l’Intempo, 2020) laissaient présager une augmentation des valeurs du segment du luxe.
2020: Les confinements liés au COVID ont brièvement freiné les ventes. Un léger recul s’est produit au printemps 2020, mais le marché de Benidorm a montré sa résilience. Les prix de mise en vente de mi-été se sont maintenus aux alentours de 2 100–2 200 €/m² et la stabilité est revenue d’ici la fin de 2020.
2021–2022: Fort rebond. Avec le retour du tourisme et de la confiance, les prix ont accéléré. Début 2022, les moyennes étaient d’environ 2 600–2 700 €/m². La croissance annuelle a atteint 10–15 % en 2022, portée par une demande étrangère renouvelée. La zone de Poniente a vu de nouveaux développements qui ont fait grimper les références.
2023: Croissance rapide continue. Les prix demandés ont augmenté d’environ 10–15 %. À la fin de 2023, les prix de vente moyens approchaient les 3 000 €/m². Les statistiques officielles des hôtels et du tourisme montrent que le nombre de visiteurs est presque revenu aux niveaux d’avant le COVID, soutenant la demande.
2024: Pic de croissance. Le premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023 a enregistré une hausse de 16 % des prix des logements à Benidorm. Tout au long de 2024, la demande a dépassé l’offre (surtout avec la hausse des taux hypothécaires), stimulant la croissance.
2025: Niveaux records. À la mi-2025, le prix moyen était de 3 500 €/m² (15 % au-dessus d’avril 2024). L’indice local de Tinsa enregistre une augmentation de 16 % d’une année sur l’autre au premier trimestre 2025. Les nouvelles constructions de maisons « Poniente » établissent des records (4 400 €/m²). La croissance se modère à mesure que les niveaux de pouvoir d’achat diminuent, mais les prix restent à des niveaux record.
Démographie des acheteurs à Benidorm et tendances
La province d’Alicante enregistre la plus forte part d’acheteurs étrangers en Espagne (45% de toutes les acquisitions immobilières étrangères – à l’exclusion des résidents étrangers). En 2023, les acheteurs britanniques seuls ont représenté 12% des achats étrangers à Alicante (environ 2 500 logements). Les Britanniques restent le plus grand groupe au niveau national (8 300 logements).
D’autres nationalités clés actives à Benidorm incluent les acheteurs néerlandais, belges, allemands, français, suédois et norvégiens. Les acheteurs belges, en particulier, ont montré un intérêt constant pour les nouvelles constructions côtières, tandis que la demande scandinave a fortement rebondi depuis 2022. Les acheteurs polonais et roumains, en particulier ceux qui déménagent pour le travail, sont également devenus plus visibles dans les gammes de prix d’entrée de gamme.
Les retraités et semi-retraités (50-75 ans) forment l’épine dorsale de la demande résidentielle à Benidorm. Beaucoup possèdent des résidences secondaires et passent progressivement à une résidence permanente. Ils recherchent souvent des unités au rez-de-chaussée, des ascenseurs et des vues sur la mer à distance de marche des commodités.
Les professionnels plus jeunes, y compris les nomades numériques et les travailleurs à distance, constituent un segment en forte croissance. Ils sont attirés par l’internet haut débit, le climat de Benidorm toute l’année et le coût de la vie abordable par rapport aux grandes villes européennes. Ces acheteurs recherchent souvent des appartements fonctionnels de gamme moyenne (200 000 € – 300 000 €) avec des intérieurs modernes et de l’espace pour travailler à distance.
Les investisseurs-acheteurs ont généralement entre 35 et 60 ans, viennent d’Espagne, du Royaume-Uni, de France ou de Belgique et se concentrent généralement sur le rendement locatif saisonnier, s’intéressant aux appartements de 1 ou 2 chambres dans les zones centrales ou en bord de mer. En pleine saison, les propriétés peuvent générer plus de 20 000 € par an, avec des rendements dans la fourchette de 6 à 8%.
Une caractéristique déterminante du marché de Benidorm est le volume élevé de transactions en espèces. À travers la province, plus de la moitié des acheteurs étrangers paient sans recourir à un prêt hypothécaire, reflétant une indépendance financière et une confiance à long terme dans l’immobilier espagnol. Cette dynamique axée sur les espèces isole également Benidorm quelque peu des chocs des taux d’intérêt par rapport aux marchés plus dépendants du crédit.
Démographiquement, le marché vieillit, mais se diversifie également. Alors que les baby-boomers dominent la propriété actuelle, on observe une augmentation notable des acheteurs de 45 à 60 ans acquérant des résidences pour la retraite anticipée ou des résidences à temps partiel comme couverture contre les coûts de vie futurs. L’arrivée de nouvelles voies de migration numérique (comme le visa de nomade numérique de l’Espagne) pourrait élargir davantage la base d’acheteurs.
Exigences des acheteurs à Benidorm et tendances de style de vie
La demande s’est orientée vers des appartements et des villas modernes et clés en main. Les acheteurs préfèrent désormais des logements neufs ou entièrement rénovés avec climatisation écoénergétique et internet. Les piscines communautaires, les salles de sport et le stationnement sécurisé sont très appréciés. Les vues sur la mer et la proximité des plages sont des caractéristiques premium, mais les acheteurs recherchent également des zones plus calmes (par exemple, Poniente plutôt que le centre festif de Rincon). Les unités de plain-pied (rez-de-chaussée) avec jardins ou terrasses sont populaires auprès des acheteurs plus âgés.
Les zones côtières et proches de la côte (Poniente, Levante, Sierra Helada) dominent les recherches. La disposition compacte de Benidorm signifie que la plupart des quartiers sont accessibles à pied de la mer ou des services, ce qui est unique par rapport aux autres villes étendues de la Costa Blanca. De nombreux acheteurs citent la facilité d’accès (aéroport/train) et les loisirs toute l’année (plages, parcs, événements) comme raisons de choisir Benidorm plutôt que des zones rurales.
Aux côtés des retraités, une tendance notable est l’arrivée de nomades numériques et de travailleurs à distance. À Benidorm, il existe des initiatives pour des espaces de coworking et des rencontres « amicaux aux nomades numériques ».
Les préférences en matière de style de vie se sont élargies et tandis que de nombreux acheteurs recherchent des scènes sociales animées (bars, terrains de golf, festivals), d’autres privilégient les activités de plein air (sentiers naturels dans la Sierra Helada, villes de Marina Baixa). Les installations de santé et de bien-être (salles de sport, centres médicaux) sont devenues des arguments de vente.
La proximité des liaisons de transport et des services de santé est désormais une priorité absolue, et presque tous les nouveaux développements annoncent un internet rapide comme standard.
Nouvelle construction vs. Dynamique de revente
Les maisons neuves sont nettement plus chères. À Benidorm, les quartiers les plus chers (comme Poniente) se composent principalement de développements neufs ou récents (prix de 4,2k€ à 4,7k€). Les anciennes propriétés à revendre (par exemple, Centro, Rincon, Poble de Llevant) sont moins chères (de 2,7k€ à 3,1k€).
La revente domine le volume des ventes (80 à 90 %), mais la part des nouvelles constructions est en augmentation. Les achats de nouvelles constructions représentaient 20 % des achats étrangers en 2024. Depuis 2018, des dizaines de projets (appartements, villas) ont été lancés à Poniente, Sierra Helada et à proximité de Finestrat. Cependant, le stock de nouvelles constructions à Benidorm même est toujours limité en raison de la pénurie de terrains. Les zones côtières sont largement construites ou situées sur des terrains en bord de mer qui demandent une prime.
Les nouvelles constructions séduisent les acheteurs qui apprécient la durabilité, l’efficacité énergétique, la clarté juridique et les équipements modernes (piscines, salles de sport). Ces développements attirent principalement les Européens du Nord les plus fortunés. Les biens à revendre attirent les chasseurs de bonnes affaires et ceux qui recherchent des emplacements établis. Certains acheteurs acquièrent des biens à revendre spécifiquement pour les rénover ou les diviser en locations. La demande pour les nouveaux projets a été forte, et de nombreuses unités ont été pré-vendues à des investisseurs étrangers avant leur achèvement (ce qui était impensable il y a 5 ans). En revanche, le stock de biens à revendre peut être lent à se vendre dans des segments plus faibles (par exemple, Rincon et Centro de gamme inférieure).
Les nouvelles maisons ont augmenté plus rapidement (8 % en 2024) que les reventes (4 %) et les pénuries d’approvisionnement dans les zones touristiques ne font qu’intensifier cet écart. En pratique, les acheteurs avertis comparent les deux marchés : souvent, une unité à revendre est de 20 à 40 % moins chère qu’une nouvelle similaire. Les investisseurs demanderont généralement des rendements plus élevés dans les biens à revendre (pour compenser les risques liés aux propriétés plus anciennes et les coûts d’entretien plus élevés) ou paieront une prime pour du neuf.
Aperçu du marché locatif de Benidorm (2015-2025)
Le boom touristique de Benidorm (près de 2,85 millions de visiteurs en 2024) alimente un marché locatif de vacances robuste. L’occupation est très élevée en été (environ 90% en août) et très bonne à 70% toute l’année. Selon les données de l’industrie, les unités à court terme sont en moyenne réservées 275 nuits par an à un tarif moyen de 84 €/jour. Le revenu annuel moyen par annonce de type Airbnb était de 22 000 € en 2024. Par conséquent, les rendements bruts (revenus locatifs/prix) pour les locations à court terme dépassent souvent 7 à 8% dans les zones les plus prisées (Poniente, Rincon).
REMARQUE : Tous les appartements touristiques doivent détenir une « licencia de vivienda turística » valencienne et enregistrer les séjours (conformément au RD 933/2021 de l’Espagne à partir de décembre 2024). Le non-respect peut entraîner des amendes. Jusqu’à présent, Benidorm n’a pas plafonné les locations à court terme, mais le contrôle réglementaire est en hausse (les propriétaires préparent désormais des plans d’évacuation d’urgence, une assurance, etc.).
La demande de locations à l’année est forte et le taux de vacance est faible (bien en dessous de la moyenne nationale). Les loyers moyens à long terme s’élèvent à environ 12 à 16 €/m² par mois. Le rendement des baux à long terme est inférieur à celui des locations à court terme (généralement 6% brut). La loi sur la location de 2022-23 (Ley de Vivienda) a imposé certaines limites aux hausses de loyer et renforcé les droits des locataires, mais son impact à Benidorm a été modéré. Les propriétaires choisissent souvent la location à court terme comme plus rentable, ce qui signifie que l’inventaire de biens locatifs à long terme reste limité.
Les deux types de locations connaissent une saisonnalité claire. La haute saison (juin-septembre) voit des prix et une occupation au maximum ; la demande en intersaison et en hiver (pour des séjours à long terme ou hors saison) est modérée, mais en augmentation en raison de la montée des télétravailleurs. Les pressions nationales et régionales (inflation, taxes) ont récemment fait légèrement augmenter les rendements. Tinsa note que la demande de location à Alicante (soutenue par les niveaux de tourisme) devrait maintenir des rendements solides, surtout là où les hôteliers font face à une croissance limitée des chambres. Cependant, de nouvelles taxes touristiques (par exemple, la loi de 2025 en Catalogne, bien que non appliquée en Valence) et des changements potentiels dans la fiscalité des non-résidents pourraient refroidir le retour sur investissement des investisseurs à l’avenir.
Tendances immobilières notables par année (2015–2025)
2015 : Fond du marché (post-2008) ; les prix à Benidorm continuaient de chuter jusqu’au creux. Les taux d’intérêt ont commencé à remonter à partir de leurs plus bas historiques. Environ 2,4 millions de visiteurs (un record sur plusieurs années) ont maintenu un taux d’occupation sain.
2016 : Premiers signes de stabilisation. Le référendum sur le Brexit (mi-2016) a eu un effet immédiat minimal sur les ventes au Royaume-Uni. Les promoteurs ont commencé à commercialiser de nouveaux projets côtiers.
2017 : Les ventes de terrains à Benidorm reprennent (TM Inmobiliaria achète de grands terrains à Poniente en 2017). Le tourisme a continué de croître (l’Espagne a accueilli environ 83 millions de touristes). L’aéroport d’Alicante a étendu ses liaisons à bas coût.
2018 : Point tournant. La construction redémarre de manière agressive à Poniente (impact de l’achat de TM) et à Finestrat, apportant de nouveaux stocks de luxe. Les prix commencent à se stabiliser de manière notable à partir de mi-2018.
2019 : Année record pour le tourisme (avant la COVID). L’enthousiasme des acheteurs étrangers est fort (2,66 millions de touristes à Benidorm, le Royaume-Uni étant le plus grand groupe). La croissance du marché immobilier est modeste (+5 %) alors que l’offre rattrape la demande. L’AP-7 devient gratuite à partir de novembre 2019, facilitant l’accès à la côte.
2020 : La pandémie de COVID et le confinement national au T2 ont stoppé les ventes et les déplacements. Les hôtels/attractions de Benidorm ont fermé ; la demande de location s’est effondrée. Les prix ont légèrement baissé ou sont restés stables tout au long de 2020. La région de Valence met fin aux péages de l’AP-7 (2020-21) et le trafic sur l’autoroute d’Alicante double d’ici 2022.
2021 : Début de la reprise. Le tourisme atteint 50 à 60 % des niveaux de 2019 à l’automne. Les ventes rebondissent au second semestre ; les prix moyens augmentent de 6 à 8 % (aidés par les faibles taux hypothécaires et la demande refoulée). De nombreuses zones sont programmées pour des améliorations des services publics.
2022 : Année de boom. Le tourisme revient à 90 % de celui de 2019 ; les taux hypothécaires restent en dessous de 3 %. La demande dépasse largement l’offre. Les autorités municipales se concentrent sur la promotion du tourisme et des infrastructures (nouvelles promenades, parcs). Les transactions immobilières augmentent, et les hausses de prix des logements en 2022 sont le double de la moyenne nationale.
2023 : Record de tourisme et de prix. Le nombre de visiteurs a atteint 2,8 millions (4 % de plus qu’en 2019). Cependant, la durée moyenne du séjour a diminué. Le taux d’occupation des hôtels est revenu à 80 %. Les prix des maisons ont augmenté de 10 à 15 % sur l’année. L’offre de locations à court terme s’est élargie (3 600 annonces actives sur Airbnb). Discussions réglementaires proposées : augmentation possible des taxes de transfert pour les acheteurs non-UE.
2024 : Nouvelles infrastructures. La ligne 9 du TRAM de Valence entièrement modernisée (service direct Benidorm-Dénia rétabli en mai 2024), améliorant la connectivité nordique. Les réglementations locales se resserrent : le Real Decreto 933/2021 (décembre 2024) impose l’enregistrement des maisons touristiques. Les ventes restent soutenues ; Tinsa enregistre une croissance de 10 % pour la province d’Alicante, Benidorm étant en tête avec 16 %. De nouvelles lois sur le tourisme se profilent alors que les limites de location à court terme en Catalogne suscitent une prise de conscience ailleurs.
2025 : Hausse continue des prix. Le T1 a connu une nouvelle augmentation à deux chiffres (16 % de plus par rapport à l’année précédente). Le tourisme au printemps reste fort.
Les observateurs du marché citent le resserrement de l’accessibilité (revenu des ménages vs dette) comme principal frein futur. Dans l’ensemble, le marché de Benidorm est solide, stimulé par une demande soutenue et une offre limitée.
Prévisions immobilières de Benidorm 2025–2028
Benidorm devrait entrer dans une phase de stabilisation après une décennie de croissance rapide. Alors que les hausses de prix à deux chiffres observées en 2023–2024 ne devraient pas se poursuivre, les valeurs devraient se maintenir ou augmenter modestement jusqu’en 2028. Les prévisions de CaixaBank et de Tinsa suggèrent des augmentations annuelles moyennes des prix des biens immobiliers espagnols de 5%, Benidorm se situant légèrement au-dessus de cette moyenne dans des zones prisées comme Poniente et Sierra Helada, où l’offre est limitée et la demande reste forte.
La demande internationale soutenue par les retraités d’Europe du Nord, les nomades numériques et les acheteurs de résidences secondaires resteront des segments clés. Même si l’accessibilité se resserre, de nombreux acheteurs disposent d’un patrimoine important et sont moins sensibles aux taux d’intérêt.
Le visa de travail à distance de l’Espagne a ouvert de nouveaux horizons démographiques d’acheteurs, notamment des jeunes professionnels des économies à revenu élevé cherchant des destinations de vie à long terme avec une bonne infrastructure. La couverture Wi-Fi rapide de Benidorm, l’accès aux soins de santé internationaux et le littoral propice à la marche attirent déjà de nombreux acheteurs.
Un nombre croissant d’Espagnols qui ont quitté des villes comme Madrid, Barcelone ou l’étranger commencent également à revenir dans les zones côtières de la Costa Blanca.
Améliorations de l’infrastructure et autres vents favorables.
- Les améliorations du TRAM, l’AP-7 sans péage, le nouveau réseau d’eau recyclée, la future usine de dessalement, l’expansion du Paseo de Poniente et le plan Ensanche Levante soutiennent tous les valeurs immobilières à long terme.
- L’expansion des routes internationales de l’aéroport d’Alicante (notamment vers l’Europe de l’Est et la Scandinavie) continue d’ouvrir de nouveaux marchés.
- La diversification du tourisme (plus de voyages hors saison, séjours prolongés, tourisme médical et de bien-être) pourrait stabiliser ou améliorer les rendements locatifs à court terme toute l’année.
- L’absorption de nouvelles constructions se poursuivra en raison de la rareté des terrains centraux et de la planification stricte ; aucun excès d’offre majeur n’est prévu, surtout si les promoteurs maintiennent leur prudence en raison des coûts de financement.
Risques et défis.
- Les plafonds de location touristique proposés ou les pénalités fiscales sur les investisseurs non-résidents pourraient réduire les achats spéculatifs. Les conseils locaux pourraient introduire de nouvelles conditions de durabilité ou de licence pour limiter la saturation.
- Les acheteurs d’entrée de gamme (locaux et étrangers) auront de plus en plus de difficultés avec l’accessibilité. On peut s’attendre à une demande plus forte dans les quartiers extérieurs (par exemple, La Cala, en périphérie de Sierra Helada) où des maisons à 2 500–3 000 €/m² existent encore.
- À mesure que les réglementations énergétiques se resserrent en Espagne et que les acheteurs deviennent plus conscients des coûts de refroidissement, les maisons avec une bonne isolation, des classements énergétiques et des caractéristiques adaptées à la chaleur (par exemple, panneaux solaires, ventilation croisée) se démarqueront.
Le marché résidentiel de Benidorm entre dans une phase mature marquée par la stabilité, des fondamentaux solides et une croissance sélective. Des augmentations de prix annuelles de 3 à 6% sont réalistes, en particulier pour des propriétés haut de gamme bien situées. Les investisseurs et les utilisateurs finaux sont invités à se concentrer sur des propriétés éco-énergétiques et à faible entretien dans des zones privilégiées ou en amélioration.
Quartiers à surveiller
Plage de Poniente est désormais la zone la plus chère, avec des tours modernes et des complexes de luxe surplombant la Méditerranée. Vente moyenne de 4 500 €/m² en mai 2025. Des projets clés (par exemple, Luxury Towers, The Edge) sont régulièrement lancés. Attire les acheteurs désirant des vues sur la mer haut de gamme, des plages plus calmes et des équipements haut de gamme.
Plage de Levante. Les prix sont élevés (4 200 €/m²) mais légèrement inférieurs à ceux de Poniente. La demande reste forte pour les appartements près de la plage de Levante et de la promenade (par exemple, les quartiers Jaime I, La Cala). Cette zone offre toutes les commodités (commerces, vie nocturne) mais moins d’exclusivité.
Le Centre-Ville (Vieille Ville) est le moins cher à 2 700 €/m² avec de nombreux petits appartements, des biens anciens et des rues piétonnes. La récente gentrification (améliorations des rues, événements culturels) accroît son attrait. C’est un choix privilégié pour les acheteurs soucieux de leur budget et les rénovateurs. À surveiller : la poursuite de la réhabilitation des appartements classiques.
Rincón de Loix propose de nombreuses unités de taille moyenne (30 à 40 m²) destinées à la location saisonnière et à un prix moyen de 3 100 €/m². Certains immeubles sont en cours de rénovation ou de transformation en hôtels haut de gamme, ce qui pourrait faire monter les prix de revente adjacents. Les jeunes acheteurs/investisseurs aux budgets limités commencent souvent ici.
Sierra Helada est la zone résidentielle intérieure près des collines de Serra Gelada. Villas de banlieue et condos de faible hauteur (moyenne de 3 100 €/m²) destinés aux familles en quête de jardins et de tranquillité. Ces zones bénéficient d’une demande saine à long terme et offrent généralement un meilleur rapport qualité-prix au m² que les propriétés en bord de mer.
Bien que techniquement en dehors de Benidorm, les environs de Finestrat (Balcon de Finestrat) et La Nucia sont désormais des « quartiers » pour de nombreux acheteurs qui souhaitent les services de Benidorm sans la foule. Ils suscitent un intérêt croissant de la part des acheteurs immobiliers de Benidorm car leurs prix sont légèrement inférieurs à ceux de la ville. À mesure que Benidorm continue de s’étendre, les prix dans ces quartiers devraient être soutenus.
Le marché immobilier de Benidorm est passé de « bonnes affaires à rénover » à des « maisons prêtes à vivre et à profiter ». En regardant vers l’avenir, les changements dans les nationalités des acheteurs, les politiques de visa et les préférences en matière de style de vie continueront probablement à remodeler la demande de logements à Benidorm. Cependant, les fondamentaux tels que le climat, l’infrastructure, l’accès aux soins de santé et l’accessibilité suggèrent que la ville restera un aimant pour les acheteurs internationaux de tous âges.
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