I et virkelig eksempel på hvordan loven nylig har blitt implementert, stemte en gruppe eiendomseiere i distriktet Eixample i Barcelona for å forby korttidsleie innenfor bygningen deres. Ved å bruke bestemmelsene i Ley de Propiedad Horizontal (LPH), kreves det et 3/5 flertall for å vedta begrensningen.
Restriksjonen ble utfordret av en utleier i bygningen som drev en Airbnb, og hevdet at den krenket hans eiendomsrettigheter.
Saken gikk til retten, og i tråd med prinsippene som ble avklart av Høyesterett, ble fellesskapets forbud opprettholdt. Retten fastslo at forbudet var i tråd med lovens intensjon om å redusere forstyrrelser, bevare det boligmessige preget og prioritere «eiendommens sosiale funksjon».
Hva sier Ley de Propiedad Horizontal?
LPH, slik tolket av nylige avgjørelser fra høyesterett, tillater sameierforeninger (comunidades de propietarios) å regulere eller forby kortsiktige turistutleie med tre femtedels flertall. Dette gjelder i henhold til Artikkel 17.12, som sier at:
Sameierforeninger kan begrense, betinge eller forby kortsiktige utleie hvis tre femtedeler av alle eiere OG tre femtedeler av eierandelene er enige. (Det er 3/5 av eierandelene, da en utleier kan eie flere ferieutleieenheter i en bygning eller et boligkompleks.)
Enighet er ikke påkrevd, noe som gjør det enklere for sameierforeninger å innføre begrensninger.
Denne tolkningen utvider lovens språk, og klargjør at «begrense eller betinge» utleie kan inkludere absolutt forbud. Rasjonale er å balansere eiendomsrettigheter med eiendommens sosiale funksjon, og prioritere harmoni i fellesskapet og langsiktig boligbruk.
Hvordan loven påvirker eiendomsinvesteringer, hjemmeiere og lokalsamfunn
1. Det er enklere å begrense ferie- og korttidsleie
Samfunn har nå en forenklet prosess for å begrense eller forby turistleie. Denne nye tolkningen av loven hindrer enkelteiere fra å nedlegge veto mot samfunnsbeslutninger og gir samfunn mulighet til å opprettholde boligharmoni.
2. Eiendomsrett er ikke absolutt
Spanias høyesterett understreket at eiendomsrett er underlagt juridiske og samfunnsbestemte begrensninger. Eiere kan ikke bruke eiendommene sine på måter som er i konflikt med bredere sosiale eller samfunnsmessige mål.
3. Prioritering av langsiktige leieforhold
Loven oppfordrer til langsiktig boligbruk og tar sikte på å håndtere Spanias boligutfordringer, som stigende priser og begrenset tilgjengelighet for lokale innbyggere.
4. Regionale og lokale variasjoner
Mens LPH gir et nasjonalt rammeverk, kan regionale myndigheter og kommuner pålegge ytterligere regler. For eksempel:
Barcelona har også strenge reguleringslover som begrenser turistleie i visse nabolag.
Valenciaregionen krever spesifikke lisenser for korttidsleie.
Konsekvenser for ferieleilighetseiere
1. Tap av leieinntekt
Eiere som er avhengige av korttidsleie kan oppleve redusert inntekt hvis lokalsamfunnet pålegger restriksjoner. De kan være nødt til å endre til langtidsleie eller mellomlange leieavtaler, noe som kan redusere inntekten.
2. Redusert eiendomsverdi
Eiendommer i lokalsamfunn med strenge leierestriksjoner kan miste appell for en hel sektor av eiendomsinvestorer, noe som igjen kan påvirke salgsverdien.
3. Krav til etterlevelse
Å skaffe lisenser, overholde lokale forskrifter og oppfylle lokalsamfunnets betingelser legger til administrative og økonomiske byrder.
Konsekvenser for turisme
Lovverket ser ut til å være i tråd med Spanias mål om bærekraftig turisme, og målet om å prioritere regulerte over ‘uregulerte’ korttidsleieboliger.
Selv om dette kan være til fordel for noen lokale samfunn og fastboende, vil det mest sannsynlig: Redusere tilbudet av turistovernatting og øke kostnadene for besøkende. (Økt etterspørsel og mindre tilbud.) Flytte etterspørselen mot lisensierte hoteller og alternative overnattingsmuligheter. Naturligvis har ingen av de største nasjonale hotellkjedene i Spania ‘lobbyert’ politikere for strengere sanksjoner mot ‘uregulerte’ turistovernattinger. Absolutt ikke. Ingen sjanse.
Muligheter for eiendomsinvestorer
Tross utfordringene, er det fortsatt noen muligheter for den smarte investoren.
- Investere i eneboliger og frittliggende eiendommer som ikke er underlagt fellesskapsrestriksjoner.
- Målrettede eiendommer i områder som er eksplisitt zonet for turisme for å unngå disse begrensningene.
- Stabile, langsiktige utleie i mange kystområder er mindre regulert, har høy etterspørsel og tilbyr jevn inntekt.
- Utforsk mellomlangsiktige utleie som retter seg mot digitale nomader, utvandrere og sesongarbeidere. Leieavtaler på 1–6 måneder vil ofte omgå fellesskapsregler.
Nye strategier for eiendomsinvestorer i Spania
1. Forskning på lokalsamfunnet før du kjøper
Gjennomgå fellesskapsregler og møteprotokoller for å identifisere potensielle begrensninger.
Fokuser på områder og samfunn med klare og gunstige regler for din tiltenkte utleiestrategi.
2. Investere i nybyggutviklinger
Tidlige investorer kan påvirke fellesskapsregler og sikre retningslinjer som er vennlige mot ferieutleie.
3. Kjøp eiendommer med eksisterende ferieutleielisenser
Eiendommer med eksisterende turistutleielisenser sparer deg tid og sikrer også overholdelse i områder med strenge lisenskrav. Forsikre deg om at utleielisensen faktisk kan overføres til en ny eier. Noen kan ikke!
4. Målrettede bygninger eller komplekser dominert av ferieutleieiere
Hvis flertallet av eierne er avhengige av ferieutleie, er det mindre sannsynlig at et tre femtedels flertall vil stemme for å begrense eller forby utleie. Likevel bør du fortsatt vurdere om bygningens beliggenhet og fasiliteter samsvarer med utviklingen i turismen.
Mens Spania fortsetter å balansere turisme og boligbehov, er det viktig å holde seg oppdatert slik at du kan trives i dette dynamiske markedet. Hold kontakten med oss på CBSAGE.COM for de siste nyhetene og lovene angående Spanias boligmarked.
