Urlaubsbesitzer in Spanien könnten bis 2026 mit einer dreifachen Steuer konfrontiert werden.

Neuer spanischer Vorschlag zur Grundsteuer könnte die jährlichen Kosten für Eigentümer von leerstehenden oder Zweitwohnungen verdreifachen.

Ausländische Immobilieneigentümer in Spanien (Einwohner und Nicht-Einwohner) könnten bald deutlich höhere Steuern zahlen müssen, wenn sie eine Zweitwohnung oder eine leerstehende Immobilie besitzen, die nicht vermietet wird. Ein neuer Gesetzesentwurf der PSOE-Partei im Mai 2025 sieht vor, die fiktive Miete als Steuerbemessungsgrundlage von derzeit 1,1%–2% auf 3% des Katasterwerts zu erhöhen. Das Ziel ist es, so sagen sie, Eigentümer dazu zu ‚anregen‘, ihre Häuser auf dem langfristigen Mietmarkt anzubieten und den Wohnungsmangel in Spanien zu lindern.

Was bedeutet das genau für Sie, wenn Sie eine Ferienwohnung in Spanien besitzen, sie nur gelegentlich nutzen und nicht vermieten? Lassen Sie uns den Vorschlag und seine Auswirkungen genauer betrachten.

Was zählt als Zweitwohnung oder leerstehende Immobilie in Spanien?
Wenn die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, gilt sie als Zweitwohnung. Wenn sie nicht den Großteil des Jahres bewohnt ist, nicht vermietet wird und nicht Ihre Hauptmeldeadresse ist, könnte sie gemäß den neuen Steuerregeln als leerstehend gelten. Gelegentliche persönliche Nutzung, beispielsweise ein paar Wochen im Sommer, befreit die Immobilie nicht von der Besteuerung.

Aktuelle Steuern für ausländische Immobilieneigentümer in Spanien
Nach geltendem Recht müssen Eigentümer von Zweitwohnsitzen im spanischen Steuererklärung imputierte Mieteinnahmen angeben, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist.

Spanische Steuerresidenten geben dies in ihrer IRPF (Einkommensteuer) an, mit einem Satz von 1,1 %–2 % des Katasterwerts.

Nicht ansässige ausländische Eigentümer (z. B. britische, deutsche, niederländische oder amerikanische Staatsbürger) müssen jährlich eine IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige) einreichen. Sie zahlen:

• 19 % Steuer, wenn sie aus der EU/EWR kommen
• 24 %, wenn sie aus Nicht-EU-Ländern kommen (z. B. UK, USA, Kanada)

Wie viel mehr werden Sie zahlen?
BEISPIEL: Angenommen, Sie sind ein nicht ansässiger ausländischer Eigentümer einer Immobilie an der Costa Blanca mit einem Katasterwert von 200.000 €:

Aktuelles System (1,1 %):

• Imputierte Mieteinnahmen: 2.200 €
• Steuern mit 24 % (Nicht-EU-Bürger): 528 €/Jahr

Nach dem neuen Gesetz (3 %):

• Imputiertes Einkommen: 6.000 €
• Steuern mit 24 %: 1.440 €/Jahr

Das bedeutet eine Erhöhung von 912 € pro Jahr, wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, die Sie nur einige Wochen im Jahr nutzen und nicht vermieten.

Für Steuerresidenten könnte dieselbe Erhöhung der steuerpflichtigen Basis je nach persönlichem Einkommensteuersatz zu Hunderten oder Tausenden mehr führen.

Können Sie die neue Steuer vermeiden, indem Sie die Immobilie vermieten?
Ja, wenn Sie die Immobilie vermieten (insbesondere langfristig), könnte dies sie von der fiktiven Einkommensteuer befreien. Kurzfristige Ferienvermietungen (z.B. Airbnb, Booking.com) bieten möglicherweise jedoch keine vollständige Entlastung, und auch diese werden unter den neuen fiskalischen Änderungen ins Visier genommen.

Der vorgeschlagene Gesetzentwurf sieht eine Mehrwertsteuererhöhung auf 21% auf touristische Mieteinnahmen vor, wodurch diese als kommerzielle Tätigkeit behandelt werden. Dies macht Ferienvermietungen steuerlich weniger effizient und könnte laut einigen Ökonomen zu einer Verlagerung des Angebots in Richtung des Hotelsektors führen.

Gilt das Gesetz für geerbte oder familiengeführte Häuser?
Ja. Wenn die Immobilie geerbt, aber nicht bewohnt wird und leer steht oder gelegentlich genutzt wird, wird sie wahrscheinlich als leerstehendes Haus betrachtet und nach den neuen Regeln besteuert.

Auswirkungen auf ausländische Investitionen und Rentner
Dieser Steuervorschlag hat Bedenken bei Expats, Rentnern und ausländischen Investoren geweckt, die Immobilien für den persönlichen Gebrauch besitzen. Viele empfinden es als unfair, gelegentliche Nutzung zu bestrafen und die Kosten für den Hausbesitz in Spanien zu erhöhen. Für Nicht-Residenten erhöht die Verwaltungsbelastung durch die jährliche Einreichung der Steuerformulare Modelo 210 (jetzt mit potenziell dreifacher Besteuerung) die Belastung.

Das Gesetz befindet sich noch im Vorschlagsstadium, ohne festes Implementierungsdatum. Wenn es verabschiedet wird, könnten Änderungen bis Ende 2025 oder 2026 eingeführt werden. Ausländische Eigentümer sollten den Katasterwert ihrer Immobilie überprüfen und ihn gegebenenfalls anfechten, wenn er veraltet ist. Eigentümer können auch Mietoptionen prüfen, wenn sie ihre Steuerlast in Spanien reduzieren möchten.

Zusammenfassend: Wenn Sie ein ausländischer Immobilieneigentümer in Spanien sind, der sein Zweitheim nicht vermietet, sollten Sie sich darauf einstellen, bald mehr Steuern zu zahlen (potenziell dreifach), es sei denn, Sie ergreifen proaktive Maßnahmen.