a) Fastighetspekulation: Policys som gynnar företagsköpare
Under de senaste 15 åren har över en miljon hem i Spanien köpts av företag. Det är nästan 12% av alla fastighetsförsäljningar. Och sex av tio av dessa företagsköp ägde rum i redan högt pressade kustområden som Katalonien, Valencia, Andalusien, Murcia och Balearerna.
Det här är inte bara enstaka fastighetsköp, många av dessa förvärv kommer från stora investeringsfonder, fastighetsföretag och företagsvärdar (inklusive investeringstruster och turismoperatörer) som siktar på kustfastigheter för deras långsiktiga avkastning. Många förmögna individer använder också företagsstrukturer för att dra nytta av skattelättnader som inte är tillgängliga för privatpersoner.
Och här ligger en av motsägelserna: medan det finns ökande restriktioner för privatpersoner som köper semesterbostäder eller hyr ut dem på kort sikt, finns det väldigt lite reglering som hindrar företag från att köpa stora mängder hem, även i områden med bostadsbrist. På vissa platser som Madrid, gynnas företag till och med av lägre fastighetsskatter!
b) Utbildning och färdigheter: En avvikelse mellan skolor och den lokala ekonomin
Ekonomin längs Spaniens kust är otvivelaktigt internationell. Utlänningar har enorm köpkraft. Deras pengar spenderas inte bara på fastighetsköp utan också genom deras behov av renoveringar, inredning, möbler, dekoration, hantverk, trädgårdsarbete, juridiska och finansiella tjänster, hälsovård, välbefinnandebehandlingar och mycket mer.
Men många lokala skolsystem har inte hållit jämna steg med vad ekonomin kräver. I områden som Valenciaregionen eller Balearerna läggs ofta mer tid på att lära sig regionala språk än globala som engelska, tyska, holländska eller franska – språk som är avgörande inom tjänstesektorn. Samtidigt saknas fortfarande fokus på digital kompetens, entreprenörskap och moderna kundservicefärdigheter. Dessa är alla avgörande för de typer av småföretag som skulle kunna hjälpa spanjorerna att blomstra i internationella kustområden.
Utan dessa färdigheter kan lokala invånare missa värdefulla möjligheter och förmågan att höja sin egen ekonomiska ställning.
c) Motviljan att hyra eller sälja till landsmän
Det finns också en social och kulturell dimension. Många spanska fastighetsägare erkänner öppet att de föredrar att hyra eller sälja till utlänningar. Detta beror ofta på oro över de risker de uppfattar när de gör affärer med spanska hyresgäster eller köpare, till exempel sena hyresbetalningar, skador på egendom, svårigheter med vräkning och komplicerade bolåneprocesser.
Å andra sidan tenderar utländska köpare att vara kontantköpare och ses som mer raka i sina transaktioner. Även om detta inte är universellt sant kan denna uppfattning leda till en ond cirkel, där spanjorer stängs ute från den lokala bostadsmarknaden inte bara av priset, utan av förtroende och preferens.
d) Anställningsdynamik: Lokala förlorar på lokala jobb
I områden med många expatriater är det inte ovanligt att se företag anställa utlänningar istället för lokala spanska arbetare. Men detta handlar inte bara om uteslutning. Ofta handlar det om förväntningar, kommunikation och uppfattad professionalism.
Många utländska företagare, särskilt från norra och västra Europa, tar med sig en annan servicekultur. De prioriterar punktlighet, lyhördhet, initiativ och konsekvent uppmärksamhet på kundbehov. När arbetsgivare inte ser dessa egenskaper återspeglas konsekvent i den lokala arbetskraften, kan de rimligen se sig om efter andra alternativ.
Men detta utgör både en utmaning och en möjlighet för lokalbefolkningen. För det som ofta förbises är den enorma köpkraft som kan frigöras genom att integreras i denna internationella tjänsteekonomi. Många utlänningar som köper eller bor vid kusten har stora budgetar. De spenderar på renoveringar av hemmet, medicinsk vård, skönhetsbehandlingar, juridisk hjälp, fastighetstjänster, bilar, kläder, försäkringar och mer. Dessa behov är löpande och pågår året runt.
Om lokalbefolkningen kan överbrygga klyftan med förbättrade språkkunskaper, tekniska färdigheter och kundservice kommer de att öppna dörren till en förmögen marknad som är djupt förankrad i området. Det finns verkliga långsiktiga ekonomiska möjligheter här för alla som kan uppfylla förväntningarna hos denna kundbas. Faktum är att små, välskötta lokala företag som erbjuder högkvalitativ, pålitlig service ofta är de mest framgångsrika på marknader som domineras av utlänningar. Efterfrågan finns där. Det som behövs är bättre förberedelse för att möta den.
Med större färdigheter kommer större förtjänstpotential och därmed en större budget för bostad.
e) Lokal och regional regering: Höga intäkter, låg engagemang för bostadslösningar
Lokal och regional regering är inte maktlösa i denna kris; de är faktiskt en av de största förmånstagarna av fastighetsboomen vid kusten.
Regionala och lokala regeringar tjänar betydande inkomster från fastighetsförsäljningar. Detta gäller särskilt i Spaniens kuststäder, som ser stora transaktionsbelopp varje år. Ändå trots dessa konsekventa intäkter görs det lite för att underlätta bostadskrisen.
När en omförsäljning av en bostad sker, samlar den regionala regeringen vanligtvis in mellan 7% och 10% i överföringsskatt (ITP), beroende på regionen. På en omförsäljning av en bostad för 300 000 euro är detta 21 000 till 30 000 euro per transaktion. Med tiotusentals bostäder som byter ägare varje år vid Spaniens kust, summeras detta till många miljarder euro i regional skatteintäkt årligen.
På lokal nivå samlar kommunerna in flera direkta skatter och avgifter som Plusvalía (vanligtvis mellan 2 000 och 6 000 euro), IBI (fastighetsskatt årligen) vanligtvis 500 till 1 500 euro per år per fastighet, tillstånd och avgifter, osv.
En enskild bostadsförsäljning kan ge 5 000 till 10 000 euro eller mer till det lokala stadshuset.
Så allt fler människor frågar sig, ”vart tar alla pengarna vägen”?
I många urbaniseringar förlitar sig invånarna fortfarande på enskilda avloppstankar eftersom inget avloppsnät någonsin har installerats. Dagvattenavledning saknas på många områden. Många bostadsgator går år utan att se någon vägrensning eller underhåll överhuvudtaget.
Trots en stark och växande skattebas investerar kustkommuner sällan i prisvärt boende, samhällsinfrastruktur eller program för att träna lokalbefolkningen att få tillgång till bättre betalda jobb. Denna brist på samklang mellan intäktsinsamling och lokal investering är en källa till frustration. Invånare och långsiktiga fastighetsägare begär inte bara tjänster; de begär ansvar och en avkastning på sina skattebidrag.
Är det rättvist att säga att Spaniens bostadskris enbart orsakas av utlänningar eller turister?
Sanningen verkar vara att många av de politiker och praxis som bidrar till bostadsproblemen är inhemska. Skattefördelar för företagsinvesteringar, brister i utbildningssystemet, arbetsmismatchningar, ojämn offentlig investering och brist på socialt boende – dessa är alla områden där Spanien kan påverka och förbättra.
Jag skulle inte vara så snabb med att skylla utlänningar – de människor som ofta lyfter upp områden som har kämpat ekonomiskt i årtionden. Jag skulle säga att vi behöver omvärdera systemet så att lokalbefolkningen har en rättvis chans att leva och blomstra i sina egna samhällen. Med rätt ledarskap och fokus kan Spanien absolut välkomna investeringar men också erbjuda möjligheter för människorna som bor i kuststäderna.
