Ferieboligeiere i Spania kan stå overfor trippel skatt innen 2026.

Forslaget til ny spansk eiendomsskatt kan tredoble årlige kostnader for eiere av tomme eller sekundærboliger.

Utenlandske eiendomsbesittere i Spania (både bosatte og ikke-bosatte) kan snart stå overfor betydelig høyere skatter hvis de eier en annen bolig eller en tom eiendom som ikke leies ut. Et nytt lovforslag fremmet av PSOE-partiet i mai 2025 foreslår å øke den antatte leieskatten fra nåværende 1,1%–2% til 3% av den kadastrale verdien. Målet, sier de, er å ‘gi insentiver’ til eierne for å sette hjemmene sine på langtidsleie-markedet og lette på Spanias boligmangel.

Hva betyr dette nøyaktig for deg hvis du eier en feriebolig i Spania, bruker den bare av og til, og ikke leier den ut? La oss bryte ned forslaget og dets konsekvenser.

Hva regnes som en annen bolig eller tom eiendom i Spania?
Hvis eiendommen ikke er ditt hovedhjem, kvalifiserer den som en annen bolig. Hvis den ikke er bebodd mesteparten av året, ikke leies ut, og ikke er din primære registrerte adresse, kan den anses som tom i henhold til de nye skattereglene. Tilfeldig personlig bruk, for eksempel noen uker om sommeren, fritar ikke eiendommen fra beskatning.

Gjeldende skatter for utenlandske eiendomsbesittere i Spania
I henhold til gjeldende lov må eiere av sekundærboliger erklære antatt leieinntekt i sin spanske skattemelding, selv om eiendommen ikke er utleid.

Spanske skatteresidenter rapporterer dette i sin IRPF (personlig inntektsskatt), med en sats på 1,1%–2% av den kadastrale verdien.

Ikke-residente utenlandske eiere (f.eks. briter, tyskere, nederlendere eller amerikanere) må levere en årlig IRNR (ikke-resident inntektsskatt) skattemelding. De betaler:

• 19% skatt hvis de er fra EU/EØS
• 24% hvis de er fra land utenfor EU (f.eks. Storbritannia, USA, Canada)

Hvor mye mer vil du betale?
EKSEMPEL: La oss si at du er en ikke-resident utenlandsk eier av en eiendom på Costa Blanca med en kadastral verdi på €200 000:

Gjeldende system (1,1%):

• Antatt leieinntekt: €2 200
• Skatt på 24% (ikke-EU-resident): €528/år

Under den nye loven (3%):

• Antatt inntekt: €6 000
• Skatt på 24%: €1 440/år

Det er en økning på €912 per år, hvis du eier en eiendom i Spania som du bruker noen uker årlig og ikke leier ut.

For skatteresidenter kan den samme økningen i skattegrunnlaget resultere i hundrevis til tusenvis mer, avhengig av ens personlige inntektsskattesats.

Kan du unngå den nye skatten ved å leie ut eiendommen?
Ja, hvis du leier ut eiendommen (spesielt på lang sikt), kan dette unnta den fra skatt på fiktiv inntekt. Imidlertid kan kortsiktige ferieutleier (f.eks. Airbnb, Booking.com) kanskje ikke gi full skattelette, og disse er også målrettet under nye skattemessige endringer.

Det foreslåtte lovforslaget inkluderer en økning i merverdiavgiften til 21% på inntekt fra turistutleie, og behandler det som en kommersiell aktivitet. Dette gjør ferieutleier mindre skatteeffektive og kan føre til en overføring av tilbudet mot hotellsektoren, ifølge noen økonomer.

Vil loven gjelde for arvede eller familieeide hjem?
Ja. Hvis eiendommen er arvet, men ikke bebodd, og forblir tom eller brukes av og til, vil den sannsynligvis bli ansett som et tomt hjem og bli beskattet i henhold til de nye reglene.

Innvirkning på utenlandsinvesteringer og pensjonister
Dette skatteforslaget har skapt bekymring blant utvandrere, pensjonister og utenlandske investorer som eier boliger til personlig bruk. Mange føler at det urettferdig straffer sporadisk bruk og øker kostnadene ved å eie bolig i Spania. For ikke-bosatte øker den administrative byrden ved å måtte levere årlige skjemaer for skatt (nå med potensiell trippelbeskatning) belastningen.

Loven er fortsatt på forslagsstadiet, uten fastsatt implementeringsdato. Hvis den blir vedtatt, kan endringer bli innført mot slutten av 2025 eller i 2026. Utenlandske eiere bør gjennomgå eiendommens kadastrale verdi og vurdere å anke den hvis den er utdatert. Eiere kan også vurdere utleiemuligheter hvis de ønsker å redusere skatteansvaret sitt i Spania.

I oppsummering: Hvis du er en utenlandsk boligeier i Spania som ikke leier ut din andre bolig, bør du forvente å betale mer skatt snart (potensielt tredobbelt) med mindre du tar proaktive skritt.