Feriehusejere i Spanien kan stå over for tredobbelt skat inden 2026.

Ny spansk ejendomsskatforslag kan tredoble årlige omkostninger for ejere af tomme eller sekundære boliger.

Udenlandske ejendomsbesiddere i Spanien (både beboere og ikke-beboere) kan snart stå over for markant højere skatter, hvis de ejer en anden bolig eller en tom ejendom, som ikke er udlejet. Et nyt lovforslag indgivet af PSOE-partiet i maj 2025 foreslår at øge den skattepligtige lejeværdi fra den nuværende 1,1%–2% til 3% af den kadastrale værdi. Målet er, hævder de, at ‘incitere’ ejere til at placere deres hjem på det langsigtede udlejningsmarked og lette Spaniens boligmangel.

Hvad betyder dette præcist for dig, hvis du ejer en feriebolig i Spanien, kun bruger den lejlighedsvis og ikke lejer den ud? Lad os nedbryde forslaget og dets konsekvenser.

Hvad betragtes som en anden bolig eller tom ejendom i Spanien?
Hvis ejendommen ikke er din primære bolig, betragtes den som en anden bolig. Hvis den ikke er besat det meste af året, ikke er udlejet, og ikke er din primære registrerede adresse, kan den betragtes som tom i henhold til de nye skatteregler. Lejlighedsvis personlig brug, f.eks. et par uger om sommeren, fritager ikke ejendommen fra beskatning.

Aktuelle Skatter for Udenlandske Ejendomsbesiddere i Spanien
Ifølge gældende lov skal ejere af anden bolig erklære skønnet lejeindtægt i deres spanske skatteopgørelse, selvom ejendommen ikke er udlejet.

Spanske skatteresidenter angiver dette i deres IRPF (personlig indkomstskat), med en sats på 1,1%–2% af den kadastrale værdi.

Ikke-residente udenlandske ejere (f.eks. britiske, tyske, hollandske eller amerikanske borgere) skal årligt indgive en selvangivelse for IRNR (ikke-resident indkomstskat). De betaler:

• 19% skat for EU/EØS-lande
• 24% for lande uden for EU (f.eks. UK, USA, Canada)

Hvor Meget Mere Vil Du Betale?
EKSEMPEL: Lad os sige, at du er en ikke-resident udenlandsk ejer af en ejendom på Costa Blanca med en kadastral værdi på €200.000:

Nuværende system (1,1%):

• Skønnet lejeindtægt: €2.200
• Skat på 24% (ikke-EU-resident): €528/år

Under den nye lov (3%):

• Skønnet indkomst: €6.000
• Skat på 24%: €1.440/år

Det er en stigning på €912 om året, hvis du ejer en ejendom i Spanien, som du bruger et par uger om året og ikke udlejer.

For skatteresidenter kan den samme stigning i skattegrundlaget resultere i hundredevis til tusinder mere, afhængigt af ens personlige indkomstskattesats.

Kan Du Undgå Den Nye Skat ved at Leje Ejendommen Ud?
Ja, hvis du lejer ejendommen ud (især på lang sigt), kan dette fritage den fra den skattepligtige indkomstskat. Dog kan korte ferieudlejninger (f.eks. Airbnb, Booking.com) muligvis ikke tilbyde fuld skattelettelse, og disse er også i fokus under de nye skattemæssige ændringer.

Det foreslåede lovforslag inkluderer en momsforhøjelse til 21% på turistudlejningsindtægter, idet det betragtes som en kommerciel aktivitet. Dette gør ferieudlejninger mindre skatteeffektive og kan muligvis flytte udbuddet mod hotelbranchen, ifølge nogle økonomer.

Vil Loven Gælde for Arvede eller Familje-ejede Hjem?
Ja. Hvis ejendommen er arvet, men ikke beboet, og forbliver tom eller bruges lejlighedsvis, vil den sandsynligvis blive betragtet som et tomt hjem og blive beskattet i henhold til de nye regler.

Indvirkning på Udenlandske Investeringer og Pensionister
Dette skatteforslag har rejst bekymringer blandt expats, pensionister og udenlandske investorer, der ejer boliger til personlig brug. Mange føler, at det uretfærdigt straffer lejlighedsvis brug og øger omkostningerne ved at eje en bolig i Spanien. For ikke-residente øges den administrative byrde ved at indsende årlige skatteformularer Modelo 210 (nu med potentiel tredobbelt beskatning), hvilket øger presset.

Loven er stadig i forslagsfasen, uden fastsat implementeringsdato. Hvis den vedtages, kan ændringer blive indført sent i 2025 eller 2026. Udenlandske ejere bør gennemgå deres ejendoms kadastrale værdi og overveje at appellere, hvis den er forældet. Ejere kan også vurdere udlejningsmuligheder, hvis de ønsker at reducere deres skatteforpligtelser i Spanien.

Opsummering: Hvis du er udenlandsk ejer af en ejendom i Spanien, som du ikke lejer ud, bør du forvente at betale mere skat snart (potentielt tredobbelt), medmindre du træffer proaktive skridt.