Co mówi hiszpańskie prawo o prowizji od nieruchomości?
Artykuł 20 Ustawy o Wynajmie Mieszkań Miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) z maja 2023 roku został uchwalony w celu uczynienia najmu bardziej sprawiedliwym i mniej obciążającym finansowo dla najemców.
Zgodnie z prawem, właściciele nieruchomości muszą pokryć opłaty agencji nieruchomości za wynajem długoterminowy, a nie najemcy. Ta zasada zapewnia, że najemcy nie zostaną obciążeni dodatkowymi obciążeniami finansowymi tylko po to, aby wynająć nieruchomość.
Mimo tego wyraźnego nakazu, niektórzy agenci nieruchomości próbują ominąć prawo, wprowadzając ukryte opłaty pod nazwami takimi jak „koszty administracyjne”, „opłaty za usługi” lub innymi niejasnymi terminami. Nie ma wątpliwości, te praktyki są nielegalne. Więcej informacji poniżej…
Depozyty i Gwarancje
Prawo faktycznie pozwala właścicielom nieruchomości żądać kaucji w wysokości równowartości 1 miesiąca czynszu w przypadku umów najmu mieszkań.
Właściciele mają prawo żądać dodatkowych zabezpieczeń, jednak jest to ograniczone do maksymalnie 2 miesięcy czynszu, co oznacza, że całkowita płatność z góry przez najemcę (kaucja + dodatkowe zabezpieczenia) nie może przekroczyć trzech miesięcy czynszu.
Przykładowy scenariusz, Nieruchomość ma miesięczny czynsz w wysokości €1,000
Maksymalna kwota, jaką właściciel może żądać to:
Kaucja: €1,000 (czynsz za 1 miesiąc)
Dodatkowe zabezpieczenia: €2,000 (maksymalnie 2 miesiące czynszu)
Czynsz za pierwszy miesiąc: €1,000
Całkowita płatność z góry: €4,000 (€1,000 za pierwszy miesiąc + €3,000 za kaucję i dodatkowe zabezpieczenia).
Aby uniknąć późniejszych sporów dotyczących szkód, upewnij się, że robisz zdjęcia i nagrywasz wideo stanu nieruchomości przy wprowadzaniu. Zachowaj kopię dla siebie i wyślij kopię właścicielowi. Zrób to samo przy wyprowadzce.
Kroki mające na celu rozwiązanie nielegalnych praktyk w branży nieruchomości w Hiszpanii
Niektóre agencje nieruchomości i właściciele nadal omijają przepisy. Oto jak najemcy, potencjalni najemcy i zainteresowane osoby mogą skutecznie reagować na te naruszenia.
Co możesz zrobić jako zaniepokojony obywatel?
Kiedy zobaczysz niezgodne reklamy w lokalnych grupach na Facebooku, Instagramie, portalach nieruchomości takich jak Idealista, Kyero itp. lub Milanuncios itp., zapisz zrzuty ekranu lub kopie reklam, w których szczegółowo opisane są niedozwolone opłaty agencji nieruchomości, takie jak „opłaty administracyjne” lub „opłaty za usługi”.
Możesz złożyć skargę do odpowiednich organów, takich jak:
1 a) Lokalne Biura Ochrony Konsumentów (OMIC). Możesz wyszukać je online, wpisując „OMIC” i nazwę swojego obszaru lokalnego.
1 b) Oficina de Atencion a la Ciudadania (OAC), biuro obsługi obywateli. Możesz także wyszukać je online, wpisując „OAC” i nazwę swojego obszaru lokalnego.
2. Regionalna Agencja Mieszkaniowa
Na przykład w Wspólnocie Walenckiej jest to Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática
Adres: Calle de la Democracia, 77, 46018 Walencja
Telefon: +34 961 208 000
Strona internetowa: https://www.habitatge.gva.es/
3. Krajowa Agencja Ochrony Konsumenta AECOSAN (Hiszpańska Agencja ds. Spraw Konsumenckich, Bezpieczeństwa Żywności i Żywienia)
Adres: Calle Príncipe de Vergara, 54, 28006 Madryt
Telefon: +34 91 822 44 00
Strona internetowa: https://www.aesan.gob.es/
4. Organizacja Konsumentów i Użytkowników OCU
Adres: Calle Albarracín, 21, 28037 Madryt
Telefon: +34 91 300 91 00
Strona internetowa: https://www.ocu.org/
Co możesz zrobić jako lokator?
1. Zgłoś naruszenie do lokalnego urzędu miejskiego.
Każda gmina w Hiszpanii posiada biuro ochrony konsumenta – Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) – gdzie można składać skargi dotyczące nielegalnych opłat za wynajem, depozytów lub wprowadzających w błąd reklam. Aby znaleźć lokalne biuro, wyszukaj „OMIC” w połączeniu z nazwą Twojego obszaru miejskiego lub „OAC” i nazwą Twojego obszaru miejskiego.
2. Regionalne władze ds. mieszkalnictwa takie jak Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática w Wspólnocie Walenckiej nadzorują praktyki wynajmu i mogą prowadzić dochodzenia w przypadku naruszeń.
Przedstaw szczegółowe dowody, w tym zrzuty ekranu z reklam, potwierdzenia płatności i korespondencję z agencją lub właścicielem.
3. Połącz siły z Stowarzyszeniami Konsumentów
Organizacje takie jak OCU bronią praw najemców, mediują w sporach i udostępniają zasoby prawne. Skontaktuj się z tymi grupami w celu uzyskania dodatkowego wsparcia.
4. Podjęcie działań prawnych
Najemcy mogą podjąć działania prawne w celu odzyskania nielegalnie pobranych opłat lub depozytów. Możesz skorzystać z usług adwokata specjalizującego się w hiszpańskim prawie najmu, aby wzmocnić swoją sprawę i przejść przez proces prawny.
Dlaczego ważne jest zgłaszanie nielegalnych praktyk w branży nieruchomości w Hiszpanii
Te przepisy mają na celu zapewnienie uczciwości na hiszpańskim rynku wynajmu. Znając swoje prawa, dokumentując naruszenia i korzystając z dostępnych zasobów, możesz chronić siebie i sprzyjać bardziej transparentnemu sektorowi mieszkaniowemu. Jeśli podejrzewasz naruszenia, natychmiast działaj, aby zgłosić i rozwiązać problem.
Nie pozwól, aby ukryte opłaty lub nadmierne żądania zastraszyły cię. Czy to zgłaszanie podejrzanej reklamy czy też obstawanie swoich praw w sprawie nielegalnych opłat, najemcy w Hiszpanii mają teraz narzędzia – i prawo – po swojej stronie.
