a) Spekulacja na rynku nieruchomości: Polityka Korzystająca z Korporacyjnych Nabywców
W ciągu ostatnich 15 lat, ponad milion domów w Hiszpanii zostało zakupionych przez firmy. To prawie 12% wszystkich transakcji nieruchomości. I sześć na dziesięć takich zakupów firmowych miało miejsce w już mocno obciążonych obszarach przybrzeżnych, takich jak Katalonia, Walencja, Andaluzja, Murcja i Wyspy Balearów.
To nie są pojedyncze zakupy nieruchomości, wiele z tych nabyć pochodzi od dużych funduszy inwestycyjnych, firm nieruchomościowych i korporacyjnych właścicieli (w tym funduszy inwestycyjnych i operatorów turystycznych) które celują w nieruchomości przybrzeżne ze względu na ich długoterminowe zwroty. Wiele zamożnych osób również korzysta z korporacyjnych struktur, aby skorzystać z ulg podatkowych, których nie ma dla obywateli prywatnych.
I właśnie tutaj tkwi jedno z paradoksów: podczas gdy narasta ograniczenie dla osób fizycznych w zakupie domów letniskowych lub wynajmowaniu ich krótkoterminowo, brakuje bardzo małej regulacji, która powstrzymywałaby firmy przed kupowaniem dużych ilości domów, nawet w obszarach z niedoborem mieszkań. W niektórych miejscach, takich jak Madryt, firmy nawet korzystają z niższych podatków od czynności cywilnoprawnych!
b) Edukacja i Umiejętności: Rozdźwięk Między Szkołami a Lokalną Gospodarką
Gospodarka wzdłuż hiszpańskiego wybrzeża jest niewątpliwie międzynarodowa. Cudzoziemcy przynoszą ogromną siłę nabywczą. Ich pieniądze nie są wydawane tylko na zakupy nieruchomości, ale także na potrzeby remontów, aranżacji wnętrz, mebli, dekoracji, usług budowlanych, architektonicznych, prawnych i finansowych, opieki zdrowotnej, zabiegów wellness i wiele więcej.
Jednakże, wiele lokalnych systemów edukacyjnych nie nadąża za wymaganiami gospodarki. W obszarach takich jak Wspólnota Walencka czy Wyspy Balearów, często więcej czasu poświęca się na naukę języków regionalnych niż globalnych, takich jak angielski, niemiecki, holenderski czy francuski – języki niezbędne w gospodarce usługowej. Tymczasem nadal brakuje skupienia na umiejętnościach cyfrowych, przedsiębiorczości i nowoczesnych umiejętnościach obsługi klienta. Są one niezbędne dla rodzajów małych przedsiębiorstw, które mogłyby pomóc Hiszpanom odnieść sukces w międzynarodowych społecznościach przybrzeżnych.
Bez tych umiejętności, lokalni mieszkańcy mogą przegapić cenne okazje i możliwość poprawy swojego stanu ekonomicznego.
c) Niechęć do wynajmowania lub sprzedawania nieruchomości rodakom
Istnieje także wymiar społeczny i kulturowy. Wielu hiszpańskich właścicieli nieruchomości otwarcie przyznaje, że wolą wynajmować lub sprzedawać obcokrajowcom. Często wynika to z obaw dotyczących ryzyka, jakie widzą w kontakcie z hiszpańskimi najemcami lub nabywcami, na przykład opóźnienia w płatnościach czynszu, uszkodzenia nieruchomości, trudności w eksmisji i skomplikowane procesy kredytowe.
Z kolei obcokrajowcy, zazwyczaj są gotówkowymi nabywcami i są postrzegani jako bardziej bezpośredni w transakcjach. Chociaż nie zawsze jest to prawdą, takie postrzeganie może prowadzić do błędnego koła, w którym Hiszpanie są wykluczeni z lokalnego rynku mieszkaniowego nie tylko ze względu na cenę, ale także na zaufanie i preferencje.
d) Dynamika Zatrudnienia: Miejscowi Tracą Lokalne Prace
W obszarach z dużą liczbą ekspatriantów, nie jest rzadkością, że firmy zatrudniają obcokrajowców zamiast miejscowych hiszpańskich pracowników. Jednak nie chodzi tu tylko o wykluczenie. Często chodzi o oczekiwania, komunikację i postrzeganą profesjonalizm.
Wielu zagranicznych właścicieli firm, zwłaszcza z północnej i zachodniej Europy, przynosi ze sobą inną kulturę obsługi. Priorytetem dla nich jest punktualność, reaktywność, inicjatywa i stała uwaga na potrzeby klienta. Kiedy pracodawcy nie widzą tych cech odzwierciedlonych konsekwentnie w miejscowej sile roboczej, mogą zrozumiale szukać innych rozwiązań.
Jednakże, to stwarza zarówno wyzwanie, jak i szansę dla miejscowych. Ponieważ często pomija się ogromną siłę nabywczą, którą można odblokować, integrując się w tę międzynarodową gospodarkę usługową. Wielu obcokrajowców, którzy kupują lub mieszkają na wybrzeżu, dysponuje dużymi budżetami. Wydają na remonty domów, opiekę medyczną, zabiegi kosmetyczne, pomoc prawną, usługi z zakresu nieruchomości, samochody, odzież, ubezpieczenia i wiele więcej. Te potrzeby są ciągłe i trwają przez cały rok.
Jeśli miejscowi zdołają zmniejszyć różnicę poprzez poprawę umiejętności językowych, technicznych i obsługi klienta, otworzą drzwi do zamożnego rynku, który ma głębokie korzenie w regionie. Istnieje tutaj autentyczna, długoterminowa szansa ekonomiczna dla każdego, kto spełni oczekiwania tej grupy klientów. W rzeczywistości, małe, dobrze zarządzane lokalne firmy oferujące wysokiej jakości, niezawodne usługi często odnoszą największy sukces na rynkach zdominowanych przez obcokrajowców. Popyt jest obecny. Potrzebne jest lepsze przygotowanie do jego zaspokojenia.
Ze wzrostem umiejętności rośnie potencjał zarobkowy, a co za tym idzie, większy budżet na mieszkanie.
e) Władze Lokalne i Regionalne: Wysokie Dochody, Niska Chęć Rozwiązania Problemów Mieszkaniowych
Władze lokalne i regionalne nie są bezradne w tej kryzysowej sytuacji; są one w rzeczywistości jednymi z największych beneficjentów boomu na rynku nieruchomości przybrzeżnych.
Regionalne i lokalne władze czerpią znaczne dochody z sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza miast nadmorskich w Hiszpanii, gdzie co roku dochodzi do dużych transakcji. Mimo to pomimo tych stałych dochodów, niewiele się robi, aby złagodzić kryzys mieszkaniowy.
Przy sprzedaży domu z rynku wtórnego, regionalne władze zazwyczaj pobierają między 7% a 10% podatku od czynności cywilnoprawnych (ITP), w zależności od regionu. Przy domu o wartości 300 000 euro, jest to od 21 000 do 30 000 euro od transakcji. Z tysiącami domów zmieniających właścicieli każdego roku na wybrzeżu Hiszpanii, roczne dochody z podatków regionalnych sięgają wielu miliardów euro.
Na poziomie lokalnym, gminy pobierają kilka bezpośrednich podatków i opłat, takich jak Plusvalía (zazwyczaj między 2000 a 6000 euro), IBI (roczny podatek od nieruchomości) zwykle od 500 do 1500 euro rocznie od nieruchomości, pozwolenia i opłaty, itp.
Sprzedaż jednego domu może przynieść 5000 do 10 000 euro lub więcej dla lokalnego ratusza.
Coraz więcej osób zastanawia się, „gdzie idą te pieniądze”?
W wielu urbanizacjach mieszkańcy wciąż polegają na szambach, ponieważ nigdy nie zainstalowano sieci kanalizacyjnej. W wielu obszarach brakuje odpływu wód deszczowych. Wiele ulic mieszkalnych przez lata nie widziało żadnego sprzątania ani konserwacji dróg.
Mimo silnej i rosnącej bazy podatkowej, nadmorskie gminy rzadko inwestują w mieszkania o przystępnych cenach, infrastrukturę społecznościową czy programy szkoleniowe dla mieszkańców umożliwiające dostęp do lepiej płatnych miejsc pracy. To rozwarstwienie między poborem podatków a lokalnymi inwestycjami jest źródłem frustracji. Mieszkańcy i długoterminowi właściciele nieruchomości nie proszą o przysługi; proszą o odpowiedzialność i zwrot zainwestowanych podatków.
Czy słuszne jest twierdzenie, że kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii jest spowodowany wyłącznie przez obcokrajowców czy turystów?
Prawda wydaje się taka, że wiele z polityk i praktyk przyczyniających się do problemów mieszkaniowych jest krajowego pochodzenia. Korzyści podatkowe dla inwestorów korporacyjnych, luki w systemie edukacji, niezgodności w zatrudnieniu, niespójne inwestycje publiczne i brak mieszkań socjalnych – to obszary, na które Hiszpania może wpłynąć i je poprawić.
Nie byłbym tak szybki w obwinianiu obcokrajowców – ludzi, którzy często podnoszą obszary, które od dziesięcioleci borykają się z problemami finansowymi. Powiedziałbym, że musimy zrównoważyć system, aby miejscowi mieli uczciwszą szansę na życie i rozwój we własnych społecznościach. Z odpowiednim przywództwem i skupieniem, Hiszpania z pewnością może przyjąć inwestycje, ale także stworzyć możliwości dla ludzi mieszkających w miastach nadmorskich.
