Spaniens nye turismelicensmodel
I modsætning til den traditionelle ferieudlejningsaftale, hvor en privat ejer har og administrerer deres egen turismelicens, har Delfín Natura introduceret en model, hvor udvikleren, Goya Real Estate, centralt administrerer udlejningslicenser på vegne af lejlighedsejere.
Ejere vil generelt ikke kunne opnå eller holde deres egne uafhængige licenser. Dette skyldes, at Spaniens nye turistlicenslov kræver udtrykkelig samtykke fra ejerforeningen. Ejere vil effektivt være låst fast i udviklerens administrerede system og blive nødt til at overdrage ejendomsstyringen til udvikleren. Denne centralisering koncentrerer magten i managementfirmaets hænder, reducerer individuel autonomi og skaber afhængighed af en enkelt virksomhed.
Skønt de præcise provisionsbeløb, Delfín opkræver, ikke er offentligt tilgængelige, antyder branchenormer, at administrationsgebyrer mellem 15% og 30% af lejeindtægterne er almindelige i sådanne opstillinger.
Dette monopol over udlejningslicensadministration åbner døren for potentielle prisstigninger og gebyrstigninger uden ejernes samtykke. Ejere har begrænset evne til at forhandle eller søge alternativ administration, hvilket sætter dem i Delfíns vilkår. Denne manglende gennemsigtighed og kontrol risikerer at udhule ejernes indkomst og fleksibilitet.
Ejerens autonomi og begrænsninger
I denne model kan ejerne ikke selvstændigt udleje deres lejligheder uden Delfíns godkendelse. Denne begrænsning begrænser ejernes frihed og ejendomsrettigheder alvorligt.
Deres lejeindtægts potentiale vil være tæt knyttet til udviklerens ledelsespolitikker og prisstrukturer, som muligvis prioriterer virksomhedens overskud over individuelle ejerinteresser.
Denne centralisering af turistlicenser er ikke unik for Delfín Natura. I hele Spaniens kystområder har vi set en stigning i turistlicenser i porteføljerne hos store udviklinger eller virksomhedsudlejere.
Regulatoriske ændringer og markedspresser, såsom strammere licensregler og administrative barrierer, har gjort det svært for små private udlejere at opnå eller opretholde licenser. Mange ejere har kun lidt andet valg end at overlade deres ejendomme til virksomhedsledere, hvilket dermed bidrager til denne tendens mod monopolistisk kontrol.
Påvirkninger på boligmarkedet og det lokale samfund
Denne koncentration af kontrol har bredere konsekvenser. Når virksomheder bevæger sig for at dominere udlejningsmarkedet, vil boligpriser og tilgængelighed forværres for lokale beboere.
Ejendoms- og lejepriser vil stige, udlejningsmarkedet vil blive mindre mangfoldigt og mere konkurrencepræget, og vi vil se flere langvarige samfundsmedlemmer, der søger billigere boligmuligheder andre steder.
Udover disse pres er der voksende frygt blandt ejendomsbesiddere for ulovlig besættelse (okupas). Lange og komplicerede udsættelsesprocesser afskrækker ejere fra at tilbyde deres ejendom som en langsigtet udlejning. Denne frygt skubber ejere yderligere ind i kortsigtede, virksomhedsstyrede udlejningsordninger som Delfín Natura’s. Det reducerer udbuddet af overkommelig langsigtet bolig og forværrer det lokale boligpres.
Lokale og regionale myndigheders begrænsede respons
Trods Spaniens akutte boligmangel har lokale og regionale myndigheder gjort lidt for at afhjælpe krisen. Den centrale regering lovede over 244.000 nye offentlige boliger, der skulle bygges i 2024, men færdiggjorde kun omkring 350 sociale boliger ved årets udgang!
Med tanke på de store beløb i skatter, som nye ejere skal betale ved køb af boliger (op til 13% i visse provinser), og den massive indkomstindsprøjtning i regeringens kasser, er responsen fra myndighederne mindre end imponerende.
Denne manglende evne til at levere boliger ødelægger den skrøbelige balance mellem de økonomiske fordele ved udenlandske investeringer og den presserende behov for overkommelige boliger til lokale beboere.
Der er et kritisk behov for klarere reguleringer, der beskytter private ejeres rettigheder og samtidig forhindrer monopolistisk kontrol med turismelicenser. Vi har brug for en balance mellem investeringsinteresser og dem for små ejere og lokale samfund.
Delfín Natura er bare et andet eksempel på, hvordan kontrol med turismelicenser nemt kan gå fra private hænder til store virksomheder. Dette projekt bringer de større bekymringer om ejerens autonomi, markedets retfærdighed og den begrænsede udbud af social bolig i lyset.
