I mutui esteri sono ora una parte cruciale del mercato immobiliare spagnolo. Anche se rappresentano solo circa il 3,5 percento dell’attività ipotecaria totale a livello nazionale, l’impatto nelle regioni costiere come la Comunità Valenciana, l’Andalusia e la Catalogna è molto più visibile. Gli tedeschi preferiscono aree come le Isole Baleari, la Costa Blanca Nord e alcune città dell’entroterra che offrono tranquillità e standard di vita più elevati. Gli acquirenti britannici rimangono forti nella Costa del Sol e nella Costa Blanca Sud, dove le comunità consolidate e i servizi in lingua inglese sono ben sviluppati.
Vale la pena notare che i livelli di reddito dei richiedenti mutui stranieri continuano a superare di gran lunga le medie spagnole. Il tipico nucleo familiare non residente mostra un reddito mensile di circa €6.550 rispetto ai €3.380 degli acquirenti spagnoli. Gli acquirenti svizzeri e americani guidano la classifica con redditi mensili medi superiori a €9.000. Queste nazionalità spesso generano transazioni di alto valore, con importi dei prestiti superiori a €200.000. Al contrario, i tedeschi segnalano redditi familiari vicini a €5.700 ma offrono depositi iniziali più grandi per limitare il loro debito.
Un’altra tendenza che è emersa nel mercato immobiliare spagnolo è la predominanza dei mutui a tasso fisso tra gli stranieri. Attualmente i tassi fissi rappresentano quasi l’85 percento di tutti i mutui per non residenti. Per acquirenti tedeschi, svizzeri, britannici e americani, i mutui a tasso fisso sono importanti poiché aiutano a ridurre l’esposizione alle oscillazioni dei tassi di interesse e alle fluttuazioni valutarie. Questa preferenza per pagamenti prevedibili si adatta alla strategia avversa al rischio spesso osservata tra gli acquirenti europei che spostano fondi nel settore immobiliare spagnolo.
Una domanda che molte persone si pongono è se la domanda estera possa mettere pressione sui prezzi delle abitazioni locali. La risposta breve è sì, e il problema si aggrava quando il governo spagnolo non reinveste i ricavi fiscali dalle transazioni immobiliari in alloggi accessibili per i residenti locali, permettendo invece a grandi aziende (sia straniere che nazionali) di beneficiare di tasse più basse che incoraggiano ulteriori speculazioni immobiliari. Vi è molta preoccupazione per le giovani famiglie spagnole e i acquirenti di prima casa che faticano in questi mercati competitivi e spesso ingiusti.
Le nuove proposte fiscali del governo spagnolo potrebbero influenzare le decisioni di investimento straniere nel prossimo futuro. I piani per aumentare l’IVA sugli affitti turistici e introdurre tasse aggiuntive sulle proprietà vuote mirano, in teoria, a scoraggiare gli affitti a breve termine e gli acquisti speculativi (da parte di privati). Tuttavia, resta da vedere se queste misure riusciranno a ridurre la domanda o se semplicemente la sposteranno verso modelli di occupazione a lungo termine. Queste misure potrebbero addirittura aumentare gli acquisti speculativi. Le condizioni potrebbero favorire grandi società di investimento immobiliare il cui modus operandi è quello di acquistare più unità e utilizzarle come ‘appartamenti hotel’, eludendo così le nuove normative governative.
Domande sul processo di approvazione del mutuo sorgono spesso. I mutui per non residenti in Spagna di solito presentano termini più rigorosi rispetto a quelli per i residenti. Le banche richiedono depositi più elevati, spesso intorno al 30-40 percento, con ampie prove di reddito e estratti conto finanziari tradotti. Gli aspiranti provenienti dal Regno Unito, dagli Stati Uniti e dalla Svizzera affrontano anche requisiti burocratici post-Brexit o non-UE. Nonostante questi ostacoli, i tassi di approvazione rimangono elevati per acquirenti ben preparati che soddisfano i requisiti di reddito e documentazione delle banche.
Guardando avanti, è probabile che il predominio tedesco nel mercato dei mutui esteri in Spagna persista fino al 2025 e al 2026. Redditi stabili, importi dei prestiti conservativi e una chiara preferenza per proprietà costiere di alto valore mantengono forte la posizione della Germania. Nel frattempo, acquirenti britannici, svizzeri e americani rimangono attori chiave nella domanda estera. Per agenti, investitori e decisori politici, è importante comprendere questo attuale cambiamento di tendenza per avere una migliore idea di cosa riserva il futuro per il mercato immobiliare spagnolo.
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